DESALOJO

BOLETO DE COMPRAVENTA. Demanda iniciada por la cesionaria. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Acreditación. POSESIÓN. Alegación por demandados. PRUEBA. Insuficiencia. Admisión de la acción. Disidencia: Legitimación no probada 1- En el juicio de desalojo, el objeto de la pretensión es la recuperación del uso inmueble. Ahora bien, en materia de esta clase de juicios, quien promueve la acción debe acreditar el derecho a que se le restituya el inmueble, es decir, le basta al actor con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, poseedor, etc. Acreditado ello, la carga de la prueba se desplaza hacia el demandado, quien a fin de que se rechace la acción de desalojo deberá demostrar que –a su vez– disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor. Si no acredita el derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse al mejor derecho demostrado por la parte actora y se deberá condenar al demandado, en su condición de tenedor, a restituir el inmueble. (Mayoría, Dr. González Zamar). 2- La exégesis a efectuar sobre la posesión invocada por el demandado en una acción de desalojo debe limitarse a la probabilidad de su existencia, sin inmiscuirse en la órbita de las acciones reales o posesorias pertinentes. Es que la condición supletoria de la acción de desalojo y el carácter sumario del procedimiento por el que debe tramitarse implican que el derecho del actor a que se le restituya el inmueble debe surgir notoriamente probable, verosímil, de modo que tanto la actividad probatoria y argumental de las partes como la construcción del razonamiento del tribunal no excedan el marco cognoscitivo de la acción, irrumpiendo –indirectamente– en otro trámite específicamente establecido por la ley procesal para el recupero de un bien inmueble (art. 750, CPC). (Mayoría, Dr. González Zamar). 3- El desalojo no es la vía procesal adecuada para discutir y resolver cuestiones que desbordan su objeto, como son las relativas al mejor derecho a la posesión o la posesión misma, por ser propias de acciones petitorias o posesorias. Por lo tanto, la pretensión de desalojo no procede contra el ocupante que alega su calidad de poseedor, pero es así a condición de que aporte elementos probatorios que, prima facie , acrediten la verosimilitud de su alegación. Verificada esa demostración, resulta excluido el debate relativo a la posesión, ya que la sentencia que se dicte no hace cosa juzgada sobre el tema y el actor sólo puede, entonces, hacer valer su eventual mejor derecho mediante la vía de las acciones posesorias o petitorias. (Mayoría, Dr. González Zamar). 4- Nuestro Código Procesal Civil y Comercial no señala expresamente quiénes se encuentran legitimados activamente en el juicio de desalojo de un bien inmueble, estableciendo, en cambio, los sujetos contra los cuales resulta procedente (art. 750, CPC). Pese a ello, cabe reconocer legitimación en materia de desalojo no sólo al propietario del inmueble, sino además a los copropietarios, comodantes, usufructuarios, usuario, tenedor, entre otros, y a todo aquel que tenga un derecho personal sobre la cosa. (Mayoría, Dr. González Zamar). 5- En el caso de autos, la actora al entablar la demanda de desalojo invoca erróneamente su carácter de propietaria, indicando que acompaña un boleto de compraventa de la propiedad objeto de la demanda. En tal línea, aunque si bien es cierto que la adquisición por boleto de compraventa no importa la titularidad de un derecho real de propiedad con relación al inmueble, cabe reconocer legitimación al adquirente por boleto para reclamar el desalojo de los bienes sobre los que versa el acuerdo de voluntades contenido en él. Es menester tener presente que el adquirente por boleto puede celebrar un contrato de locación o comodato, en cuanto por medio de tal instrumento convenio sólo se confiere la tenencia de la cosa. De modo que “si un poseedor por boleto puede celebrar contratos con terceros, a los fines de transmitirle la tenencia, sería un verdadero desatino negarle la legitimación para demandar el desalojo. Esta conclusión se impone con mayor fuerza si el inmueble se encuentra en poder de un tercero no ligado por algún vínculo jurídico con el demandado…”. (Mayoría, Dr. González Zamar). 