El boleto de compraventa prevalece sobre el embargo

El tribunal hizo lugar a la tercería interpuesta por el adquirente de un inmueble, que tenía la posesión de ese bien desde una fecha anterior a aquella en que se trabó la cautelar [privado] Al encauzar el trámite iniciado como tercería de dominio -cuando debió ser presentado bajo la denominación de tercería de mejor derecho- la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 9ª Nominación de Córdoba hizo lugar al recurso de apelación presentado por el adquirente de buena fe de un inmueble por medio de un boleto de compraventa no inscripto registralmente, que había pagado la totalidad del precio y poseía el inmueble desde la fecha cierta designada en el contrato, haciendo lugar a la tercería presentada contra el embargante, cuya inscripción de la medida cautelar fue posterior a la posesión del tercerista. Rosa Lina Sacerdoti apeló la resolución relacionada dictada por el juez a quo, que en definitiva, había rechazado la tercería de dominio pretendida por entender que el boleto de compraventa no era suficiente para hacer proceder la tercería. El tribunal integrado por los vocales María Mónica Puga de Juncos, Verónica Martínez de Petrazzini y Jorge Eduardo Arrambide sostuvo en primer lugar que “los fundamentos dados por la a quo para el rechazo de la acción en relación a la vía procesal entablada -tercería de dominio cuando invoca debió ser la de mejor derecho- deben ser subsanados”, remarcando que “la elección de la vía procesal pese a no ser la correcta, no puede ni debe afectar el derecho del peticionante, y así pareció entenderlo la propia a quo al dar trámite a la tercería reclamada como de mejor derecho al dominio de la cosa” . Entonces, la Cámara ingresó al tema específico de la oponibilidad del tercerista señalando que “lo que está en juego entonces, a la luz de una interpretación auténtica -en tanto surge del legislador en función del promulgado Art. 1170 CCyC- de lo previsto por el Art. 1185 bis CC, impone considerar si en el caso concreto se dan los requisitos previstos para otorgar preeminencia al adquirente por boleto por encima del embargante, que a la luz del Art. 1170 íb. son: -que el comprador sea de buena fe, en el sentido de que haya contratado con desconocimiento de la existencia de medidas cautelares o inexistencia de un concierto fraudulento entre este y el vendedor; -existencia de un eslabonamiento perfecto con los adquirentes y el titular registral o haya contratado con este último; -pago como mínimo del 25% del precio antes de la traba de la cautelar a la que se opone; -exista fecha cierta del boleto y ostente publicidad suficiente -sea posesoria o registral”. Bajo esas premisas, el fallo precisó que “en cuanto a la buena fe del comprador, más allá (de) que esta se presume, nada la ha puesto en entredicho”, remarcando que “es prueba patente de esta que ha poseído pública y pacíficamente el inmueble desde su adquisición”; además, “ha pagado la totalidad del precio, y ha adquirido de quien era titular registral, quien además le ha hecho entrega de la escritura antecedente de esa venta”. Luego se destacó que “en cuanto a la posesión, como se dijo, el Art. 1170 CCyC amplía la publicidad registral a la posesoria”, resaltando que “la posesión fue invocada en la demanda incidental y establecida en el boleto de compraventa acompañado, el que tiene fecha cierta dado que fueron las firmas certificadas por el escribano interviniente”, concluyendo que “indagando en las constancias de autos encontramos acreditado el efectivo ejercicio de su derecho posesorio” y determinando que la apelante desde la fecha cierta del boleto de compraventa “reside en el inmueble como dueña con posesión ininterrumpida, pública y pacífica, que ha realizado mejoras y se ha hecho cargo de las tasas e impuestos que ha generado la propiedad”. Finalmente se resolvió que “se constatan numerosos actos posesorios ya reseñados desde esa fecha en adelante en cabeza de la apelante, previos a la anotación de la cautelar”; es así que ordenó hacer lugar al recurso de apelación y, en virtud de ello, revocó la sentencia apelada, admitiendo la tercería interpuesta como de mejor derecho a la cosa, disponiéndose el levantamiento de la medida cautelar. Autos: "LUNA, Luis Adrián c/ PERALTA, Daniel Walter - Ordinario - Cumplimiento/Resolución de contrato - Tercería de dominio (Civil)" (Expte. 5191425) [/privado]

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