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Operaciones inmobiliarias

Las herramientas usuales, Reserva ad referéndum, Reserva pura y simple y la Seña. Importancia de contar con un profesional.

Al iniciar un negocio inmobiliario de compra o alquiler de una vivienda es fundamental conocer condiciones legales que preceden al contrato propiamente dicho.

“El mercado inmobiliario, en razón de su complejidad y especificidad, precisa de personas capacitadas que intermedien de modo eficaz entre la oferta y la demanda. Esa misma especificidad ha dotado de incumbencia exclusiva y excluyente a los Corredores Públicos Inmobiliarios CPI en materia de inmuebles, privando a otros profesionales (abogados, martilleros, escribanos y al corredor genérico) de ejercer dicha intermediación en nuestra Provincia.

Asimismo, por imperio legal Ley Provincial Nº 9445, quien no tiene matricula CPI no tiene derecho al cobro de honorarios profesionales por tareas de intermediación inmobiliaria, siendo considerada la actividad como “ILEGAL”.

Las herramientas usuales que se deben conocer son la Reserva ad referéndum, Reserva pura y simple y la Seña.

En relación a la Reserva ad referéndum, es una oferta que hace un particular a la inmobiliaria legal y esta se la transmite al dueño. En la práctica se traduce, por ejemplo, la inmobiliaria tiene un departamento para la venta en $ 2.500.000; y el particular por medio de este instrumento realiza la reserva ad referéndum ofreciendo $ 2.400.000 de contado. Si el dueño acepta esas condiciones, hay contrato de compraventa inmobiliaria. Cada una de las partes debe abonar al profesional interviniente el tres por ciento en concepto de honorarios. Si no es matriculado ante el CPI, no se debe abonar honorarios.

En este tipo de documento debe constar si se entrega suma de dinero (que pese a las similitudes no se convierte en seña) y las restantes condiciones de la posible operación.

La Reserva pura y simple, es un negocio que se da entre las partes y que por la complejidad del negocio requiere la intermediación de un corredor inmobiliario matriculado. Este instrumento consiste en una tratativa previa al contrato, en el que las partes por un período de tiempo analizan y estudian las condiciones del negocio. Por lo general el tiempo estipulado no excede los 30 días para cerrar la operación, este instrumento es el elegido cuando el comprador debe esperar un crédito o el vendedor está a la expectativa de adquirir otra vivienda (operaciones calzadas).

Tanto en la reserva pura y simple como en la reserva ad referéndum, son negociaciones previas al acuerdo de las partes (comprador/vendedor o locador/locatario).

Cláusula accidental
Lo que comúnmente es conocido como la “Seña”, se encuentra regulada en el art 1059 del Código Civil y Comercial de la Nación.

“En el CCCN modificado en el año 2015 se adoptó como regla que la seña es confirmatoria del contrato, y de modo excepcional las partes pueden pactar expresamente la facultad de arrepentirse”, explica Briña.

En resumen, la entrega de seña constituye la ejecución del contrato (seña confirmatoria). Y aquí hay que tener mucho cuidado, porque con la actual redacción del Código, debe pactarse expresamente para poder tener la facultad de arrepentirse (seña penitencial). Cuando la seña es penitencial, y quien se arrepiente es el que entregó la seña la pierde. Por el contrario, si quien recibió la seña se arrepiente del negocio, debe devolverla el doble de lo recibido.

Lo complejo de este asunto es que si una persona entrega en concepto de seña tan solo $ 1000 por un departamento -y no se pacta por escrito la posibilidad de arrepentirse- y luego no puede cumplir con el precio pactado, no pierde solamente el monto entregado, sino que puede ser responsable por daños y perjuicios porque hay principio de ejecución de contrato.

Instrumentos complementarios

“En mercados volátiles se deben prever cláusulas de escape, para que las partes puedan salir del negocio cuando la coyuntura económica arrasa con las condiciones que llevaron a los contratantes a celebrar determinado negocio”. Una solución posible es recurrir a la Teoría del Esfuerzo Compartido, ya sea para celebrar el negocio o para rescindirlo de modo pacífico, evitando consecuencias patrimoniales injustas para cualquiera de los contratantes por la frustración del negocio por razones macroeconómicas.

Si tu INMOBILIARIO NO tiene matrícula CPI, es considerado ILEGAL y NO DEBÉS pagarle Honorarios ni Comisión.

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