6- En autos, la actora, con la cesión del boleto con el que funda su pretensión cuenta con legitimación para el presente juicio de desalojo. El hecho de que no haya gozado de la posesión no constituye impedimento para accionar, ya que en el juicio de desalojo no se discute un derecho real sino el derecho a usar y gozar de un bien: en definitiva, quién tiene derecho a ocupar la cosa. En tal contexto no resulta imprescindible ser titular de un derecho real para reclamar la entrega del inmueble contra quien lo posee sin derecho. No se está ante un derecho que deriva de la cosa, sino a un derecho mismo a la tradición efectiva del bien. El derecho a la cosa supone la posibilidad de emprender todas las diligencias y gestiones, inclusive compulsivas, para hacerlo efectivo. De allí es que independientemente de que la tradición a favor de la actora no se reputase consumada antes, durante o después de la celebración del boleto, la obligación restitutoria del ocupante sin derecho es exigible. (Mayoría, Dr. González Zamar). 7- Si bien no corresponde exigir una prueba plena o concluyente sobre el derecho posesorio, los hechos invocados por el demandado a fin de cimentar su carácter de poseedor deben tener la significación posesoria inequívoca que les atribuye el interesado. Y en este contexto, si bien el poseedor no tiene obligación de producir su título a la posesión en el juicio de desalojo, ello no lo exime de acreditar la verosimilitud de la posesión invocada. En autos, los demandados no demostraron su derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, razón por la cual cabe estar al mejor derecho demostrado por la actora. (Mayoría, Dr. González Zamar). 8- No es suficiente que el accionado por desalojo manifieste que es poseedor para que, por esa sola circunstancia, quede relevado de la carga de probar la verosimilitud de su afirmación. De admitir lo contrario resultaría muy fácil enervar un proceso de desalojo con la simple invocación de ser poseedor. Se trata, en definitiva, de verificar la seriedad o verosimilitud de la defensa posesoria hecha valer por el demandado, exigencia mínima para que la invocación tenga virtualidad de paralizar el desalojo y colocar al actor en la necesidad de recurrir a las acciones reales o posesorias para recuperar el inmueble. (Mayoría, Dr. González Zamar). 9- Acreditado el derecho del accionante a percibir la restitución del inmueble objeto del desalojo y no probado por la demandada su derecho de gozar de la tenencia, la acción de desahucio procede. (Mayoría, Dr. Sánchez Torres). 10- En el caso particular del juicio de desalojo, quien promueve la acción debe acreditar el derecho a que se le restituya el inmueble, es decir, le basta al actor con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, poseedor, etc. Acreditado ello, el onus probandi se desplaza al demandado, quien a fin de que se rechace la acción de desalojo deberá demostrar que, a su vez, disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor. No acreditado el derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse al mejor derecho demostrado por la parte actora y se deberá condenar al demandado, en su condición de tenedor, a restituir el inmueble. (Mayoría, Dr. Sánchez Torres). 11- La posesión se integra por el corpus (detentación material de la cosa) y el animus (ánimo de dueño). Y, en rigor, aun cuando el art. 2384, CC, reputa como actos posesorios de los inmuebles su ocupación, de cualquier modo que se tenga, ello no implica que el ocupante de la finca pueda, con sólo su condición de tal, pretender tener acreditada la calidad de poseedor. Sucede que los actos que se prescriben, enunciativamente, en el art. 2384, CC, son equívocos, ya que pueden ser realizados tanto por el poseedor como por el que sólo ejerce la tenencia, y si algo define es el corpus, nunca la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad a que se refiere el art. 2351 del mismo Código. (Mayoría, Dr. Sánchez Torres). 