DESALOJO

ADMINISTRADOR. Calidad inherente a la persona. Improcedencia. MANDATO. Naturaleza. Transmisión mortis causa . Sucesores. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Admisión. Procedencia del desalojo. TERCERO OCUPANTE. PROBIDAD y BUENA FE PROCESAL. Incumplimiento. SANCIÓN. Aplicación art. 83, CPC 1- Los derechos y obligaciones “patrimoniales” son normalmente transmisibles. La variación del sujeto activo en el supuesto de autos no altera la esencia del derecho ejercitado por la sucesión del administrador del inmueble. El cambio o modificación del sujeto es inconciliable con la naturaleza de la acción de desalojo promovida. La noción de derechos inherentes a la persona ( causa petendi ) –de carácter patrimonial– está estrechamente ligada a las disposiciones de la ley, por cuanto es ella la que les imprime ese carácter, siendo imposible formular criterios apriorísticos.

2- El art. 498, CC (que define los derechos inherentes a la persona como los no transmisibles a los herederos) resulta defectuosa, pues toma por causa a la consecuencia. Es decir que la norma no establece cuándo son transmisibles los créditos o las deudas, sino, será la resultante de muchas relaciones jurídicas que no conviene encerrar en una fórmula general.

3- Para el ejercicio de la administración de un inmueble no se requiere ser abogado, ni se necesitan conocimientos técnicos específicos de la abogacía, ni resulta imposible el cumplimiento del objeto del contrato mediante juicio (esto es, obtener la restitución de la cosa dada en locación). Mucho más, si se repara en que la continuación de la administración de la locación por el administrador de la sucesión no ha merecido en autos cuestionamiento alguno por parte de los propietarios del inmueble; es más, puede decirse que las actuaciones muestran la ratificación de lo actuado al respecto por el usufructuario de la cosa.

4- Sin dejar de reconocer que el sentimiento de confianza es fundamental para el otorgamiento de un mandato, ello no puede convertirse en regla para imponer la intrasmisibilidad mortis causa de la acción inherente a la devolución de la cosa objeto de administración, cuando los directos interesados no han puesto reparo alguno al respecto.

5- Más allá de la confianza que el mandante dispensa al mandatario, el art. 1924, CC, admite la sustitución del mandato, por lo cual es lógico concluir que la intrasmisibilidad de los derechos del mandatario no es absoluta sino relativa. Además, la conducta seguida por el inquilino y demandado en estos obrados surte efectos jurídicos; porque luego de reconocer la legitimación del administrador de la sucesión del administrador ofreciéndole el pago de mercedes locativas del inmueble, no puede el órgano jurisdiccional quitarle virtualidad a dicho reconocimiento declarando la intransmisibilidad del derecho ejercitado por la sucesión.

6- En el sub judice se ha configurado la conducta desleal, ausencia de probidad y buena fe del tercero ocupante del inmueble, que lo hace merecedor de la sanción prescripta por el art. 83, CPC, conforme lo ha solicitado la parte actora al contestar las excepciones opuestas en contra de la acción. Repárese en que luego de expresar al oficial notificador ser un simple “tenedor” de la cosa, compareció al pleito invocando su carácter de poseedor del inmueble sin indicar razón o motivo alguno vinculado con el origen de esa alegada posesión; ofreciendo –además– prueba absolutamente impertinente, sin añadir argumento alguno para justificar el ejercicio de una supuesta posesión.

7- Podrá decirse –desde la óptica estricta del principio dispositivo– que so color de lealtad, probidad y buena fe, la parte no está obligada a suministrar a su adversario documentación o elementos probatorios en desmedro de sus propios intereses. Pero cuando la conducta de la parte deja de ser la manifestación de su habilidad honestamente ejercida o de su capacidad de defensa, para pasar a configurar un agravio a los intereses de la contraria –y, por ende, al propio servicio de la justicia–, estamos frente a la violación del deber de probidad, fundamental en la actuación de las partes. Así, dentro de un sistema publicístico, el órgano jurisdiccional cuenta con atribuciones suficientes como para imponerlo y preservarlo. En razón de ello se establece una sanción de multa en contra del tercero ocupante y a favor de la contraparte, por la suma de pesos equivalente a treinta jus (art. 83, inc. 1, CPC).

