PROPIEDAD HORIZONTAL

Colocación de equipo de aire acondicionado en el exterior de edificio. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. Prohibición de modificar la fachada. Falta de consentimiento de los condóminos. Cese de la infracción. MULTA. Procedencia 1- En autos, la iudex fundó su decisión en el incumplimiento de las cláusulas del Reglamento de Copropiedad, al que correctamente le asignó la condición de marco legal donde han de actuar los derechos individuales, por ser el contrato formal en el que impera soberanamente las voluntad de las partes, resultando la ley a la que deben ajustarse los derechos y obligaciones de los propietarios.

2- De la cláusula 12ª de dicho Reglamento surge claro que los propietarios y/o usuarios tienen prohibido “… introducir cualquier cambio de las partes exteriores del edificio…”, como asimismo que el administrador “…por sí solo podrá autorizar trabajos de pintura o similares cuando se realicen con el objeto de restaurar, conservar o preservar el edifico y se mantengan los tonos y detalles actuales. Tampoco podrán los propietarios o usuarios colocar sobre los frentes y restantes partes del edificio, cualquier clase de letreros, insignias, anuncios, etc.”. De dicha cláusula se desprende que el administrador carecía de facultades para autorizar trabajos que importaran modificar los muros externos, como acontece con la colocación exterior de un motor de equipo de aire acondicionado.

3- En el diseño legal resulta de aplicación el principio según el cual nadie puede unilateralmente disponer de la cosa común, independientemente del perjuicio o mejora que pudiere causar, por cuanto cada uno de los copropietarios tiene sólo una parte ideal (y no material) de las cosas comunes; en consecuencia, no puede realizar actos mediante los cuales se adjudique el derecho de propiedad de los restantes comuneros.

4- Durante la vigencia de la ley 13512 la distinción entre innovaciones (art. 8) y las obras nuevas (art.7) radicaba en el diferente régimen de aprobación –por mayoría o unánime– al que se sometía a estos actos materiales, según que el aprovechamiento de esas tareas hubiera sido común o individual, respectivamente. En la nueva regulación que trae el CCCN, las mayorías se aplican en función del sujeto singular o plural que aprovecha su utilidad, criterio al cual se agrega el de la entidad de la modificación de la estructura del inmueble (si es sustancial o no). Pero, en todos los casos, y en ambos sistemas legales, dichas innovaciones pueden llevarse a cabo sólo si media consentimiento de los propietarios, expresado en asamblea y por las mayorías que fije el reglamento de propiedad y administración, quedando en cabeza del propietario a quien se le niegue dicha autorización, la vía judicial para remover dicho obstáculo.

5- Tanto en el régimen de la ley 13512 como en el diseño actual (arts. 2015, 2052 y cc., CCCN) las restricciones legales y convencionales establecidas desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas, toda vez que el acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del régimen comunitario estatuido, evitando que individualmente se introduzcan innovaciones que puedan afectar los derechos del resto de los copropietarios.

6- Ninguno de los consorcistas puede efectuar labores en provecho propio sobre sectores comunes sin contar con el consentimiento asambleario. No interesa si se trata de una mera innovación, mejora u obra nueva, porque en ambos supuestos se exige el consentimiento de los consorcistas (mayoría o unanimidad según el caso), como recaudo previo a realizar los cambios en los espacios comunes que excedan la reparación o conservación, cualquiera sea la alteración.

7- La viabilidad de la acción de cese de la actividad contraria al reglamento no requiere la demostración de la existencia de un perjuicio para los restantes copropietarios, pues basta con la configuración y verificación objetiva del comportamiento prohibido por el Reglamento y la ley para que se viabilice el derecho a solicitar el cese, pues dicha conducta ya irroga un perjuicio en sí mismo. Pero aun cuando no se compartiera esa mirada, en el caso bajo análisis, la circunstancia comprobada de que la colocación del motor del equipo de aire acondicionado haya facilitado, en alguna oportunidad, el ingreso de delincuentes al edificio con la consecuente inseguridad para sus habitantes, alcanza para tener por configurado el requisito, sin que sea menester la acreditación de la existencia de nuevos hechos de inseguridad con posterioridad a la colocación del alero de chapa.

