DESALOJO

COMODATO. Excónyuge del comodatario: Alegación de posesión. Falta de acreditación. CARGA DE LA PRUEBA. Régimen. Admisión de la demanda. Objeto y límite de la acción 1- El objeto del procedimiento de desalojo se circunscribe a la desocupación del inmueble a favor de quien alegue un derecho sobre él, contra quien lo retenga sin invocar y probar su derecho a mantenerse. Es decir que su objeto es que el demandado devuelva la cosa poniéndola a disposición de quien tiene derecho, por lo que quedan excluidas de su ámbito propio: "…todas las otras cuestiones vinculadas al desahucio que excedan el conflicto meramente atinente a la tenencia de la cosa, siendo por ende ajeno a su órbita lo que conlleva dirimir la propiedad o la posesión, toda vez que para el reconocimiento de tales derechos hay vías procesales típicas destinadas a satisfacer las reclamaciones reivindicatorias o posesorias …".

2- Respecto al régimen probatorio del juicio de desalojo, es regla general que es la parte actora quien se encuentra encargada de acreditar lo relativo a su propia legitimación sustancial activa y la pasiva del accionado, como asimismo que la obligación de restituir el bien inmueble por parte de este último se encuentra expedita. Es decir que la parte actora debe probar: a) ser el propietario, locatario o comodante; b) que el demandado tiene obligación de restituir el bien en cuestión; c) que el contrato a partir del cual el demandado ha accedido a la tenencia del bien ha finalizado y por ende se encuentra expedito su derecho a recuperar la tenencia del inmueble. Si el actor acredita los extremos citados precedentemente, pesa sobre los demandados la carga probatoria de los hechos extintivos o impeditivos que hacen a su defensa. Es decir que no le basta con negar los extremos invocados por el actor, sino que deben invocar y probar alguna de las circunstancias que pudieran llegar a destruir la prueba de la parte actora y/o que la vía intentada es improcedente y/o que no se encontraba expedita la pretensión invocada.

3- Si la defensa consiste en invocar la calidad de poseedor " animus domini " del inmueble objeto de desalojo y se fundamentó en hechos posesorios, éstos deben ser acreditados prima facie por quien los alega para enervar la acción dirigida en su contra. En ese sentido deberá demostrar que su ocupación se debe a otra causa o que ha mediado una modificación del título de esa ocupación. Mientras ello no acontezca, el demandado - poseedor- debe cargar con toda la actividad probatoria, quedando el actor eximido de ello.

4- En autos, el contrato de comodato esgrimido por la parte actora y no cuestionado por el demandado (arg. art. 192, CPC), y la intimación a su devolución, permite prima facie admitir la existencia de una obligación de restituir el inmueble en cabeza del accionado, lo que legitima activa y pasivamente a la actora y al demandado, respectivamente, para el presente desalojo.

5- La confesión de la compareciente -demandada- en orden a su condición de excónyuge del comodatario y la absoluta orfandad probatoria en orden a la existencia de otra causa que la legitime a dicha ocupación, permiten inferir que accedió al inmueble como consecuencia de su vínculo con aquél y por tanto está igualmente obligada a la restitución perseguida. A ello se suma que su pretensión de exhibir condición de poseedora " animus domini " no puede sustentarse en su mera afirmación para enervar la acción de desalojo, sino que exigía prueba certera que lo demostrara con seriedad, la que no ha sido rendida en primera instancia donde incluso fue denunciada su negligencia probatoria.

6- Si el demandado argumenta poseer " animus domini " debe demostrar que su defensa no aparece como una simple argucia para demorar la entrega del inmueble, sino como una posición verosímil, que impida que el juicio de desalojo prospere. Aunque la seriedad de la defensa no debe significar una prueba plena de su derecho dentro del desalojo, ya que ello será materia de discusión en un proceso de mayor amplitud cognitiva y probatoria, tampoco es viable su admisión cuando, como aquí acontece, no se ha producido prueba alguna en sustento de la afirmación defensiva.

C2.ª CC Cba. 3/9/18. Sentencia N° 105. Trib. de origen: Juzg. 42.ª CC Cba. "Rodríguez, Marta Raquel y otros c/ García, Carlos Alberto - Desalojo - Comodato - Tenencia Precaria - Expte. N° 5871551" &#9830;

2.ª Instancia . Córdoba, 3 de septiembre de 2018

¿Es procedente el recurso de apelación deducido por la tercera (ocupante)?