C7ª CC Cba. 29/9/16. Sentencia Nº 89. Trib. de origen: Juzg. 45ª CC Cba. "Sucesión de Melchor Domingo Bruschini c/ Salvati Omar Osvaldo y otro – Desalojo por vencimiento de término (Expte. N° 1132439/36)”

2ª Instancia. Córdoba, 29 de septiembre de 2016

¿Procede el recurso de apelación impetrado?

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

En los autos caratulados: (...), venidos en apelación del Juzg. 45ª CC Cba., en los que por sentencia Nº 294 de fecha 11/6/12, se resolvió: “1) Rechazar la acción de desalojo impetrada por los sucesores de Melchor Domingo Bruschini en contra del Sr. Omar Osvaldo Salvatti como locatario del inmueble sito en calle (…) de esta ciudad de Córdoba. 2) Rechazar la acción incoada en contra de la Sra. Cristina Liliana Felipe en su carácter de garante de la locación. 3) Imponer las costas al actor. (…). Para responder al interrogante que inquiere sobre la procedencia de la apelación, paso directamente a exponer y analizar (juntamente) los agravios vertidos por la parte actora recurrente. 1. No hay discusión alguna respecto a la primera afirmación en cuanto el impugnante dice que el locador tiene el derecho a solicitar la restitución de la cosa arrendada, y que los herederos del locador están legitimados para obrar como actores de una demanda de desalojo, con prescindencia de que éste haya sido o no propietario del inmueble objeto de la locación. Pero lo que aquí se verifica u ocurre es que al haber quedado reconocido por los herederos del Dr. Bruschini que éste actuó como administrador de la cosa en su carácter de abogado, el juez entiende que el obrar en esa condición es una calidad inherente a la persona del causante; lo cual, según agrega, hace que el derecho no sea transmisible a los herederos, porque el fallecimiento extinguió la vinculación contractual entre el propietario de la cosa y el administrador (conforme lo establecido en el art. 1195, CC, hoy 1024, CCC). Esa conclusión –en principio– aparece lógica, pues es natural que el art. 1963 inc. 3, CC, considere que el fallecimiento tanto del mandante como del mandatario constituye causal de cesación del mandato. 2. Sin embargo, la parte actora recurrente invoca la aplicación del art. 1496 en cuanto reza que: “Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario”, agregando que el legislador no ha impuesto restricción alguna, por lo que corresponde colegir que todos los derechos y obligaciones resultantes del contrato de locación se transfieren a sus herederos. Así, en forma específica, concreta y precisa, mediante el segundo agravio, denuncia el desacierto en que incurre el sentenciante señalando que ninguna calidad especial o conocimiento técnico científico es necesario para ser locador de un inmueble; añadiendo que tampoco se necesita conocimiento, cualidad o calidad especial para que a una persona se le encargue la administración de una cosa ajena. Menos entendible –afirma– resulta el análisis de la relación existente entre locador y propietario del inmueble, cuando la cuestión no ha sido planteada por ninguna de las partes de ese contrato de administración, sino que es introducida por un tercero, que es ajeno a esa relación. En este punto debemos dar razón al recurso de apelación, porque la intransmisibilidad mortis causa declarada en el pronunciamiento no resulta –en mi criterio– ajustada a la interpretación que merece el caso. En efecto, partiendo de la característica de que los derechos y obligaciones “patrimoniales” son normalmente transmisibles, la variación del sujeto activo en el supuesto de marras no altera la esencia del derecho ejercitado por la sucesión del abogado Melchor Domingo Bruschini. El cambio o modificación del sujeto –como bien se indica en el segundo agravio de la apelación– es inconciliable con la naturaleza de la acción de desalojo promovida. La noción de derechos inherentes a la persona ( causa petendi ) –de carácter patrimonial– está estrechamente ligada a las disposiciones de la ley, por cuanto es ella la que les imprime ese carácter, siendo imposible formular criterios apriorísticos. Precisamente, la doctrina ha señalado que el art. 498, CC (que define los derechos inherentes a la persona como los no transmisibles