Todos los caminos conducen al crédito

El programa ProCreAr y el financiamiento por medio de UVA fueron los principales
reactivadores de las ventas del mercado. Se espera un crecimiento mayor, acompañado
por el acomodamiento de los precios, la baja de la inflación y la mayor penetración de
los préstamos. El stock de préstamos hipotecarios para personas físicas aumentó
133,4% de noviembre de 2016 a noviembre 2017.

Los corredores inmobiliarios aseguraron que 2017 fue “muy positivo” para el sector, principalmente por el éxito que tuvo el blanqueo de capitales lanzado por el Gobierno y la reactivación de la demanda de créditos. El reflotamiento del ProCreAr y el financiamiento mediante la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) han sido los principales motores de crecimiento, motivo por el cual se espera que durante este año la actividad sea aún mayor. “Ha sido un año provechoso para el sector, ha habido una reactivación económica que ha provocado un incremento en las ventas inmobiliarias de manera importante”, explicó a El Inversor y la Construcción el presidente del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Córdoba (CPCPI), Leonardo Frankenberg.

Por su parte, el director de RG Montes Real Estate de Buenos Aires, Tomás Seeber, indicó que “fue un año bisagra” en el sector, y destacó que “hubo una notable mejora movilizada por una demanda retenida que no tomaba decisiones por incertidumbre política, el fin del ‘cepo’ cambiario y la llegada del crédito hipotecario, que hizo que muchos inquilinos empezaran cristalizar sus ambiciones de ser propietarios”. Y sostuvo Seeber: “Esperamos que 2018 se presente aún mejor. El crédito va a terminar de asentarse, con mejoras en los tiempos de otorgamiento, se va a volcar al mercado del desarrollo, promoviendo así una ampliación de la oferta de unidades y favoreciendo que los desarrolladores se animen a barrios no tradicionales y desfavorecidos”. En ese sentido, Frankenberg coincidió en que durante este año el crédito va a seguir extendiéndose y llegar a sectores de la población que por su nivel de ingresos o por los valores de los inmuebles aún no puede acceder. “El crédito hoy está funcionando más en capital que en el interior, pero esto se irá revirtiendo en 2018 ya que los importes se irán ajustando”, añadió.

Por su parte, el gerente General de Argencons, de Buenos Aires, Carlos Spina, afirmó que “fue un año muy positivo durante el cual se pudo concretar un fondo de inversión”, al tiempo que recordó el lanzamiento del Distrito Quartier Puerto Retiro, que ya lleva 30% suscripto en las primeras dos semanas. “El año 2018 continuará incorporando la demanda a blanqueadores y tomadores de crédito. Ambos robustecerán un mercado creciente en precio y, esperemos, en cantidad”, estimó Spina.

Industria positiva
A su vez, el director Ejecutivo del Grupo Portland, Gustavo Menayed, indicó que “el mercado inmobiliario fue gestando durante 2017 los frutos que verá a mediados del 2018”, y sostuvo que “bajo el nuevo panorama crediticio del país y ante la reforma tributaria, la industria se muestra positiva y los desarrolladores empezamos a ver un crecimiento sostenido”. Afirmó Menayed: “Para el año próximo es muy importante que los bancos continúen entregando créditos y solventen la asignatura pendiente con los desarrolladores, quienes vamos a poder ampliar la oferta y atender a las demandas del sector”. Ya el director del Grupo Fraher, también de Buenos Aires, Marcelo Franco, evaluó que el año “fue muy positivo porque se cumplieron los objetivos trazados por la empresa”, al tiempo que recordó que ésta invirtió “un poco más de US$8 millones” en compra de inmuebles y desarrollos inmobiliarios.

“Para este año tenemos en proyecto el desarrollo de edificios de oficinas y de viviendas en propiedad horizontal. Y vamos a llevar adelante inversiones por US$20 millones”, destacó Franco. El director Ejecutivo de Vitrium Capital, Federico Gagliardo, aseguró que “fue un excelente año en el cual el mercado inmobiliario comenzó a reactivarse, al punto que han crecido 15% en dólares en comparación con el 2016”. Gagliardo afirmó: “Esperamos que el proceso de crecimiento continúe progresivamente. A medida que los precios relativos se acomoden, baje la inflación y los créditos hipotecarios tengan mayor penetración, el mercado va a crecer mucho”. A su turno, el director de Predial, Gabriel Brodsky, aseguró que “2017 fue bueno”, aunque destacó que Argentina sigue todavía en un período de transición y la economía no está creciendo lo esperado”. Subrayó que “pese a la merma en la demanda de nuevos emprendimientos, se continúa apostando en virtud de una demanda más fuerte”.

