Las mentadas “declaraciones de dominio”

Sumario: I. Introducción. II. Aclaración preliminar. III. Un caso típico. IV. ¿Un verdadero acto jurídico? IV.1. El encuadramiento conceptual de las “Declaraciones de Dominio” en el marco de la dinámica constitutiva de los derechos reales. IV.2. El análisis dogmático-jurídico de la “viabilidad” de las “Declaraciones de Dominio”. IV.2.a. El artículo 1184, inc. 1º del Código Civil; IV.2.b. El artículo 1184, inc. 8º del Código Civil; IV.2.c. El artículo 1184, inc. 10º del Código Civil. V. Las “Declaraciones de Dominio” frente a la registración. V.1. La previsión en la Normativa Técnico-Registral del Registro General de la Provincia de Córdoba. V.2. La enigmática falta de identidad en los verbos de la ley Nº 17801. V.3. El análisis dogmático-jurídico de la “admisibilidad” de las “Declaraciones de Dominio”. V.3.a. El “documento idóneo” a los fines de la registración; V.3.b. Los límites de la función calificadora y la “causa” como objeto de calificación registral. VI. Nuestra opinión. VII. Conclusiones I. Introducción De un tiempo a esta parte se vienen celebrando escrituras públicas en las que se suele nominar el acto jurídico objeto de aquéllas como “Declaraciones o Reconocimientos de Dominio”. Este tipo de denominación nos ha llevado a reflexionar sobre la naturaleza del acto, su pertinencia en nuestro sistema jurídico y la posibilidad de su registración, entre otras cuestiones. Siempre con el norte puesto en evitar embarcarnos en discusiones bizantinas, carentes de implicancia en la praxis cotidiana, intentaremos en el presente ensayo analizar aspectos jurídicos de esta “pretendida” figura señalando sus consecuencias prácticas. En efecto, establecer si en materia de declaraciones o reconocimientos de dominio estamos ante un “verdadero” acto jurídico o no, nos obligará luego a establecer cuáles son sus efectos jurídicos y –en su caso– las vías saneatorias pertinentes. II. Aclaración preliminar Previo a adentrarnos de lleno en el análisis de la figura que nos convoca, es menester destacar que en el presente ensayo nos centraremos en el estudio de la “declaración de dominio” desde las perspectivas notarial y registral. Ello, teniendo en cuenta –en palabras de Moisset de Espanés– la viabilidad del acto, ámbito de calificación propio del notario y su admisibilidad en el sistema registral, órbita de calificación propia del registrador (2) . Recordemos que: “El notario… va a examinar la viabilidad del acto ; es decir, procurará determinar si el acto que autoriza es o no viable , y con él se pueden lograr los efectos jurídicos buscados por las partes. Su óptica se centra en la defensa de los intereses particulares de las partes que han llegado a su notaría y desean realizar un acto que sea válido y eficaz” (el destacado nos pertenece) (3) . Por otra parte, el registrador “…también debe examinar distintos aspectos de los documentos… para determinar si el acto que contienen esos documentos es o no admisible en el sistema registral, de conformidad a las exigencias consagradas por la ley. (…) El registrador defiende un interés público, no un interés privado; está defendiendo la seguridad jurídica, porque el Estado le exige que sólo ubique aquellas situaciones que no vayan a ocasionar daño a terceros, entonces tiene el deber inexcusable –como dice la ley española– de señalar esos defectos, aunque ni siquiera alcancen a provocar una nulidad relativa” (el destacado nos pertenece) (4) . De la lectura de los párrafos transcriptos surge claro no sólo que notarios y registradores tienen distintos ámbitos de calificación (viabilidad y admisibilidad respectivamente) sino también que su función calificadora responde a intereses diversos: el notario responde al interés particular, mientras que el registrador lo hace al interés público. Para analizar la viabilidad del acto objeto del presente nos centraremos en el artículo que entendemos resulta ser medular para el notario en materia de transmisión de derechos reales sobre inmuebles: el artículo 1184 (incisos primero, octavo y décimo) del Código Civil, en concordancia con el artículo 2602 del mismo cuerpo normativo. A su tiempo y a los fines de estudiar la admisibilidad (o receptabilidad, en palabras de López de Zavalía) registral del acto, nos centraremos en la Ley Registral Inmobiliaria nacional (5) y en particular en los artículos que entendemos