ESCUCHARLos referentes del sector vaticinan crecimiento impulsado por los préstamos hipotecarios, aunque advierten necesidad de flexibilización en términos de garantías. Las posibilidades de acceso a viviendas mediante estos instrumentos modifica el perfil del público. Desarrollistas reorientan sus modelos hacia la clase media, que busca un producto para vivir: casas o departamentos de dos y tres dormitorios, de mayor calidad y en zonas favorables a la densificación. Los modelos constructivos deberán apalancarse en la sustentabilidad y en la racionalidad de los costos
Por Javier De Pascuale – [email protected]
Por Laura Pantoja – [email protected]
Protagonistas del mercado inmobiliario cordobés avizoran un crecimiento sostenido por los próximos cinco años, apalancado por la extensión de los nuevos créditos hipotecarios valuados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), al tiempo que preparan renovados productos para una nueva generación de clientes que ya no busca invertir en el sector o resguardar ahorros, como lo fue en los últimos tres lustros, sino construir y comprar vivienda para habitarla.
Estos nuevos demandantes obligan a todos los actores de la sociedad -tanto públicos como privados- a redefenir el modelo de ciudad y las responsabilidades que a cada uno le compete en esa construcción. Densificación, sustentabilidad, infraestructura de servicios y eficiencia en los procesos de obtención de permisos deben ser ejes constitutivos del próximo escenario.
Éstas son algunas de la conclusiones centrales que surgieron de un desayuno de trabajo organizado por Comercio y Justicia con una docena de representantes de las compañías desarrollistas que lideran la construcción privada en Córdoba y el Gran Córdoba, realizado en el Windsor Hotel.
“Se está viendo la diferencia entre el desarrollista que debe desarrollar y el banco que debe financiar. Vemos con buen optimismo la competencia entre los bancos por ofrecer buenos productos: en el futuro habrá financiación para todos, para clase media, alta, para primera y segunda vivienda. Habrá una liquidez muy grande y mucho interés por prestar plata”, resumió César Martínez, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos Córdoba (Ceduc), y director de Grupo Betania.
En el mismo sentido, Martín Roca, directivo de la constructora Rode dijo: “El mercado inmobiliario será un espectáculo porque hay una política de Estado para que el crédito salga. Si bien el estado provincial y municipal no ayudan para nada, se van a tener que alinear. Los bancos han sido durante diez años unas máquinas de impedir con políticas muy restrictivas, ahora se está viendo el fomento del crédito a la vivienda y, si bien hay cosas que ajustar, en algún momento va a arrancar”, apuntó.
Sebastián Rosa, de Grupo Regam, observó que existe una madurez con la llegada del crédito, que anticipa un “cambio de paradigma al cual todos los actores deben adaptarse, desde los bancos; los desarrollistas -que deben pasar de cumplir un rol financista a un rol de desarrollista-; el constructor que debe adaptarse a los nuevos tiempos; y el de los mismos compradores, que tienen que entender la idea del crédito UVA con el terror a la inflación que conlleva años”.
A lo largo de todo el año, la Ceduc activó acuerdos para que las entidades entreguen préstamos directos a las firmas desarrollistas. Algunos avances se lograron, lo que permitió que en algunos casos son las propias compañías constructoras las que ofrecen financiamiento directo a los compradores.
Efectivamente, aunque durante el año pasado la avanzada en la oferta de créditos actualizados por UVI y UVA la asumieron las entidades públicas (primero el Banco Nación, luego el Ciudad y el Bapro), con el correr de los meses el conjunto de entidades privadas incorporaron la oferta y comenzaron a competir por tasa, condiciones y monto. Se trata de préstamos en los que el capital está atado a la inflación, por lo que no se licúa, lo que permite a los bancos aplicar tasas sustancialmente más bajas que las de los créditos tradicionales y de este modo evitar el sobre impacto del interés en las cuotas iniciales.
