ESCUCHARLo que por ahora sólo es un proyecto de ley de reforma tributaria pone en alerta a los referentes del sector local, quienes admiten que el reemplazo del impuesto a la Transferencia Inmobiliaria (ITI) por el gravamen sobre la Ganancia de capital por la venta de propiedades sólo podría causar un gran perjuicio en el caso de que se cobre sin tener en cuenta los índices por inflación, en tanto ocasionaría una pérdida del capital real por la depreciación de la moneda
Por Laura Pantoja – [email protected]
Inmobiliarios de Córdoba se encuentran expectantes ante el proyecto de reforma tributaria que, entre otros puntos, establece la eliminación del impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI). En lugar de este gravamen se incorpora un nuevo tributo, aplicado a la Ganancia de Capital sobre la venta de propiedades no destinados a casa-habitación.
Aunque por ahora sólo es un proyecto y -por ende- resta definir puntos claves, Comercio y Justicia invitó a referentes del sector a conjeturar posibles escenarios, así como a precisar cuáles son las definiciones principales que se requieren para evaluar a ciencia cierta el futuro impacto en el sector.
“En la actualidad se paga el impuesto a la transferencia, pero -una vez aprobado e implementado el proyecto- se deberá pagar un porcentaje de la ganancia del capital, resultante de la diferencia del precio de compra más la actualización y el precio de venta”, explicó Martín Dahan, uno de los referentes del sector.
Por ejemplo, se paga por un departamento un millón de pesos. A fin de año, con una inflación anual de 10%, va a costar un millón cien mil pesos. Luego, se vende la propiedad a un millón doscientos mil pesos. El impuesto se va a pagar por la diferencia de valor, es decir, por cien mil pesos.
De acuerdo con el proyecto, la alícuota será 15% de ese monto; no obstante, hay otra versión que asegura que será de 25%, si la transacción se ejecuta antes de tres años.
Ajuste, la gran intriga
De cualquiera de las dos formas, lo más preocupante para el sector es si ese valor del inmueble sobre el que se va a calcular el gravamen va a contemplar o no el ajuste por inflación y, en tal caso, sobré qué índice de actualización se va a calcular.
“No sabemos cómo se va a actualizar aún, pero seguramente nos perjudicaría muchísimo, si la verdadera inflación no sea coincidente con el índice seleccionado, tal como ha sucedido en las épocas en que la inflación era un monto y el Indec acusaba otro muy distinto”, argumentó Dahan.
Las hipótesis que se barajan, según Dahan, son ajuste por el costo de la construcción, por el índice de inflación, por UVA y – en el peor de los casos- que no exista actualización.
“De no existir ningún tipo de actualización sería muy grave, porque con una inflación de 20% se va a reflejar un monto que no es ganancia de dinero sino producto de la inflación”, explicó.
Del mismo modo opinó Leonardo Frankenberg, presidente del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CPCPI).
“Si el impuesto se cobrara de manera independiente de la inflación, el impacto será muy negativo porque estaría perdiendo capital. Si alguien vende en cien, luego lo vende en 125 y hubo una inflación de 25%, no hay ganancias”, graficó el profesional, recordando que hasta que el proyecto no aporte especificaciones en este punto, no se puede asegurar cuál será su incidencia.
No obstante agregó: “Va a ser más difícil de calcular y mucho más complejo si ese ajuste por inflación no está previsto; lo más seguro es que se traslade al precio del inmueble”
Los profesionales ven con buenos ojos que este impuesto se aplique sólo a las segundas viviendas, es decir, valoran que el proyecto exima del tributo a las propiedades con destino a casa-habitación. No obstante, recuerdan que, en la actualidad, por la “venta de la única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia dentro del término de un año” ya se puede solicitar lo que se denomina un “certificado de no retención” y quedar así eximidos del pago del arancel
“No sabemos cómo lo va a implementar AFIP, pero en la actualidad el ITI también está eximido para la vivienda única. Si bien el trámite es engorroso, no es imposible de obtener”, aportó Frankenberg.
En este punto, para Dahan, es aún más positiva la nueva norma, en tanto y en cuanto, la tramitación de la exención del ITI es tan compleja que en los usos y costumbres “muchos propietarios optan” por pagarlo.
Recordó que ese impuesto a la transferencia representa 1,5% del valor de la propiedad sobre el valor de la escritura.
Otro punto a valorar es con relación a los bienes que se reciben como herencia, porque ingresan al patrimonio de acuerdo con la valuación fiscal que hace el Estado al momento de la venta. “La diferencia sería muy importante, muy gravosa, y sería como una especie de impuesto a la herencia”, añadió el presidente de CPCPI, al tiempo que insistió que son ítemes a definir.
Los inmobiliarios compararon el escenario actual -en el que se paga ITI- y el escenario futuro -en el que se pagará este impuesto- considerando una actualización por inflación. De esta forma, “no cambiaría el negocio en tanto y en cuanto se pueda actualizar los índices. Sería como cambiar un impuesto por otro”, simplificó Dahan.
