SUBASTA

Adquisición judicial de inmueble con ocupantes. LANZAMIENTO. TERCERO OCUPANTE: Alegación de posesión anterior. INCIDENTE DE NULIDAD. Improcedencia de la vía. RECURSO DE APELACIÓN. Confirmación del rechazo: AGRAVIO IRREPARABLE: Inexistencia. Alcance de la ejecución del oficio: imposibilidad de otorgar la posesión: DESPOJO. Aplicación del art. 598, CPC 1- Sobre la única cuestión que no hay controversia respecto de las partes de esta incidencia apelativa es que el adquirente en subasta adquirió el inmueble con ocupantes que ya estaban antes de la subasta, el grupo familiar de la apelante, que tenía construcciones destinadas a su vivienda personal y otras edificaciones que se continúan en el lote contiguo identificado con el número dos.

2- Pese a que la apelante acredita un verdadero interés en la declaración que pretende, en tanto alega tener la posesión del inmueble con anterioridad a la del demandado ejecutado, con ello no alcanza para demostrar que esta circunstancia tenga idoneidad para causarle un gravamen que no pueda ser reparado. A los fines de esta conclusión se tiene en cuenta que la magistrada a quo solo le ha señalado a la recurrente que el incidente de nulidad planteado no es la vía apta para introducir una defensa posesoria, y en este sentido ese aspecto del decisorio es ajustado a derecho. Sin embargo, la declaración precedente nada predica en contra del derecho invocado por todos los ocupantes que alegaron esta circunstancia –posesión anterior a la adquisición del dominio del ejecutado– en tanto son verdaderos terceros con respecto a las vicisitudes y controversias planteadas y decididas en este juicio, del que no son parte demandada.

3- El adquirente en subasta adquirió el inmueble "estando ocupado" por quienes alegan esa posesión, y por ello es claro que el derecho de éste se limita a la adquisición del título en esas condiciones y nada más. Un título válido no da la posesión misma sino un derecho a tenerla, por eso éste no puede tomarla sino por las vías legales (arts. 1923, 1924, 2239, 2247 CCC). Si el tribunal de la causa ya fue debidamente advertido de que el inmueble continúa ocupado por quienes alegan una posesión anterior a la del propietario ejecutado, sin desistirla voluntariamente, no podrá entregarla válidamente al nuevo comprador en subasta mediante el oficio de lanzamiento que ha sido ordenado, sino limitándose a notificar a los ocupantes en los términos del art. 598, último párrafo, CPC. De lo contrario, podrá incurrir en despojo judicial. Es que éstos no pueden ser desposeídos sino luego de la sustanciación del juicio que la ley procesal tiene previsto para esa finalidad, con la debida citación, conforme sea la naturaleza de la ocupación alegada (art. 779, CPC).

4- Si no está controvertido que el titular dominial ejecutado no tenía la posesión del inmueble al tiempo de la subasta –ya sea porque nunca la tuvo o porque la perdió–, ello necesariamente obliga al adquirente en subasta a reclamar la tradición posesoria, si le correspondiera, en otro trámite y conforme las acciones previstas –posesorias o petitorias– para tal fin y respecto de todos los obligados a dársela (arts. 1922, 2238, 2247, ss. y cc., CCC). Como contracara de esta conclusión, le cabe a la apelante y demás ocupantes, si fuera el caso, intentar ejercer todas las defensas y acciones que creen les asisten en la condición que invocan, en tanto y en cuanto se sientan amenazados –turbación– o resultaren definitivamente desplazados de modo ilegítimo –despojo– de la posesión que dicen actualmente tienen (arts. 2241, 2242, CCC).

5- El juez a quo de la causa deberá ameritar en lo sucesivo los eventuales alcances y efectos que asigne a la firmeza del decreto del 5/10/18 y por el cual ordena el lanzamiento, en tanto le es dado interpretar su propia decisión, en cualquier tiempo (arg. art. 338 y art. 598, CPC). Es que, en forma coincidente con nuestra jurisprudencia local, la mera realización de un remate en un juicio en el que los ocupantes del inmueble no fueron parte y alegan su posesión, no puede constituir una causa legítima para despojarlos de esa ocupación, sino luego del trámite de un proceso de conocimiento en el que tengan plena oportunidad de alegación y prueba. Todo ello con mayor razón si el inmueble está siendo destinado para vivienda del grupo familiar de los ocupantes.