a los herederos), resulta defectuosa, pues toma por causa a la consecuencia (v. Lafaille, “Obligaciones”, v. I, Nº 79; Busso v. III, comentario al art. 498). Es decir que la norma no establece cuándo son transmisibles los créditos o las deudas, sino será la resultante de muchas relaciones jurídicas que no conviene encerrar en una fórmula general (v. Bibiloni, “Anteproyecto…”, nota al art. 1016). Según Galli, “derechos inherentes a las personas son aquellas que únicamente en cabeza del titular al cual se atribuyen, satisfacen el fin tenido en vista al instituirlos” (Galli, en Salvat, v. III, Nº 2318); Llambías dice que “un derecho es inherente a la persona cuando ya por su naturaleza, ya por una disposición de la ley, es inconcebible su ejercicio, independientemente del individuo humano a favor de quien está instituido”. Colmo sostiene que un derecho es inherente a la persona cuando solamente ella lo puede ejercer o gozar; una obligación es inherente a la persona cuando solamente ella puede ejecutarla y de ese modo satisfacer el interés del acreedor” (Nº 60, p. 47). De tal modo, y siguiendo el esquema de la relación de mandato existente entre propietario y administrador (como lo enmarca el magistrado), es correcto el argumento traído por el apelante al sostener que para el ejercicio de la administración del bien no se requiere ser abogado, ni se necesitan conocimientos técnicos específicos de la abogacía, ni resulta imposible el cumplimiento del objeto del contrato mediante este juicio (esto es, obtener la restitución de la cosa dada en locación). Mucho más, si se repara en que la continuación de la administración de la locación por el administrador de la sucesión no ha merecido cuestionamiento alguno por parte de los propietarios del inmueble; es más, puede decirse que las actuaciones muestran la ratificación de lo actuado al respecto por el usufructuario de la cosa. No dejo de reconocer que el sentimiento de confianza es fundamental para el otorgamiento de un mandato, pero ello no puede convertirse en regla para imponer la intrasmisibilidad mortis causa de la acción inherente a la devolución de la cosa objeto de administración, cuando los directos interesados no han puesto reparo alguno al respecto. Por otra parte, a favor de esta solución debe tenerse en cuenta que –más allá de la confianza que el mandante dispensa al mandatario–, el art. 1924, CC, admite la sustitución del mandato, por lo cual es lógico concluir que la intrasmisibilidad de los derechos del mandatario no es absoluta sino relativa. Por ende, no hay razón para aplicar de modo absoluto el principio sentado en la sentencia de primera instancia. Además, resulta ajustada la aseveración vertida a partir del 3º agravio donde el recurrente otorga efectos jurídicos a la conducta seguida por el inquilino; porque luego de reconocer –este último– la legitimación del administrador de la sucesión ofreciéndole el pago de mercedes locativas del inmueble, no puede el órgano jurisdiccional quitarle virtualidad a dicho reconocimiento declarando la intransmisibilidad del derecho ejercitado por la sucesión. 3. Consecuente con lo expuesto supra, propongo se disponga la revocación del fundamento que sirvió al rechazo de la demanda de desalojo. Y en función del principio de la devolución implícita de toda la materia controvertida a la alzada, paso a examinar las restantes cuestiones, razones y argumentos que, incorporados correctamente a la litis (relación procesal), fueron omitidos de examinar en el pronunciamiento de primera instancia a tenor del modo en que se decidió la acción. a) En esa tarea, y en consideración al efecto de la confesional ficta del accionado Salvatti, corresponde aplicar el apercibimiento del art. 222 y 225 (conc. art. 236), CPC, y tener por confeso al demandado a tenor de las posiciones formuladas. No debemos olvidar que la prueba confesional es uno de los medios probatorios que la ley pone a disposición de las partes tendiente a la demostración de los hechos controvertidos y su eficacia se vería seriamente comprometida si el absolvente, por el mero hecho de no comparecer a la audiencia respectiva, pudiera liberarse de todo riesgo por la prevalencia que se diera a la contestación