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el precio del contrato de locación
El 30 de junio de 2020 fue publicada en el Boletín Oficial de la Nación la ley Nº 27551, conocida como “Ley de Alquileres”, que introduce –en su mayor parte– modificaciones al régimen locativo de inmuebles.
A saber, no son pocos los interrogantes que nos plantea la nueva normativa, desde antes de su entrada en vigencia e inclusive a más de un año de producida; algunos de naturaleza netamente jurídica, otros, con relación al impacto que provocará en el mercado inmobiliario. A los fines del presente trabajo, y teniendo en cuenta la amplitud de la ley en cuestión y la gran cantidad de debates en su respecto, centraremos nuestro análisis en aquellas reformas que impactan directamente sobre el precio de los contratos de locación generando su incremento en forma directa o indirecta.
De la propia definición de la locación que brinda el Código Civil y Comercial de la Nación se desprende que se trata de un contrato de tipo oneroso, en que el precio es la prestación nuclear que asume el locatario en compensación del uso y goce de la cosa que se le entrega. Consiste en una prestación dineraria y es también denominada “alquiler”, “arrendamiento” o “canon”(1). Asimismo, para perfeccionar el contrato se requiere la existencia de un plazo durante el cual ambas partes deberán cumplir con las obligaciones que de él emergen. Por lo tanto, se trata de un contrato de tracto sucesivo.
Las circunstancias que va atravesando el contrato en el curso de su ejecución pueden ir mutando, generándose escenarios disímiles según el momento de que se trate. Y si bien es cierto que muchas de ellas no se pueden prever, las partes contratantes frente a este tipo de negocios deben tomar sus recaudos para que el contrato no resulte perjudicial para ninguna, lo que tiene especial gravitación en cuanto al precio, atento las diversas vicisitudes que pueden tener lugar en el contexto socio-económico del país y del mundo durante la vigencia del arrendamiento.
El contrato de locación con destino habitacional es de especial importancia para nuestro derecho, ya que además de su trascendencia económica, funciona como herramienta para el acceso al derecho constitucional a la vivienda digna (art.14 bis, Constitución Nacional).
El problema del acceso a la vivienda y las constantes crisis económicas que atravesó Argentina, han ocasionado durante todo el siglo XX y hasta los días que corren, que el contrato de locación sea objeto de constantes intervenciones en su regulación, ya sea por parte del Poder Legislativo como del Ejecutivo, en miras de la protección de la supuesta parte débil de la relación, el locatario.
Pese a que el Código de Vélez –priorizando la autonomía de la voluntad entre las partes– rechazaba la idea del intervencionismo estatal en los contratos, en una primera etapa las leyes de emergencia canalizaron la protección del inquilino mediante regulaciones que incidían en los precios locativos, congelándolos o restringiendo las facultades de actualizarlos. También focalizaron su atención en los plazos contractuales, incidiendo en la prórroga de los contratos(2).
Sin necesidad de ingresar a un análisis histórico de las diversas leyes de emergencia y las herramientas que se propusieron en orden a mitigar el problema habitacional, lo cierto es que la situación de fragilidad en la que se encuentran miles de locatarios forma parte de las agendas políticas provinciales y nacionales en la actualidad.
Esta circunstancia no es necesariamente el fruto de abusos cometidos por locadores (enfoque que, en otros tiempos, supo darse al problema), sino que en muchos casos obedece a dificultades objetivas de carácter macroeconómico. En todo caso, en estos momentos de la historia el ajuste de las relaciones entre locador y locatario no siempre pudo gestionarse equitativamente en el marco de relaciones paritarias, lo que motivó la intervención del Estado(3).
Trasladándonos a la actualidad, a la problemática de la pérdida del poder adquisitivo de los trabajadores asalariados que generó un sobreendeudamiento de las familias, se adiciona el escenario provocado por el Covid-19. La pandemia incrementó el escenario de dificultades económicas que atraviesan las economías unipersonales y familiares, ya que las distintas medidas de aislamiento social implementadas, en muchos casos, impidieron obtener los ingresos necesarios para afrontar sus necesidades más básicas.