centrales a tales fines: los artículos 2 y 3 (principalmente el primero) de la Ley Nº 17801 (6) en concordancia con el artículo 2505 –reformado– del Código Civil. Por lo tanto, en este trabajo no intentaremos agotar el tema sino tan sólo brindar algunos conceptos previos necesarios para focalizarnos en el análisis de este instituto desde las ópticas señaladas. III. Un caso típico El título del presente acápite obedece a que el supuesto más común que se verifica en el ámbito notarial son las instrumentaciones de escrituras públicas en las que las partes “declaran” el dominio de un bien inmueble a favor de una persona determinada. Un ejemplo sencillo sería el de una escritura pública donde comparecen un integrante de una sociedad civil y un particular. El representante de la sociedad civil dice que determinadas personas la constituyeron para construir un edificio, y que ahora vienen por el presente acto –y en cumplimiento del contrato de adhesión y adjudicación oportunamente celebrado– a adjudicar a título de “declaración de dominio” el bien inmueble de que se trata a favor de una persona determinada. Seguidamente, el representante de la sociedad civil suele expresar que se han realizado (no se aclara por quién) los aportes totales correspondientes para la construcción y finalización del inmueble en cuestión (generalmente una unidad funcional propia del régimen de propiedad horizontal). Frente a este supuesto, nos preguntamos: ¿ el título - causa es la liquidación de una sociedad civil?, o ¿estamos ante una compraventa (encubierta)? Como el lector podrá apreciar, cualquier similitud con una compraventa parece no ser mera coincidencia, más allá de los esfuerzos por lograr que “se parezca lo menos posible”, ya que tenemos sus dos elementos esenciales: cosa y precio (artículos 1323 y 1326, CC). Lo cierto, y a modo de adelanto de opinión, es que en el documento no resulta claro a título de qué se transfiere el inmueble, y también que la mentada “declaración de dominio” no es en sí misma título suficiente (conforme lo previsto por el artículo 2602, CC) para operar una mutación jurídico- real. IV. ¿Un verdadero acto jurídico? El supuesto expuesto en el apartado anterior brinda un ejemplo “típico” de lo que en la jerga notarial y registral suele llamarse “declaración de dominio”, por lo que en este apartado intentaremos analizar la viabilidad (ámbito de calificación propio del notario) de este “pretendido” acto. A tal fin es menester previamente preguntarse si este acto constituye o no un verdadero acto jurídico y –en consecuencia– un título en el sentido de causa objeto de instrumentación notarial (en los términos del artículo 1184, inc. 1º, CC) y registración (conforme el artículo 2505, CC, y los artículos 2 y 3 de la ley Nº 17801). Seguidamente analizaremos esta figura e intentaremos dar una respuesta a la pregunta formulada supra. IV. 1. El encuadramiento conceptual de las “Declaraciones de Dominio” en el marco de la dinámica constitutiva de los derechos reales En este apartado habremos de realizar un breve repaso sobre la dinámica de constitución de los derechos reales a fin de poder encuadrar la figura jurídica que nos convoca. Sabido es que en la referida dinámica constitutiva intervienen dos elementos esenciales a tales fines: el título y el modo. Por “título” entendemos aquello que determina una mutación jurídico-real, mientras que por “modo” colegimos el complemento fáctico indispensable para que ésta se efectivice. Allá por el artículo 2524, CC, nuestro insigne Codificador ha enumerado –enunciativamente por cierto– los distintos modos de adquisición a lo largo de siete incisos. Frente a estos dos elementos necesarios en materia de derechos reales a los fines de su constitución, la posesión se ubica en el ámbito del modo, toda vez que configura la manera normal de ejercicio de un derecho real, y –en consecuencia– se ejercita de hecho. En relación con el título, mucho se ha debatido a nivel doctrinario acerca de los criterios de clasificación (7) , mas al intentar establecer una aproximación conceptual suele repetirse cual latiguillo que estamos en presencia de una causa eficiente, fuente o generadora del derecho en cuestión. Esta expresión, si bien es precisa, suele ser muy mal interpretada y lleva –muchas veces– a la equivocada concepción de que quien tiene escritura pública, tiene un derecho real . En