Coincidencias y advertencias
El optimismo es generalizado, principalmente en cuanto al compromiso de pago, al que lo entienden como un equivalente al precio de un alquiler. “Con el sistema UVA el costo por inflación está solucionado y entiendo que la tendencia es descendente, pensemos que de tres a seis por ciento UVA, más la tasa real de cinco por ciento, eso es equivalente a un alquiler”, sintetizó Martínez, a lo que se agregó Gabriel Teicher, de Grupo Elyon, asegurando que los “alquileres se van actualizando como los UVA”.
No obstante, los directivos consideran que los bancos aún deben flexibilizar los requerimientos en términos de garantía, que aún representan impedimentos reales, motivo por el cual el aluvión aún no puede concretarse.
“Los créditos todavía no funcionan y no creo que vayan a funcionar en la medida en que los bancos mantengan el formato: son accesibles pero complejos porque el banco no otorga el crédito al que compra, se lo da a la empresa -que quizás no pueda calificar- a eso se le suma la hipoteca con la cual recién, después se recibe al tomador del crédito. Este sistema se implementó con Plan Tu Casa, construimos 850 departamentos, y tuvimos que hipotecar la empresa. Y si el banco puede no aceptar el cliente que llevamos, entonces hay riesgo de hipotecar fortunas en propiedades, con ni siquiera 20% de los créditos que se pensaba tomar”, resumió la problemática actual, Guillermo Jáuregui, de Dycsa.
“Si no se implementa un formato en donde no tengamos que incluir a la hipoteca como primera y única salvaguarda, el crédito va a ser siempre muy limitado”, subrayó otro de los escollos.
La mayoría de los participantes acordó con la descripción de la problemática, pero comprendió que es a corto plazo y parte de un proceso que irá destrabándose a medida que surja mayor confianza y competencia entre las mismas entidades.
“Trabajamos mucho en Uruguay, una economía chica, parecida a Córdoba, que tiene ampliamente desarrollado el crédito hipotecario, con garantías muy simples para el desarrollista. Entiendo el escepticismo, si los bancos no cambian la forma de hacer negocios, se hará más lento, pero estamos en camino”, aportó por su lado, Marcelo Freiberg, director de Estructuras.
Un poco más escéptico, se pronunció Salvador Giordano, de Nivelco, quien agregó que si él “tuviera que tomar un crédito UVA no lo haría”. Alertó que puede funcionar, siempre y cuando, la sociedad mejore su estándar de vida, que en función a los antecedentes de los últimos 20 años, esto no sería posible por cuanto “el tomador de crédito se ha ido empobreciendo”.
“Por el hecho de tener su vivienda, los compradores se embarcan y no saben donde se meten, el crédito puede hoy estar como un alquiler, pero el Gobierno está previendo que si la cuota se pone alta dar diez años más para pagar, ”, enfatizó.
El modelo de ciudad
Disruptivo, por su parte, fue José Luis Acevedo, de Grupo Cantar, quien de la mano de la ciencia y la información, anticipó que las fintech van a avanzar sobre el financiamiento de la vivienda, sobre todo en países poco desarrollados. “En Argentina faltan tres millones de viviendas y en el mundo lo que sobra es plata”, sentenció.
“Los bancos están siendo cobardes y les falta creatividad y dinamismo para llevar adelante. Las exigencias que nos ponen a los desarrollistas son demasiado bruscas y no se las debemos aceptar porque están reduciendo a cero su riesgo, siendo que es su principal actividad en la economía, tomar dinero, prestar y sacar un rendimiento. Nos están transfiriendo todo el riesgo y, es cierto, nuestro margen de ganancia cada vez es menor”, acentuó.
El joven empresario agregó un aspecto nodal para los consumidores de productos inmobiliarios de los próximos años: la sustentabilidad. “Todos los nuevos destinos de vivienda tienen que ser enfocados por un uso más eficiente de los servicios. Se acaba de anunciar un incremento de gas (58%) y de energía eléctrica (28%); se viene un ajuste de la estructura energética que va a hacer que el gas sea cada vez más caro. Incluso nosotros estamos estudiando desterrar el gas de nuestros edificios. Los métodos constructivos deben incorporar eso”, subrayó.
