ESCUCHAREl mercado inmobiliario, en razón de su complejidad y especificidad, precisa de personas capacitadas que intermedien de modo eficaz entre la oferta y la demanda. Esa misma especificidad ha dotado de incumbencia exclusiva y excluyente a los Corredores Públicos Inmobiliarios – CPI en materia de inmuebles, privando a otros profesionales (abogados, martilleros, escribanos y al corredor genérico) de ejercer dicha intermediación en nuestra Provincia.
Asimismo, por imperio legal de la Ley Provincial N° 9445, quien no tiene Matricula CPI no tiene derecho al cobro de honorarios profesionales por lo que es considerado por la Justicia y la sociedad como “ilegal”.
Las Inmobiliarias, que se las puede definir como estructura jurídica y económica del CPI, utilizan un instrumento denominado “reserva ad referendum del vendedor”; que consiste en la entrega de una suma de dinero, por parte del oferente al CPI, quien la recibe en concepto de “reserva” detallando en un instrumento no sólo el importe recibido sino las condiciones de esa oferta de compra de un inmueble que luego es transmitida al dueño; si el vendedor acepta la oferta/reserva se perfeccionó el consentimiento y, consecuentemente, hay contrato de compraventa inmobiliaria; devengándose honorarios profesionales para el CPI, por haber acercado eficazmente a las partes.
La reserva supone un tiempo para pensar, estudiar las factibilidades, conveniencias e, incluso, aguardar a otros oferentes.
Una herramienta jurídica diferente a la reserva es la seña, que sí se encuentra expresamente legislada en los Arts. 1059 y ss del Código Civil y Comercial de la Nación y que supone un contrato concluido. En el CCCN del año 2015 se adoptó como regla que los montos entregados en concepto de seña son confirmatorios del contrato, por lo que constituyen un principio de ejecución de contrato y como principio general se rechaza la facultad de arrepentirse.
Como excepción se puede pactar expresamente la facultad de arrepentirse, y quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada. Si nada dicen las partes respecto al monto entregado y/o recibido en concepto de seña se entiende como confirmatorio del acto.
Tanto la seña como la reserva son herramientas que deben permitir “cerrar” determinados negocios, con seriedad y evitarse situaciones conflictivas o sobrellevar los efectos adversos de una economía sin afectar en demasía a ninguno de los contratantes.
Para ello es necesario intermediarios que actúen de modo eficaz –en materia de inmuebles los únicos intermediarios autorizados por expresa imposición legal en la Provincia de Córdoba son los Corredores Públicos Inmobiliarios -CPI, que propongan a los contratantes el negocio a celebrarse con “precisión, exactitud y claridad” (Art. 1347 inc. b) del CCCN y Art. 16, inc q) Ley P. 9445) las obligaciones que asumen en las tratativas y en ante la firma de documentación contractual.
La denominada corrida del dólar generó un cimbronazo en el mercado inmobiliario, toda vez que las operaciones pactadas en moneda extranjera (sea a través de seña Art. 1059 CCCN, reservas ad referéndum aceptadas válidamente, boletos de compraventa suscriptos) fueron afectadas generando incertidumbre y modificando las prestaciones a cargo de las partes.
En primer lugar, en mercados volátiles se debe procurar prever cláusulas de escape, para las partes puedan salir del negocio cuando la coyuntura económica arrasa con las condiciones que llevaron a los contratantes a celebrar determinado negocio.
Si las cláusulas de escape no fueron previstas o existe falta de interpretación conciliadora entre las partes, se debe recurrir a la Teoría del Esfuerzo Compartido para celebrar el negocio o para rescindirlo del modo más pacífico posible, evitando consecuencias patrimoniales injustas para cualquiera de los contratantes por la frustración del negocio por razones macroeconómicas.
Recordemos que el Código Civil y Comercial postula a la buena fe como un principio general aplicable en el ejercicio de todos los derechos que da fundamenta a todo nuestro ordenamiento jurídico (Art. 9 CCCN) y que la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos, teniendo los jueces facultades para ordenar lo necesario para evitar el ejercicio abusivo o situaciones jurídicas abusivas.
Ab. Ignacio Sabaini Zapata y Ab. Mariano Briña – Equipo Técnico Jurídico, CPCPI
Muy ejemplificador, yo realicé una seña por la compra de un departamento, gracias a Dios llegamos a un acuerdo, pero si no sucedía, debido a la corrida bancaria, iba a recurrir a la teoria de la imprevisión, es parecida a la que ustedes mencionan?