ESCRITURACIÓN

Unidades funcionales a construir. Acción dirigida contra FIDEICOMISO INMOBILIARIO. DAÑOS Y PERJUICIOS. LUCRO CESANTE: derivación de la mora. Procedencia. MULTA. DAÑO PUNITIVO: LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Rechazo. SEÑA o SEÑAL. Improcedencia Relación de causa En autos, la sentencia dictada por el a quo hace lugar a la escrituración de las unidades funcionales a construir de calle (…) vendidas al actor, Javier Rolando Daulte, por Fideicomisos Inmobiliarios SA. Condena a la demandada a abonar, además, la suma de $119.212 en concepto de lucro cesante (alquileres) derivado de la mora en que incurrió la vendedora en concluir la obra hasta quedar en condiciones de transferir el dominio de los inmuebles. En cambio rechazó el reclamo de la multa reclamada en concepto de daño punitivo y la devolución de la seña abonada incrementada en más otro tanto (art. 1202, C.Civil y arts. 1059 y 1060, CCC). Impuso las costas a la demandada Fideicomisos Inmobiliarios SA. 2. De lo así resuelto apeló el actor, quien vierte agravios a fs. 470/474 cuyo traslado fue contestado por Newfisa SA (ex Fideicomisos Inmobiliarios SA). Desde luego los agravios se vinculan al rechazo de los daños punitivos reclamados por aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor y la no restitución de lo pagado como seña más otro tanto. Doctrina del fallo 1- La sentencia apelada rechaza la imposición de un resarcimiento de título de daño punitivo. Se trata de una condena pecuniaria –no resarcitoria– que toma en cuenta los beneficios económicos o de otra índole que el responsable obtiene por medio del acto ilícito. El art. 52 bis, ley 24240, incorporado por el art. 25 de la ley N° 26361 contempla el daño punitivo. Al proveedor que no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, a instancia del damnificado, el juez podrá aplicar una multa civil a favor del consumidor, la que se graduará en función de la gravedad del hecho y demás circunstancias del caso, independientemente de otras indemnizaciones que correspondan. Cuando más de un proveedor sea responsable del incumplimiento responderán todos solidariamente ante el consumidor, sin perjuicio de las acciones de regreso que les correspondan. La multa civil que se imponga no podrá superar el máximo de la sanción de multa prevista en el art. 47, inciso b) de esta ley.

2- No cualquier incumplimiento contractual o legal puede dar curso a la petición de este tipo de pena que condena al incumplidor a reparar más allá del daño producido. La amplitud dada por el legislador a los -por así llamarlos- requisitos de procedencia, es extremadamente peligrosa al no brindar al juez un marco o parámetro de referencia al que atenerse a la hora de sopesar la conveniencia y oportunidad de condenar a pagar daños punitivos. La falta cometida por el proveedor debería ser de una entidad tal, que sea pasible de calificado juicio de reproche. Por fin, "la mención al incumplimiento de una obligación legal o contractual solo debe ser entendida como una condición necesaria pero no suficiente para imponer la condena punitiva. Dicho en otras palabras, si no hay incumplimiento no puede haber daño punitivo, pero puede haber incumplimiento sin daño punitivo, situación que se dará en la mayoría de los casos".

3- Asimismo, "los daños punitivos son de aplicación estrictamente excepcional. La regla es que los daños punitivos no proceden en ningún tipo de acción. No basta demostrar, por ejemplo, que se ha sufrido un daño injustamente causado por otra persona. Además en el mismo proceso hay que probar que concurren otras circunstancias, por ejemplo la actitud dañosa, teniendo en cuenta el mayor beneficio obtenido después de pagar las indemnizaciones". Dichos beneficios son el resultado de un obrar antijurídico que, por hipótesis, el responsable ha tenido en miras obtener, aun computando el costo de una eventual condena resarcitoria de los daños causados a la víctima. Se trata entonces de punir o disuadir al responsable y eventualmente a otros que se encuentren en la misma situación que él, de intentar un comportamiento similar en el futuro para obtener una ganancia injustificada. Por lo expuesto, se considera que la sentencia debe ser confirmada en este punto.

4- La seña o señal funciona, en principio, de dos modos en los contratos; puede ser confirmatoria del contrato, pero puede operar como penitencial cuando se ha pactado la facultad de las partes de arrepentirse, en cuyo caso, operado el arrepentimiento, debe devolverse la seña más otro tanto. En un añejo fallo plenario de este Tribunal se resolvió que la cláusula como seña y a cuenta de precio tiene una doble función sucesivamente: como seña, si el contrato no se cumple, y a cuenta de precio, en caso contrario.

