ESCUCHAREn Nueva Córdoba se relevaron 361 edificios nuevos con 12.416 departamentos de un
dormitorio. Se registraron 117 unidades residenciales para la venta y 54 para la renta.
La mayor cantidad de inmuebles para la venta evidencia una actitud proactiva por parte de los propietarios debido a la revaluación en dólares de las propiedades. Por Laura Pantoja – [email protected]
Los alquileres se mantienen en un nivel de ocupación cercano a 100%, excepto las propiedades viejas o en mal estado.
La rentabilidad ronda 4,5% pero si se tiene en cuenta el aumento del valor de la propiedad en pesos durante los últimos años, es menor.
Los departamentos en venta en el legendario barrio de Nueva Córdoba duplican a los departamentos que hoy se encuentran en alquiler, relación que pone en evidencia dos comportamientos: por un lado la actitud proventa por parte de los propietarios, contraria a la idea de que se “retiran los inmuebles del mercado en período de crisis” y por el otro, la alta y permanente demanda en materia de alquileres.
De acuerdo con el reporte de mercado publicado este mes por I+D Inmobiliario, a cargo de Juan Pablo Baca y Eduardo Crivello, en la zona se detectaron 361 edificios con 12.416 departamentos de un dormitorio en total, de los cuales 0,94% (117) se ofrecen para la venta y 0,43% (54) están en alquiler.
Este escenario se debe a los valores descendientes del dólar, según explica Martín Dahan, propietario de la inmobiliaria Grupo Meade y referente del sector: “Al mantenerse el dólar quieto en los últimos meses o bajar de casi $16 a $12,50 por unidad, si tomamos en cuenta los últimos 12 meses, se produjo una notable revaluación en dólares de las propiedades, lo que hizo que se incrementara el nivel de oferta de unidades pertenecientes a particulares”.
Por otra parte, respecto de los alquileres, Dahan argumenta que se mantienen estables hace dos años, siendo el nivel de ocupación cercano a 100% en unidades nuevas y, en menor medida, cuando se consideran departamentos viejos o que no están en buen estado.
Según el informe, los departamentos de un dormitorio ubicados dentro del área relevada -30 manzanas dentro del área delimitada por Bv. Illia / Bv. San Juan, Av. Lugones y Av. H. Yrigoyen- tienen un valor promedio de venta cercano a $768.000, siendo más elevado en el submercado “Nueva Córdoba Este”, con un incremento de más de 6,2%.
En concordancia, de acuerdo con un sondeo realizado por El Inversor y la Construcción, en Nueva Córdoba las unidades nuevas o de menos de 10 años valen entre $850.000 y $950.000.
El informe señala que el precio de alquiler ronda $2.900, mientras que las expensas, a nivel general, incrementan la renta en 25% aproximadamente.
Rentabilidad
I+D Inmobiliaria subraya que la rentabilidad por cada unidad es en torno a 4,5% y que, en función de ella, se refleja un valor medio y aceptable para la realidad del mercado inmobiliario argentino del momento. Por su parte, desde la inmobiliaria Meade, Dahan pone en duda la mencionada rentabilidad, teniendo en cuenta el aumento del valor de las propiedades en los últimos años.
“Podemos decir que el dólar billete no tiene rentabilidad: si tomamos el billete de US$100 y esperamos un año, al final de éste tenemos el mismo billete, con lo que se demuestra que la rentabilidad de la divisa norteamericana es igual a cero. No obstante, lo que la gente compara es cuántos pesos dan por ese billete hoy y cuánto después de un año y con base en eso calcula la rentabilidad en moneda extranjera. De la misma forma debemos analizar la rentabilidad de las propiedades en países como Argentina, en el cual el aumento en el valor de los inmuebles ha rondado, en promedio, 30% en pesos durante estos últimos años, porcentaje que impactaría en la supuesta rentabilidad antes mencionada”, explicó el especialista.
Ideal para inversores
Con un objetivo referencial, el informe advierte de que la rentabilidad de este tipo de propiedades, en Capital Federal y en la ciudad de Córdoba, son similares -alrededor de 4,4% aproximadamente- lo que se explica por el factor proporcional entre el valor de venta y el costo promedio de alquiler.
“Finalmente, comparando esta plaza con su homóloga de la ciudad de Buenos Aires (barrio Palermo), encontramos que Nueva Córdoba tiene propiedades 50% más baratas, con similar rentabilidad. Estos datos tuercen la balanza a favor de Córdoba, a la hora de proyectar inversiones de las anunciadas características”, remarcan en I+D Inmobiliaria.
Perspectivas a futuro
Con la nueva suba de la valuación de la moneda extranjera es muy posible que en el corto plazo algunas propiedades se retiren de la venta, según comentó Dahan. En lo que se refiere a inmuebles de desarrollistas, se construye lo mínimo e indispensable para mantener el capital de la empresa, es decir, ingenieros, capataces, obreros y empleados con experiencia.
“No se verán grandes cambios, para fin de año se espera un movimiento estudiantil dentro de parámetros normales en comparación a estos últimos años. En lo que respecta a venta va a depender mucho de cómo siga comportándose el dólar, ya que se había visto una tendencia mínima alcista después de 12 meses con dólar en baja y que se viene revirtiendo estas últimas semanas”, destacó.
Sobre el informe
Se relevaron los edificios nuevos y con algún período de antigüedad de un dormitorio. Se excluyeron los edificios en obra. El área seleccionada fue dividida en dos: “Nueva Córdoba Oeste”, caracterizada por poseer un perfil más gastronómico, y “Nueva Córdoba Este”, más residencial que su opuesto.