La doctora Silvana María Chiapero dijo:

En estos autos caratulados (...) venidos a este Tribunal de alzada en virtud del recurso de apelación deducido por la tercera interesada (ocupante) Cristina del Carmen Marzano, mediante apoderado, en contra de la sentencia N° 462 de fecha 24/11/16, dictada por el señor juez titular del Juzg. 42.a CC Cba., por la cual se dispusiera: "...Resuelvo: I. Hacer lugar a la demanda de desalojo incoada en autos y, en su mérito, condenar a los Sres. Carlos Alberto García y Cristina del Carmen Marzano, a restituir a los Sres. Alba Teresita Rodríguez, Marta Raquel Rodríguez, Alba Teresita Rodríguez y Juan Carlos Rodríguez el inmueble sito en calle Cárcano N° (...) de B° Los Plátanos de esta ciudad de Córdoba, libre de ocupantes y cosas, dentro del plazo de diez días de notificados de la presente resolución, bajo apercibimiento de lanzamiento por vía de ejecución de sentencia. II. Imponer las costas del juicio a los Sres. Carlos Alberto García y Cristina del Carmen Marzano, en forma solidaria. III. [ Omissis ]". 1. Contra la sentencia (...), interpuso la tercera interesada (ocupante) Cristina del Carmen Marzano, mediante apoderado, recurso de apelación que fue concedido por el a quo. Radicados los autos en esta alzada, expresa agravios la apelante, que son confutados por la parte actora. Dictado y consentido el proveído de autos, queda la causa en estado de estudio y resolución. 2. Agravios de Marzano: Contra el pronunciamiento de primer grado que condena a Carlos Alberto García y Cristina del Carmen Marzano a desalojar el inmueble referenciado libre de ocupantes y cosas dentro del plazo de diez días de notificados de la resolución, bajo apercibimiento de lanzamiento por vía de ejecución de sentencia, se alza Cristina del Carmen Marzano esgrimiendo los siguientes agravios: a. Se queja por la falta de tratamiento de las defensas opuestas por su parte a la procedencia del desahucio. Dice que el Sr. juez a quo considera que su parte no probó sus dichos "…pero omite que el actor es quien no los refutó, por lo que lo expuesto en la contestación de la demanda debe entenderse como una aceptación por parte del actor"; b. Se queja también por cuanto el fallo considera, a su juicio erróneamente, que la condena a su parte obedece al solo hecho de ser exesposa del demandado y su ingreso al inmueble en tal calidad, pese a que "…como se puede observar es una defensa que no fue opuesta por ninguno de los actores, lo cual no puede ser aceptado". Adita que el fallo habría quebrantado el postulado de la congruencia ya que a dos situaciones idénticas, como es la falta de contestación de demanda del Sr. García y la falta de contestación de las excepciones por la parte actora, las interpretó de modo diverso (como confesión en el primer caso y con imputación de falta de prueba en el segundo); c. Denuncia yerro del sentenciante al remitir a otras acciones autónomas para tratar las cuestiones de dominio y posesión cuando -dice- debió tratar las defensas opuestas por su parte en tal sentido. 3. Análisis de los agravios. El tratamiento de los agravios reseñados precedentemente exige recordar el objeto del juicio de desalojo y el régimen probatorio del procedimiento diseñado por la ley para obtenerlo. En lo concerniente a lo primero, la doctrina nos recuerda que " …la ley ha satisfecho un imperativa necesidad social tutelando la propiedad de diversos modos en que ella se manifiesta en la vida jurídica, de manera que si el dominio mismo es el afectado, le concede a su titular el ejercicio de la acción reivindicatoria, en tanto que si es la posesión le otorga las acciones posesorias, y -finalmente- si se trata de tutelar el uso, le brinda la vía del juicio de desalojo…"(Alsina, Hugo, conf. cita de Ramacciotti Hugo. Compendio de Derecho Procesal Civil y Comercial de Córdoba, Tomo II, Depalma Buenos Aires, 1980, pág. 159). De ello se desprende que el objeto del procedimiento de desalojo se circunscribe a la desocupación del inmueble a favor de quien alegue un derecho sobre él, contra quien lo retenga sin invocar y probar su derecho a mantenerse en el mismo. Es decir que su objeto es que el demandado devuelva la cosa, poniéndola a disposición de quien tiene derecho a ella, por lo que quedan excluidas de su ámbito propio: "…todas las otras cuestiones vinculadas al desahucio que excedan el conflicto meramente atinente a la tenencia de la cosa, siendo por ende, ajeno a su órbita lo que conlleva a dirimir la propiedad o la posesión, toda vez que para el