Tercerista que adquirió por boleto de compraventa tiene prioridad sobre AFIP

El tribunal analizó el derecho de la accionante sobre el inmueble embargado por la autoridad fiscal, a la luz de los preceptos coincidentes entre el viejo Código Civil y el nuevo Código Civil Comercial La Sala “B” de la Cámara Federal de Apelaciones de Córdoba admitió la tercería de mejor derecho planteada por una incidentista con boleto de compraventa celebrado con anterioridad al embargo. Asimismo, el tribunal integrado por los jueces Luis Rueda, Abel Sánchez Torres y Liliana Navarro ordenó el levantamiento de la medida cautelar dispuesta sobre el inmueble y la suspensión de la subasta en su contra. [privado] En autos “AFIP c/Pablo G. Valinotti y Adrián A. Rossi S. H. s/ ejecución fiscal”, la autorizada impositiva inició demanda para el cobro de $3.155.003,22, más intereses resarcitorios, punitorios y costas. Una vez declarada la acción, se mandó a llevar adelante la ejecución y se ordenó la inhibición general sobre muebles y el embargo sobre inmuebles de propiedad de la accionada. Se trabó el embargo con fecha 5/3/2015 y la posterior anotación preventiva para subasta el 11/4/2016. En este estado de situación, compareció Elida Rosa Guzmán planteando tercería de mejor derecho con respecto del inmueble y pidió suspensión de la venta por subasta pública y el levantamiento de la medida cautelar. Fundó su pretensión en el artículo 1170 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación y su mejor derecho frente al Fisco embargante. Argumentó que la propiedad fue adquirida de buena fe y a título oneroso, existiendo un boleto de compraventa de fecha cierta anterior a la traba de la cautelar. La pretensión fue rechazada por el juez de grado. Ya en instancia de cámara, el juez Rueda analizó el agravio referido al derecho aplicable recordó la vigencia de anteriores pronunciamientos para que no se vean vulneradas garantías constitucionales. Sin perjuicio de lo expuesto, el magistrado señaló que respecto de la oponibilidad a terceros del boleto de compraventa y adquisición del derecho real de dominio la nueva normativa no ha modificado en esencia la cuestión, sino que resulta supletoria de la anterior. Se subrayó que la adquisición del derecho real de dominio sobre un bien inmueble sigue manteniendo los mismos requisitos de título y el modo que el anterior articulado. Así, en cuanto al título, el artículo 1170 mantiene la escritura pública como presupuesto esencial a los fines de la transmisión de la propiedad, por lo que el boleto de compraventa, por no reunir los requisitos de título suficiente, no alcanza para transmitir el derecho real de dominio. “Ello aunque hubiera existido tradición, ya que en este caso, será posesión traslativa de la posesión pero no tradición traslativa de dominio. Es decir, mientras no se otorgue la escritura pública y no se cumpla con la finalidad del contrato, que es la transmisión del dominio, el adquirente por boleto continúa siendo un poseedor legítimo del inmueble tal como sucedía con la normativa anterior”, se afirmó. Recaudos También se analizó el cumplimiento de los recaudos necesarios a los fines de otorgar al adquirente por boleto de compraventa un mejor derecho respecto del acreedor embargante. A saber, el pago de más del 25% del monto del valor de la venta y por otro, la posesión de buena fe. Y sobre ésta, Rueda expuso que tanto el viejo como el nuevo Código Civil y Comercial reconocen la posesión legítima del adquirente por boleto privado de compraventa. El camarista evaluó, además, que el contrato de locación acompañado en el cual la tercerista Guzmán figuraba como locadora fue timbrado con fecha 17/2/2015, con lo cual adquiría fecha cierta a partir de dicho acto y con ello demostrabala posesión anterior a la fecha en que acaeció la traba de la medida cautelar. Respecto al pago de mínimo del 25% del monto de la venta, estableció que el mismo se desprendía de la certificación realizada por escribana del pago de $80.000 en efectivo, suma que coincidía con la que en la cláusula segunda del contrato se establecía como precio total del contrato. En función de la totalidad de los argumentos desarrollados, en el fallo se hizo lugar a la tercería planteada. Solución Por su parte, el camarista Sánchez Torres adhirió al voto de Rueda y agregó que la controversia en debate se circunscribía a determinar si el derecho de la tercerista, poseedora de buena fe de un inmueble adquirido en una operación instrumentada mediante boleto de compraventa y cuyo precio fue pagado en su totalidad, debía prevalecer frente al acreedor embargante que pretendía satisfacer su crédito mediante la subasta del inmueble. Sobre ello, el juez destacó que la modificación impetrada al Código Civil incidió sobre la cuestión, en razón de que el nuevo cuerpo legal ha regulado en forma expresa la protección jurídica del adquirente de un inmueble mediante boleto de compraventa, siempre y cuando se cumplimenten ciertas condiciones. “Esta nueva solución legislativa que resguarda el derecho del comprador de buena fe mediante boleto de compraventa, ha sobrevenido como consecuencia de la evolución en la interpretación que se ha hecho del art. 1185 bis del derogado Código Civil, que bien explica el doctor Lorenzetti cuando expresa que ‘… la jurisprudencia evolucionó hasta admitir una interpretación amplia y propició que la solución allí prevista se aplicara incluso, en las ejecuciones individuales iniciadas contra el vendedor no concursado frente a quienes el adquirente por boleto podía oponer sus derechos. Para admitir la aplicación analógica se contaba con un argumento que se consideraba ilevantable: el vendedor que no ha sido declarado judicialmente en concurso o quiebra puede tener otros bienes para ofrecerlos al acreedor que embargó el inmueble vendido por boleto o puede no tener otros bienes”, relató Sánchez Torres. Finalmente, la jueza Navarro coincidió con la opinión de Rueda, votando en tal sentido. Autos: “AFIP c/ PABLO G. VALINOTTI Y ADRIÁN A. ROSSI SH s/EJECUCIÓN FISCAL – AFIP” (Expte. N°: 21392/2014) [/privado]

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