ESCUCHARMientras alquilar un local en el centro cuesta 225 pesos por metro cuadrado, en la zona noreste o norte varía entre 72 y 66 pesos el metro cuadrado. Los precios han bajado levemente en relación con el año pasado, al igual que el nivel de vacancia, sobre todo en los corredores más desarrollados.
Alquilar un local comercial en el centro de Córdoba es hasta tres veces más caro que hacerlo en los otros corredores comerciales de la ciudad, según se desprende del informe de la consultora I+D, desarrollos inmobiliarios. El nivel de vacancia en los corredores más desarrollados ha disminuido.
El costo promedio de alquiler más caro sigue siendo para la zona Centro, con $225 por m2. En segundo lugar, se ubica la zona Noreste, siendo la Av. 24 de Septiembre el segundo valor más alto de $72 el m2. Tercero se ubica Av. Rafael Núñez con $66 y, por último, la zona Sur con $60 el m2 sobre Av. Ricchieri.
En cuanto a los precios, se registró una disminución interanual en el Centro de la ciudad y en Av. Ricchieri. Por su parte, en los otros dos corredores analizados (Núñez y 24 de Septiembre) hubo leves aumentos, por debajo de la inflación, según privados, de 30% aproximadamente. La rentabilidad, por su parte, está en notable proceso de recuperación, pos-salida del cepo.
El informe involucra un análisis cuantitativo del mercado de locales comerciales, basándose en las principales zonas comerciales de dicha ciudad, a cielo abierto. Perspectiva histórica, estado actual de la actividad y proyección del sector, según explicó la propia consultora.
“Los nombrados corredores comerciales representan la actividad inmobiliaria de todo el distrito, según parámetros internacionales. El análisis desarrollado en cada zona, es referencial no particular, de cada inmueble. Para analizar los cuatro sectores nombrados se tuvo en cuenta diferentes criterios de medición, como la cantidad de locales, la vacancia, los valores de alquiler, la rentabilidad, comparables, entre otras variables”, precisó el informe de I+D.
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La comparación interanual muestra una disminución de la vacancia en los corredores más desarrollados, como en el centro de la ciudad, representado por las peatonales; Av. R. Núñez, en la zona norte y Av. 24 de Septiembre, en el noroeste de la ciudad. En Av. Ricchieri, por su parte, la vacancia se mantuvo estable. Cada área tiene, a su vez, sus particularidades.
Al analizar el comportamiento de la vacancia durante los últimos cuatro años, el Centro, Av. R. Núñez y Av. 24 de Septiembre, experimentaron un claro comportamiento positivo, respecto de la actividad de retail, ya que la vacancia fue disminuyendo año tras año, hasta los índices actuales positivos, especialmente en la zona centro de la ciudad. Av. Ricchieri, por su parte, tuvo un comportamiento más estable, lo cual refleja un mejor balance general, en este sentido (ver cuadro).
Los rubros predominantes en el centro, específicamente en las peatonales y en Av. R. Núñez, zona Norte, corresponden a Indumentaria y Hogar, respectivamente, aunque la actividad gastronómica se encuentra consolidada en éstas y en las otras áreas (Av. 24 de Septiembre y Av. Ricchieri / zona noreste y sur, respectivamente).
Velocidad relativa de alquiler
Según variable estadística “cociente locales disponibles abril 2015 / locales alquilados a la fecha” el tiempo necesario para concretar una operación (años 2015 –2016) es menor en Av. Ricchieri y en Av. Núñez; y es mayor en el Centro y en Av. 24 de Septiembre.
Contexto económico
En lo que hace al sector inmobiliario, según opina la consultora, “una economía menos intervenida en general genera previsibilidad y junto a la misma los agentes económicos se animan a tomar decisiones”. Vaticina que en el mercado cambiario se espera un dólar estable en los próximos meses, la liquidación de “la cosecha”, la emisión de deuda del Gobierno nacional y la elevada tasa de interés que paga el Banco Central, lo que genera un exceso de oferta y disminución de la demanda de la divisa, respectivamente. Un dato positivo en cuanto a la compra venta de inmuebles, es que, durante 2015, el valor se fijaba acorde a la cotización del dólar blue y, actualmente, el “tipo de cambio vendedor del Banco Nación asciende a $14,4 (19/04/2016), valor claramente menor que el primero durante el año pasado, lo que produce un abaratamiento del precio de los inmuebles medido en pesos.
La novedad del mercado es sin duda la nueva modalidad de Créditos Hipotecarios vinculados con las Unidad de Viviendas (UVI), lanzados por el BCRA. Se trata de una unidad de referencia que ajusta su valor por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que a su vez ajusta acorde a la inflación. Al estar los créditos indexados por inflación, lo que se negocia con el banco es la tasa de interés real que éste percibirá, logrando que no cobre cuotas iniciales demasiado altas para tratar de recuperar la inversión antes de que la suba de precios la licúe.
De esta forma, los requisitos para acceder son sustancialmente menores que los de un Crédito Hipotecario tradicional. Hasta ahora, seis bancos se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos, tales como Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río; sin embargo, solamente en Hipotecario y Macro ya son operativos.
“Las medidas implementadas aún son jóvenes y todavía restan muchos problemas por resolver, la gran mayoría de agentes del sector inmobiliario considera que el movimiento más grande del año empieza en el segundo semestre”, graficaron los operadores de la consultora.
