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La ejecución de la hipoteca y el certificado contable

La Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial resolvió la procedencia de la ejecución de una hipoteca cuando el título de la ejecución es el contrato de hipoteca integrado con el certificado contable elaborado por un contador respecto del saldo deudor de una cuenta de gestión.
En “Agco Argentina SA c/ Plenasio Juan Carlos s/ ejecutivo”, la ejecutante apeló la resolución de primera instancia con la que se admitió la excepción de inhabilidad de título opuesta por la sociedad demandada y, en consecuencia, se rechazó la ejecución seguida en su contra.
Los jueces Hernán Monclá, Ángel Sala y Miguel Bargalló mencionaron que la hipoteca, en nuestro régimen legal, puede garantizar todo tipo de obligaciones, aun las eventuales y futuras. Sólo basta para cumplir con el principio de la especialidad que conste en el instrumento la fijación de la responsabilidad hipotecaria del bien hasta una suma determinada con independencia de la obligación garantizada, “que siempre estará incluida dentro del tope o máximo allí previsto”.

Tope máximo
En el caso, los magistrados sostuvieron se trataba de una hipoteca “abierta” constituida en garantía de operaciones comerciales. Por ello la deuda podía crecer o disminuir en su capital, sea por pagos parciales, por recepción de remesas o por incumplimiento de obligaciones. “Pero en todos los casos, la obligación a que accede la hipoteca estará garantizada dentro del tope o máximo previsto hasta su monto real y actual, aun cuando en el momento de la constitución del gravamen el crédito esté indeterminado o no haya tenido nacimiento”, destacaron.
El tribunal precisó que el título de la ejecución analizada era el contrato de hipoteca y contenía “todas las especificaciones” sobre la fecha y la naturaleza del contrato al que accedía, la causa de la obligación y el “tope garantizado”.
Al respecto, los jueces afirmaron: “Al determinar el saldo deudor de la cuenta de gestión, se estipuló que Agco designaría un contador público para que formule tal liquidación, debiéndose cotejar -sustancialmente- los conceptos allí individualizados que surgirían exclusivamente de las constancias contables de los libros de la acreedora”.

Elemento integrativo
Los camaristas aclararon que el certificado contable, al que se aludía en la escritura constitutiva del derecho real, constituía un elemento integrativo del título. “El principio de buena fe no admite que un co-contratante, cuya voluntad no estuvo viciada, se ponga luego en contradicción con aquella conducta jurídicamente relevante y plenamente eficaz”, se afirmó.
Y agregó: “Si el deudor hipotecario consideró suficiente la certificación contable -extendida según los términos previstos-, no puede con posterioridad adoptar una actitud diametralmente opuesta a la que generó el contrato y pretender desvirtuar las expectativas de su acreedor y resistir su ejecución alegando la inhabilidad del título”.
En definitiva, la Sala concluyó que tratándose de un supuesto de hipoteca abierta, el título que dio origen a la ejecución era de naturaleza “compleja” y se encontraba conformado por la escritura pública presentada legalmente en la que la deudora reconoció su condición de tal hasta un monto máximo cierto y determinado, que se perfeccionó, en virtud de la voluntad de las partes, con la certificación contable de la deuda. Ello según la evolución de la cuenta de gestión en la que se registraron las operaciones comerciales de los contratantes.

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