8- La transformación de la fachada del edificio provocada por la colocación externa del motor del equipo de aire acondicionado con un alero de chapa de significativo tamaño visual, sin contar con el consentimiento de los copropietarios por las vías legales y reglamentarias previstas, justifica la condena al cese de la infracción, pues si se admitiera que cada consorcista decidiera individualmente las modificaciones que considerare adecuadas, el régimen de propiedad horizontal correría el riesgo de desnaturalizarse o, lo que es peor, de convertirse en un semillero de conflictos individuales.

C2.ª CC Cba. 26/2/18. Sentencia N° 6. Trib. de origen: Juzg. 15a. CC Cba. "Consorcio de Propietarios Edificio Alfonso I c/ Euliarte, Iván y otros – Abreviado, Expte. 5840296"

2.ª Instancia. Córdoba, 26 de febrero de 2018

¿Es procedente el recurso de apelación de los demandados?

La doctora Silvana María Chiapero dijo:

Estos autos caratulados: (...) venidos a este Tribunal de alzada en virtud del recurso de apelación deducido por la parte demandada en contra de la sentencia N°133, de fecha 27/4/16 dictada por la jueza de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de 15.ª Nominación, por la cual se dispusiera: “1) Hacer lugar a la demanda incoada por Consorcio de Propietarios Edificio Alfonso I en contra de los Sres. Iván Roger Euliarte, Vanesa Alexandra Euliarte y Micaela Fernanda Banegas condenándolos en el plazo de diez días a cesar en la infracción cometida, removiendo el motor del equipo de aire acondicionado y sus accesorios del lugar físico en el que se encuentra y retornando las cosas a su estado anterior, bajo apercibimiento de astreintes y ejecución forzada por el consorcio a cuenta y cargo de los accionados. 2) Diferir la determinación y cuantificación de la sanción conminatoria para la etapa de ejecución de sentencia, si en el plazo supra indicado no cesan en la infracción. 3) Imponer las costas a los demandados. 4) [Omissis]”. 1. Contra la sentencia (...), interpuso la parte demandada recurso de apelación, que fue concedido por la a quo . Radicados los autos en esta Sede, expresan agravios los apelantes, que son confutados por la parte actora. Dictado y consentido el proveído de autos, queda la causa en estado de estudio y resolución. 2. El administrador del Consorcio de Propietarios del Edificio Alfonso I promueve demanda en contra del propietario y la arrendataria del local comercial ubicado en la planta baja local B del mismo (PH1), por violación de la ley 13512 y del Reglamento de Copropiedad correspondiente al edificio, persiguiendo el pago de una multa (art. 15, ley 13512) y la remoción del motor del equipo de aire acondicionado colocado de manera antirreglamentaria. La magistrada de la anterior instancia la acoge favorablemente condenando a la parte demandada a cesar en la infracción en el plazo de diez días: “…removiendo el motor del equipo de aire acondicionado y sus accesorios del lugar físico en el que se encuentra y retornando las cosas a su estado anterior, bajo apercibimiento de astreintes y ejecución forzada por el consorcio y a cargo de los accionados”. Difiere la multa para la etapa de ejecución de sentencia, solo para el caso de que en el plazo concedido los demandados no cesaran en la infracción. 2. Dicho pronunciamiento provoca la apelación de los demandados quienes se quejan en esta Sede, en prieta síntesis, por lo siguiente: a. Denuncian que la iudex habría incurrido en errores de apreciación de los hechos y aplicación del derecho, lo que la habrían llevado a conclusiones fácticas y jurídicas ilógicas e irracionales, generadoras de una resolución que rompe la armonía de lo jurídico y da derecho a quienes lo sufren de pedir su revocación. Tras transcribir el Punto V) del Considerando, se quejan por cuanto –dicen– no resultó fácil comprender lo resuelto, pues el fallo no precisaría a qué denomina “accesorios”, como tampoco qué significa la expresión: “…retornando las cosas a su estado anterior”. Dicen que debieron entender que el alero de chapa es un accesorio, y que deben instalar nuevamente el motor del split en el habitáculo de chapa, existente en el interior del local comercial, donde no funcionó con