En ese punto, Teicher, de Elyon, se explayó aclarando que los desarrollistas deberán transformar los productos destinados a inquilinos a otros orientados a propietarios. “Si la mayoría se ha focalizado en departamentos de un dormitorio, y ha recibido críticas de los urbanistas, es por un tema económico y no de concepto urbano. Lo hacemos así porque es para quien puede acceder a la vivienda. Con los créditos va a cambiar la dinámica y los consumidores comenzarán a pedir viviendas de dos y de tres dormitorios, con espacios verdes, con mayor calidad”.
En este escenario, volvió a ponerse sobre el tapete los costos impositivos y las demoras en las aprobaciones. Los costos de los permisos de edificación en la Municipalidad de Córdoba son mayores que en otra provincias y la burocracia conlleva costos en tiempos, que finalmente los termina pagando el cliente. Coincidieron en que no tienen problemas en pagarlos, siempre y cuando se traduzca en procesos más expeditivos.
Previsión
La previsión oficial es que los bancos -públicos y privados- lleguen a los 50.000 créditos en 2017, y que esa cifra siga subiendo exponencialmente hasta llegar al millón de créditos en 2023. La visión de funcionarios del Banco Central de la República Argentina (BCRA) es que el margen de crecimiento del rubro es muy amplio, ya que la proporción de hipotecarios en relación con el PBI en Argentina es de apenas 0,8%, mientras que en Estados Unidos supera 77%; en Chile, 23%, y en Brasil, ocho por ciento.
Si bien hasta el momento la construcción fue motorizada por la obra pública, la previsión de analistas de mercado es que el año que viene serán los emprendimientos privados los que dominen la dinámica de crecimiento sectorial. Incluso comienzan a surgir desarrollos mixtos, con participación pública y privada combinada.
En suma, tras un fructífero intercambio de opiniones en el marco de la actividad propuesta por Comercio y Justicia, todos los desarrollistas con proyectos en marcha en la ciudad y alrededores coincidieron en sostener un “optimismo condicionado”, al decir de algunos: “Somos soñadores, por eso desarrollamos. Pero también realistas. Sabemos que hay muchas cosas por cambiar”, concluyó Jáuregui en pocas palabras.
«No debemos mezquinar m2, la gente va a comprar calidad porque lo hará para vivir. Los arquitectos nos debemos poner a la altura y que sirva a la ciudad». Sebastián Rosa, de Regam.
«Es puro marketing lo del Gobierno nacional, la ciudad es pobre desde lo económico y de pensamiento. No da el valor económico para hacer arquitectura». Salvador Giordano, de Nivelco.
«Es un concepto erróneo la extensión de la mancha urbana; se van por seguridad, pero -al estar más lejos- hay que pagar los costos de mantener esa seguridad «. Gabriel Teicher, de Grupo Elyon.
«Debemos pensar en responder una a una necesidad no sólo de techo sino de comunidad. Mirar la vivienda en colaboración con el desarrollo social». José Luis Acevedo, de Grupo Canter.
«Habrá financiación para todos los productos: clase media, clase alta, para primera, segunda y tercera vivienda. El agente financiero va a estar disponible». César Martínez, de Grupo Betania.
«Pensamos en un producto para la clase media, con tierra y construcción. Hay gran incertidumbre y eso asusta, pero tenemos muchos años en los que el ciclo argentino sube y baja». Sandra Martínez, de Regam.
«Reemplazamos un producto que era para el comprador inversor por otro para clase media usuario final, ayudado por la herramienta del financiamiento». Marcelo Freiberg, de Estructuras.
Si no hay decisión política de acelerar y facilitar la aprobación o la entrega de la escritura en forma inmediata, en estas condiciones va a ser difícil. Guillermo Jáuregui, de Dycsa.
«Estamos estudiando métodos constructivos para clase media baja, con menores costos. El negocio inmobiliario se achica y deja -con suerte- una renta de 5 a 10%»-. Martín Roca, de Rode.