12- Ante la ausencia de otros elementos objetivos, en autos no se colige el convencimiento requerido de que la parte demandada haya sido poseedora del inmueble, puesto que –por un lado– ninguno de los testigos da razones objetivas, razonables y coherentes de por qué entendían que aquél era el dueño del inmueble; del relato de los diversos testimonios prestados en el caso sub examine sobre las mejoras realizadas por la accionada, se desprende que son meros actos conservatorios. No se ha rendido prueba alguna que permita inferir prima facie que la parte demandada adquirió el inmueble de que se trata a título de dueño. (Mayoría, Dr. Sánchez Torres). 13- En autos, la actora no demuestra el derecho a exigir la obligación de que le sea restituido el inmueble; por lo tanto, su demanda no puede prosperar. Del detenido examen del expediente surge que la parte actora ciertamente no tiene acreditado que sea la propietaria del bien inmueble del que pretende desahucio. Asimismo, la precariedad invocada para la procedencia de la acción de desalojo debe ser acreditada por quien la promueve, o aceptada por aquel contra quien la dirige; y por cierto que no es suficiente la simple invocación de la tenencia precaria para la procedencia de la acción de desalojo, acción que por ley se acuerda al propietario o a aquel que legítimamente tiene derecho a exigir la restitución del inmueble. (Minoría, Dr. Tinti). 14- Los documentos acompañados en autos (copias de boleto de compraventa, cesión de boleto y prueba testimonial) en modo alguno acreditan el dominio invocado por la actora, y no son suficientes para –por vía del juicio de desalojo– justificar una condena en contra de los accionados. (Minoría, Dr. Tinti). 15- La condición supletoria de la acción de desalojo y el carácter sumario del procedimiento por el que debe tramitarse implican que el derecho del actor a que se le restituya el inmueble debe surgir notoriamente probable, verosímil, de modo que tanto la actividad probatoria y argumental de las partes como la construcción del razonamiento del tribunal no excedan el marco cognoscitivo de la acción, irrumpiendo –indirectamente– en otro trámite específicamente establecido por la ley procesal para el recupero de un bien inmueble (art. 750, CPC). (Minoría, Dr. Tinti). 16- La acción instaurada, tal como fue concebida y conforme a su objeto propio, tiende a asegurar el libre uso de la propiedad a quien tenga derecho a ella, a fin de garantizar ese uso en su mayor expresión, contra todo aquel que detente el bien, sin título alguno, con la obligación de devolver y contra la voluntad de quien tenga derecho a ella, y se ha entendido, con criterio amplio, que es legítimo acordarla no sólo al propietario sino a todo locador, al inquilino principal que subarrienda, al usufructuario, al usuario y al poseedor, contra todo tenedor a título precario, intruso o cualquier ocupante cuya obligación de devolver sea exigible. Sin embargo, alguna de esas calidades debe ser acreditada razonablemente dentro del proceso, y ello no ha ocurrido en el caso bajo examen. (Minoría, Dr. Tinti). 17- Las cuestiones referentes a la posesión en sí deben ser discutidas por las pertinentes acciones posesorias y no admiten ser ventiladas en un juicio de desalojo, en tanto que la posición defensiva asumida por los accionados y aun los escasos elementos arrimados al expediente se pueden considerar suficientes para enervar el proceso de desalojo. (Minoría, Dr. Tinti). 