ESCUCHARA partir de un estudio elaborado por Cedin y Broker Inmobiliarias sobre el nivel de vacancia comercial en la zona norte, se puso en evidencia el servicio de la emblemática avenida Rafael Núñez: en momento en que la caída del consumo aprieta es ideal sólo para las grandes marcas que buscan cartelizar y posicionarse, pero no para el pequeño o mediano comerciante que necesita flujo de caja. El informe ejecutado a fines del año pasado revela que la vacancia comercial en la zona norte es de 7,25% y que el índice varía entre 3% y 31%.
Por Laura Pantoja – [email protected]
Un mito que tiende a derribarse es que si un comerciante alquila un local en la avenida Rafael Núñez, una de las principales arterias de la ciudad de Córdoba, tiene asegurado el éxito de su negocio.
Al parecer, y desmitificando una creencia colectiva, está emblemática avenida es una opción para las empresas que deseen posicionar sus marcas pero no así para los comerciantes que busquen “hacer caja”.
Así lo aseguró el propio presidente del Centro de Investigaciones Inmobiliarias (Cedin), Matías Merguerián, quien observó que esta situación se pone principalmente en evidencia en momentos en que la crisis económica afecta a la baja del consumo.
“Esta avenida es un emblema porque cuando hay crisis es la primera que da la nota: sirve para que las marcas se luzcan y posicionen con grandes carteles pero en realidad no es apta para que el comerciante minorista haga caja, explicó Merguerián a El Inversor tras un informe de vacancia comercial en Córdoba elaborado por Cedin y Broker Inmobiliarias.
Dado esto, para valorar el mercado de locales comerciales en general es una decisión acertada observar esta avenida como punto de partida. Según el relevamiento, los números revelados una vez más demuestran que el nivel de vacancia comercial no es tan alarmante como el colectivo presupone, pese al registro visual de comercios desocupados.
En la avenida Rafael Núñez se hallaron 258 locales comerciales en total, de los cuales 232 están ocupados y 26 desocupados, lo que dispara un nivel de vacancia de 10%.
La zona norte
El estudio que fue elaborado a fines del año pasado indica que el nivel de vacancia en los locales comerciales de la zona norte promedia 7,25% y que, según la arteria comercial y la ubicación en cada zona relevada, el índice de vacancia varía entre 3% y 31%.
El porcentaje refleja lo que los operadores inmobiliarios han señalado en los distintos observatorios de meses anteriores: “Nunca avizoramos un alto nivel de vacancia y si hay locales que permanecen desocupados en el tiempo es porque los propietarios no se adecuan a los precios de la realidad”, señaló Merguerián.
El estudio
Por observación directa se relevaron 159 cuadras de quince arterias comerciales de la zona norte durante el mes de diciembre de 2014. Se registraron 2.627 propiedades entre lotes, casas y locales comerciales ocupados y vacíos. De ese total, 1.563 corresponden a locales comerciales, es decir, 59,5% del total de la muestra. De la franja comercial, 106 establecimientos se encontraron vacíos, lo que equivale a 6,85%. El valor índice de vacancia varía drásticamente en función de la arteria y su ubicación, oscilando entre 3% y 31%. “En arterias con poca cantidad de locales comerciales el porcentaje de vacancia sube, lógicamente”, ejemplificó Merguerian, e insistió que el sector “no está golpeado como se cree”.
En la avenida La Cordillera se relevaron 12 cuadras, 134 locales ocupados y 16 locales vacíos lo que revela un nivel de vacancia de 10,7%. El índice en la mayoría de las avenidas se acerca al promedio de 9,4% , salvo en Rodríguez del Busto, donde el porcentaje de vacancia es el más alto: en 12 cuadras relevadas hay 35 locales ocupados y 12 vacíos, lo que arroja un nivel de vacancia de 31,4%.
Por lo contrario, en Mariano Fragueiro el nivel de vacancia es mínimo, de 3,9%, extraído en un sondeo de 15 cuadras, 199 locales ocupados y ocho vacíos. De igual modo, otra de las avenidas menos afectadas es Cornelio Saavedra, con 2,8% el índice de vacancia, producto de 15 cuadras, 70 locales ocupados y dos vacíos.
Con todo, concluyó que la demanda de locales sigue existiendo y que si hay superficies vacías durante varios meses es porque el inquilino no convalida los precios propuestos por el propietario. “A veces el propietario no se adecúa a la realidad y pretende subir el precio al ritmo de la inflación, algo que desde luego no es aceptado. Ya no se pueden subir los valores 30% anual”, dijo.
Precios
Entre algunas de las arterias analizadas por Cedin y el conjunto de inmobiliarias de la zona norte, El Inversor realizó un sondeo de precios. Cabe aclarar que éstos varían según la arteria, la ubicación, la vereda, el tamaño del local y el frente.
Por ejemplo, un local bien ubicado en Av. Rafael Núñez, de doble altura, 250m2 de superficie y 13 metros de ancho, cuesta $30.000.
Un local de barrio, ubicado por ejemplo en la calle Santiago Baravino, Roberto Cayol o Javier Lascano Colodrero, de 80m2, cuya caja dependa del comercio diario típico, oscila en $6.000
En la calle Fragueiro de Alta Córdoba, un espacio bien ubicado frente a la plaza, de 200 m2, se lo alquila en $30.000.
La avenida Monseñor Pablo Cabrera, caracterizada por comercios que no dependen sólo del movimiento de la zona, con rubros como librería, gastronomía y servicios para el automotor, dispone de superficies de 500m2 que se alquilan en $40.000, mientras que un local de tamaño promedio, de 100m2, a $9.000.
