Mejor derecho sobre inmueble a compradores por subasta

A pesar de que no se inscribió en el Registro de la Propiedad la subasta por la cual el inmueble fue adquirido por el causante de los terceristas, la Cámara 4ª en lo Civil y Comercial de Córdoba, teniendo en cuenta que la posesión fue entregada al adquirente en remate en 1983, hizo lugar a la tercería de mejor derecho impetrada por sus herederos, considerando que “se encuentran reunidas las condiciones para acordar preeminencia” a éstos “por sobre la del ejecutante embargante”.
En la causa “Sahade, Silvina c/ Milotich, Héctor y otros – tercería de dominio de Tarif Ramón Amin y Yazde Azize”, el tribunal de origen había resuelto la cuestión en sentido contrario, lo que motivó la apelación de los terceristas.
La citada Cámara le dio la razón a los apelantes e hizo lugar a la tercería promovida, tras analizar que, si bien “no consta en autos la comunicación al Registro de la realización de la subasta, lo que opera en contra de los intereses de los terceristas (…) cabe señalar que el 12 de julio de 1983, el señor Oficial de Justicia dejó constancia, en instrumento público (fojas 7/8, artículo 979 inciso 2° del Código Civil) que puso en posesión del inmueble al adquirente en subasta”.
Además, se valoró que las testimoniales rendidas en el pleito “dejan constancia corroborante de la posesión por los terceristas en las condiciones, inclusive, para declarar la adquisición por usucapión, si se tiene en cuenta la fecha de entrega de la posesión”.
De tal forma, se concluyó que “estas circunstancias afianzan en cabeza de los terceristas su derecho a obtener la repulsa del embargo trabado, pese a la falta de anoticiamiento de la subasta misma y, consecuentemente, de la ulterior mutación de la titularidad registral”.
Desde otro aspecto, se trajo a colación doctrina expuesta por Moisset de Espanés en cuanto entiende que “en trámite el proceso de subasta, la ley acuerda la posibilidad de inscripción provisoria, que tiene un plazo de caducidad de ciento cincuenta días”, pero “la anotación misma del remate no tiene plazo de caducidad, salvo el de diez años (de prescripción de la ‘actio res iudicata’), previsto por la legislación común”, dado que “los plazos de caducidad deben estar fijados expresamente por la ley, y no pueden ser creados por la voluntad de un embargante, ni por las autoridades administrativas del Registro, y ni siquiera por los magistrados” y, por ello, “la vigencia de este asiento (…) está supeditada a la duración que tenga el expediente de aprobación del remate”.