efecto, suele advertirse en ámbitos no tan embebidos de la materia propia de los derechos reales que subyace el yerro que señalamos. Así, por ejemplo, en materia penal hemos podido advertir que se suele creer que si alguien que aparece blandiendo una escritura pública denuncia –sin más ni más– ser víctima del delito de usurpación, se está en condiciones de hacer lugar al eventual pedido de expulsión del ocupante del terreno en que se encuentra (quizá hasta desde hace más de veinte años). Inclusive este error parece campear en doctrinarios de nota (López de Zavalía), quienes han dicho que en nuestro derecho –en materia de reivindicación– se litiga con títulos (8) , yerro que ha sido advertido ya por la doctrina especializada (Bono) diciendo que en nuestro derecho se litiga con derechos (9) . A nuestro entender se ha aprehendido equivocadamente el concepto de título y por ello proponemos una definición más precisa y menos confusa, a saber: el título es el complemento causal indispensable para preordenar, determinar o generar una mutación jurídico-real. En la definición propuesta hay dos palabras que resultan esenciales: el término “complemento” y la expresión “preordenar”. Con relación al primer vocablo debemos decir que ella pone en evidencia que ambos elementos (título y modo) son necesarios e ineludibles a los fines del nacimiento del derecho real. Así, el título es el complemento causal del modo, de igual manera que el modo es el complemento fáctico del título. La Real Academia de la Lengua Española ha definido a la palabra “complemento” diciendo que es la “…Cosa, cualidad o circunstancia que se añade a otra para hacerla íntegra o perfecta...” (10) . En efecto, el término “complemento” nos demuestra que el título requiere “algo más” (el modo) que “se le añada” a los fines del perfeccionamiento del derecho real y que no implica per se la existencia de éste, ya que ello supondría consagrar en el Derecho Civil argentino el sistema consensualista del que nuestro Codificador se apartó ex profeso al momento de sancionar el Código Civil (11) . Lo que es reconocido por la doctrina, cuando dice: “(…) En nuestro sistema jurídico el derecho personal se constituye por sólo el consentimiento, mientras que para constituir el derecho real se necesita, además del consentimiento, la tradición (art. 577); es decir, además del título es necesario el modo. No basta el consentimiento para que se transmita la titularidad de la situación jurídica real. (…)” (12) . La segunda expresión, “ preordenar ”, implica consagrar lo que generalmente sucede en la dinámica constitutiva de los derechos reales y que consiste en que el título precede al modo. Pero en una ciencia de tendencias –como nuestra querida ciencia jurídica– esto es tan sólo la regla general o lo que comúnmente ocurre (13) , mas en modo alguno un dogma incontrovertible, toda vez que el modo bien puede preexistir al título. Verbigracia, en materia de usucapión una persona que posee una cosa durante veinte años primero tiene el modo y luego aparece el título (causa ex lege ), conforme lo prescripto por el artículo 4015 del Código de Vélez (14) . Ahora bien, por imperio de lo dispuesto por el artículo 1184 del Código Civil en su inciso primero, en materia inmobiliaria el título reviste la forma de escritura pública. Sin embargo, nos preguntamos: ¿todo lo que se encuentra instrumentado en escritura pública es “título” conforme lo hemos definido supra ? La respuesta negativa se impone categóricamente, toda vez que ello sería confundir el continente con el contenido (15) o –en términos más técnicos– la sustancia con la forma. Simplemente a título de ejemplo podemos citar escrituras públicas que no contienen títulos en sentido estricto del término, tales como las discutibles declaraciones de dominio aquí analizadas o las instrumentaciones notariales de las inefables prescripciones administrativas, entre otras. Por lo tanto y a modo de colofón podemos decir que todo título en materia inmobiliaria supone necesariamente el otorgamiento de la escritura pública correspondiente –salvo los casos de subasta pública y adquisiciones ex lege– mas no necesariamente toda escritura pública supone necesariamente la existencia de un título en sentido estricto. Con las declaraciones de dominio suele creerse que por estar contenidas en la “carcaza” de una escritura pública (título formal o cartular) ya