18- La legitimación para reclamar el desalojo se confiere a todo aquel que invoque –y también acredite– un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble, contra todo el que está en la tenencia actual de aquél, ya sea sin derecho originario y regularmente conferido o en virtud de un título que, por su precariedad, engendra la obligación de restituir. Por tanto, no puede admitirse la pretensión de desalojo si no quedó fehacientemente acreditado ni el derecho del accionante ni la condición de tenedor precario del demandado. (Minoría, Dr. Tinti). C1.a CC Cba. 11/9/18. Sentencia N° 110. Trib. de origen: Juzg. 27.a CC Cba. "Agüero, Viviana c/ Cortes Juan y otro - Desalojo - Comodato - Tenencia precaria - Recurso de apelación – Expte. Nº 5634487” 2.a Instancia. Córdoba, 11 de septiembre de 2018 ¿Procede el recurso de apelación? El doctor Guillermo P. B. Tinti dijo: En los autos caratulados: (...), procedentes del Juzgado de Primera Instancia y 27.ª Nominación en lo Civil y Comercial de esta Capital, por haberse deducido recurso de apelación en contra de la Sentencia N° 297 dictada el 8/8/16(…) que resolvía: “….Declarar procedente la demanda y condenar, por ello, a Juan Cortes y Rosa Ester Oviedo a desocupar, en el término de diez días, el inmueble ubicado en Lote catorce, de la Manzana ‘H’, del barrio Villa Martínez, de la Ciudad, al que deberán dejarlo libre de personas o de cosas puestas por ellos o que de ellos dependan, bajo apercibimiento de proceder en contra de ellos en forma compulsiva, por vía de ejecución de sentencia. 2) Imponer las costas a los demandados. 3) [ omissis ]”. La parte demandada dedujo recurso de apelación en contra de la sentencia cuya parte dispositiva ha sido transcripta, concediéndose el recurso mediante decreto de fecha 22/8/16. Radicada la causa en esta Sede, se imprime el trámite de ley. La parte demandada –Sres. Juan Domingo Cortés y Rosa Ester Oviedo– expresan sus agravios, reclamando que se haga lugar al recurso, se revoque la sentencia apelada, disponiéndose el rechazo de la demanda. II. La parte actora contestó solicitando el rechazo del recurso, con costas. III. Dictado y firme el decreto de autos, queda la causa en condiciones de ser resuelta. IV. Ingresando a la consideración de los agravios vertidos por la apelante, cabe memorar que la actora Viviana Agüero pretende –mediante el juicio de desalojo que promueve– la libre disponibilidad de un inmueble que describe como lote catorce, de la Manzana ‘H’, de Villa Martínez, de la Ciudad de Córdoba, del que se atribuye la propiedad, y de la que no goza en razón de la tenencia que ejercitarían del mismo los demandados Juan Domingo Cortés y Rosa Ester Oviedo, quienes a su turno resisten la pretensión de la demandante por no ser –según afirman– tenedores precarios sino poseedores, y manifiestan que a ese inmueble se fueron a vivir allí luego de haberlo adquirido al Sr. Pedro Barrionuevo y abonarle en cuotas el precio de la venta. Me apresuro en afirmar que la actora no demuestra el derecho a exigir la obligación de que le sea restituido el inmueble y que, por tanto, su demanda no podía prosperar. Del detenido examen del expediente surge que la parte actora ciertamente no tiene acreditado ser la propietaria del bien inmueble del que pretende desahucio. Asimismo, la precariedad invocada para la procedencia de la acción de desalojo debe ser acreditada por quien la promueve, o aceptada por aquél contra quien la dirige; y por cierto que no es suficiente la simple invocación de la tenencia precaria para la procedencia de la acción de desalojo, acción que por ley se acuerda al propietario o a aquel que legítimamente tiene derecho a exigir la restitución del inmueble. La única prueba que se agrega al expediente son copias de boletos que trae la actora, uno en que Juan Humberto Ceballos transfiere a Héctor Emiliano Zapata y otro instrumento titulado cesión de boleto de compraventa, en donde Héctor Emiliano Zapata cede a Viviana Agüero, y donde se señala que lo que se cede serían derechos posesorios. Luego hay testimonios de terceros que dicen haber sabido por dichos de las partes de las respectivas adquisiciones, ya de la actora (Sres. Salinas; Suárez; y Palacio); ya en favor de la adquisición de la demandada (Berea; Chávez). También hay documental que da cuenta del pago de servicios por los demandados y copias de sus documentos. Esos