Cómo resolver cuestiones controvertidas de las subastas judiciales presenciales y electrónicas

Por Carolina Klepp
cklepp@comercioyjusticia.info

La jueza Claudia Zalazar pone bajo la lupa uno de los temas más álgidos dentro del proceso. La práctica y la jurisprudencia se convierten en claves para conocer las múltiples situaciones a las que se deberán enfrentar abogados, martilleros, funcionarios y empleados judiciales. Además, cómo impactó el aislamiento obligatorio en la modalidad de subastas.

Las cuestiones controvertidas de las subastas judiciales presenciales y electrónicas, puestas bajo la lupa. ¿Cómo actuar ante ellas en los diferentes roles en el proceso? La jueza Claudia Zalazar, vocal de la Cámara 5ª Civil y Comercial, miembro del Comité Ejecutivo de la Asociación Argentina de Derecho Procesal y docente universitaria de posgrado, dictará un curso con el que se propone colaborar en práctica y jurisprudencia en esta materia.
Organizada por Comercio y Justicia, la capacitación está destinada a abogados, martilleros, funcionarios y empleados judiciales.

¿Qué aspectos generan controversias en las subastas?
Siempre la subasta ha sido de los temas más álgidos dentro de los temas de un proceso porque es la etapa final y se está por desprender al ejecutado de un bien. En el curso se hará mucho hincapié en la validez que debe tener una subasta judicial, los presupuestos para poder subastar; o sea, todo lo que se hace antes de la realización de la subasta. Y, sobre todo, pensando en que el que vende es el juez, éste tiene que dar mucha certeza a esa venta. Entonces, se tiene que analizar qué tipo de bien se puede vender y cuál no; cuáles son los problemas que puede tener un bien. Si éste está en condominio, si tiene un usufructo, si está con un condominio indiviso -porque, por ejemplo, en ese caso no es lo mismo vender las 100 hectáreas que son para soja que las 100 que están en el monte-. Tenemos muchas controversias, por ejemplo, en un bien que puede tener diferencias entre lo que marcan el Registro de la Propiedad y Catastro. Por otra parte, la importancia de una constatación que tenga que hacer un oficial de justicia, porque no es lo mismo que yo venda un bien pensando que está ocupado por un inquilino, que lo venda con un poseedor dentro, porque las condiciones de venta se modifican un montón y porque tenemos que tener certeza en todas esas condiciones, que son después las que van en la publicación de edictos. Si existe un problema de análisis de título o de cómo funciona un PH, los gastos y deudas que tiene ese inmueble y para ver qué se puede llegar a trasladar al comprador y qué no, qué es lo que va a pagar el ejecutado, a partir de cuándo va a pagar el comprador. Éstas son todas cuestiones preocupantes para un operador judicial, el que está adentro, el que está afuera, y para los martilleros.

¿Cómo ha impactado en las subastas el aislamiento obligatorio por la pandemia?
Tenemos todo lo novedoso de hoy en día que ha pasado a ser la subasta electrónica, inclusive hoy por el tema del aislamiento se ha propiciado que todas las subastas que estaban programadas para hacerse en forma presencial, como no se pueden hacer de esa manera, se hagan por subasta electrónica, lo que significa subir todos esos datos y la garantía de la debida publicidad, en la cual entra el derecho del consumidor. No hay que olvidarse de que el que vende es el juez y esa venta no tiene visión redhibitoria; es decir, si se compra mal, se compra mal. La única vía para objetar esa venta es por una nulidad de la venta, no se puede pedir una disminución del precio porque a lo mejor fue vendida una cosa que el comprador pensó que era de otra forma.

Por lo descripto, en la práctica de las subastas emerge una amplia gama de situaciones a sortear.
Sobre lo que vamos a avanzar es sobre cuestiones prácticas, no lo que ya está en los libros y que uno puede ver, sino todas estas situaciones que se pueden encontrar, ir a la casuística, qué cosa hay que revisar y por qué.
También, abordaremos cuáles son las consecuencias que puede haber después de que se realiza la subasta: cómo se hace para inscribir el inmueble, duración de una comunicación de subasta, qué pasa si se cayó el bloqueo y entran todas la otras cautelares que estaban y ese comprador va a tener que ir y levantarlas todas.

Promos Naranja

En el caso del martillero, de acuerdo con la reglamentación que hoy tiene, estaría como responsabilizado de que a ese comprador lo tiene que ayudar después para esa inscripción, pero eso no es una cosa que esté muy aceitada. Cuando uno publicita una subasta le tiene que hacer saber al comprador que tiene tal plazo para inscribirlo, darle claridad en la información.
También hay otras cuestiones que hacen a la mala fe dentro del proceso: el deudor que mete a una persona incapaz dentro de la casa para que no puedan sacarla, el que mete a un intruso o que desde la última constatación varió terriblemente quien era el que estaba y el que está ahora dentro.

¿Qué se hace en ese caso de mala fe -cuando se introduce en un inmueble a un incapaz?
Por ejemplo, en ese caso se puede desalojar al incapaz, lo que se está haciendo es darle mayor plazo para sacarlo. Por eso, hoy todas esas órdenes de lanzamiento se notifican no por cédula sino por el oficial de justicia, para que tengamos una mayor relación in situ de qué es lo que pasa.


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AGENDA

* Curso: Cuestiones controvertidas de la subasta judicial presencial y electrónica.

* Dicta: Claudia Zalazar, vocal de la Cámara 5ª Civil y Comercial; miembro del Comité Ejecutivo de la Asociación Argentina de Derecho Procesal; docente de posgrado de la UBP; autora de obras sobre derecho procesal.

* Fechas: miércoles 22 y 29 de julio y 5 de agosto.

* Horario: 18 a 20.

* Modalidad: Virtual; clases online en vivo por plataforma Zoom.

* Destinatarios: abogados, martilleros, funcionarios y empleados judiciales.

* Preinscripción e informes: https://comercioyjusticia.info/cyjcapacitaciones

* Descuentos: 20% para suscriptores de Comercio y Justicia y Semanario Jurídico. Descuento de 10% para los matriculados del Colegio de Martilleros Corredores Públicos.

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