reconocimiento de tales derechos hay vías procesales típicas destinadas a satisfacer las reclamaciones reivindicatorias o posesorias …" (CNCiv, Sala G 26/11/90 ED 141-385). Lo antedicho alcanza para desestimar el último agravio, toda vez que justifica claramente la referencia a la necesidad de transitar por otras vías para ventilar reclamaciones reivindicatorias o posesorias. Respecto al régimen probatorio del juicio de desalojo, es regla general que es la parte actora quien se encuentra encargada de acreditar lo relativo a su propia legitimación sustancial activa y la pasiva del accionado, como asimismo que la obligación de restituir el bien inmueble por parte de este último se encuentra expedita. Es decir que la parte actora debe probar: a. ser el propietario, locatario o comodante; b. que el demandado tiene obligación de restituir el bien en cuestión; c. que el contrato a partir del cual el demandado ha accedido a la tenencia del bien ha finalizado y por ende se encuentra expedito su derecho a recuperar la tenencia del inmueble. Si el actor acredita los extremos citados precedentemente, pesa sobre los demandados la carga probatoria de los hechos extintivos o impeditivos que hacen a su defensa. Es decir que no le basta con negar los extremos invocados por el actor, sino que deben invocar y probar alguna de las circunstancias que pudieran llegar a destruir la prueba de la parte actora y/o que la vía intentada es improcedente y/o que no se encontraba expedita la pretensión invocada. En tal sentido juzgó el Tribunal Superior de Justicia al afirmar que, acreditado por el actor su derecho a tener la cosa objeto del desalojo bajo su señorío, la carga probatoria se desplaza hacia el demandado: "… quien para neutralizar la acción deberá demostrar que, a su vez, disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor animus domini de la heredad, cuyo ius possessionis no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No demostrado ese derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse al mejor derecho demostrado por la parte actora y, por consiguiente, se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor de restituir el inmueble a la persona en cuyo nombre poseía…" (TSJ, Sentencia Nº 31 del 10/4/03 in re : "Oviedo, Carlos A c/ Raúl H. Giménez- Desalojo. Recurso de Casación", Semanario Jurídico N° 1408 15/5/03). Ahora bien, si la defensa consiste en invocar la calidad de poseedor " animus domini " del inmueble objeto de desalojo, y se fundamentó en hechos posesorios, éstos deben ser acreditados prima facie por quien los alega para enervar la acción dirigida en su contra. En ese sentido, deberá demostrar que su ocupación se debe a otra causa o que ha mediado una modificación del título de esa ocupación. Mientras ello no acontezca, el demandado- poseedor- debe cargar con toda la actividad probatoria, quedando el actor eximido de ello. Analizados los agravios a la luz de este marco, se comprueba con facilidad que el recurso no merece acogida favorable. El contrato de comodato esgrimido por la parte actora y no cuestionado por el demandado (arg. art. 192, CPC), y la intimación a su devolución, permite prima facie admitir la existencia de una obligación de restituir el inmueble en cabeza del accionado Sr. Carlos Alberto García, lo que legitima activa y pasivamente a la actora y al demandado, respectivamente, para el presente desalojo, conforme lo analizara el a quo en los considerandos del fallo. Los argumentos de la ocupante, Sra. Cristina del Carmen Marzano, vertidos para oponerse al progreso del desalojo, han sido correctamente repelidos, toda vez que la confesión de la compareciente en orden a su condición de excónyuge del comodatario y la absoluta orfandad probatoria en orden a la existencia de otra causa que la legitime a dicha ocupación, permiten inferir que accedió al inmueble como consecuencia de su vínculo con aquél y por tanto está igualmente obligada a la restitución perseguida. A ello se suma que su pretensión de exhibir condición de poseedora " animus domini " no puede sustentarse en su mera afirmación para enervar la acción de desalojo, sino que exigía prueba certera que lo demostrara con seriedad, la que no ha sido rendida en primera instancia donde incluso fue denunciada su negligencia probatoria. Nos dice la jurisprudencia: "Es cierto que la acción de desalojo puede ser repelida por el ocupante si pone de manifiesto y prueba la seriedad del vínculo que le otorgue derecho a la ocupación del inmueble, pero, evidentemente, no basta