elementos en modo alguno acreditan el dominio invocado por la actora, y no son suficientes para –por vía del juicio de desalojo– justificar una condena en contra de los accionados. Cabe resaltar que la condición supletoria de la acción de desalojo y el carácter sumario del procedimiento por el que debe tramitarse implican que el derecho del actor a que se le restituya el inmueble debe surgir notoriamente probable, verosímil, de modo que tanto la actividad probatoria y argumental de las partes, y como la construcción del razonamiento del tribunal no excedan el marco cognoscitivo de la acción, irrumpiendo –indirectamente– en otro trámite específicamente establecido por la ley procesal para el recupero de un bien inmueble (art. 750, CPC). Tal circunstancia no se da en el caso traído a resolver. En efecto, la acción instaurada y tal como fue concebida y conforme a su objeto propio, tiende a asegurar el libre uso de la propiedad a quien tenga derecho a ella, a fin de garantizar ese uso en su mayor expresión, contra todo aquel que detente el bien, sin título alguno, con la obligación de devolver y contra la voluntad de quien tenga derecho a ella y se ha entendido, con criterio amplio, que es legítimo acordarla no sólo al propietario, sino a todo locador, al inquilino principal que subarrienda, al usufructuario, al usuario y al poseedor, contra todo tenedor a título precario, intruso o cualquier ocupante cuya obligación de devolver sea exigible. Sin embargo, alguna de esas calidades debe ser acreditada razonablemente dentro del proceso, y ello no ha ocurrido en el caso bajo examen. Las cuestiones referentes a la posesión en sí deben ser discutidas por las pertinentes acciones posesorias y no admiten ser ventiladas en un juicio de desalojo, en tanto que la posición defensiva asumida por los accionados y aun los escasos elementos arrimados al expediente se pueden considerar suficientes para enervar el proceso de desalojo, como pretenden los recurrentes. En otras palabras: La legitimación para reclamar el desalojo se confiere a todo aquel que invoque –y también acredite– un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble, contra todo el que está en la tenencia actual de aquél, ya sea sin derecho originario y regularmente conferido o en virtud de un título que, por su precariedad, engendra la obligación de restituir. Por tanto, no puede admitirse la pretensión de desalojo si no quedó fehacientemente acreditado ni el derecho del accionante ni la condición de tenedor precario del demandado. En consecuencia, a esta cuestión, voto por la afirmativa. El doctor Leonardo C. González Zamar dijo: I. En orden al recurso de apelación interpuesto por la demandada, comparto la solución propuesta por mi apreciado colega Dr. Julio Sánchez Torres en cuanto a que corresponde rechazar el recurso de apelación. II. La disidencia producida entre mis apreciados colegas me obliga a fundar mi voto por estricto mandato legal (art. 382, CPC). II. En orden a la discordancia entre mis colegas, cabe hacer presente que la Sra. Viviana Agüero reclamó en la demanda el desalojo del inmueble descripto como Lote Nº 14, Manzana “H”, Villa Martínez de esta ciudad. El iudex a quo hizo lugar a la demanda de desalojo, lo que motivó el recurso de apelación de la parte demandada, quien pretende la revocación de la sentencia. La apelante denuncia como primer agravio el error en la resolución en cuanto tiene por acreditada la legitimación de la actora, siendo que tal aserción no tiene respaldo en autos. Como segundo agravio critica la decisión apelada en cuanto atribuye a la demandada el carácter de tenedores precarios, siendo que son poseedores tal cual se ha acreditado prima facie . Ahora bien, el señor Vocal del primer voto, Dr. Guillermo Tinti, concluyó que en el caso no surge de autos la legitimación de la actora para demandar el desalojo y que corresponde hacer lugar al recurso de apelación de la demandada. En cambio, el señor Vocal Dr. Julio Sánchez Torres formuló disidencia con fundamento en