son título en sentido estricto (título material o real), lo que no necesariamente es así. Y el error se agrava cuando se piensa que por el solo hecho de existir una escritura pública ya estamos ante un documento viable notarialmente y admisible registralmente. Sostener esto –insistimos– es tanto como confundir el “continente” con el “contenido”, como bien enseña el maestro Rafael Núñez Lagos cuando dice: “(…) La diferenciación entre forma y contenido subsiste en el instrumento público. De un lado, el hecho de la forma notarial y de otro, su contenido. (…)” y “(…) Lo formal y lo substantivo. De cuanto viene dicho, queda claramente establecida la contraposición entre contenido substantivo –acto jurídico– y la forma genérica notarial – acto notarial. El notario maneja oficialmente la forma pública con múltiple contenido substantivo. (…)” (16) . IV. 2. El análisis dogmático-jurídico de la “viabilidad” de las “Declaraciones de Dominio” Esta faceta del análisis sólo puede hacerse a partir del estudio del artículo 1184 del Código de Vélez y de sus fuentes jurídicas, una de las cuales podemos calificar de inmediata : el artículo 1929 del Esboço de Freitas (17) y la otra de mediata (18) : el artículo 1003 del Proyecto de García Goyena (19) (20) . Al arremeter desde este aspecto el estudio de la figura en cuestión resulta inevitable que nos asalten preguntas tales como: ¿qué es la “Declaración de Dominio”?; ¿es acaso un título en el sentido de complemento causal indispensable para preordenar, determinar o generar una mutación jurídica real?; ¿cuál es la forma idónea de instrumentación de esta figura?, entre otras. Ahora bien, para responder a estos interrogantes debemos partir de un dispositivo concreto de nuestro Código Civil: el artículo 1184 del Código de Vélez. 2.a) El artículo 1184, inciso primero del Código Civil El artículo 1184, inciso primero del Código Civil prevé: “Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública: 1) Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro;…”. Debemos destacar que el referido inciso del precepto bajo estudio sigue casi al pie de la letra el texto del artículo 1003 del Proyecto de García Goyena (21) que dispone: “Deben redactarse en escritura pública: 1) Los contratos que tengan por objeto la transmisión de bienes inmuebles en propiedad ó en usufructo ó alguna obligación ó gravámen sobre los mismos. (…)” (sic) (22) . No obstante ello, es innegable también la notable influencia que el proyecto de Código Civil del insigne jurista brasileño don Augusto Teixeira de Freitas ha tenido en este particular tema sobre nuestro Codificador disponiendo en el artículo 1929 del Esboço que: “Deben ser hechos en escritura pública, bajo pena de nulidad: 1) Todos los contratos, que no sean celebrados en pública subasta, y tuvieren por objeto transferir el dominio de inmuebles ó constituir derechos reales sobre inmuebles ó transferir derechos reales sobre inmuebles de otros…”. Repárese cómo el texto de la fuente de nuestro Código difiere en aspectos no menores respecto del adoptado por nuestro Codificador civil. En efecto, el dispositivo nacional prevé la subasta pública en el encabezado cuando la fuente lo hace –atinadamente– dentro del propio inciso primero. Dice nuestro artículo 1184, inciso primero –en el encabezado– que: “Deben ser hechos en escritura pública con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública… ” (el destacado nos pertenece). Mientras que el artículo 1929 del Esboço reza: “Deben ser hechos en escritura pública, bajo pena de nulidad: 1) Todos los contratos, que no sean celebrados en pública subasta… ” (el destacado nos pertenece). La regulación de la fuente es superior, toda vez que del texto de nuestro precepto nacional podría el lector desprevenido interpretar que pueden celebrarse en subasta pública los actos que refieren el resto de sus incisos (23) lo que sería un verdadero dislate jurídico. Asimismo, el precepto nacional incurre en regulaciones sobreabundantes o redundantes que configuran la patología técnico-legislativa denominada “superfetación” (24) ; pero analicemos minuciosamente aquel precepto. En efecto, nuestro Codificador civil prevé que: “Deben ser hechos en escritura pública… Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad… ” (el destacado nos pertenece). Aquí sin duda alguna está aludiendo a los derechos reales sobre cosa