En ese sentido, la Asociación Civil para la Igualdad y la Justicia (ACIJ) ha proclamado que la ley nacional de alquileres significa un avance sustantivo en la discusión sobre el derecho a la vivienda, y garantiza una ampliación de derechos para los ocho millones de personas que alquilan en nuestro país. Al respecto, se dijo en el debate parlamentario que no puede ignorarse que la incidencia de un alquiler en el salario básico ha aumentado considerablemente en los últimos años, motivo por el cual un trabajador asalariado tiene que destinar cerca de la mitad de su sueldo para asegurarle un techo a su familia. En ese contexto, la relación entre locador y locatario es palmariamente desigual, donde quien alquila se encuentra en desventaja(4).
Por ello, y a pesar del escaso tiempo transcurrido desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, la nueva ley no es una sorpresa si analizamos la reacción del Estado con respecto a los contratos de locación con destino habitacional en las diversas crisis que atravesó el país.
A los fines de adentrarnos en el articulado de la ley, comenzaremos por el análisis de su artículo 3°.
La ley Nº 27551 no modifica los plazos máximos que introdujo el Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1197 del CCCN), pero sí sustituye los arts. 1198 y 1199 de este cuerpo normativo. Concretamente, el principal cambio con relación al plazo contractual introducido por la nueva ley de alquileres consiste en la ampliación del plazo mínimo legal para las locaciones de inmuebles, el que se eleva de dos a tres años, cualquiera sea el destino(5).
Esta modificación responde al reclamo de muchos locatarios de tener asegurada una mayor estabilidad, ya sea en su vida familiar (afianzando los vínculos entre sus miembros) como en el ámbito laboral (mejorando el desarrollo de la actividad y los vínculos con clientes), al contar con un lapso más prolongado para poder usar y gozar del inmueble objeto de la locación(6).
Tal es así que se ha sostenido que “el plazo mínimo legal es de orden público y obligatorio para el locador, pero solo facultativo para el locatario en cuyo beneficio está establecido”(7). Esto supone que el locatario no está obligado a permanecer vinculado con el locador durante tres años. En primer lugar, tiene la facultad de rescindir el contrato anticipadamente a partir de los seis meses de su celebración (conforme al art. 1221 del CCCN modificado por la ley Nº 27551); y en segundo término, el inquilino puede renunciar al plazo mínimo, siempre y cuando se encuentre en tenencia de la cosa (art. 1198, in fine, CCCN).
Asimismo, el plazo mínimo rige solo para la contratación originaria (no para las prórrogas, ni para la sublocación, ni tampoco para la cesión del contrato). En cambio, si una vez extinguida la locación las mismas partes celebran un nuevo contrato sobre idéntico bien (una renovación del contrato) sí se aplicaría la norma, por lo tanto el nuevo acuerdo (contrato consecutivo o sucesivo) debería respetar el plazo mínimo legal(8).
Entendemos que la modificación introducida por la reforma puede desalentar a muchos locadores a ofrecer en alquiler sus inmuebles por considerar excesivo el plazo mínimo de locación, ya que existe un gran número de personas que alquilan inmuebles transitoriamente para luego venderlos y reinvertir el dinero, o para utilizarlos posteriormente como vivienda propia.
A su vez, si bien el plazo genera mayor estabilidad para el locatario, la reforma incrementa los costos de la contratación, encareciendo el valor de los timbrados, los honorarios profesionales de confección del contrato de locación y comisiones inmobiliarias, dado que estos se calculan en porcentajes sobre el tiempo total del contrato, que pasó de veinticuatro a treinta y seis meses.
en el régimen locativo
El artículo 8° de la ley bajo análisis sustituye el art. 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que queda formulado de la siguiente manera:
La nueva redacción mantiene el primer párrafo del anterior artículo, sin modificaciones. Por lo tanto, queda claro que el locatario tiene a su cargo las erogaciones correspondientes a cargas y contribuciones que se originen en el destino que confiera a la cosa locada. La solución no admite mayores cuestionamientos, pues en esos casos el hecho imponible se genera por la explotación o destino que el arrendatario brinda a la cosa y del cual obtiene un provecho, por lo cual resulta por demás lógico que cargue con dichas erogaciones(9).
