ESCUCHARDiez referentes del sector inmobiliario de distintas zonas de Buenos Aires, reunidos por el portal Mudafy, compartieron su balance del año 2022 y proyecciones de cara al próximo año, marcado por la agenda electoral.
Ley de alquileres, acceso al crédito hipotecario, generación de confianza, democratización de información y políticas públicas contundentes fueron los ejes que prevalecieron. Acá, sus testimonios y definiciones, que determinarán el futuro de la actividad.
Matías Towers, director Comercial de Mudafy
El año 2022 evidencia una recuperación vs. 2021 en cuanto a operaciones concretadas y esperamos que en 2023 ésta se afiance todavía más. Si bien se vio una leve baja en la oferta durante los últimos meses del año, sigue estando en niveles muy altos y hay varias opciones a la hora de iniciar una búsqueda. La demanda sigue mostrando predilección por los departamentos y PH de 2 y 3 ambientes en Palermo, Caballito, Belgrano, Recoleta y Almagro (ciudad de Buenos Aires). Si bien hay mucha oferta, las propiedades que están publicadas en los valores actuales de mercado suelen recibir consultas y generar movimiento en el corto plazo. Hay oportunidades que permiten comprar a un bajo precio y, con una pequeña inversión, aumentar considerablemente el valor de las propiedades. Éstas duran poco a la venta porque los compradores están atentos a estos ingresos. Si bien 2023 será un año electoral, no hay señales que evidencien grandes cambios en las tendencias que estamos viendo.
A los vendedores les recomendaría que no queden fuera de posición versus el mercado, y a los compradores, que estén atentos a las oportunidades. En este sentido, es importante contar con buena asesoría para fijar el precio correcto y ser capaz de generar movimiento y concretar la venta, y, por otro lado, para encontrar la propiedad que se está buscando entre tanta oferta que, por momentos, puede generar desaliento. Los valores y la cantidad de oferta indican que es un gran momento para comprar.
Gonzalo Iribarren, director de Iribarren Propiedades
En 2022 hubo un gran poder de adaptación que antes no era tan notorio. Se trabajó mucho más en ver qué se podía mejorar puertas adentro, buscando adaptar los negocios a las oportunidades que se fueron generando. Continúan apareciendo oportunidades muy interesantes en el flipping house (comprar a un valor bajo para remodelar y luego vender a un precio más alto), en excelentes ubicaciones y con muchísimo potencial por el corto tiempo entre la entrada y la salida, que, con un panorama tan volátil como el que podríamos tener el año próximo, es un punto a favor. También, los alquileres temporarios que, si al momento de querer salir de la inversión el mercado no acompaña, se puede mantener una renta más que interesante, alquilando de forma temporal, sin tener que comprometerse a 36 meses con un contrato tradicional. Está claro que el mercado necesita créditos hipotecarios y que se termine de perfeccionar la ley de alquileres, para que los inmuebles permitan obtener una renta competitiva frente a otros instrumentos y vuelvan a ser una opción para los inversores que hoy están buscando otros rumbos.
Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios
Estamos frente a un escenario en el que la selectividad, la innovación y el factor seguridad del capital cobran una nueva dimensión, impactan en la dinámica de los negocios, generan renovados interrogantes y abren la puerta a nuevas oportunidades. Los agentes económicos se están moviendo selectivamente según la bondad de cada proyecto. No todo se vende, no todo se alquila, no se convalida cualquier precio y aquellos que sepan identificar adecuadamente las nuevas oportunidades de negocios tendrán mayores posibilidades de consolidarse en un entorno cada vez más competitivo.
Tenemos poco que esperar de las políticas públicas que, lamentablemente, ignoraron el efecto multiplicador que el mercado inmobiliario tiene sobre la economía en su conjunto. En el mundo se aplican políticas verdaderamente progresistas, que hacen que la gente pueda acceder a su vivienda con crédito que se puede pagar en un contexto económico estable, en el que la demanda se anima a tomar préstamos hipotecarios porque no teme por su trabajo y por la estabilidad de sus ingresos. Por ejemplo, Uruguay ha promovido una verdadera política de Estado para incentivar con desgravaciones impositivas la construcción de viviendas para alquiler, un hecho que, como no podía ser de otra manera, ha atraído a no pocos inversores argentinos que desconfían de los constantes y abruptos cambios en las reglas de juego de su propio país.
Santiago Nizzi, socio en Nizzi Propiedades (Mar del Plata)
El año 2022 fue para valientes: lamentablemente, en materia de alquileres para vivienda, la situación fue de mal en peor. La ley de alquileres, que al menos en Mar del Plata no parecía ser prioridad, provocó una falta de oferta alarmante, y en las ventas también vimos un mar revuelto, con mucha confusión e incertidumbre. Se requirió un plus de proyección, convicción y objetividad para saber aprovechar las grandes oportunidades que se hicieron presentes. A su vez, por la poca demanda y por falta de dólares, también hubo un incremento en la entrega de valores como parte de pago. En 2023, podríamos encontrar mayor coherencia y correlación en los precios.
La ley de alquileres debe ser modificada con urgencia. La falta de confianza sumada a la imposición de algunas condiciones tales como el precio, han desmotivado por completo a muchos rentistas. Respecto a la compraventa, créditos hipotecarios, alivios fiscales y mejor acceso para la compra de dólares serían fundamentales para acelerar una recuperación en el mercado.