En tanto, según el Gobierno nacional, este cambio impositivo traccionaría un caudal mayor de operaciones y de acceso a la vivienda.
Por su lado, según Frankenberg, la exención del impuesto a la vivienda
con destino a habitación no representa una posibilidad de mayor acceso, en tanto -hoy- el ITI no alcanza a las viviendas únicas, tal como se mencionó anteriormente.
En cambio, sí impulsaría más operaciones, en caso de que haya una diferencia entre lo que se vende y el valor actualizado por inflación. “Será superior siempre y cuando no se contemple la inflación; en cambio, si se contempla la inflación, sí va a ser menor, es decir, se compra a cien, se vende a 30% y si hubo una inflación de 25%, el impuesto será por esa diferencia de cinco por ciento y entonces sí va a ser menos y puede llegar a favorecer las operaciones, caso contrario no”, aclaró el inmobiliario.
Respecto a esta medida, el ministro de Hacienda de la Nación, Nicolás Dujovne, se apresuró a aclarar que la nueva ley sólo va a regir para la compra de propiedades futuras; esto es, la disposición se aplicará para las adquisiciones de inmuebles efectuadas a partir de la vigencia de la norma, sin efecto retroactivo. Todo el stock de propiedades que tienen las personas físicas no va a pagar Ganancias sino el ITI hasta el momento de su extinción.
Opiniones de otros referentes
EL IMPACTO DE LOS CAMBIOSEn defensa de la medida anunciada, el titular de la cartera de Hacienda, Nicolás Dujovne, sostuvo durante la conferencia en la que realizó el anuncio del proyecto de reforma tributaria que “estas modificaciones reducirán los costos de acceso a la vivienda y fomentarán la formalización de la actividad inmobiliaria”.
No obstante, en el Congreso de la Nación -ámbito que se encargará de analizar y definir la letra final de la ley- el vicepresidente de la Comisión Bicameral para la Reforma Tributaria, el senador del bloque PJ-FpV, Juan Manuel Abal Medina, opinó que “esta medida, por sí misma, no tiene impacto sobre el acceso a la vivienda”. Ello en tanto, aclaró el legislador, porque tampoco modifica sustancialmente la formalización del sector inmobiliario sino que sólo corrige una distorsión tributaria. Esto es porque hasta ahora el ITI sólo se aplica a las operaciones inmobiliarias con fines de renta e independientemente de que la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta de la propiedad en cuestión hubiese producido una pérdida. “Con el nuevo gravamen sólo se tributará sobre la ganancia obtenida en la operación”, dijo.
Por su parte, César Litvin, CEO del Estudio Lisi.cki, Litvin & Asociados, afirmó, en otras publicaciones, que “el ITI es un impuesto que no molesta mucho en las transacciones inmobiliarias”, mientras que “en cambio, se propone reemplazarlo por otro cuyo cálculo es más complejo -el impuesto a las Ganancias- que grava no 1,5 por ciento sino 15 por ciento el resultado de la utilidad de la operación, es decir, el precio de venta menos costo”. Además, advirtió que “si el precio de la propiedad no sube demasiado respecto al costo de adquisición, se va a pagar poco impuesto, pero en la medida en que haya una distancia entre ellos, la incidencia va a ser mucho mayor y formará parte de la negociación del precio entre las partes”.
La creación de un nuevo gravamen por Ganancias sobre la utilidad de la transacción no parece ser un problema para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, quien declaró: “Con el gran boom del crédito hipotecario, no va a haber tanta diferencia entre compra y venta, por lo que la ganancia va a ser prácticamente minimizada y suplantada por la reducción del ITI”, opinó el martillero y agregó: “No creemos que el cobro de ese impuesto nos vaya a generar algún inconveniente y, si eso sucediera, se buscarán distintos mecanismos como el reacomodamiento en el valor de la propiedad a partir de la negociación entre las partes o su incorporación al valor final del inmueble”.
Por su parte, el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, Miguel Astorga, señaló que en las transacciones inmobiliarias el impuesto de la transferencia lo paga el vendedor y no el comprador. “Este impuesto se suele incluir en el precio del inmueble, por lo cual se espera que su eliminación repercuta positivamente en el mercado inmobiliario”, explicó.
En sentido semejante se manifestó desde Reporte Inmobiliario, José Rozados, al considerar que “la eliminación del ITI es muy positiva porque va en pos de abaratar el costo de las transacciones, más allá del valor de los inmuebles”. No obstante, planteó algunas inquietudes respecto al tributo para inmuebles adquiridos con fines de renta. “Habrá que ver la letra chica de la ley dado que, si el descuento prevé algún tipo de ajuste por inflación, entonces va a ser una medida admisible porque se evitaría gravar una operatoria que arroje una rentabilidad nominal positiva, pero que resulte negativa en términos reales”
“Ahora, si se va a cobrar independientemente de los índices de inflación del período, el impacto puede ser muy negativo porque se pierde capital real por la depreciación de la moneda”, advirtió.
De todas maneras, este debate recién está comenzando y aún falta que se conozcan mayores precisiones.