Sin embargo, la normativa contiene una cuestión novedosa, pues elimina la referencia al libre pacto entre las partes con respecto al pago de cargas, contribuciones que graven la cosa y expensas extraordinarias, prohibiendo la asunción voluntaria por el inquilino de cualquier otra carga, con excepción de las expensas ordinarias. Esta posibilidad, que el anterior artículo 1209 del CCCN dejaba librada a la voluntad de las partes intervinientes, generó en la práctica contractual la costumbre de que fuera el locatario quien asumiera el pago de la totalidad de las cargas y contribuciones vinculadas con el inmueble locado. A través de la modificación introducida, se elimina la facultad dispositiva que se confería a las partes respecto a estas erogaciones, tornando así al art. 1209 del CCCN en una norma imperativa.
En función de la interpretación del texto legal, cabe colegir que la autonomía de la voluntad entre locador y locatario sigue vigente respecto de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que se otorgue a la cosa locada, como así también respecto de las expensas comunes ordinarias, donde se puede convenir que su erogación se encuentre a cargo de cualquiera de las partes involucradas.
Retomando el análisis de la norma, establece que el locador debe afrontar el pago de las cargas que graven la cosa. Por estas deben entenderse las que gravitan sobre la cosa, v.gr., los impuestos inmobiliarios, provinciales o municipales, siempre que estos no recaigan sobre la actividad del locatario.
Otro ítem importante es el vinculado al pago de las expensas. Estas pueden clasificarse en ordinarias y extraordinarias. Son expensas comunes ordinarias aquellas destinadas a atender la reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador, y las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros (art. 2048, CCCN). Las expensas extraordinarias, en cambio, atañen a cambios estructurales o al mejoramiento de partes comunes (tales como cambio de ascensores, modificaciones en el palier de entrada, cambios de pisos y revestimientos de las partes comunes, transformaciones de patios en lavaderos o garajes, etc.) o gastos ajenos a los movimientos mensuales como ocurre con la indemnización por algún despido del personal del edificio(10).
Del análisis de la norma se desprende que el inquilino no tiene a su cargo, por vía de regla, el pago de las expensas ordinarias, salvo pacto en contrario. Asimismo, no resulta válida la cláusula por la cual asume el pago de las expensas extraordinarias. Sin embargo, a pesar de estos lineamientos generales, el legislador va más allá de los términos utilizados por los administradores del consorcio para calificar estas erogaciones, y hace hincapié en que aquellas que pueden ponerse a cargo del arrendatario solo pueden ser las derivadas de gastos habituales, entendiéndose por tales a las que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario.
Atento lo expresamente dispuesto por la nueva norma, es necesario que los administradores de los edificios y todos aquellos que se encuentren sujetos al régimen de propiedad horizontal (art. 2037 y ss. del CCCN) cumplan acabadamente con la obligación que les impone nuestro código de fondo de practicar la cuenta de expensas, individualizando correctamente las expensas ordinarias de las extraordinarias. Por lo tanto, constituirá en primer término tarea del administrador del consorcio realizar una clara distinción a los fines de determinar si se trata de expensas vinculadas con los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, o si se está en presencia de expensas extraordinarias dispuestas por la Asamblea que no puedan considerarse vinculadas con aquellos servicios. Sin embargo, siempre le asistirá al inquilino el derecho de cuestionar, frente al locador, la calificación hecha de las expensas a los fines de su pago, en tanto y en cuanto no se correspondan verdaderamente con aquellos gastos que pueden ponerse a su cargo.