propia. Seguidamente dispone: “Deben ser hechos en escritura pública… los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo …” (el destacado nos pertenece). En este caso se refiere a los derechos reales sobre cosa ajena. También prevé: “Deben ser hechos en escritura pública… los contratos que tuvieren por objeto… alguna obligación o gravamen sobre los mismos… ” (el destacado nos pertenece), aludiendo aquí a los derechos reales de garantía. Finalmente, aparece palmaria y evidente una nueva deficiencia en la regulación cuando dice: “Deben ser hechos en escritura pública… los contratos que tuvieren por objeto… traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro ;…”. Sin duda alguna aquí se está aludiendo –nueva e innecesariamente– a los derechos reales sobre cosa ajena, incurriendo en la patología denunciada supra : superfetación y haciendo un agregado que no se encuentra ni en el Esboço de Freitas ni en el Proyecto de García Goyena. Inclusive es dable señalar que en la redacción originaria del artículo 1184 se advertía más fielmente reflejada la influencia de la fuente normativa referida supra , cuando éste disponía: “Deben ser hechos en escritura pública, bajo pena de nulidad… “ (el destacado nos pertenece). Esta última frase ha sido tomada –sin duda alguna– del Esboço, tal como podrá comprobarse del simple cotejo de los textos normativos en cuestión. En fin, en el inciso primero del artículo 1184 del Código Civil nuestro Codificador ha contemplado todos los contratos que tienen por objeto la transmisión de derechos reales sobre inmuebles, es decir, actos de trascendencia real en materia inmobiliaria. De lo hasta aquí expuesto y con un criterio amplio resulta evidente que a los fines de su inclusión en el presente inciso las escritura públicas deben contener actos de trascendencia real, entendiendo por éstos aquellos que suponen un desplazamiento del bien del patrimonio de una persona al patrimonio de otra. Este elemento es el esencial a considerar a fin de poder determinar si estamos o no incursos en el presente inciso. Sería un verdadero error creer que lo estamos simplemente porque un acto está contenido en una escritura pública. Lo formal no puede desviar nuestra atención en desmedro de lo sustancial. En efecto, por más que un acto esté contenido en escritura pública, debemos analizar si reviste sustancialmente entidad suficiente para estar contenido en escritura pública en los términos de este inciso . Y para ello deberemos ver si hay título en el sentido de causa, o –en los términos del artículo 2602 del Código Civil– título suficiente, entendiendo por éste aquel que resulta eficaz para operar una mutación jurídico-real. Y del caso es que las “declaraciones de dominio” contenidas en escrituras públicas, las más de las veces no precisan el título suficiente o la causa motivo de las mismas. Parecen pretender que por el hecho de estar contenidas en escritura pública deben ser consideradas un título de trascendencia real, lo cual resulta totalmente ajeno a un sistema jurídico como el nuestro de corte netamente causalista . Pero destáquese que no estamos totalmente en contra de este tipo de actos sino en tanto y en cuanto en las escrituras públicas en cuestión no se indique de manera clara y precisa la causa o el título que las motiva. Ilustremos nuestros dichos con un ejemplo. Supongamos que todos los condóminos de un bien inmueble deciden practicar una división de condominio por escritura pública, conforme lo prescripto por el artículo 3462, CC, y el escribano detalla en el texto del instrumento notarial todos los elementos referidos, mas lo concluye diciendo que los condóminos “…vienen por el presente acto a declarar que el dominio del bien le pertenece a uno solo de ellos en virtud de la partición practicada…”. En el referido instrumento, el notario habla de “declarar el dominio” –lo que podrá demostrar una técnica notarial deficiente– pero resulta evidente cuál es el título del acto instrumental: adjudicación por división de condominio , lo que hace que el referido documento –al contener un título eficaz– devenga instrumentable por escritura pública (es decir, viable desde el punto de vista notarial) y –en consecuencia– registrable (es decir, admisible o receptable desde la óptica registral). 