anterioridad, despojando al local comercial de un instrumento esencial para su actividad comercial. Aseveran que de las pruebas rendidas (testimonial del Sr. Carlos Fernando Amarante, constancias de compra del equipo, fotografías, recibos, etc.) surgiría que en el lugar indicado no funcionó el equipo de aire acondicionado por falta de aireación y que de continuar en ese habitáculo, sus componentes eléctricos y mecánicos corren riesgo de fundirse por recalentamiento. Agregan que el alero de chapa fue colocado en el mes de diciembre del año 2013, resolviendo de esa forma el problema del escalamiento por delincuentes, desde que desde dicha fecha no se registraron nuevas denuncias de hechos de inseguridad. Denuncian que sin ninguna explicación técnica la iudex sostiene que el habitáculo de chapa previsto en el interior del local es idóneo para alojar el motor del aire tipo split , cuando de la lectura de cualquier manual surge que el motor debe ser instalado en el exterior y no en el interior del inmueble. Aditan que no existe otro lugar donde instalarlo y que, además, su mantenimiento no altera la fachada del edificio. Sostienen que la decisión coloca a su parte en inferioridad respecto de los restantes consorcistas, porque los coloca en la situación de ser los únicos que no podrán instalar un equipo de aire acondicionado y los únicos a quienes no se los autoriza a hacerlo, en claro trato discriminatorio con respecto a otros vecinos, que tienen colgados los motores de sus equipos. Dicen que si el motivo es la seguridad del edificio, la colocación del alero de chapa (cuya colocación habían comprometido en la asamblea de fecha 23/4/12), habría aventado todo riesgo, y si de lo que se trata es de la estética del edificio, pareciera que el único que la perturba es su equipo, cuando la testigo Stella Maris Sánchez ni siquiera registra su instalación, no habiendo reparado en la supuesta alteración de la fachada. Agrega que los dichos de la testigo María José Díaz Cerutti respecto de los hechos de inseguridad posteriores al 2012 son falsos, pues no coinciden con las manifestaciones de la Sra. Sánchez en oportunidad de la asamblea de fecha 23/12/12. En cuanto al testigo Romero, descreen de su declaración respecto del hecho de inseguridad que el testigo relata haber tenido lugar en el año 2014, por entender que describen a personas “… con habilidades para saltar, izarse, trepar, etc...”, además de que los dichos de los testigos en la mayoría de los casos no coinciden en las fechas. Afirman que se equivoca la jueza en su alusión a los aparatos de aire acondicionado portátiles, desde que éstos fueron oportunamente contemplados y desechados por la falta de frigorías necesarias para el tipo de actividad comercial de la locataria (bar- confitería). Concluyen que en el caso no estaría afectada la prohibición que imperan los incs. “b” y “c”, art. 2047, CCCN, pues no está en riesgo la seguridad del inmueble ni se perturba la tranquilidad de modo que exceda la normal tolerancia entre vecinos. Asevera que el alero de chapa no fue colocado para dañar la fachada ni como accesorio del motor, sino que constituye una medida de seguridad cuya finalidad es impedir el acceso de malvivientes desde la calle hasta la terraza escalonando la reja o pisando en el motor del aire como lo han relatado los testigos; prueba de ello sería que desde que se colocó no habrían existido nuevas denuncias de hechos de inseguridad. Concluyen que no existe violación de reglamento, y respecto del perjuicio requerido por cierta doctrina, tampoco se configuraría desde que el peligro de escalonamiento “quedó solucionado con las medidas de seguridad tomadas”. Se quejan asimismo por la falta de ponderación de la testimonial de la anterior administradora del edificio, Sra. María Catalina Racca, destacando que la autorización verbal otorgada por ésta para la colocación del motor del equipo de la forma en que se encuentra no es indebida, como sostiene la iudex , pues el art. 2051, CCCN, se refiere al quorum para realización de mejoras u obras nuevas sobre partes o cosas comunes, no resultando aplicable al caso donde no existe transformación de la estructura del inmueble de manera sustancial sino una