de la demanda. Por ello, considero que los presupuestos de procedencia de la acción invocados en la demanda han quedado formalmente acreditados en la especie. Veamos, en esa audiencia ha quedado reconocido que Salvati suscribió el contrato de locación con el Dr. Melchor Domingo Bruschini; que la firma inserta en el referido contrato de locación le pertenece; que ha permitido el ingreso a dicho inmueble del Sr. Máximo Flores; reconoce también la obligación de restituir el inmueble, y que nunca suscribió otro contrato de locación con la parte actora, que conoce personalmente al Sr. Máximo Flores y que requirió al escribano Jorge Gómez Tello que intime al Sr. Pablo Matías Bruschini a recibir el pago de alquileres del inmueble por él arrendado. El hecho de que el administrador de la sucesión se allanase a la demanda de pago por consignación no significa que las partes hayan consentido en acordar un nuevo contrato (con las modalidades del anteriormente celebrado entre ellas) prolongándolo por un nuevo plazo (entero) o por otro tiempo más. La norma del art. 1622 es precisa en tal sentido, y esa disposición legal debe ser coordinada y relacionada con el articulado que hace a la conclusión de la locación con plazo determinado (art. 1604). En consecuencia, no hay razón que neutralice la demanda de desalojo contra el inquilino Salvati, siendo que el contrato de locación se encuentra largamente vencido. b) Concerniente al pretenso poseedor Sr. Máximo Flores, debe también ordenarse el lanzamiento del inmueble juntamente con las personas y cosas puestas por él o que de él dependan. Como primera medida, es conveniente indicar que más allá de que no obre agregada (en estas actuaciones de rehace expediente) la cédula de notificación del primer decreto, surge incuestionado que fue recibida por el Sr. Máximo Flores, quien, ante la requisitoria del oficial Notificador (en cumplimiento del art. 754, CPC), expresó ser “tenedor” del inmueble. Tal manifestación del tercero descarta su invocado carácter de poseedor (para repeler la acción de desalojo), conclusión que no se altera por el hecho de que luego –al contestar la demanda– modifica aquella expresión argumentando una posición jurídica distinta con relación a la cosa. Es sabido que la interversión de la causa debe ser probada por quien la alega (art. 2353, CC); cuestión que los tribunales valoran con estrictez al plantearse esta clase de defensas. Con mayor razón en este caso en que –como vengo diciendo– el tercero manifestó ser tenedor de la cosa al momento de la notificación de la demanda, sin indicar razón o motivo alguno sobre el origen de su posesión. Por el contrario, negó expresamente toda relación con el locatario Salvati y con los sucesores del Dr. Bruschini, sin explicar las razones de la supuesta posesión. En ese orden cuadra subrayar que la prueba producida en el pleito no logra demostrar la mudanza de la situación jurídica; siendo –por otro lado– que la interversión del título no se produce por la simple mutación de la voluntad del interesado o por el transcurso del tiempo, sino que debe mediar un acto de entidad suficiente para modificarlo. La interversión del título puede darse por dos medios: a) por un acto jurídico que exteriorice la voluntad de las partes, sea éste una disposición testamentaria o un contrato celebrado con la otra parte interesada (propietario), en virtud de la cual la posesión quede cambiada; y b) por expulsión de la otra parte interesada (propietario, usufructuario, etc.). Mientras la voluntad de cambiar la causa de la posesión no se exteriorice en alguna de estas formas y quede en el dominio de las simples determinaciones individuales, ella no puede dar lugar a una interversión del título. Sólo si el demandado consigue probar inequívocamente su condición de poseedor mediante la acreditación de los correspondientes actos posesorios y, en su caso, de haber intervertido el título, la acción de desalojo será rechazada. No es lo que aquí ocurre. Porque los actos materiales que exterioriza la prueba rendida por el tercero, desde el punto de vista objetivo, pueden constituir actos de tenencia o de posesión, pero por sí solos no ponen de manifiesto ni prueban la existencia de vínculo