6- El derecho de la apelante y su grupo familiar a mantenerse o no en esa ocupación es justamente lo que tiene que resolverse en forma previa en un juicio que debe ventilarse antes de proceder a ejecutar el lanzamiento. De lo contrario, éste se tornaría ilegítimo, porque no puede el juez del remate poner al adquirente en mejor situación de la que tenía el ejecutado y, en todo caso, cometería un despojo, igual al que hubiese cometido aquel si hubiera desapoderado por su cuenta a los ocupantes. En definitiva, si el adquirente mantuviera interés en el lanzamiento judicial en este proceso, sólo podrá reclamar se libre el mandamiento a los fines de notificar a los actuales poseedores de la adjudicación a los efectos que por derecho hubiere lugar (art. 598 último párrafo, CPC).

C5.ª CC Cba. 2/9/20. Auto N° 97. Trib. de origen: Juzg. 2.ª CC Conc. Fam., Río Segundo, Cba. "Libra Puglie, Fabricio Nicolás c/ Cesaretti, Gustavo Javier - Ejecutivo - Expte 2016664"

Córdoba, 2 de septiembre de 2020

VISTOS:

Estos autos caratulados (…) venidos del Juzgado en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia de 2ª. Nom. (ex Secr. 2) de Río Segundo, por concesión del recurso de apelación interpuesto por Oscar Alberto Allende y Shelia Aimé Orozco, por sí y en representación de la menor de edad M.O., en contra del decreto de fecha 15/11/18 y mediante el cual, la entonces titular, Dra. Susana Martínez Gavier, dispuso: "Río Segundo, 15/11/2018. Proveyendo a fs. 341/343: Téngase a los comparecientes por presentados, por parte en la medida de su interés y con el domicilio constituido. Atento que: a) la vía idónea para solicitar la modificación de una resolución dictada por el tribunal es la interposición de los recursos reglados por la ley instrumental local (arts. 354 y ss.); b) que por aplicación del principio de especificidad de la vía procesal, cada acto de postulación admite sólo un sendero de ingreso a la causa, pues éste es el que asegura la mayor eficacia procesal del acto en función de su destino; c) de suerte tal que resulta de suma utilidad saber discernir, en cada caso concreto, cuál es la vía apta para introducir válidamente un planteo impugnativo, porque –de lo contrario– puede frustrarse el derecho a subsanar el error, por no haberse encarrilado la protesta reglada conforme a las normas rituales (Cfr. "Marín, José Alejandro c/ Bibas, Ana Cristina - Desalojo por abandono - Recurso directo", sent. n.° 67 del 8/6/04; Foro de Córdoba n.° 93; págs. 197 y ss.), toda vez que en este campo sucede algo así como en la medicina, que para cada enfermedad hay un remedio que se erige como el más apropiado; d) la pretensión de los presentantes es lograr la revocación del proveído de fecha 5/10/18, por lo que inexorablemente debió deducir recurso de reposición; e) que la impugnación impetrada –-incidente de nulidad regulada por los art. 76 y ss. del CPCC– es la vía idónea para solicitar la ineficacia de actos jurídicos de parte o del tribunal, pero distintos a los de decisión; Resuelvo: declarar inadmisible el planteo de nulidad formulado por manifiestamente improcedente (art. 78, inc. 3, CPCC). Atento la existencia de una niña, dese intervención a la Sra. Asesora Letrada Eugenia Ballesteros como se solicita. Sin perjuicio de lo resuelto, previa suscripción del oficio de lanzamiento, siguiendo los lineamientos doctrinarios y jurisprudenciales que predican la conveniencia y necesidad de arbitrar los mecanismos necesarios para evitar la situación de vulnerabilidad de los menores involucrados en controversias como la presente, teniendo en cuenta las respuestas brindadas en casos similares por dependencias públicas, se deberá oficiar a la Secretaría de Desarrollo Social de la Municipalidad de Oliva a los fines de la realización de una encuesta ambiental que oportunamente deberá remitirse al Ministerio de Desarrollo Social de la Provincia, quedando la Asesoría interviniente a cargo de su diligenciamiento, a cuyo fin remítanse los presentes a dicha dependencia. Notifíquese. Proveyendo a f. 345: Agréguese copia de cédula de notificación acompañada. A lo demás, estese a lo decretado precedentemente...".