mera colocación de un aparato de aire acondicionado, que ni siquiera modifica la fachada desde que los aparatos de los restantes departamentos también se encuentran a la vista. Afirma que la resolución que cuestiona le provoca daño irreparable desde que pretende privarlos de una legítima prerrogativa de mejor goce y uso del inmueble cuyo único destino no puede ser otro que el comercial. Considera que el fallo no respeta las reglas de la sana crítica racional desde que por un lado pretende que se hubiera rendido pericial técnica y, por el otro, la iudex se constituye en idónea para determinar –soslayando la declaración testimonial del técnico Amarante– que el habitáculo existente en el interior del local es el idóneo, que el aire acondicionado colocado en el local contiguo es el correcto, y que los aparatos portátiles no afectarían la tranquilidad y la seguridad de los consorcistas. Concluyen que la decisión de hacer remover el equipo es equivalente a hacer cesar la actividad productiva del local, situación que pondera como inaceptable ya que debería ser tomado como “ última ratio ”, y tomarse solo en caso de no encontrarse ninguna otra alternativa superadora. 3. A su turno, el actor defiende el fallo que le resultara favorable, pide la deserción técnica y subsidiariamente confuta los agravios destacando que no son más que una muestra de disconformidad con lo resuelto. Afirma que el equipo de aire acondicionado de marras no se encuentra colocado en el espacio técnico previsto para ello, por lo que los demandados deberían buscar alternativas técnicas que permitan su colocación sin que ello implique una innovación o alteración de la fachada, o cuanto menos transitar por el procedimiento por ante los órganos deliberativos a los fines de obtener la debida autorización según los mecanismos previstos por el Reglamento de Copropiedad y Administración. Sostiene que lo manifestado por los recurrentes no conmueve los fundamentos del fallo, de donde los perjuicios sufridos por la parte demandada son el resultado de su negligente actitud de no gestionar de manera oportuna la instalación adecuada del equipo de aire acondicionado. Pide el rechazo del recurso con costas a los apelantes. 5. El pedido de deserción técnica por insuficiencia de los agravios no merece recibo, pues la vertida alcanza para escudriñar una crítica al razonamiento sentencial apta para considerar mantenido el recurso en esta Sede y por tanto habilitada la competencia funcional de esta Alzada. No debe olvidarse que en materia de caducidad de derechos la interpretación debe ser flexible por estar comprometido el legítimo derecho de defensa en juicio (art. 274, CPC y 18, CN). Ingresando al análisis de los agravios, la primera consideración que cabe efectuar se vincula con los términos de la aclaratoria que fuera rechazada en la anterior instancia y cuyo contenido fue reproducido en esta Sede bajo forma de agravios de apelación. Pese a que afirman lo contrario, es claro que los demandados han comprendido la orden impartida, esto es, los términos de la condena contenida en el Punto 1º de la parte resolutiva del fallo anatematizado. Como bien lo expresan en su libelo, la orden de remoción del equipo de aire acondicionado comprende sus “accesorios”, que no son otros que todos los que fueron utilizados para la instalación externa del motor del equipo, incluido el alero de chapa, como correctamente han interpretado los demandados. La expresión “… retornado las cosas a su estado anterior”, en cambio, no alude a la reinstalación del equipo de aire acondicionado en el habitáculo de chapa existente en el interior del local comercial, donde los apelantes sostienen que “no funcionó” con anterioridad. Por el contrario, dicha expresión hace alusión a que la remoción del motor del aire acondicionado debe dejar la fachada del local y edificio en iguales condiciones a las que se encontraba con anterioridad a su instalación antirreglamentaria. Con la mentada expresión de ninguna manera la iudex se ha entrometido en una decisión que incumbe exclusivamente al propietario y/o arrendataria del local comercial (lugar y forma de reinstalación), pues ello no solo excede su incumbencia sino que también