2.b) El artículo 1184, inciso octavo del Código Civil Ya hemos dicho que a la hora de instrumentar contratos por escritura pública en materia inmobiliaria suele acudirse al inciso primero del artículo 1184 a los fines de fundamentar jurídicamente tal proceder. Sin embargo, éste no es el único inciso invocable a tales fines: así aparecen el octavo y el décimo del mismo precepto normativo. El artículo 1184, inciso octavo del Código Civil dispone: “Deben ser hechos en escritura pública con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública:… …8) Las transacciones sobre bienes inmuebles…” (el destacado nos pertenece). Este dispositivo viene a modificar el artículo 837 del Código Civil que prevé que en materia de transacciones rige la libertad de formas sin sujetarla “…a la observancia de formalidades extrínsecas…” a los fines de su validez. Recordemos que la transacción es un modo de extinción de las obligaciones (25) definido –allá por el artículo 832 del Código de Vélez– preceptualmente como “… un acto jurídico bilateral , por el cual las partes, haciéndose concesiones recíprocas, extinguen obligaciones litigiosas o dudosas” (el destacado nos pertenece) que en sí mismo no entraña un acto de enajenación o traslación de la propiedad. Así lo reconoce el Codificador cuando dice: “ Aunque la transacción sea más bien, como se ha establecido, un reconocimiento que una traslación de la propiedad en cuanto ella tiene principalmente por objeto reconocer un derecho preexistente, más bien que crear un derecho que no existe…” (el destacado nos pertenece) (26). Por lo tanto, la previsión legal del artículo 1184, inciso octavo, resulta prima facie inapropiada pues no estamos en presencia de un título en sentido estricto que amerite la forma escrituraria que le ha sido impuesta. Pero, ¿por qué lo habrá previsto así el insigne Codificador? Creemos que la respuesta se encuentra en la propia nota al artículo 840 del Código Civil, más precisamente en su segunda parte, cuando dispone: “…sin embargo, como por ella se hace el abandono de una pretensión o de un derecho que se creía tener , importa por esto una disposición o una enajenación de este derecho. En este sentido únicamente es que se dice que el que transige, enajena y que transigir es enajenar” (el destacado nos pertenece). Para Vélez, si bien la transacción no importa propiamente un acto de enajenación se aproximaría a éste en tanto y en cuanto supone el abandono de una pretensión o de un derecho, con lo cual adopta una postura confusa e inconsistente, tal como hemos de demostrarlo seguidamente. Pero de ser así, el supuesto quedaría perfectamente comprendido en el inciso primero del Código Civil, con lo que el supuesto normativo resulta nuevamente sobreabundante, incurriendo de este modo en la patología –denominada por Colmo– de “superfetación”. Más aún teniendo en cuenta que el artículo 832 del Código de Vélez habla de “acto jurídico bilateral” –es decir, donde hay dos partes o polos de la relación jurídica– con lo que resulta más propio y pertinente su encuadramiento en el referido artículo 1184, inciso primero del Código Civil. Pues entonces es dable insistir en la pregunta: ¿por qué Vélez Sársfield ha previsto el supuesto de transacción en materia inmobiliaria separadamente? Para responder a este interrogante debemos analizar la naturaleza jurídica del instituto de la transacción. Para Vélez aparentemente la misma no sería un contrato sino un acto jurídico bilateral –es decir, pertenecería al género comprensivo de los contratos mas no a esta especie en particular– y por tanto no sería título en sentido estricto, conforme lo hemos definido supra . Así, incluso, ha sido reconocido por la más calificada doctrina nacional (Laffaille/ Colmo (27) diciendo: “475.- Naturaleza.- Bastante anticipamos sobre este particular, al establecer que la transacción no es propiamente un contrato , y sí un “acto jurídico bilateral”, según lo denomina el art. 832. Podría cuando mucho dentro del léxico que admitimos, formar una “convención”, concepto genérico; pero no un “contrato” , vocablo que no debe aplicarse a los acuerdos de voluntades destinados a extinguir obligaciones…” (el destacado nos pertenece) (28) . Pero dentro de esta concepción no encuadraría la nota al propio artículo 832 ni la segunda parte de la nota al artículo 840 del Código Civil ya aludida con anterioridad en el presente trabajo. La primera de las notas referidas –en su parte pertinente– dice: “…Las disposiciones de los