Asesor Inmobiliario, Real Estate

¿Cómo es la situación actual del sector inmobiliario en Argentina?

Es sabido que el mercado inmobiliario transita un momento complejo signado por la pandemia, la coyuntura económica y por otras circunstancias como la ley de alquileres y la acumulación de oferta de propiedades, que hacen que algunos dueños las retiren del mercado de alquileres, las coloquen a la venta y hasta piensen en radicarse en otro país.

En este contexto, referentes del sector inmobiliario del país brindan su versión de la situación actual.

Acerca de si los departamentos que se ofrecían en alquiler se han volcado a la venta, Ariel Rodríguez, titular de Value Bet Inmuebles, opinó que “si sumamos los inmuebles que tenían destino habitacional o fines turísticos podemos determinar que aproximadamente 28% de ellos han pasado a la venta, colaborando así con el actual récord histórico. Los inmuebles en venta permanecen en ese estado y se continúa intentando encontrar a quienes deseen adquirirlos; respecto a los destinados a renta, ni bien se desocupan vuelven al mercado porque para sus propietarios es un ingreso necesario y en muchos casos tiene carácter alimentario”.

Por su parte, Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, destacó que “un gran porcentaje no renovó alquiler, los propietarios están esperando con el inmueble en la mano o lo ponen a la venta”.

En igual sentido, Diego Álvarez Espín, de Century 21, dijo que “no hay estadísticas reales ni oficiales confiables pero la pésima ley de alquileres motivó dos cosas: una, retirar de la oferta inmuebles en alquiler; y otra, no declarar los contratos. Creo que de la oferta de alquiler, 30% optó por una de estas dos decisiones. Lo que produjo el efecto contrario al buscado por la ley. Al haber menos oferta, más concentración de demanda y mayor precio”.

En sentido opuesto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, sostuvo que “no veo que exista un cambio masivo en ese sentido”.

Con respecto a cuántos propietarios retiraron su unidad del alquiler o la venta y, de los que venden, en qué porcentaje reinvierten en bienes raíces en Argentina o en el exterior, Migliorisi analizó que “más de 60%. Otros utilizan el dinero para su industria o comercio o en mercados más volátiles, como acciones o criptoactivos”.

Rodríguez sostuvo que “la mayor parte de los que venden su único inmueble lo hace con el fin de concluir su proyecto de vida en el (ambiente) suburbano, para disminuir gastos o bien para lograr una reposición de menor precio y que el sobrante les permita sostener los costos de vida. Diferente es para quienes venden un segundo o tercer inmueble, éstos prefieren evaluar diversas opciones de reinversión, y lamentablemente hace varios años que Argentina no es competitiva ni siquiera con varios países de la región, perdiendo así una gran cantidad de inversores, quienes a través del tiempo han destinado sus ahorros a invertir exclusivamente en Argentina; se estima que la inversión de argentinos en Estados Unidos ha crecido 77% en los últimos 18 meses”.

En tanto, Fernando Pozzi, socio de Pozzi Inmobiliaria, advirtió de que “en el segmento del usado, el mayor porcentaje de las operaciones por lo general es encadenado: se vende para volver a comprar, ya sea porque se agranda la familia o porque se achica. También cabe destacar un cambio importante: cada vez existen más casos de propietarios que ya no desean tener varios inmuebles porque no ven incentivos -porque las rentas son bajas, impuestos, nuevas leyes-, y prefieren posicionarse en líquido”.

Oriozabala afirmó que “no llevamos ese cálculo, sí sabemos que muchos eligen nuevos desarrollos, hemos tenido reubicaciones familiares o reinversiones en nuevos métodos de inversión en Argentina. Llevarse el dinero al exterior requiere de un alto nivel de conocimiento del rubro, asesoramiento, riesgo y administración que no todos tienen o quieren tener”.

La especialista completó: “Invertir en el exterior es un negocio diferente. Existen aquellos que tienen unos ahorros, quieren hacer un resguardo del capital (ahorros), que no cuentan con experiencia en inmuebles y que comprar propiedad en la misma ciudad donde se vive les da seguridad a largo plazo. Por eso, muchos, pese a la inestabilidad del mercado, siguen eligiendo reinvertir en bienes raíces locales”.

En la mirada de Álvarez Espín, “existe un gran ‘mito’ respecto a la inversión en el extranjero. Hay mucho más ‘ruido’ que realidad. Un inversor que invierte en el extranjero debe tener representación legal fuera del país, cuentas bancarias fuera del país y aggiornarse al derecho internacional privado por las implicancias de dicha decisión de inversión en el patrimonio personal y familiar. Por lo tanto, cuando una persona desea invertir en el país, el nivel de sofisticación del inversor excluye notoriamente al mayor porcentaje de público inicialmente interesado”.

“Quien decide invertir en el exterior y conoce estas vicisitudes sí ha evidenciado un flujo de inversión en el exterior notorio. Pero quien inicialmente consulta y observa y dimensiona las implicancias de la decisión que exceden su comprensión inicial de la temática, reinvierte en Argentina”, completó Álvarez Espín.

Respecto a si continúa el éxodo de propietarios a otros países, Migliorisi responde que “no, más allá de que en la Argentina existan problemas internos, la pandemia es una cuestión global. El argentino siempre es muy apegado a su país. Puede ser que espere pero no veo un contexto masivo de reinversión total en el exterior. Pero sí puede haber un escenario de diversificación”.

Para Ariel Rodriguez, “el éxodo es un proceso permanente de muchos países de Sudamérica, pero cabe destacar que el porcentaje de esta inmigración no es significativa como sí lo es la inversión o reinversión en el extranjero”.

Por su parte, Pozzi respondió que “seguimos con los pedidos de tasación por necesidad de venta para dejar Argentina, es clave ser realistas con ellos, no hay margen para probar precio, si quieren vender rápido y tener alguna chance hay que trabajar con un precio muy tentador para atraer a clientes interesados; debemos tener presente que en tan sólo tres años en el mercado inmobiliario de zona norte del Gran Buenos Aires se transan 50% menos operaciones de compraventa”.

En sintonía, Oriozabala subrayó que “son ‘jugadores’ particulares. En general son personas que ‘invierten’ en el real estate y mueven su cartera (capital invertido) hacia donde la rentabilidad es mayor, conocen del mercado y gestionan otro nivel de inmuebles y riesgos. Muchos de ellos también siguen teniendo sus viviendas personales en Argentina e incluso han invertido en nuevas localidades, como por ejemplo el sur argentino”.

Finalmente, Álvarez Espín apuntó que “sí es importante el número de personas que deciden emigrar, y particularmente, a diferencia de otras épocas, el emigrante actual es una persona con recursos económicos, entre ellos propiedades inmobiliarias. La pandemia redujo muchas decisiones previas de personas que en inicio de 2020 deseaban emigrar, pero quizá una vez superada la crisis sanitaria si retome el flujo migratorio”.

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