exorbita la traba de la litis y, por ende, su competencia funcional. Dicho en otros términos, la condena se circunscribe –como no podía ser de otra forma– a ordenar el cese de la infracción y consecuentemente el retorno de las cosas al estado anterior a su comisión, no avanzando acerca del ulterior destino del equipo por no ser de la competencia del juzgador inmiscuirse en ello. Como bien lo destaca la contraria, serán el propietario y/o arrendataria quienes deberán evaluar y decidir las alternativas técnicas que permitan su colocación sin que ello implique innovación o alteración de la fachada, o transitar por ante los órganos deliberativos a los fines de obtener la debida autorización según los mecanismos previstos por el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio. Por consiguiente, todas las elucubraciones que efectúan los apelantes en orden a los inconvenientes que acarrearía la reinstalación del equipo en el lugar previsto por el edificio y la falta de ponderación de los dichos del testigo Amarante con relación a las dificultades que atravesaron cuando lo instalaron en ese lugar, no lucen aptas para modificar el sentido del fallo, desde que no es el tribunal quien exhibe la idoneidad para decidir sobre tales cuestiones. Ello así, también pierde significación la crítica a la alusión vertida por la iudex , a modo ejemplificativo, respecto de la posibilidad de la utilización del aparatos portátiles, toda vez que la alternativa técnica que corresponda para refrigerar el local sin transgredir el reglamento o solicitar la debida autorización previa es una decisión que incumbe exclusivamente a la inquilina y/o propietarios. Despejada esa primera cuestión, cabe adentrarnos en la reiterada mención a la falta de ponderación de los dichos de la anterior administradora del edificio, quien habría vertido un permiso verbal para la instalación del equipo de aire acondicionado de la forma en el exterior de la fachada del local comercial. Esa crítica desoye que la iudex fundó su decisión en el incumplimiento de las cláusulas del Reglamento de Copropiedad, al que correctamente le asignó la condición de marco legal donde han de actuar los derechos individuales, por ser el contrato formal en el que impera soberanamente las voluntad de las partes, resultando la ley a la que deben ajustarse los derechos y obligaciones de los propietarios. Y es en la cláusula 12ª de dicho Reglamento de donde surge claro que los propietarios y/o usuarios tienen prohibido: “… introducir cualquier cambio de las partes exteriores del edificio…”, como asimismo que el administrador “…por sí solo podrá autorizar trabajos de pintura o similares cuando se realicen con el objeto de restaurar, conservar o preservar el edificio y se mantengan los tonos y detalles actuales. Tampoco podrán los propietarios o usuarios colocar sobre los frentes y restantes partes del edificio, cualquier clase de letreros, insignias, anuncios, etc.”. De dicha cláusula se desprende que el administrador carecía de facultades para autorizar trabajos que importaran modificar los muros externos, como acontece con la colocación exterior de un motor de equipo de aire acondicionado. A ello se suma que en el diseño legal resulta de aplicación el principio según el cual nadie puede unilateralmente disponer de la cosa común, independientemente del perjuicio o mejora que pudiera causar, por cuanto cada uno de los copropietarios tiene sólo una parte ideal (y no material) de las cosas comunes; en consecuencia, no puede realizar actos mediante los cuales se adjudique el derecho de propiedad de los restantes comuneros. Durante la vigencia de la ley 13512 la distinción entre innovaciones (art. 8) y las obras nuevas (art.7) radicaba en el diferente régimen de aprobación –por mayoría o unánime– al que se sometía a estos actos materiales, según que el aprovechamiento de esas tareas hubiera sido común o individual, respectivamente. En la nueva regulación que trae el CCCN, las mayorías se aplican en función del sujeto singular o plural que aprovecha su utilidad, criterio al cual se agrega el de la entidad de la modificación de la estructura del inmueble (si es sustancial o no). Pero en todos los casos, y en ambos sistemas