legítimo que le otorgue derecho al tercero al uso del inmueble; son insuficientes para impedir la acción de desalojo. Simplemente debe agregarse que la “ causa petendi ” de la acción respecto del tercero no está dada tanto por el vencimiento del contrato de locación mencionado en la demanda, cuanto por el derecho mismo del reclamante a gozar y disfrutar de la cosa y a obtener del ocupante la restitución de ella, cualquiera fuere la fuente de donde ese derecho emane, aun sin que exista vínculo locativo alguno contra el tercero. Como ha sostenido el TSJ, en los juicios de desalojo al demandante que acciona le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sin que la eficacia de esa prueba en orden al progreso de la acción quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiere alegado en la demanda, el cual –como acabo de señalar– no es un hecho esencial de la litis que sirva para distinguir la acción en su individualidad (v. TSJ, "Oviedo, Carlos A. c/ Raúl H. Giménez - Desalojo - Recurso de Casación", Sent. 10/4/03). Así entonces, insisto, corresponde disponer el lanzamiento del tercero juntamente con las personas y cosas que de él dependan. 4. Respondiendo al interrogante que inquiere sobre la procedencia del recurso, voto afirmativamente. 5. Estimo que en el sub judice se ha configurado la conducta desleal, ausencia de probidad y buena fe del tercero ocupante del inmueble, que lo hace merecedor de la sanción prescripta por el art. 83, CPC, conforme lo ha solicitado la parte actora al contestar las excepciones opuestas en contra de la acción. Repárese en que luego de expresar al oficial notificador ser un simple “tenedor” de la cosa, compareció al pleito invocando su carácter de poseedor del local comercial sin indicar razón o motivo alguno vinculado con el origen de esa alegada posesión; ofreciendo –además– prueba absolutamente impertinente (v.gr. la designación de un perito escribano para una tarea absolutamente innecesaria según el orden probatorio exigido por la naturaleza misma del proceso), sin añadir argumento alguno para justificar el ejercicio de una supuesta posesión (a pesar de negar todo tipo de relación con el locatario Salvati y con los sucesores del Dr. Bruschini). Podrá decirse –desde la óptica estricta del principio dispositivo– que so color de lealtad, probidad y buena fe, la parte no está obligada a suministrar a su adversario documentación o elementos probatorios en desmedro de sus propios intereses. Pero, cuando la conducta de la parte deja de ser la manifestación de su habilidad honestamente ejercida o de su capacidad de defensa, para pasar a configurar un agravio a los intereses de la contraria –y, por ende, al propio servicio de la justicia–, estamos ante la violación del deber de probidad. Fundamental en la actuación de las partes. Así, dentro de un sistema publicístico, el órgano jurisdiccional cuenta con atribuciones suficientes como para imponerlo y preservarlo. Y por ello propongo a los Sres. Vocales de Cámara se establezca una sanción de multa en contra del Sr. Máximo Flores (tercero ocupante), y a favor de la contraparte, por la suma de pesos equivalente a treinta jus (art. 83, inc. 1, CPC).

Los doctores Rubén Atilio Remigio y María Rosa Molina de Caminal adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad

SE RESUELVE: 1. Hacer lugar al recurso de apelación deducido por la parte actora dejando sin efecto la resolución dictada en primera instancia en todo cuanto ha sido materia de decisión. En consecuencia, hacer lugar a la acción de desalojo interpuesta condenando al demandado Omar Osvaldo Salvati y al tercero ocupante Sr. Máximo Flores, a desocupar en el término de diez días el local comercial de (...) de esta ciudad de Córdoba, juntamente con las personas y cosas puestas por ellos o que de ellos dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. 2. Imponer las costas del juicio en forma solidaria a ambos condenados. (...) 3. Establecer una multa en contra del Sr. Máximo Flores equivalente a la suma de 30 jus, que serán a favor de la parte actora.

Jorge Miguel Flores – Rubén Atilio Remigio – María Rosa Molina de Caminal &#9632;

DESALOJO

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