Esta nueva situación genera un importante cambio en los contratos, ya que, a la luz del régimen anterior, era de estilo pactar que el locatario soportara las cargas y contribuciones del inmueble, sin distinguir su naturaleza. La modificación de las reglas de juego dio lugar a que los locadores, al saber que deberían abonar periódicamente impuestos por los inmuebles que tienen arrendados sin poder descargar su pago en los locatarios, introdujeran subas en los montos de los alquileres para hacer frente a esas erogaciones. En algunos casos, la solución pasó por realizar un análisis estimado del valor de las cargas que anteriormente se podían colocar a cargo del locatario (v.gr., contribución municipal de inmuebles e impuesto inmobiliario provincial) y trasladar esos montos en forma directa a los precios de los contratos de locación, incrementándolos. En ocasiones, se agregó a ese precio base un monto adicional para hacer frente a los posibles gastos provenientes de expensas extraordinarias. Sin embargo, el aumento anual de los impuestos y la oscilación de las expensas no es lineal y va variando de período a período, lo que dificulta prever adecuadamente cuál habrá de ser el real impacto que el valor de dichas erogaciones tendrá sobre el precio total al finalizar el contrato, máxime si se repara en el rígido sistema de reajuste del canon en materia de locaciones con destino habitacional, el que trataremos en párrafos siguientes. Ante dicha incertidumbre, una respuesta común ha sido la de aumentar el precio inicial de la locación por importes superiores al valor de los impuestos que, en el régimen anterior, se colocaban a cargo del locatario, lo que, una vez más, pone en duda si el sistema ideado en beneficio del inquilino ha cumplido en los hechos con la finalidad para la que fue implementado.
en las locaciones urbanas
Dentro del título II de la ley 27551, denominado “Regulación complementaria de las locaciones”, se ubica el artículo 14. Este introduce una novedad de significativa relevancia al establecer un conjunto de disposiciones que rigen la actualización de precios en los contratos de locación. A efectos de su análisis pormenorizado, se lo transcribe a continuación:
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”.
En primer lugar, la norma exceptúa a los contratos de locación –cualquiera fuese su destino– de las previsiones dispuestas por los artículos 7° y 10° de la ley 23928(11). Es decir que no operará la prohibición de actualizar precios en los contratos de locación.
Resulta interesante señalar que esta disposición engloba a todos los contratos de locación, cualquiera sea su destino. De esta manera, las locaciones con destino comercial o industrial, entre otras, podrán prever válidamente diversas cláusulas de ajuste del precio, sin cortapisas. No obstante, para los arrendamientos de inmuebles con destino habitacional, la disposición dedica un apartado especial, que introduce requerimientos y límites específicos.
Como primera cuestión, la normativa plantea una regla en relación con la periodicidad en el pago para las locaciones con destino habitacional, estableciendo que el precio del alquiler debe ser abonado por períodos mensuales. Al respecto, el Código Civil y Comercial no establecía limitación alguna al respecto. Así, las partes tenían la posibilidad de fijar libremente la forma de pago(12). Si no lo habían hecho, resultaba aplicable el art. 1208, todavía vigente, que establece supletoriamente que el pago debe ser hecho por anticipado y, si es inmueble, por período mensual.
Consideramos que la nueva regla, en este aspecto, no tendrá gran impacto ya que resulta costumbre en la práctica inmobiliaria fijar el precio de este tipo de contratos de locación por períodos mensuales. Sin embargo, es importante resaltar que la disposición resulta aplicable únicamente para las locaciones de inmuebles con destino habitacional. Por ello, los contratos de locación con otro destino (ej.: industrial, comercial, etc.) siguen rigiéndose por el artículo 1208 de Código Civil y Comercial, que permite a las partes fijar libremente la periodicidad del pago.
Cuando el artículo refiere a “valor único”, cabe entender que alude a un importe fijo e invariable; por lo que sumado a la leyenda “por períodos mensuales”, claramente representa la obligatoriedad de establecer en los contratos un precio de la locación mensual que se mantenga estable y sin posibilidad de variaciones, con la sola excepción de la posibilidad de pautar los ajustes permitidos por el tercer párrafo de la norma(13).