Y CONSIDERANDO:

I. El recurso fue concedido por decreto de fecha 3 de mayo de 2019. En la alzada, expresó agravios Sheila Aimé Orozco, y el recurso fue sustanciado con Javier Carlos Cavallo, adquirente del inmueble subastado, quien contestó los agravios y pidió su rechazo, con costas. Tomó intervención la Dra. María Eugenia Ballesteros, asesora letrada con funciones múltiples de Río Segundo, como representante complementaria de la menor M.O., quien evacuó el traslado pertinente y pidió el acogimiento del recurso. Instado el decreto de autos por el apelado y firme el mismo, a pedido de éste, pasan los presentes para resolver. II. La recurrente pide se revoque el decreto impugnado en la parte que resuelve declarar inadmisible su planteo incidental para que se declare la nulidad de todo lo actuado a partir del decreto de fecha 5/10/18 y por el que la jueza ordena el lanzamiento del inmueble que ocupa. En este sentido se agravia y dice que lo actuado por la magistrada frente al pedido de lanzamiento del adquirente en subasta derivaba en una nulidad, en tanto había encauzado su decisión en el art. 598, CPC, que sostiene, es inaplicable. Refiere que, desde antes de la adquisición del inmueble por parte del demandado en autos, ejercieron la posesión del inmueble y por tanto, alegan, éste no había adquirido el dominio porque careció de modo. Sostiene que, con su grupo familiar, ingresó a ocupar la vivienda emplazada parcialmente sobre el solar subastado con antelación a la adquisición hecha por Cesaretti y con ánimo de dueño. Se queja porque la jueza desestima liminarmente su incidente, por considerar que no era la vía idónea, sosteniendo que el planteo de nulidad no alcanza a los actos de decisión, pero entiende que ello le causa un perjuicio porque le limita el ejercicio de su derecho de defensa. Dice que a través del incidente de nulidad se persigue esa sanción respecto de cualquier acto procesal realizado durante el curso de una instancia, salvo que la impugnación se funde en la existencia de un defecto vinculado con alguno de los requisitos que deben reunir las resoluciones judiciales. Entiende que la distinción que puede ser materia de un recurso de reposición y lo que es susceptible de ser atacado a través de un incidente de nulidad, no deriva de la naturaleza de la resolución que se cuestiona sino de la esencia del vicio que se denuncia y cuya corrección se pretende. Afirma que denunció como nulidad el apartamiento de una prescripción normativa, es decir, la facultad reconocida por la ley adjetiva en orden a poner en posesión del adquirente en subasta de un bien que se encuentra en posesión de terceros y que las constancias de autos daban cuenta de la existencia de esta situación. Refiere que el propio adquirente reconoció la ocupación del inmueble originado en un vínculo con el anterior titular al ejecutado. Sostiene que la jueza debió abstenerse de ordenar el lanzamiento y mandar al adquirente en subasta a iniciar las acciones que pudiera entender que le correspondían. Alega que la precaria construcción que habitan es anterior al inicio de su posesión, es su hogar y se encuentra edificada encabalgada sobre dos inmuebles y sobre el inmueble subastado se encuentra gran parte de la superficie construida. El resto de la vivienda, que constituye una unidad, se erige sobre el inmueble colindante al subastado, el cual es propiedad de un tercero. Refiere que la puesta en posesión a favor del adquirente deberá resolver esta situación, en tanto será necesario mensurar el inmueble y construir un muro, el cual ya no sólo dividirá los lotes sino la misma vivienda que ocupan. Enfatiza que el proceder de la jueza es contrario a la norma procesal y por tanto el decreto del 5/10/18 es nulo porque incumple una manda legal. En definitiva, dice que la nulidad articulada por la vía incidental era idónea para atacar el vicio denunciado en tanto era contrario a las normas legales y tenía interés jurídico en su declaración, a la vez que no la causó ni convalidó el vicio, por lo que pide que se admite ésta y se ordene la revocación del decreto impugnado. III. Solución al recurso. Si bien la apelación no puede ser admitida, conforme las razones que seguidamente se expondrán, cabe al mismo tiempo realizar precisiones muy claras en torno a los limitados alcances y efectos de la presente resolución. Antecedentes. Para una mejor comprensión cabe