Códigos de Austria y de Prusia sobre la necesidad de concesiones recíprocas y de derechos contestados, confirman la definición que damos. El primero de estos Códigos, art. 1381, dice: “La remisión de un derecho litigioso o dudoso hecha al obligado constituye una donación .” El de Prusia, art. 408, dice: “Las transgresiones sobre derechos no contestados, serán miradas como una renuncia….” (el destacado nos pertenece). Como el lector podrá advertir, nuestro codificador nos habla de donación, lo que nos lleva a preguntarnos ¿estamos o no entonces frente a un contrato en lo atinente a las transacciones en materia inmobiliaria? Creemos que Vélez Sársfield no ha adscripto a la postura de considerar la transacción como un contrato, sino sólo como un acto jurídico bilateral, con lo cual no sería título en sentido estricto. Por ello ha tratado su instrumentación en materia inmobiliaria en el inciso octavo y no en el primero del artículo 1184 del Código Civil, no obstante lo cual las notas referidas –insistimos– demuestran confusión y hasta contradicción en lo atinente a su regulación. En este contexto aparece el dispositivo contenido en el artículo 836 del Código Civil que nos habla de que la transacción es declarativa y no constitutiva de derechos, recordándonos al artículo 2695 en materia de división de condominio que le acuerda a esta figura idéntico efecto jurídico. Imaginemos entonces al escribano a la hora de redactar el –conocido en la jerga notarial– “ Corresponde ”: ¿deberá el notario remontarse al acto de adquisición anterior a la transacción tal como en materia de condominio debe el instrumentador experto remontarse al momento de adquisición y no de división del condominio en cuestión? Si seguimos al pie de la letra la regulación brindada al instituto de la transacción por nuestro Codificador, deberemos inclinarnos por la respuesta afirmativa. Ahora bien, siendo la regulación sobre el particular harto deficiente y tratándose en realidad de un verdadero contrato y –por tanto– de un título en sentido estricto, no debemos proceder como en materia de condominio. Por lo tanto, frente al interrogante planteado supra, la respuesta negativa se impone sin miramientos. En resumidas cuentas, el presente inciso es desafortunado por donde se lo mire, toda vez que o bien peca de “superfetación”, o bien adolece de “inconsistencia”. De “superfetación”, en el supuesto de que consideremos la transacción como un contrato, toda vez que resultará comprendida por la previsión normativa del inciso primero del artículo de que se trata (29) (30) . De “inconsistencia”, en el caso de que lo conceptualicemos (en identidad con nuestro codificador) como un acto jurídico bilateral, toda vez que en este supuesto no estaríamos ante un título en sentido estricto que amerite la forma escrituraria que el dispositivo en cuestión prevé para éstos en materia de bienes raíces. Pero analicemos las “declaraciones de dominio” en el marco de este dispositivo normativo. Si entendemos que éstas entrañan una transacción como contrato, estaríamos reconociendo que el dispositivo normativo aplicable es el inciso primero (en virtud de la superfetación denunciada) y no el octavo del artículo 1184 del Código Civil, por lo que resultaría impropio pretender enmarcarlo en este último inciso. Muy por el contrario, si concibiéramos la transacción como un acto jurídico bilateral, la declaración de dominio sí podría encuadrarse en este inciso, pero entonces estaríamos reconociendo que no hay causa o título en sentido estricto (como consecuencia de la inconsistencia señalada). 2.c) El artículo 1184, inciso décimo del Código Civil El artículo 1184, inciso décimo del Código Civil prevé: “Deben ser hechos en escritura pública con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública:… …10) Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pública.” (el destacado nos pertenece). Este dispositivo debe ser analizado con cuidado, pues supone que cuando un acto ha sido redactado en escritura pública, el acto complementario accesorio debe adoptar la misma forma. Sin duda alguna este dispositivo no hace más que consagrar la regla de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Sólo si entendiésemos que las declaraciones de dominio son actos accesorios podríamos pretender encuadrarlos en este supuesto, pero el

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