La fianza se extingue automáticamente al vencer la locación

Ratifican principio rector del contrato, aunque advierten de que la obligación del fiador subsiste si el inquilino no cumple con la restitución oportuna del inmueble

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicó que la fianza se extingue automáticamente por el solo vencimiento del plazo de la locación, pero la obligación del fiador subsiste si el inquilino no cumple con su obligación de restituir oportunamente.
En la causa “A., A. L. c/ A., F. A. y otros s/ Preparación de la vía ejecutiva”, la parte actora apeló la resolución de primera instancia en cuanto rechazó la ejecución promovida respecto de los fiadores R. D. P. y G. R. T., con costas al actor y mandó llevar adelante la ejecución hasta que F. A. A. y M. A. P. hagan al acreedor íntegro pago del capital adeudado con más sus intereses y costas.

Artículo
Los magistrados Oscar José Ameal y Lidia Beatriz Hernández, quienes integran la Sala K, señalaron en primer lugar que el artículo1582 bis del Código Civil dice expresamente: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
Los camaristas precisaron que “la fianza se extingue automáticamente por el solo vencimiento del plazo de la locación, pero la obligación del fiador subsiste si el inquilino no cumple con su obligación de restituir oportunamente”.
El tribunal puntualizó que en el presente caso “se encuentra comprobado que si bien venció el contrato de locación con fecha 31 de enero de 2012, recién el actor requiere la restitución de la tenencia del bien pasados más de dos años, esto es, al promoverse la demanda de desalojo, circunstancia expresamente consignada por el a-quo y que no ha sido desvirtuada en los respectivos agravios”.

Circunstancia
Los sentenciantes juzgaron que dicha circunstancia no es menor, dado que “habiendo continuado la locación en los términos del art. 1622 del Código Civil y no advertirse elemento alguno que permita inferir que la restitución de la tenencia del inmueble hubiera sido requerida ‘oportunamente’ ‘ por la parte locadora, esto es dentro de un plazo razonable posterior al cese automático que establece la norma como consecuencia del vencimiento del plazo contractual, el temperamento propuesto por el apelante deviene improcedente”.
Finalmente, la Sala concluyó que “tampoco se advierte que los fiadores prestaran expresamente su consentimiento para una eventual prórroga expresa o tácita del contrato de locación una vez concluido éste, siendo nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria o como codeudor o principal pagador del contrato de locación original”.

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