Una inapropiada invocación de la teoría de la frustración del fin del contrato (Nota a fallo)

En el caso en comentario, Vantrue SA cedió en locación a Stella Maris Braile un local ubicado en un edificio de propiedad horizontal de la Ciudad de Buenos Aires, pactándose que la inquilina destinaría el bien arrendado a instalar un maxikiosco. Como el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio disponía que ese espacio del condominio se reservaría a guardacoches de los copropietarios, resultó imposible a la locataria dar al bien el destino pactado en el contrato, motivo por cual inició acción por resolución contractual y daños y perjuicios. La sentencia de primera instancia, acogiendo la demanda declaró disuelto el contrato por culpa de Vantrue SA y la condenó a restituir el depósito en garantía recibido ($ 1.000) y a resarcir el daño emergente producido, consistente en los gastos de instalación para poner en funcionamiento el negocio malogrado ($ 14.000), con costas a la demandada. La sentencia que anotamos, dictada por la Cámara Nacional Civil Sala G de la Capital Federal, revocó parcialmente la anterior, excluyendo el daño emergente y confirmando en todo lo demás la resolución de la sede precedente, con costas por el orden causado. Sostiene la alzada que la locación concluyó por imposibilidad de dar a la cosa el destino para el cual fue arrendada (art. 1604 inc. 4° del C. Civil), hecho que generó la frustración del fin que animó a las partes a contratar, y que consecuentemente impidió mantener el vínculo que las unía, y exigir al locatario el pago del canon por un uso y goce del que no podía disfrutar. Analizando los antecedentes del caso, asignó a las partes responsabilidad concurrente en la resolución operada, pues si bien la locadora debió comunicar la restricción reglamentaria del destino locativo, la inquilina también debió cerciorarse de esa limitación antes de perfeccionar el acuerdo. Finalmente, en lo atinente a la integración de la condena, la circunscribió a la devolución de la suma entregada en garantía, excluyendo los montos erogados por la instalación comercial. Estimamos acertada la solución dada al caso y ajustada a derecho la sentencia analizada. Sin embargo, disentimos con el fundamento brindado para sustentar la resolución, pues no creemos que ésta haya operado como consecuencia de la frustración del fin del contrato, sino por la inevitable imposibilidad de cumplimiento de la prestación esencial a cargo de la locadora, supuesto atrapado por los arts. 888 y siguientes del C. Civil. Ello así, porque la prohibición reglamentaria que impidió dar al inmueble locado el destino acordado en el negocio base de la acción, constituyó un caso concreto de imposibilidad y no de frustración del fin, sólo atribuible a la imprudencia o mala fe de los contratantes, que desconociendo aquella limitación, pretendieron pasara inadvertida a las autoridades comunales y consorciales. Estamos pues en presencia de un supuesto en el que la prestación ha devenido imposible por culpa de ambas partes (interpretación extensiva art. 889 del C. Civil) y donde la extinción del vínculo ha operado al volverse inalcanzable el destino especial para el cual la cosa fue arrendada (art. 1604 inc. 4° del C. Civil) (1) . No se nos escapa que entre las dos figuras existe una íntima vinculación, pues ambas anidan una imposibilidad intrínseca de satisfacer la prestación, a punto tal de que se ha pretendido anexarlas bajo la denominación “imposibilidad de alcanzar el fin del contrato” (2) ; pero en rigor de verdad, y pese a su aparente semejanza, es posible marcar entre ellas sutiles diferencias (3) : 1) En la frustración del fin del contrato, el interés del acreedor en la prestación ha desaparecido o se ha desvanecido privándola de sentido; en la imposibilidad, en cambio, la prestación misma, objeto de la obligación, se torna inalcanzable. Por ello, en el primer caso la prestación es aún perfectamente hacedera, pero el acreedor no está ya interesado en su cumplimiento; en el segundo, a la inversa, la prestación ya no puede cumplirse (4) . El relato fáctico de la sentencia no revela desinterés alguno de la inquilina en el uso y goce pactados, sino todo lo contrario, pues, advertida de la imposibilidad de dar a la cosa el destino previsto convencionalmente entre las partes, demandó la resolución por incumplimiento. 2) Desde el punto de vista del interés tutelado, la imposibilidad protege al deudor de la prestación que devino irrealizable, fundándose en el principio de que nadie puede ser obligado a lo imposible; mientras que la frustración del fin protege el interés del acreedor, a quien no puede obligarse a recibir una prestación carente del provecho o utilidad proyectados. Los antecedentes expuestos advierten que el uso continuaba siendo provechoso para la inquilina, pero imposible de ejercer, debido a la limitación reglamentaria que impedía la habilitación municipal. 3) La imposibilidad de cumplimiento puede advenir por caso fortuito, fuerza mayor, o ser imputable a una o ambas partes. Este último supuesto es el que se presentó en el caso que comentamos. La frustración del fin, en cambio, no puede originarse en inconductas contractuales de los otorgantes (5) , pues deriva de una modificación imprevisible y sobreviniente de las circunstancias objetivas existentes al momento del perfeccionamiento negocial. Aquí, es evidente que tales alteraciones no se produjeron: sencillamente los otorgantes, apartándose de las directivas del Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio, convinieron un destino prohibido. 4) Finalmente, y en lo concerniente a los efectos, en la imposibilidad de pago el acreedor no debe cancelar los gastos erogados por el deudor para cumplir la prestación (arts. 627 y 895 del C. Civil), mientras que en la frustración del fin siempre debe afrontarlos (6) , pues la resolución o revisión que acarrea la figura no puede decretarse a costa del interés del deudor, más allá de un justo reparto del riesgo contractual. No puede olvidarse que la frustración del fin opera como consecuencia de un contratiempo ajeno a la voluntad de las partes que afecta a ambas por igual. De allí entonces que aparezca acertada la decisión de la Cámara en cuanto dispone reintegrar el depósito en garantía –natural consecuencia de la resolución negocial– y excluir los gastos de instalación, los que, por otro lado, no quedaron en beneficio de la locadora sino que la inquilina los retiró para su provecho posterior. Admitir lo contrario hubiera entrañado un enriquecimiento indebido. La frustración del fin del contrato es una novel figura de creación pretoriana, que aunque admitida en general por la doctrina y jurisprudencia, no tiene todavía consagración legislativa en nuestro derecho positivo, aunque aparece recogida en varios proyectos de reforma del C. Civil (7) . En camino a alcanzar esa justificada autonomía (8) , resulta conveniente y hasta imprescindible evitar su superposición y confusión con figuras afines ya incorporadas a la legislación vigente, que de seguro atentan contra aquel encomiable objetivo. Antes bien, los aportes doctrinarios y jurisprudenciales deberían delinear con precisión los confines exactos del instituto, apartándolo de otros emparentados, y fijar con toda claridad sus recaudos de configuración y sus efectos, pues sólo así podrá alcanzarse una teoría general sobre la figura, que termine siendo receptada en el ordenamiento positivo &#9632;