Alberto Fernández Prieto, presidente de la firma que lleva su nombre, afirmó que “fue un año de consolidación de las actividades donde se han regularizado las obras en curso”. “Las expectativas para 2018 son muy importantes dado que las reformas impositivas y la aparición del crédito para la construcción son un factor determinante. Es muy importante el accionar del Gobierno en el control de los gremios desbandados y las acciones para terminar con la ‘industria del juicio”, remarcó Fernández Prieto.

Nuevos
La venta de inmuebles nuevos creció apenas 5,9% el año pasado con relación al anterior, de acuerdo con el Índice de la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc). Por el contrario, el stock de créditos hipotecarios para viviendas usadas llegó a su máxima expresión en noviembre del año pasado, cuando se acumularon $70 mil millones prestados. En valores absolutos, el resultado registrado por Ceduc parece no ser de lo más estimulante, al igual que lo observado en diciembre del año pasado, cuando las ventas financiadas y no financiadas mostraron una caída de 26,7%. “Aunque en términos de valores absolutos el año pasado no fue de lo más alentador, para los miembros de la cámara la sensación térmica es muy positiva porque la demanda ha superado la oferta”, explicó a El Inversor y la Construcción Javier Novillo, directivo de Ceduc.

En cuanto a la oferta, el empresario hace referencia al nivel de stock de unidades disponibles -tanto las listas para escriturar, las de posesión dentro de seis meses, las de posesión inmediata sin escritura y las de posesión dentro de más de seis meses-, que ha bajado con relación a años anteriores como producto de escasos lanzamientos y de la desaparición de algunos jugadores del mercado. “Tengamos en cuenta que el stock de unidades en nuestra industria no es como en el sector automotor, que se encuentra en el acto, sino que para que haya hoy su producción debe haber comenzado hace tres o cuatro años atrás, momentos en que justamente la economía comenzaba con una contracción importante”, explicó el directivo. El indicador completo apunta que el total de ventas financiadas y no financiadas durante 2017 fue 5,9% superior al nivel registrado durante 2016, con mayores ventas totales (financiadas y no financiadas) de departamentos y casas (4,1%), y de lotes (5,6%), y menores ventas totales (financiadas y no financiadas) de cocheras (-27,2%).

El índice de ventas de Ceduc señala que las ventas financiadas durante diciembre fueron 42,4% más bajas que en diciembre de 2016, en tanto las ventas no financiadas, fueron 0,8% inferiores a las del mismo mes del año anterior. De igual modo, el total de ventas financiadas y no financiadas durante los últimos tres meses del año fue 11,4% inferior al nivel registrado durante los tres meses previos, con menores ventas totales (financiadas y no financiadas) de departamentos y casas (-2,2%), de cocheras (-20,2%) y de lotes (-22,8%).

Créditos hipotecarios
El indicador de Ceduc no refleja el impulso que han tenido los créditos hipotecarios, al que sólo han servido hasta diciembre del año pasado al mercado secundario, es decir, el de las unidades usadas. “Los créditos aún no alcanzan a los desarrollistas porque es muy largo el período de obtención de la escritura y, por otra parte, los acuerdos entre los bancos con las desarrollistas para las ventas a través de aquéllos recién comenzaron a formalizarse a fines del año pasado y con pocas entidades bancarias”, recordó Novillo. El motor del usado En ese sentido, de acuerdo al Sistema Estadístico de la Construcción Privada, publicado por el Foro de la Construcción Privada de Córdoba, el stock de préstamos hipotecarios para personas físicas aumentó 133,4% de noviembre de 2016 a noviembre 2017, logrando una colocación de 70 mil millones de pesos en total, medidas en noviembre del año pasado. El mismo índice registra en octubre del año pasado la mayor colocación de créditos hipotecarios UVA por un monto superior a 8.266 millones de pesos. La participación de préstamos hipotecarios por banco, desde diciembre de 2015 hasta septiembre de 2017, demuestra que la banca pública concentra la mayor participación con un promedio de 70%.