5- En el presente caso las distintas entregas de dinero que realizó la parte compradora lo han sido sin duda como parte del precio -o a cuenta de precio, si se prefiere-, pero sólo para el caso de que se demandase la resolución por incumplimiento, en la cláusula decimoquinta, a las entregas efectuadas se les dio carácter de seña, a opción del comprador, para el caso de demandar la resolución del contrato, la facultad de exigir su devolución doblada, como sucede en los arras penitenciales. No cabría realizar una interpretación que permitiese al comprador acumular la demanda por cumplimiento (escrituración) y, simultáneamente, le facultase a exigir en razón de la mora el doble del precio pagado. Salvo la indemnización de los daños y perjuicios que la mora ha causado al comprador –que en el caso se indemnizan como lucro cesante–, se trataría de una cláusula abusiva y contraria al propio principio de justicia conmutativa que debe presidir toda estimativa en materia de contratos.

Resolución Confirmar lo resuelto en la sentencia en recurso. Con las costas de esta instancia a la actora, apelante, por aplicación del principio objetivo de la derrota.

CNCiv. Sala F Bs.As. 27/5/2019. Expte. 53169/2014. Trib. de origen: Juzg. Civ. 40ª. Bs.As. "Daulte, Javier Rolando c/ Fideicomisos Inmobiliarios S.A. s./ Escrituración". Dres. Eduardo A. Zannoni, José Luis Galmarini y Fernando Posse Saguier &#9632;