que, a su juicio, la actora cuenta con legitimación en el caso, propiciando el rechazo del recurso de apelación. III. Ingresando al examen de la cuestión, el tema en el que finca la disidencia reside en la determinación de si corresponde reconocer a la actora legitimación para entablar la demanda de desalojo y, en su caso, si resulta procedente el recurso de apelación de la demandada. Ello supedita el pronunciamiento acerca de la procedencia de la demanda. Al respecto debemos tener en cuenta de manera liminar que la demanda de desalojo es una acción de carácter personal, mediante la cual se pretende recobrar la tenencia del inmueble (cfr. Areán, Beatriz A., Juicio de desalojo, Ed. Hammurabi, Bs. As., 2004, ps. 52/57; Ramírez, Jorge Orlando, El juicio de desalojo, Ed. Nova Tesis, Rosario, 2006, ps. 43/44; Kenny, Héctor Eduardo, Proceso de desalojo, Astrea, Bs. As., 2006, p. 3). En tal línea, en el juicio de desalojo, el objeto de la pretensión es la recuperación del uso inmueble. Ahora bien, en materia de esta clase de juicios, quien promueve la acción debe acreditar el derecho a que se le restituya el inmueble, es decir, le basta al actor con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, poseedor, etc. Acreditado ello, la carga de la prueba se desplaza hacia el demandado, quien a fin de que se rechace la acción de desalojo deberá demostrar que –a su vez– disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor. Si no acredita el derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse al mejor derecho demostrado por la parte actora y se deberá condenar al demandado, en su condición de tenedor, a restituir el inmueble (TSJ, Sala CC, in re “Massa Roberto Omar c/ Rosaura Campos – Desalojo – Recurso de casación” (“M” 06/00), Sentencia N.° 138, del 25/10/00). (CNac. de Apelaciones en lo Civil, sala F, 17/5/05, “S., I. M. y otros c. Contreras Durán, Rosa y otros”, LL 6/9/05, 6/9/05, 7 - LL 2005-E, 222, AR/JUR/2080/2005). En este marco, la exégesis a efectuar sobre la posesión invocada por el demandado en una acción de desalojo debe limitarse a la probabilidad de su existencia, sin inmiscuirse en la órbita de las acciones reales o posesorias pertinentes. Es que la condición supletoria de la acción de desalojo y el carácter sumario del procedimiento por el que debe tramitarse implican que el derecho del actor a que se le restituya el inmueble debe surgir notoriamente probable, verosímil, de modo que tanto la actividad probatoria y argumental de las partes como la construcción del razonamiento del tribunal no excedan el marco cognoscitivo de la acción, irrumpiendo –indirectamente– en otro trámite específicamente establecido por la ley procesal para el recupero de un bien inmueble (art. 750, CPC). En efecto, el desalojo no es la vía procesal adecuada para discutir y resolver cuestiones que desbordan su objeto, como son las relativas al mejor derecho a la posesión o la posesión misma, por ser propias de acciones petitorias o posesorias. Por lo tanto, la pretensión de desalojo no procede contra el ocupante que alega su calidad de poseedor, pero es así a condición de que aporte elementos probatorios que, prima facie , acrediten la verosimilitud de su alegación. Verificada esa demostración, resulta excluido el debate relativo a la posesión, ya que la sentencia que se dicte no hace cosa juzgada sobre el tema y el actor sólo puede, entonces, hacer valer su eventual mejor derecho mediante la vía de las acciones posesorias o petitorias. A la inversa, si el demandado no ha producido prueba alguna acerca de la pretensión, la sentencia favorable al actor no es obstáculo para que aquél se valga posteriormente de las mencionadas vías (cfr. Areán, Beatriz, Juicio de Desalojo, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, ps. 59 y ss). Y bien, teniendo en consideración las premisas expuestas, en el presente caso cabe resolver en primer lugar lo atinente a la legitimación de la Sra. Viviana Agüero. Al respecto cabe tener presente que nuestro Código Procesal