legales, dichas innovaciones pueden llevarse a cabo sólo si media consentimiento de los propietarios, expresado en asamblea y por las mayorías que fije el reglamento de propiedad y administración, quedando en cabeza del propietario a quien se le niegue dicha autorización, la vía judicial para remover dicho obstáculo. Esto se explica porque tanto en el régimen de la ley 13512 como en el diseño actual (arts. 2015, 2052 y cc., CCCN) las restricciones legales y convencionales establecidas desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas toda vez que el acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del régimen comunitario estatuido, evitando que individualmente se introduzcan innovaciones que puedan afectar los derechos del resto de los copropietarios. En ese marco, ninguno de los consorcistas puede efectuar labores en provecho propio sobre sectores comunes sin contar con el consentimiento asambleario. No interesa si se trata de una mera innovación, mejora u obra nueva, porque en ambos supuestos se exige el consentimiento de los consorcistas (mayoría o unanimidad según el caso), como recaudo previo a realizar los cambios en los espacios comunes que excedan la reparación o conservación, cualquiera sea la alteración. En cuanto a la prueba del perjuicio que la obra pudo ocasionar a los restantes consorcistas, como acertadamente sostuvo la iudex , una amplia doctrina entiende que la viabilidad de la acción de cese de la actividad contraria al reglamento no requiere la demostración de la existencia de un perjuicio para los restantes copropietarios, pues basta con la configuración y verificación objetiva del comportamiento prohibido por el reglamento y la ley, para que se viabilice el derecho a solicitar el cese, pues dicho conducta ya irroga un perjuicio en sí mismo. Pero aun cuando no se compartiera esa mirada, en el caso bajo análisis, la circunstancia comprobada de que la colocación del motor del equipo de aire acondicionado haya facilitado, en alguna oportunidad, el ingreso de delincuentes al edificio con la consecuente inseguridad para sus habitantes, alcanza para tener por configurado el requisito, sin que sea menester la acreditación de la existencia de nuevos hechos de inseguridad con posterioridad a la colocación del alero de chapa. Ello así porque la afirmación de los apelantes en el sentido de que ese recaudo fue suficiente para aventar todo riesgo de escalonamiento por delincuentes no es suficiente prueba de que haya desaparecido el peligro, ya que dicha afirmación encuentra único sustento en los dichos de los interesados en sostenerlo. Finalmente la denuncia de discriminación no importa embate válido y suficiente a las sólidas razones vertidas por el fallo para repelarla, tales como que las inconductas de los otros consorcistas, de existir, no tornan legítimo el comportamiento de la inquilina y/o propietarios, patentizado con la colocación del motor del aire acondicionado y alero de chapa que altera el muro externo de fachada, sin contar con la debida autorización o consentimiento de los restantes consorcistas. Por consiguiente, la transformación de la fachada del edificio provocada por la colocación externa del motor del equipo de aire acondicionado con un alero de chapa de significativo tamaño visual, sin contar con el consentimiento de los copropietarios por las vías legales y reglamentarias previstas, justifica la condena al cese de la infracción, pues si se admitiera que cada consorcista decida individualmente las modificaciones que considerare adecuadas, el régimen de propiedad horizontal correría el riesgo de desnaturalizarse o, lo que es peor, de convertirse en un semillero de conflictos individuales.

El doctor Héctor Hugo Liendo adhiere al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

A mérito del Acuerdo que antecede y lo dispuesto por el art. 382, CPC,

SE RESUELVE: 1. Rechazar la apelación y en consecuencia confirmar el resolutorio apelado en todo cuanto decide y ha sido motivo de agravios. 2. Imponer las costas a los apelantes atento revestir condición de vencidos (art. 130, CPC) (…)

Silvana María Chiapero – Héctor Hugo Liendo &#9632;

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