*) Abogado (UNC). Doctor en Derecho. Especialista en Derecho Notarial. 1) En la nota al art. 1522, Vélez Sársfield menciona ejemplos que son clásicos en la literatura jurídica: cuando en tiempo de guerra o peste, el locatario es obligado por la policía sanitaria a abandonar la cosa alquilada. Entre otros, López de Zavalía, Fernando, Teoría de los Contratos, T° 3, Parte Especial (2), Ed. Zavalía, Bs. As., 1985, p. 166, trae varios ejemplos ilustrativos; Aparicio, Juan Manuel, Contratos, T° 2, Ed. Hammurabi, Bs. As., 2001, p. 368 y ss., estima que la norma citada se aplica a supuestos en que la cosa no puede servir para el uso específico tenido en miras al arrendarla. 2) Larenz, Karl, Bases del Negocio Jurídico y Cumplimiento de los Contratos, trad. de Carlos Fernández Rodríguez, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1956, pp. 147 y 154, utiliza esta expresión siguiendo la terminología de Kruckmann; Espert Sanz, Vicente, La frustración del fin del contrato, Ed. Tecnos, Madrid, 1968, pp. 196 y ss., sostiene que ambas patologías contractuales tienen un punto de conexión, pues una imposibilidad parcial sobrevenida puede frustrar el fin del contrato, convirtiendo la prestación parcialmente posible en algo carente de sentido y de razón de ser y acarreando en definitiva el mismo efecto: la liberación del deudor por inutilidad de la prestación. 3) En varios antecedentes jurisprudenciales aparecen confundidas ambas figuras, entre otros: “Dunkelman de Malkenson, Bella c. Pujol Carlos A. y otro”, LL, 1992-E-118, con nota de Silvestre, Norma O. – King, Juan Carlos, “Una interesante aplicación de la teoría de la frustración del fin del contrato”; ‘Turay SRL c. Nahuel SA’, LL, 1997-D-341, con nota de Casas de Chamorro Vanasco, María Luisa, “Una aplicación acertada de la teoría de la frustración del fin del contrato”; Stiglitz, Rubén – Cornet, Manuel, “Frustración del fin del contrato – Aplicación práctica”, en Contratos-Presupuestos, (Vallespinos, Carlos, Dir.), Ed. Advocatus, Córdoba, 1998, p. 161 y ss. 4) En definitiva, en la frustración del fin ningún impedimento de hecho o de derecho imposibilita disfrutar de la prestación, pero el malogro del propósito práctico prefijado convencionalmente por las partes desinteresa al acreedor. Varios comparten este temperamento, por todos, Gianfelici, Mario C., La frustración del fin del contrato, Ed. Hammurabi, Bs. As., 2004, p. 99 y ss. 5) Aparicio, Juan Manuel, Contratos…, ob. cit., p. 362 y ss., en especial su parágrafo 977. 6) Esta es una consecuencia directa de la ajenidad de las partes en relación con el advenimiento del hecho sobrevenido que acarrea la frustración del fin. 7) Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de 1987, art. 1204 inc. 1, apartado 6; Proyecto de la Comisión Federal (Cámara de Diputados de la Nación), 1993, art. 1200 3er. párrafo; Proyecto de la Comisión del PEN, 1993, art. 943; Proyecto de Código Civil Unificado de 1998, art. 1059. 8) Sostienen la necesidad de legislar expresamente la frustración del fin del contrato, Venini, Juan Carlos, “La frustración del fin del contrato”, JA, 1991-III-764 ; Borda, Alejandro, “La frustración del fin del contrato”, LL, 1991-E-1450; Rey, María Rosa, “Teoría de la frustración del fin del contrato”, en Prudentia Juris, T° 37, Ed. UCA, p. 57 y ss. y es la conclusión de la mayoría y de lege ferenda en las XIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Buenos Aires, 1991, “Se considera conveniente la consagración legislativa de la frustración del fin del contrato”.

Una inapropiada invocación de la teoría de la frustración del fin del contrato (Nota a fallo)

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