(fallo completo) Expte. 53169/2014. “DAULTE, JAVIER ROLANDO, c./ FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS S.A., s./ ESCRITURACIÓN” (J. 40). En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de mayo de dos mil diecinueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada. Practicado el sorteo correspondiente, resultó el siguiente orden de votación: ZANNONI – GALMARINI – POSSE SAGUIER. A la cuestión propuesta el DOCTOR ZANNONI, dijo: 1. La sentencia dictada a fs. 456/463 hace lugar a la escrituración de las unidades funcionales a construir de calle San Luis 3276/80 vendidas al actor, Javier Rolando Daulte por Fideicomisos Inmobiliarios S.A. Condena a la demandada a abonar, además, la suma de $ 119.212 en concepto de lucro cesante (alquileres) derivado de la mora en que incurrió la vendedora en concluir la obra hasta quedar en condiciones de transferir el dominio de los inmuebles. En cambio rechazó el reclamo de la multa reclamada en concepto de daño punitivo, y la devolución de la seña abonada incrementada en más otro tanto (art. 1202 del Cód. Civil y arts. 1059 y 1060 del Código Civil y Comercial). Impuso las costas a la demandada Fideicomisos Inmobiliarios S.A. 2. De lo así resuelto apeló el actor quien vierte agravios a fs. 470/474 cuyo traslado fue contestado por Newfisa S.A. (ex Fideicomisos Inmobiliarios S.A.) a fs. 480/483. Desde luego los agravios se vinculan al rechazo de los daños punitivos reclamados por aplicación de la ley de defensa del consumidor y la no restitución de lo pagado como seña más otro tanto. 3. Daño punitivo. La sentencia apelada rechaza la imposición de un resarcimiento de título de daño punitivo. Se trata de una condena pecuniaria —no resarcitoria— que toma en cuenta los beneficios económicos o de otra índole que el responsable obtiene por medio del acto ilícito. El art. 52 bis de la ley 24.240, incorporado por el art. 25 de la ley n° 26.361, contempla el daño punitivo. Al proveedor que no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, a instancia del damnificado, el juez podrá aplicar una multa civil a favor del consumidor, la que se graduará en función de la gravedad del hecho y demás circunstancias del caso, independientemente de otras indemnizaciones que correspondan. Cuando más de un proveedor sea responsable del incumplimiento responderán todos solidariamente ante el consumidor, sin perjuicio de las acciones de regreso que les correspondan. La multa civil que se imponga no podrá superar el máximo de la sanción de multa prevista en el art. 47, inciso b) de esta ley. Señalaba nuestro colega de Sala, doctor Galmarini, al votar en la causa: “Cacabelos, Graciela y otro c./Organización Piamonete y otros s./Daños y Perjuicios” (Expte. 13.126/2015) fallada en octubre de 2017 que no cualquier incumplimiento contractual o legal puede dar curso a la petición de este tipo de pena que condena al incumplidor a reparar más allá del daño producido. La amplitud dada por el legislador a los —por así llamarlos— requisitos de procedencia, es extremadamente peligrosa al no brindar al juez un marco o parámetro de referencia al que atenerse a la hora de sopesar la conveniencia y oportunidad de condenar a pagar daños punitivos. La falta cometida por el proveedor debería ser de una entidad tal, que sea pasible de calificado juicio de reproche. Por fin, “la mención al incumplimiento de una obligación legal o contractual solo debe ser entendida como una condición necesaria pero no suficiente para imponer la condena punitiva. Dicho en otras palabras, si no hay incumplimiento no puede haber daño punitivo, pero puede haber incumplimiento sin daño punitivo, situación que se dará en la mayoría de los casos”. (Conf. Wajntraub, Javier H. “Justicia del Consumidor - Nuevo Régimen de la ley 26.993”, Rubinzal– Culzoni, Bs. As., 2014, pág. 152/153). Asimismo, continúa el autor de la obra referida, “los daños punitivos son de aplicación estrictamente excepcional. La regla es que los daños punitivos no proceden en ningún tipo de acción. No basta demostrar, por ejemplo, que se ha sufrido un daño injustamente causado por otra persona. Además en el mismo proceso hay que probar que concurren otras circunstancias, por ejemplo la actitud dañosa, teniendo en cuenta el mayor beneficio obtenido después de pagar las indemnizaciones”. (Conf. Wajntraub, Javier H. “Justicia del Consumidor - Nuevo Régimen de la ley 26.993”, citado, pág. 152). Dichos beneficios son el resultado de un obrar antijurídico que, por hipótesis, el responsable ha tenido en miras obtener, aun computando el costo de una eventual condena resarcitoria de los daños causados a la víctima. Se trata entonces de punir o disuadir al responsable y eventualmente a otros que se encuentren en la misma situación que él, de intentar un comportamiento similar en el futuro para obtener una ganancia injustificada (conf., Pizarro, Daño moral, pág. 449 y sigtes., § 81, p. 453 y sus citas; Díaz-Elías-Guevara (h.), ¿Los daños punitivos aterrizan en el derecho argentino?, JA, 2003-II-961, etc.). Más allá del planteo —discutible— de su admisibilidad en general e, incluso, de algún planteo respecto a su constitucionalidad, digamos que el texto del anteproyecto del Código Civil y Comercial que establecía en determinados supuestos las que denominaba sanciones pecuniarias disuasivas en el art. 1714, fue dejado sin efecto. Aun así la sanción estaba reservada, claramente, para actos o incumplimientos dolosos, intencionales, el ilícito lucrativo como alguien le llamó, y por ende no comprendería los actos meramente culposos donde no ha podido existir la intención de obtener una ganancia injustificada. Por lo expuesto, considero que la sentencia debe ser confirmada en este punto. 4. Señal. La seña o señal funciona, en principio, de dos modos en los contratos; puede ser confirmatoria del contrato, pero puede operar como penitencial cuando se ha pactado la facultad de las partes de arrepentirse, en cuyo caso, operado el arrepentimiento debe devolverse la seña más otro tanto. En un añejo fallo plenario de este Tribunal, en autos: “Méndez c./Perrupato de Ferrara” del 29/12/51 (LL, 65-719) se resolvió que la cláusula como seña y a cuenta de precio tiene una doble función sucesivamente: como seña, si el contrato no se cumple y a cuenta de precio en caso contrario. En el presente caso las distintas entregas de dinero que realizó la parte compradora lo han sido sin duda como parte del precio —o a cuenta de precio, si se prefiere—, pero sólo para el caso de que se demandase la resolución por incumplimiento, en la cláusula decimoquinta, a las entregas efectuadas se les dio carácter de seña, a opción del comprador, para el caso de demandar la resolución del contrato, la facultad de exigir su devolución doblada, como sucede en los arras penitenciales. No cabría realizar una interpretación que permitiese al comprador acumular la demanda por cumplimiento (escrituración) y, simultáneamente le facultase a exigir en razón de la mora el doble del precio pagado. Salvo la indemnización de los daños y perjuicios que la mora ha causado al comprador — que en el caso se indemnizan como lucro cesante— se trataría de una cláusula abusiva y contraria al propio principio de justicia conmutativa que debe presidir toda estimativa en materia de contratos. 5. Por lo expuesto voto por confirmar lo resuelto en la sentencia en recurso con las costas de esta instancia a la actora, apelante, por aplicación del principio objetivo de la derrota. Por análogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, los DOCTORES GALMARINI y POSSE SAGUIER votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto. 17 EDUARDO A. ZANNONI 16 JOSÉ LUIS GALMARINI 18 FERNANDO POSSE SAGUIER //nos Aires, mayo de 2019. Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se confirma lo resuelto en la sentencia en recurso. Con las costas de esta instancia a la actora, apelante, por aplicación del principio objetivo de la derrota. Los honorarios profesionales serán regulados una vez definidos los de la instancia anterior. Notifíquese y devuélvase.

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