con la afirmación de que posee para enervarla, mucho menos, si ha principiado la posesión a título de locatario…" (C7a. CC Cba. Sent. Nª 19 del 25/2/03) o que "…si la oposición a la demanda se fundamenta en los derechos posesorios, éstos deben ser acreditados prima facie por quien los alega para enervar la acción dirigida en su contra. En este sentido tendrá que demostrar contrariamente que su ocupación se debe a otra causa o que ha mediado en el caso una intervención de título a esa ocupación (art. 2353, CC). Mientras lo primero no suceda, el demandado-poseedor- entonces se coloca desde ese mismo instante en la desventajosa situación de cargar con toda la actividad probatoria, quedando eximido de ello, de manera absoluta, su adversario. Para que el planteo relativo a la posesión resulte admitido, deberá quien la invoca arrimar elementos de juicio que prima facie la tornen verosímil…" (C4a.CCCba. Sentencia Nº 8 del 12/4/07, Semanario Jurídico N° 1603, T°95 - 2007 - A, 521). Es que si el demandado argumenta poseer " animus domini ", debe demostrar que su defensa no aparece como una simple argucia para demorar la entrega del inmueble, sino como una posición verosímil, que impida que el juicio de desalojo prospere. Aunque la seriedad de la defensa no debe significar una prueba plena de su derecho dentro del desalojo, ya que ello será materia de discusión en un proceso de mayor amplitud cognitiva y probatoria, tampoco es viable su admisión cuando, como aquí acontece, no se ha producido prueba alguna en sustento de la afirmación defensiva. Como se ha afirmado con acierto: "No procede la demanda de desalojo (sin perjuicio de las demandas posesorias y petitorias que restan al propietario) si el accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando así la seriedad de su pretensión" (SCBA, 26/6/84, JA, 1984-IV, síntesis). Así las cosas, los agravios no tienen entidad para revertir la condena. El primero porque no hay consentimiento alguno de la parte actora a las defensas opuestas por su parte, desde que el mismo probó todo lo que hacía a su obligación (calidad de comodante, de su parte, calidad de comodatario y obligación de restituir del comodatario Sr. Carlos Alberto García) en tanto que la Sra. Marzano no logró demostrar la falta de legitimación activa de los actores ni mucho menos la defensa de prescripción opuesta al progreso de la acción, ya que no acompañó prueba alguna en sustento de su pretensa adquisición de dominio por prescripción adquisitiva (art. 3999, CC). Tampoco existió omisión de consideración de las excepciones, desde que el fallo objetado dio respuesta a la defensa de falta de legitimación activa de la parte actora ( vide fs. 89 y su remisión a la instrumental aportada a fs. 44/48) y a la defensa de prescripción con la absoluta orfandad probatoria y lo normado por los arts. 2462 y 1197, CC y 750, CPC), argumentos que no merecieron embate crítico específico que habilite la competencia funcional de esta Alzada a los fines de revisar su acierto intrínseco. Tampoco ha existido tratamiento disímil a las posturas de los contendientes, pues es del todo claro que, en el diseño de la ley, la falta de contestación de la demanda (silencio) importa confesión acerca de la verosimilitud de los hechos afirmados en la demanda (arg. art. 192, CPC), apercibimiento que no está previsto para la no evacuación del traslado de las excepciones opuestas (arg. art 510 y cc., CPC). Finalmente, reiteramos que la referencia sentencial en orden a la existencia de otras vías para canalizar el reclamo petitorio o posesorio es correcto, pues para evitar el desalojo la accionada debió comprobar prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando así la seriedad de su petición es decir que debió acreditar la verosimilitud del motivo de su posesión, lo que no hizo. Toda investigación que trascienda de ello desnaturaliza la acción intentada, en la que está excluida todo lo referente al derecho a la propiedad, al ius possidendi o al ius possessionis .

La doctora Delia Inés Rita Carta de Cara adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

A mérito del resultado del Acuerdo que antecede y conforme lo dispuesto por el art. 382, CPC,

SE RESUELVE: 1. Rechazar la apelación y en consecuencia mantener el pronunciamiento apelado en todo cuanto decide, con costas a la apelante atento su condición de vencida (art. 130, CPC). 2. [ Omissis ]. Silvana María Chiapero – Delia Inés Rita Carta de Cara &#9830;

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