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A juzgar por los resultados en materia de precios como de oferta inmobiliaria, la derogación de la Ley de Alquileres dispuesta por el presidente Javier Milei y sus ministros a través del decreto DNU 70/2023 del 29 de diciembre pasado, provocó una tímida ampliación de la oferta pero centralmente disparó los precios, en cifras de hasta cuatro veces lo que se venía pagando.
Así se desprende del análisis de los datos del Monitor de la Actividad Inmobiliaria, elaborado por el Centro de Estadísticas del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, en su reporte de este miércoles, que confirma una ampliación de sólo 16 puntos en el stock de inmuebles ofrecidos en alquiler (la oferta inmobiliaria) entre diciembre y marzo pasados.
Los números fríos y duros mataron así el relato de que sin ley, sin el corsé de una regulación estatal que había sido criticada desde distintos sectores salvo desde las organizaciones que representan a los inquilinos, la oferta se dispararía “en cifras argentinas”, es decir dos, tres veces lo que era hasta los últimos tres días de diciembre.
Muchos funcionarios, encabezados por el presidente Milei y el ministro Luis Caputo, así como por otros referentes de la actividad inmobiliaria avalaron aquella presunción que hoy, con los números en la mano, quedó desacreditada.
Lo que sí avanzó “en cifras argentinas” fue el valor de renovación de los contratos, los precios de los alquileres, que se dispararon sí al doble, al triple e incluso al cuádruple de lo que venían valiendo, siempre según las cifras oficialmente provistas por el Colegio Profesional de los inmobiliarios y por supuesto, vigentes para Córdoba.
Efectivamente, si la Ley de Alquileres 27.551 hubiera seguido rigiendo los destinos de este tipo de contratos de arrendamiento que vienen siendo regulados por el Estado argentino desde 1914, la actualización de los contratos debería haberse regido por la evolución del índice ICL, el Índice para Contratos de Locación, que elabora diariamente el Banco Central de la República Argentina. Entre marzo de 2023 y el mismo mes de 2024, el ICL recogió el disparo inflacionario que hemos vivido en los últimos meses y marcó un avance de 165%, de modo que un alquiler de 100 mil pesos se hubiera actualizado a 265 mil pesos a partir del mes pasado. De hecho, es lo que sucedió con una cierta cantidad de contratos todavía vigentes y que fueron firmados antes del famoso DNU de Milei, que anuló la normativa hasta ese momento vigente para estos acuerdos.
Sin embargo, con el DNU pero sin la Ley, los alquileres vieron otro derrotero, más parecido a lo que habían pronosticado las organizaciones que representan a las familias no propietarias que deben alquilar: “Durante marzo de 2024, las operaciones de nuevos alquileres de departamentos realizadas por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba cerraron con un valor promedio 254,1% superior al monto promedio del alquiler vencido”, reza el informe de los técnicos en estadísticas del colegio profesional. Promedio señala, porque la absoluta mayoría de los contratos se actualizaron por entre tres y cuatro veces su valor hasta antes vigente.
Más abajo y más acorde con la estadística nacional del Banco Central se mostró el movimiento de alquileres comerciales. Las operaciones de nuevos alquileres de locales cerraron con un valor promedio 166% superior al monto promedio del alquiler vencido, reveló el reporte. Está claro que en este punto, el poder de la demanda terminó aplacando los ánimos especulativos de los propietarios de los locales: hay una fuerte vacancia entre locales comerciales, coherente con la recesión y la crisis comercial derivada de la caída del poder adquisitivo de las familias, agravada a límites insospechados en los últimos meses. A lo cual hay que sumar la tendencia del conjunto del comercio a “trabajar a persiana baja”, con deliverys y repartos a domicilio, lo cual relativiza la antigua necesidad de alquilar locales amplios, visibles y bien ubicados como requisito indispensable para asegurar ventas.
Previsiblemente entonces, la caída de la demanda aplacó seguramente la escalada de precios. Viejo principio de la economía liberal que posiblemente se haya expresado también en la vedette del mundo inmobiliario, los departamentos, cuyos alquileres venían desde enero pasado renovándose a valores de casi 300%, pero que ahora deben hacerse al 265%. ¿La especulación encontró un límite? A juzgar por los números, sí. Ya que desde ese tétrico 300% los valores de renovación vienen bajando primero a 268% y luego al 254% vigente.
¿Habrá habido una baja en la demanda? Es difícil distinguir ese dato en el informe, ya que hubo un aumento en la oferta. Pero los números confirman desalquileres, es decir familias que deciden no renovar contrato y por lo tanto, mudarse, ya sea a otro inmueble en oferta o a casa de parientes. Es el caso de uno de cada 13 contratos. Dice textualmente el informe que “las estadísticas de vacancia de inmuebles administrados por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba registraron durante marzo un incremento en la cantidad de inmuebles habitacionales desalquilados, cantidad que fue equivalente al 7.4% del total de inmuebles habitacionales administrados, 4,3 puntos porcentuales más que durante el mes previo”. Según el CPI, “se trata de una evolución natural dado el fuerte incremento en la oferta”.
