Ahora Rentas también «fija» el piso del valor de los alquileres

Incluye tanto contratos residenciales como comerciales. El cálculo suma también a los inmuebles rurales. La herramienta apunta a establecer una referencia para liquidar los impuestos de Sellos e Ingresos Brutos, en el caso de los propietarios. Los montos difieren sustancialmente de los informados en el mercado en el caso de los urbanos. ¿Cuáles son los valores reales hoy y cómo acceder a la herramienta?

La Dirección de Rentas de Córdoba dispuso fijar valores referenciales para los alquileres tanto residenciales como comerciales de propiedades urbanas y también arrendamientos rurales, precios que el organismo toma como parámetro para liquidar los impuestos de Sellos y a los Ingresos Brutos.

La herramienta ya disponible en la página web del organismo https://www.rentascordoba.gob .ar/inicio/gestiones/consulta-valor-locativo es, en realidad, un instrumento de utilidad para Rentas y para los propietarios, no tanto para los inquilinos, al menos de inmuebles urbanos.

Es que los valores publicados son un “piso” y distan, particularmente en el caso de los inmuebles ubicados en el ámbito urbano, de los precios de mercado vigentes. En el caso del rural, la situación es más cercana a la realidad actual.

“La idea apunta a que los propietarios sepan que si están alquilando un inmueble urbano o arrendando uno rural, si lo hacen por debajo del valor que Rentas toma como referencia, hay una suposición de que el contribuyente está evadiendo y por lo tanto es pasible de ser fiscalizado”, resumió a Comercio y Justicia una fuente del Ejecutivo provincial.

El fisco ya ha trabajado con el instrumento aunque no aclararon si para casos emblemáticos por la importancia de los valores en juego o para todo tipo de inmuebles y precios.

Los precios para Rentas

La herramienta es muy simple de utilizar. Con sólo cargar el número de cuenta del inmueble -sea urbano o rural-, el organismo informa sobre la titularidad del bien, el CUIT del propietario, superficie edificada y superficie total y el valor locativo de referencia mensual para uso residencial y también si es para uso no residencial, esto es comercial.

Los valores que pueden visualizarse hoy en la web, están actualizados al 13 de octubre pasado.

En una economía con altos niveles de inflación y con una Ley que actualiza anualmente los precios de los alquileres de contratos vigentes un 87,8%, según el último dato disponible por parte del Banco Central, cualquier precio de cuatro meses atrás resulta desfasado del valor vigente.

De hecho, este medio hizo un ejercicio sobre un departamento de 65 metros cubiertos en una próxima al centro de la ciudad de un inmueble de categoría y de 10 años de antigüedad, y la herramienta de Rentas mostró un valor piso de alquiler mensual para uso residencial de 24.939,7 pesos y de 38.780,1 pesos para uso no residencial.

“Hoy por ese departamento se está pidiendo más de 80 mil pesos”, aseguró a Comercio y Justicia un referente del sector inmobiliario.

Sin embargo, el empresario consultado habla de los valores por un contrato a suscribirse hoy. Si ese mismo inmueble tuviese un contrato de alquiler anterior y, previo a actualizarse conforme el índice dispuesto por ley -hoy 87,8%-, el valor que referencia Rentas se ubicaría unos 10 o 15 mil pesos por debajo del precio real que pagaría el inquilino.

De todas formas, desde el Gobierno volvieron a aclarar que esos valores son un piso referencial y que son actualizados de manera periódica.

Diferente es el caso de una propiedad rural donde el alquiler, en el caso de campos de cierta extensión, está fijado en quintales por hectárea.

Concretamente, un inmueble de 529 hectáreas, próximo a la localidad de Río Segundo, debería tener como piso de arrendamiento anual un valor de 9,17 quintales por hectárea.

El valor, se aclara, surge de la “cantidad de hectáreas afectadas al arrendamiento, multiplicadas por el valor unitario de arrendamiento anual (qq x ha), por el precio del quintal de soja ( Bolsa de Comercio de Rosario ) a la fecha que corresponda”.