mencionar los hechos relevantes de la causa y en este sentido conviene recordar que el señor Javier Carlos Cavallo adquirió en subasta, con fecha 25/4/17, el inmueble objeto de la presente, cuyo dominio el señor Gustavo Javier Cesaretti tenía inscripto a su nombre en el Registro de la Propiedad, por compra-venta realizada mediante escritura del 12/3/04 a Eugenia Andrea Mancini. Ésta, a su vez, lo obtuvo por adjudicación en el juicio tramitado en la Cámara del Trabajo de Villa María, en los autos "Gómez, Ramón Alberto c/ Oscar Alberto Vera - Hab - Indemn", según Auto 231 del 24/8/20. Todo ello así surge de las constancias registrales adjuntadas por el martillero antes de la subasta. Surge además de los oficios de constatación realizados con fecha 10/8/15 y 7/3/17 que el inmueble, mucho tiempo antes de la subasta, estaba ocupado por el grupo familiar de la apelante constituido por Elena Noemí Orozco de Allende, su esposo Oscar Alberto Allende, Sheila Orozco y la menor M.O. y tenía una construcción, destinada para vivienda de los mismos y dependencias anexas, que continuaban su edificación en el lote contiguo. Estas circunstancias fueron debidamente publicitadas en los edictos respectivos previos a la realización de la subasta. Por otro lado es un dato relevante de la causa que todos estos ocupantes se han presentado en este juicio y pusieron en conocimiento del tribunal y las partes que son poseedores con ánimo de dueño, y que han comenzado esta posesión antes de la adquisición del dominio por parte del demandado que ha sido ejecutado, Gustavo Javier Cesaretti, quien –dicen–, nunca la pudo recibir. En lo que aquí interesa, sobre la única cuestión que no hay controversia respecto de las partes de esta incidencia apelativa es que Cavallo adquirió el inmueble con ocupantes que ya estaban antes de la subasta, el grupo familiar de la apelante, que tenía construcciones destinadas a su vivienda personal y otras edificaciones que se continúan en el lote contiguo identificado con el número dos. La impugnación. Confrontados los agravios con los fundamentos del recurso y los antecedentes relacionados, se advierte que pese a que la apelante acredita un verdadero interés en la declaración que pretende, en tanto alega tener la posesión del inmueble con anterioridad a la del demandado ejecutado, con ello no alcanza para demostrar que esta circunstancia tenga idoneidad para causarle un gravamen que no pueda ser reparado. A los fines de esta conclusión tengo en cuenta que la magistrada solo le ha señalado a la recurrente que el incidente de nulidad planteado no es la vía apta para introducir una defensa posesoria y en este sentido ese aspecto del decisorio es ajustado a derecho. Sin embargo, hay que aclarar que la declaración precedente nada predica en contra del derecho invocado por todos los ocupantes que alegaron esta circunstancia –-posesión anterior a la adquisición del dominio del ejecutado– en tanto son verdaderos terceros con respecto a las vicisitudes y controversias planteadas y decididas en este juicio, del que no son parte demandada. Por otro lado cabe reiterar que el adquirente en subasta -Cavallo- adquirió el inmueble "estando ocupado" por quienes alegan esa posesión, y por ello es claro que el derecho de éste se limita a la adquisición del título en esas condiciones y nada más. Debemos recordar también que un título válido no da la posesión misma sino un derecho a tenerla, por eso éste no puede tomarla sino por las vías legales (arts. 1923, 1924, 2239, 2247 CCC). Si el tribunal de la causa ya fue debidamente advertido de que el inmueble continúa ocupado por quienes alegan una posesión anterior a la del propietario ejecutado, sin desistirla voluntariamente, no podrá entregarla válidamente al nuevo comprador en subasta mediante el oficio de lanzamiento que ha sido ordenado, sino limitándose a notificar a los ocupantes en los términos del art. 598, último párrafo del CPC. De lo contrario, podrá incurrir en despojo judicial. Es que éstos no pueden ser desposeídos sino luego de la sustanciación del juicio que la ley procesal tiene previsto para esa finalidad, con la debida citación, conforme sea la naturaleza de la ocupación alegada (art. 779, CPC). Si no está controvertido que el titular dominial ejecutado -Cesaretti- no tenía la posesión del inmueble al tiempo de la subasta –ya sea porque nunca la tuvo o porque la perdió–-, ello