En una economía imprevisible como la de nuestro país, ante la pérdida del poder adquisitivo de nuestra moneda, ocurrida luego de derogada la convertibilidad del precio con el dólar estadounidense establecida por el art. 1° de la ley 23928 y frente a la vigencia de la prohibición de indexar dispuesta por la misma Ley de Convertibilidad, la situación ocasionó en la generalidad de los contratos de tracto sucesivo, la necesidad de adoptar mecanismos para recuperar el equilibrio patrimonial del contrato.
Es que, en una economía inflacionaria, la prohibición de actualizar obliga a los operadores a utilizar cláusulas elusorias o evasoras, asumiendo riesgos de que los intereses cuya satisfacción se persigue se vean frustrados(14).
El mecanismo más usual consistió en la incorporación de cláusulas de precios “escalonados”, fijados con periodicidad trimestral, semestral o anual. El escalonamiento no le quita previsibilidad al negocio ni altera las condiciones inicialmente convenidas, ya que el locatario conoce desde la misma celebración del contrato cuánto le corresponderá pagar en cada uno de sus momentos. El precio progresivo no implica una variación del precio del contrato, sino el mismo precio convenido desde un primer momento, integrando la ecuación económica del contrato(15).
La validez de los precios escalonados fue avalada por la jurisprudencia en distintos pronunciamientos. Con fecha 1/6/1971, la Cámara Nacional de Apelaciones de Paz, en pleno, en autos “Revello, Pacífico c. Fernández, Lorenzo y otro”(16) sostuvo que el plazo mínimo legal del contrato de locación asegura al inquilino su permanencia en la cosa locada, y si no hay contrato escrito que establezca lo contrario, asegura también la estabilidad del precio; pero si se han previsto en el contrato variaciones en el arriendo que han de operarse durante el plazo asegurado, el orden público del dispositivo legal no las impide, pues este está dirigido a resguardar el plazo y no el precio.
En función de esta interpretación, que admitía los alquileres escalonados o progresivos, las partes tenían a mano una herramienta simple y objetiva para resolver el problema de la prohibición legal de reajustar, en forma pacífica, expeditiva y directa(17). Por ello, hasta la sanción de la ley 27551, era usual encontrar en la práctica inmobiliaria, contratos de alquiler con destino habitacional en donde se fijaran aumentos semestrales o anuales de distintos puntos porcentuales, cuyos montos se incrementaban hasta el final del plazo estipulado en el contrato.
La nueva ley ahora es clara en este sentido y prohíbe la aplicación de alquileres escalonados en la locación habitacional, puesto que al no admitir expresamente la utilización de bonificaciones u otro sistema que induzca en error al locatario, está refiriendo a la exigencia de que los contratos prevean un monto mensual cierto y uniforme para todo el contrato, sin lugar a que sus cláusulas escondan otras modalidades de aumento progresivo de los alquileres, salvo el reajuste expresamente admitido en el párrafo tercero de la norma.
El artículo en análisis dispone que en caso de pactarse un ajuste para estos contratos, este debe ser anual. Así las cosas, las partes tendrán certeza del precio del canon locativo durante el primer año del contrato (meses 1 a 12), y luego deberán ajustarlo con base en la fórmula que determina la ley, publicada mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.
Dado el carácter tuitivo que exhibe el nuevo régimen, se podría considerar que el plazo de un año establecido por la norma debe ser tomado como un piso mínimo, pero no se encuentran obstáculos para pactar estas actualizaciones por períodos más prolongados, ya que se vería beneficiado quien actúa como arrendatario en el contrato. En igual sentido, de la lectura del artículo bajo análisis se desprende que la posibilidad de ajustar el precio del contrato es puramente facultativa. Las partes pueden pactar o no la aplicación de un mecanismo de indexación, incluso, si nada han convenido, entendemos que no procede el ajuste; no obstante, si las partes han resuelto indexar, deben hacerlo forzosamente mediante el mecanismo previsto por la ley.
Tal como se encuentra planteado el dispositivo surgen numerosos interrogantes. Sin embargo, dado el poco tiempo transcurrido desde la entrada en vigencia de la norma, la primera inquietud que surge es si el nuevo porcentaje de aumento es eficaz para proteger los intereses de las partes.