De todas formas, desde el Gobierno volvieron a aclarar que esos valores son un piso referencial y que son actualizados de manera periódica

Cómo “ver” un inmueble

En paralelo, Rentas dispone desde hace tiempo de un mapa en el que pueden visualizarse cada una de las parcelas, tanto urbanas como rurales de toda la provincia.

Una vez ingresados en el sitio https://mapascordoba.gob.ar/viewer/#/mapa/3 el interesado puede “navegar” el mapa y “clickear” en determinada parcela. Allí aparecerán datos que incluyen número de cuenta del impuesto, si tiene o no deuda tributaria, nomenclatura catastral, tipo de inmueble -urbano o rural-, superficie del terreno, superficie edificada y, finalmente, valuación total del inmueble.

Alquileres por las nubes

Mientras tanto, un informe actualizado a enero pasado del sector inmobiliario de Córdoba ciudad muestra que los valores de los alquileres siguen en alza.

Así, para el caso de un departamento nuevo (cuatro años de antigúedad máxima) de un dormitorio en Nueva Córdoba con vista al frente (balcón), el valor locativo es de 110 mil pesos y de 165 mil en el caso de uno de dos dormitorios.

En tanto, en barrio General Paz y para tipologías similares, los valores son de 90 mil y 120 mil pesos respectivamente.

Según se aclara, los valores incluyen desde julio de 2020 (nueva Ley) los impuestos provinciales (Rentas) y municipal.

En paralelo, se tomó como referencia para este tipo de inmuebles gastos comunes de 15.400 pesos para un dormitorio y 23.200 pesos para dos dormitorios.

En cuanto a dúplex, de dos dormitorios y 100 metros cubiertos, se manejan valores de 135 mil pesos y para tres dormitorios de 175 mil pesos. Los inmuebles de referencia se ubican en barrios cerrados con acceso controlado, según se aclaró.

Asimismo, desde el sector inmobiliario aseguraron que si bien a partir de julio 2021 el incremento es anual de acuerdo a índice publicado por el BCRA, en el caso de los alquileres comerciales se están utilizando diferentes formas de ajustar según el inmueble. “Los incrementos se están realizando de manera trimestral o cuatrimestral, en torno al 17%, 20% respectivamente”.

Los ajustes de los alquileres mediante fórmulas diferentes a la legalmente vigente es un hecho que ya fue denunciado públicamente por organizaciones que nuclean a los inquilinos. Sin embargo, muchas veces se termina pactando un aumento inferior al legal, en función de la imposibilidad de quienes alquilan, en este caso una vivienda, de poder afrontar las subas exigidas por ley.

Mientras, las promesas de reforma a la legislación vigente desde 2020 siguen en amagues y sin un horizonte cierto.

Ventas

Respecto a los valores de venta, para un departamento compuesto por un dormitorio , living comedor, cocina, baño, balcón, externo, en un cuarto a sexto piso en una “zona buena”, 40 metros cubiertos propios (50 metros totales), en excelente estado de conservación con no más de cuatro años de antigüedad de calidad estándar (carpintería de aluminio, piso porcelanato, etcétera) sin amenities, en Nueva Córdoba tienen un precio de 28,53 millones de pesos, en General Paz de 21,69 millones de pesos y en el Centro de 19,30 millones de pesos.

En el caso de dos dormitorios, en Nueva Córdoba el valor es de 50,17 millones, en General Paz de 34,73 millones y en el Centro de 28,97 millones de pesos.

Si elinmueble es interno, los valores descienden unos tres millones de pesos en Nueva Córdoba para el caso de un dormitorio, para citar un caso.

En el sector aclararon que la mayoría de las operaciones se concreta en dólares.

En paralelo, indicaron que se están realizando “muy pocas operaciones, observándose una gran dispersión de precios con una gran brecha entre oferta y demanda”.