Civil y Comercial no señala expresamente quiénes se encuentran legitimados activamente en el juicio de desalojo de un bien inmueble, estableciendo en cambio los sujetos contra los cuales resulta procedente (art. 750, CPC). Pese a ello, cabe reconocer legitimación en materia de desalojo no sólo al propietario del inmueble, sino además a los copropietarios, comodantes, usufructuarios, usuario, tenedor, entre otros, y a todo aquel que tenga un derecho personal sobre la cosa. En tal andarivel se ha expresado que “…La legitimación para obrar en un proceso de desalojo corresponde a todos aquellos titulares de una acción personal que pretendan excluir a otros de la detentación de un inmueble y, si bien es cierto que nace estrechamente vinculado a la protección del derecho de dominio, con la actual legislación su campo de aplicación es más amplio, extendiéndose no solo al propietario, sino también al locador, locatario principal, usufructuario, usuario, comodante, herederos, consorcio de propietarios y en general a todos aquellos que tengan un derecho a recuperar total o parcialmente la detentación de un bien inmueble…” (cfr. Almeida Pons, Camilo Caia, Maximiliano L., La tradición (modo suficiente) en el ámbito del juicio de desalojo. Publicado en: DJ 2005-2, 1136). En el caso de autos, la actora, al entablar la demanda de desalojo, invoca erróneamente su carácter de propietaria indicando que acompaña un boleto de compraventa de la propiedad objeto de la demanda. En tal línea, aunque si bien es cierto que la adquisición por boleto de compraventa no importa la titularidad de un derecho real de propiedad con relación al inmueble, cabe reconocer legitimación al adquirente por boleto para reclamar el desalojo de los bienes sobre los que versa el acuerdo de voluntades contenido en el mismo. Es menester tener presente que el adquirente por boleto puede celebrar un contrato de locación o comodato, en cuanto a través de tal instrumento convenio sólo se confiere la tenencia de la cosa. De modo que “si un poseedor por boleto puede celebrar contratos con terceros, a los fines de transmitirle la tenencia, sería un verdadero desatino negarle la legitimación para demandar el desalojo. Esta conclusión se impone con mayor fuerza si el inmueble se encuentra en poder de un tercero no ligado por algún vínculo jurídico con el demandado…” (cfr. Areán, Beatriz, Juicio de Desalojo, Edit. Hammurabi, Bs. As., 204, p. 210). Bajo estos lineamientos conceptuales y a los fines de despejar las dudas sobre la legitimación de la Sra. Agüero, cuyo control oficioso debe efectuar el tribunal a los fines de una adecuada integración de la litis, cabe destacar que entre los señores Juan Humberto Ceballos y Héctor Emiliano Zapata celebraron con fecha 21/7/88 un contrato de “cesión de boleto de compraventa” conforme al cual aquél vendió a éste el inmueble de marras. Por su parte, con fecha 10/4/12, el Sr. Zapata cedió los derechos posesorios sobre dicho inmueble a favor de la Sra. Viviana Agüero (cfr. cesión de boleto de compraventa, con firma certificada ante escribano público). De la cláusula primera del referido instrumento se desprende que el cedente realizó esta operación con base en el boleto de compraventa celebrado entre los Sres. Juan Humberto Ceballos y el ahora cedente Sr. Héctor Emiliano Zapata. Lo señalado revela a todas luces que la actora, con la cesión del boleto referido, cuenta con legitimación para el presente juicio de desalojo. En tal andarivel debo poner de relieve que el hecho de que no haya gozado de la posesión no constituye impedimento para accionar, ya que en el juicio de desalojo no se discute un derecho real sino el derecho a usar y gozar de un bien: en definitiva, quien tiene derecho a ocupar la cosa. En tal contexto no resulta imprescindible ser titular de un derecho real para reclamar la entrega del inmueble contra quien lo posee sin derecho. No se está ante un derecho que deriva de la cosa sino [ante] un derecho mismo a la tradición efectiva del bien. El derecho