La ley 27551, al establecer que el ajuste, en caso de pactarse, deberá ser anual, está perjudicando gravemente al locador, dado que un año sin poder aumentar el precio del contrato implica que este se vuelva irrisorio y poco competitivo en un país como el nuestro, donde un índice anual de inflación de un 50% no resultaría sorpresivo.
El perjuicio para el locador resulta aún mayor si se observa el índice corrector instituido por la norma, que resulta del promedio de variación entre IPC y el RIPTE. Solo a modo de ejemplo, en el año 2019 la variación porcentual del IPC fue del 43,1% anual, y la del RIPTE de un 37,6%, lo cual arroja un promedio del 40,35%, por debajo de la inflación(18).
Sumado a ello, la incertidumbre que genera a las partes se incrementaría si pensamos que el nuevo régimen podría no reflejar el deterioro de nuestra moneda, al contener, por ejemplo, índices inflacionarios manipulados por el gobierno de turno, como ha ocurrido en la historia de nuestro país. Se tiene dicho además, que es poco razonable sujetar el reajuste del canon locativo a un índice íntimamente ligado a las relaciones laborales, con su propia complejidad, y atado a cuestiones de productividad, competencia e intervención estatal, todas ellas ajenas al locador(19).
Si bien es clara la tendencia protectora de la ley con respecto al locatario, instituyéndolo como la “parte débil” de la relación jurídica, y por lo tanto, merecedora de una tutela especial destinada a equiparar las supuestas desigualdades existentes, lo cierto es que esta protección debe ser conjugada con el derecho de propiedad que le asiste al locador y con la autonomía de la voluntad imperante en las relaciones privadas, y que continúa siendo el principio en materia contractual (art. 958, CCCN). No puede perderse de vista que un exceso de protección a la hipotética parte débil del contrato conducirá a que los locadores intenten resguardarse de los perjuicios que acarreará a sus bolsillos la implementación de la nueva ley por distintos medios. Así las cosas, el encarecimiento repentino de los alquileres que se rijan por la nueva normativa, la restricción en la oferta de bienes en alquiler con destino habitacional, la opción ejercida por muchos locadores de vender sus inmuebles y realizar inversiones que redunden en mayores beneficios para ellos, el intento de encubrir las locaciones bajo otras figuras jurídicas, etc., son efectos que puede provocar la nueva disposición analizada.
Al respecto, consideramos que el legislador, al incorporar expresamente la posibilidad de actualizar el precio de los contratos, debió haber utilizado fórmulas más dúctiles, permitiendo, por ejemplo, la posibilidad de utilizar más de un índice de actualización, para que sean los contratantes en uso de sus facultades dispositivas quienes decidan a qué régimen sujetar sus contratos de locación con destino habitacional. Es entendible la reacción del mercado inmobiliario, incluso en forma previa a que tenga lugar el primer aumento anual previsto para los contratos regidos por la ley 27551, ya que, en una economía inestable como la nuestra, la idea de someter los incrementos a parámetros móviles, como es el índice propuesto por la nueva normativa, genera innecesarias incertidumbres. Inclusive, en el actual contexto de recesión y pandemia, en algunos casos la aplicación del único índice autorizado podría dar lugar a aumentos superiores a los que las partes hubieran podido acordar de común acuerdo en virtud de las circunstancias imperantes, lo que revela, además, que el momento escogido para poner en vigencia la nueva normativa no fue el más apropiado.
Del análisis realizado nos encontramos con una ley que a cinco años de sancionado el Código Civil y Comercial de la Nación viene a modificar su articulado, introduciendo cambios trascendentes e incluyendo nuevas disposiciones con una marcada tendencia tuitiva para el locatario. Sin embargo, la norma, lejos de resultar sorpresiva, se revela como una muestra más de la reiterada intervención legislativa en el contenido del contrato de locación.