Cristian Frers, director de Nuevos Negocios de Bridge Argentina
El comportamiento del sector inmobiliario en 2022 estuvo marcado por operaciones muy puntuales en todos sus sectores, teniendo como común denominador a los compradores que buscaron el resguardo de valor, sobre todo aquellos que tenían excesos de pesos y buscaron dolarizarlos. A su vez, las operaciones fueron concretadas según los valores de cierre, que estuvieron por debajo de los precios históricos. Para 2023 vemos un mercado que seguirá con demanda de productos de calidad y las oportunidades estarán marcadas por la búsqueda de propiedades en ubicaciones premium, con precios por debajo de los históricos, independientemente del tipo de propiedad y su estado de desarrollo. Como se ha dicho en reiteradas ocasiones, los mercados inmobiliarios de cualquier lugar del mundo encuentran su potencial de desarrollo contando con que el crédito a largo plazo está disponible. El Gobierno debería trabajar para poder generar políticas que lo faciliten.
Ezequiel Wierzba, director de Click Aparts
Como todo año electoral, 2023 va a ser complejo e incierto, por lo cual estará en la inteligencia de cada inmobiliaria sacar el mayor provecho de esta situación. Seguramente habrá movimientos en el tipo de cambio y la población en general tenderá a tomar decisiones, ya sea desprenderse de bienes o esperar a que pasen las elecciones para tomar una decisión. Nosotros confiamos en que quien esté bien preparado podrá sacar una ventaja en 2023. Las mayores oportunidades van a estar en los proyectos con venta de pozo, porque ahí hay un flujo necesario de ingreso para levantar una obra y, en un escenario un poco más incierto como un año electoral, posiblemente el inversor sea un poco más cauteloso y los desarrolladores estén dispuestos a ser más incisivos con los valores para mantener el flujo necesario de obra. La base de cualquier medida que debería tomarse es dar seguridad y confianza al ecosistema, apoyadas en el otorgamiento de créditos y la estabilidad cambiaria e inflacionaria.
Cristian Konkolyi, propietario y martillero de Konkolyi
El contexto inflacionario afectó la capacidad de ahorro y la posibilidad de avanzar con créditos hipotecarios, por lo tanto, uno de los principales focos en el rubro es la motivación de créditos con amplias posibilidades de pago y facilidades. El mercado inmobiliario logró superar grandes periodos de caídas y actualmente se encuentra ante un nuevo desafío tras las dificultades que atraviesa desde 2018, luego de la crisis cambiaria del gobierno anterior, profundizada hasta estos días por la pandemia y los actuales desbarajustes financieros, económicos y políticos que atraviesa el país (precios que cayeron hasta 35% en dólares respecto a la prepandemia).
A la gente que le sobren pesos y quiera invertir, comprar propiedades es una buena manera de comprar dólares a futuro, y comprar metros cuadrados es el mejor negocio. Los tamaños de las unidades que se compren dependerán del capital de cada inversor, pero siempre las pequeñas, de hasta tres ambientes inclusive, son de fácil acceso, tanto como para la compra y la venta de la futura unidad.
Alan Pennacchio, propietario y martillero de Inmobiliaria Pennacchio
Resumiría este año con la palabra “competencia”. Hubo mucha oferta de propiedades en venta y baja demanda de parte de los compradores, precios que mes a mes bajan y siguen bajando y propietarios que no comprenden esto. Cuando uno se encuentra con estos factores, se tiene que obligar a innovar, a ver más allá de lo que puede imaginarse la competencia y a destacar entre el resto de las inmobiliarias. Creo que para 2023, los precios de venta de las propiedades mínimamente se tienen que estabilizar, para aumentar en 2024 y, si se piensa a modo de inversión, es una opción de resguardo. De la misma forma, espero que se derogue la nueva (actual) ley de alquileres y así poder darle más libertad al propietario, lo que hará una negociación más flexible con el inquilino, hará más rentable el alquiler y así más personas volverán a optar por ese clásico ingreso pasivo.
Agustina de Feo, directora y martillera de Agustina de Feo Propiedades
Este año el sector inmobiliario en zona norte estuvo muy fluctuante. En los primeros dos trimestres, nos encontramos con un buen número de potenciales clientes; en el tercero, tuvimos una recesión y en el cuarto, pudimos retomar la actividad con mucho esfuerzo pero, de todos modos, sigue siendo notoria la falta de demanda de las propiedades. En el transcurso de la historia argentina, las inversiones en ladrillos fueron las más beneficiosas para los inversionistas, así que a ellos les diría que confíen en que esa posibilidad sigue existiendo a pesar de la inestabilidad económica del país, siempre y cuando se hagan adecuadamente y con conocimientos del mercado inmobiliario. A los colaboradores del rubro les diría que una mejor alianza nos permitiría retomar las fuerzas en el sector y una mejor atención a los clientes. Ese debería ser el objetivo de cualquier persona implicada en el sector.
Leonardo Anaya, director de Urbana Propiedades (Tres Arroyos)
Sin hacer futurología, a mi criterio en 2023 el mercado va a seguir por el mismo camino. Hasta que no mejoren ciertas variables económicas y vuelva el crédito hipotecario, el alto stock de propiedades en venta va a estar en los mismos niveles. Sin lugar a dudas, el crédito sería un gran motor para la industria. Dada la gran demanda habitacional que hay para primeros propietarios, la clase media necesita acceso al crédito para vivienda única. También sería muy importante para el sector democratizar cada vez más la información. Con esto que quiero decir, por ejemplo, que el Colegio de Escribanos brinde la información de las compraventas en provincia de Buenos Aires, por ciudad. Una buena información con los precios de cierre de cada operación mejoraría notablemente los precios en las tasaciones.