a la cosa supone la posibilidad de emprender todas las diligencias y gestiones, inclusive compulsivas, para hacerlo efectivo. De allí es que independientemente de que la tradición a favor de la Sra. Agüero no se reputase consumada antes, durante o después de la celebración del boleto, la obligación restitutoria del ocupante sin derecho es exigible. En consecuencia, de lo expuesto, reitero que a mi juicio es evidente que la actora cuenta con legitimación activa para el presente juicio de desalojo. Por el contrario, a mi juicio, los accionados no han demostrado su carácter de poseedores animus domini del inmueble objeto de litigio, que permita enervar la acción de desalojo. Adviértase que en oportunidad de contestar la demanda, los accionados adujeron haber adquirido la vivienda objeto del juicio en el año 2009 al Sr. Pedro Barrionuevo por la suma de $23.000 habiendo entregado la cantidad de $3.000 en carácter de anticipo y el saldo en cuotas mensuales, siendo la operación efectuada en forma verbal. Que por tal motivo –dicen– ejercen la posesión en forma personal, exclusiva, pacífica y sin oposición alguna desde el año 2009, junto a sus hijos. Para acreditar su posesión, acompañan copia simple de un detalle de supuestos recibos de pagos mensuales que habría realizado a nombre de “Pedro”. Sin embargo, tales instrumentos, sin la firma del receptor de tales pagos no tienen ninguna entidad respaldatoria de la tesis enarbolada por los demandados en el responde, al indicar que son adquirentes del inmueble objeto del juicio. Por su parte, las declaraciones de los testigos Sres. Juan Carlos Berea, quien expresa que vio que los demandados le pagaron una cuota al señor “Pedro” por la casa, y la del Sr. Ramón Alberto Chávez que conoce que los demandados son dueños porque el demandado Cortés se lo dijo, tampoco permiten acreditar el derecho a permanecer en la cosa. Desde luego que no mejora la posición de los demandados, en el contexto de orfandad probatoria de su derecho, la genérica declaración del testigo Chávez de que los demandados arreglaron toda la casa, o que la cambiaron toda. En suma, tales testimonios rendidos en la causa resultan insuficientes a fin de acreditar la verosimilitud de la posesión invocada. En función de lo señalado, a mi juicio, los demandados no han aportado prueba respecto de la posesión que invocan, al punto tal que genere la verosimilitud requerida a fin de repeler la acción de desalojo. Finalmente estimo que cabe insistir en que en la acción “personal” de desalojo, al actor le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, hecho que luce acreditado en autos con la documentación acompañada (conf. cesión de boleto de compraventa con firma certificada y copia concordada del instrumento obrante a fs. 4). Acreditado ello, se desplaza a la parte demandada la carga de acreditar un derecho a permanecer en el uso de la cosa, incompatible con la pretensión del actor. Sin embargo, a mi juicio no obran en autos elementos probatorios que respalden la tesis de los demandados. En consecuencia, los agravios de la recurrente no resultan atendibles, desde que, reitero, los elementos probatorios arrimados a la causa permiten tener por acreditada la legitimación de la actora para entablar la demanda de desalojo y al propio tiempo no respaldan la situación posesoria invocada por los demandados, con eficacia para enervar la procedencia del desahucio. Es que si bien no corresponde exigir una prueba plena o concluyente sobre el derecho posesorio, los hechos invocados a fin de cimentar su carácter de poseedor deben tener la significación posesoria inequívoca que les atribuye el interesado. Y, en este contexto, si bien el poseedor no tiene obligación de producir su título a la posesión en el juicio de desalojo, ello no lo exime de acreditar la verosimilitud de la posesión invocada. En autos, los demandados no demostraron su derecho a mantenerse en la ocupaci

DESALOJO

Are you sure want to unlock this post?

Are you sure want to cancel subscription?