Resulta difícil imaginar que con este tipo de normas el Estado pueda resolver el déficit habitacional, eliminar la especulación inmobiliaria o el aumento desmedido de los precios, tal como se enuncia en los fundamentos del proyecto de ley. Si bien se deben promover políticas que faciliten el acceso de los particulares a su derecho constitucional a una vivienda digna, su instrumentación no debería realizarse mediante disposiciones que acoten la autonomía de la voluntad de los contratantes de manera tal que, bajo el objetivo de proteger a quienes presuntamente constituyen la parte débil del contrato, terminen lesionando los derechos constitucionales del otro polo de la relación jurídica. Máxime cuando la experiencia locativa en nuestro país ha demostrado que este tipo de soluciones sólo consigue retraer la oferta contractual y acaba perjudicando a aquellos que se quisieron proteger.
Sin lugar a dudas, a pesar de la reacción que provocó en el mercado inmobiliario la nueva norma, los efectos prácticos que ella traerá solo podrán aquilatarse apropiadamente con el transcurso del tiempo. Por ello, pese a las críticas e interrogantes que se dejan esbozadas en este trabajo, hacemos votos por que la ley 27551 logre cumplir con su objetivo: el de proteger a todas las personas que en la actualidad se encuentran alcanzadas por el régimen locativo, encuadrando sus relaciones en un necesario marco de equilibrio♦
*) Abogada. Escribana. Adscripta en Derecho Privado III (Contratos), Facultad de Derecho, UNC.
1) Calderón, Maximiliano Rafael, Locación y otros contratos afines, 1a edic., La Ley 2020 – Digital (p. 133).
2) A modo de ejemplo es posible citar la ley N° 13581, reiteradamente prorrogada, y los decretos ley 1580/43, 5893/43 y 29716/45; leyes 14821, 17368, 20546, 20265, entre otros.
3) Calderón, Maximiliano Rafael, Locación y otros contratos afines, cit., p. 487.
4) Iturbide, Gabriela, “Reflexiones sobre la nueva ley 27.551 y sus modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación”. Revista Jurídica AMFJN – Ejemplar N°7, p. 2.
5) Es conveniente aclarar que hasta la sanción del Código Civil y Comercial, se instituyeron plazos mínimos diferenciados para las locaciones según se tratase de un bien destinado a vivienda o al comercio y la industria. Ello, por suponer el legislador que estas últimas actividades precisan de grandes inversiones, cuya amortización exige un término más extenso. Cabe señalar, al respecto, que la ley bajo comentario no modifica lo establecido por nuestro Código Civil y Comercial en ese sentido, por lo que el plazo mínimo de tres años es idéntico para todos los contratos de locación de inmuebles, cualquiera sea su finalidad.
6) Borda, Alejandro, “El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas”, La Ley (20/3/2017), Cita Online: AR/DOC/382/2017.
7) Alterini, Jorge Horacio, Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético, 2ª edic., La Ley, año 2016, Tomo VI, p. 302.
8) Nicolau, Noemí L.; Hernández, Carlos A. (Dirs.), “Locación y Leasing – Contratos en el Código Civil y Comercial de la Nación”, La Ley, 2017.
9) Aranda Bilvao, Facundo M. “Los contratos de locación luego de la ley 27.551”, Revista Código Civil y Comercial, Año VI, Nº 8, Septiembre 2020, p.12.
10) Borda, Alejandro, “El inquietante proyecto de ley de locaciones urbanas”, La Ley (20/3/2017), Cita Online Online: AR/DOC/382/2017.
11) Al respecto, la llamada “Ley de Convertibilidad” estableció que en las obligaciones de dar sumas de dinero no se admitiría en ningún caso actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor (art. 7°), derogando a su vez todas las normas que preveían tal actualización o indexación (art. 10°). Como corolario, en caso de convenirse una cláusula que reflejara ajustes del precio, esta sería nula por atentar contra una norma imperativa o indisponible.
12) Aunque del Código Civil y Comercial de la Nación no surgía norma expresa con relación a la periodicidad en el pago de estos alquileres, la redacción del art. 1196 inc. a), en cuanto establece que en las locaciones con destino habitacional no puede requerirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos superiores a un mes, ya permitía presuponer que el pago en las locaciones con destino a vivienda era mensual.
13) Aranda Bilvao, Facundo M.,