necesariamente obliga al adquirente en subasta -Cavallo- a reclamar la tradición posesoria, si le correspondiera, en otro trámite y conforme las acciones previstas -posesorias o petitorias- para tal fin y respecto de todos los obligados a dársela (arts. 1922, 2238, 2247, ss. y cc., CCC). Como contracara de esta conclusión, cabe sostener también que le cabe a la apelante y demás ocupantes, si fuera el caso, intentar ejercer todas las defensas y acciones que creen le asisten en la condición que invocan, en tanto y en cuanto se sientan amenazados -turbación- o resultaren definitivamente desplazados de modo ilegítimo -despojo- de la posesión que dicen, actualmente tienen (arts. 2241, 2242, CCC). En definitiva, se debe mantener el rechazo de las pretensiones impugnativas de la apelante porque la vía elegida no es apta para hacer valer el derecho que invoca, y el pronunciamiento, así dictado, no tiene entidad alguna para causarle un perjuicio definitivo o irreparable. Es que, reiteramos, no está obligada aquella a ventilar en el trámite de esta ejecución la discusión posesoria que alega, desde que ella es tercera ajena a este pleito y por ahora le alcanza con denunciar esta condición y hacer valer su oposición ante el juez. Cabe aclarar que las consideraciones hechas no importan adelanto de opinión ni prejuzgamiento sobre la posesión alegada por la apelante y su grupo familiar. Por el contrario, reiteramos, esa cuestión no puede ser discutida ahora, en el incidente de nulidad planteado, ni decidirse en el trámite de un recurso de reposición y, en este sentido, solo este, el decreto es ajustado a derecho. Con base en estas consideraciones y no obstante el rechazo de este recurso, el juez de la causa deberá ameritar en lo sucesivo los eventuales alcances y efectos que asigne a la firmeza del decreto del 5/10/18 y por el cual ordena el lanzamiento, en tanto le es dado interpretar su propia decisión, en cualquier tiempo (arg. art. 338 y art. 598, CPC). Es que, insistimos en forma coincidente con nuestra jurisprudencia local, que la mera realización de un remate en un juicio en el que los ocupantes del inmueble no fueron parte y alegan su posesión, no puede constituir una causa legítima para despojarlos de esa ocupación, sino luego del trámite de un proceso de conocimiento en el que tengan plena oportunidad de alegación y prueba. La doctrina moderna coincide en que la protección posesoria, cuyo contenido sustancial integra el derecho de propiedad consagrado constitucionalmente, se tiene que canalizar por la vía judicial y su tutela tiene que ser amplia y eficaz (cfr. Quadri, Gabriel; "De acciones posesorias e interdictos (otra deuda del legislador procesal); laleyonline, AR/DOC/3895/2016 y su cita #39 a la opinión de Alterini). Todo ello con mayor razón si el inmueble está siendo destinado para vivienda del grupo familiar de los ocupantes. El derecho de la apelante y su grupo familiar a mantenerse o no en esa ocupación es justamente lo que tiene que resolverse en forma previa en un juicio que debe ventilarse antes de proceder a ejecutar el lanzamiento. De lo contrario, éste se tornaría ilegítimo porque no puede el juez del remate poner al adquirente en mejor situación de la que tenía el ejecutado y, en todo caso, cometería un despojo, igual al que hubiese cometido aquél si hubiera desapoderado por su cuenta a los ocupantes (cfr. en igual sentido C3.ª CC Cba, Auto 184, 22/12/93, "Finanlehr SA c. García, Arístides R.; Semanario Jurídico 1001, t. 71, p. 241). En definitiva, si el adquirente mantuviera interés en el lanzamiento judicial en este proceso, sólo podrá reclamar se libre el mandamiento a los fines de notificar a los actuales poseedores de la adjudicación a los efectos que por derecho hubiere lugar (art. 598 último párrafo, CPC). Costas. No obstante el rechazo del recurso, por las consideraciones hechas entendemos que la apelante se pudo creer con derecho a impugnar en la formaen que lo hizo, razón por la que propiciamos que las costas se impongan por su orden (art. 130, CPC). (…).

Por lo expuesto, (…)

SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación deducido por Sheila Aimé Orozco, por sí y en representación de su hija M.O. en contra del decreto de fecha 15/11/18. 2) Fijar las costas por el orden causado. (…)

Joaquín Fernando Ferrer &#9830;

SUBASTA

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