DESALOJO

Causa petendi . Requisitos de admisión de la acción. RESOLUCIÓN CONTRACTUAL: Discusión que excede el marco limitado del juicio de desalojo. JUICIO ORDINARIO: vía idónea. Improcedencia del desahucio 1- En autos, le asiste razón a la [demandada] recurrente en cuanto aduce –por un lado– que la pretensión formulada por el accionante excede el ámbito especial propio del juicio de desalojo y en cambio debió ser ventilada en la órbita de un proceso ordinario; y –por el otro– que el tribunal de mérito, al decidir en forma definitiva la procedencia de la resolución contractual invocada en la demanda y rechazar las defensas opuestas por su parte, incurrió con ello en una extralimitación de su competencia desbordando los linderos propios del desalojo.

2- Respecto del juicio de desalojo, la causa petendi , en cuanto término “esencial” de la litis, radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución.

3- “…La cuestión referida al alcance de las cláusulas contractuales pactadas y al efectivo cumplimiento o no de lo convenido, no podría haber sido materia propia del presente juicio de desahucio toda vez que la acción de desalojo tiene como fin único y exclusivo restituir la tenencia del bien a quien peticiona y tiene derecho a exigir su restitución.” “Luego, si la cuestión involucraba cuestiones de otra naturaleza tales como la delimitación del sentido de lo pactado y la concreta realización o no de las prestaciones recíprocamente asumidas, la vía procesal idónea no era la del desalojo, ya que la complejización del asunto exigía un mayor debate y prueba.” “En conclusión, la acción de desalojo no resulta procedente si la obligación de restituir no aparece como claramente exigible. Mucho menos, si de las constancias de la causa surge acreditada la verosimilitud de un título que justifica la ocupación de los inmuebles.”

4- La argumentación vertida en la sentencia de Cámara respecto de la inaplicabilidad de la ley 14005 al caso sub examine , así como también las disquisiciones que el órgano de Alzada efectuara en torno a la resolución del contrato (que declaró operada de pleno derecho) y la inatendibilidad de la pretensión de la demandada de ampararse en la exceptio non adimpleti contractus (basada en supuestos incumplimientos del actor), implicaron el examen de cuestiones cuyo tratamiento se encuentra vedado en el juicio de desalojo.

5- Es indiscutible que, de acuerdo con los términos en que se trabó la litis, la dilucidación de tales cuestiones –relativas a incumplimientos contractuales– se hallaba inescindiblemente ligada a la concreta delimitación del sentido de cláusulas contractuales y el sustancial juzgamiento respecto de la realización –o no– de las prestaciones recíprocamente comprometidas, por lo que resultaban absolutamente extrañas al proceso de desalojo, dado que éste tiene como fin único y exclusivo restituir la tenencia del bien a quien peticiona y tiene derecho a exigir su restitución.

6- La admisibilidad de la pretensión de desalojo se halla supeditada al requisito de que la obligación de restituir resulte de la demanda en forma nítida, y sea además actual, real y concreta.

7- Se hallan inicialmente excluidas como materia de la vía sumaria del desalojo la discusión sobre el alcance y exigibilidad de prestaciones contractuales cuya cabal comprobación no surge con nitidez de las constancias de la causa, ya que la complejidad de tales cuestiones requiere diferir su dilucidación a un proceso con mayor amplitud de debate y prueba.

TSJ Sala CC. 9/3/16. Sentencia Nº 15. Trib. de origen: C7ª CC Cba. “Páez, Ramón Nicomedes c/ Cativa, Lidia del Carmen – Desalojo – Comodato – Tenencia Precaria - Recurso Directo (Civil) (Expte. Nº 2739075/36)”

Córdoba, 9 de marzo de 2016

1) ¿Es procedente el recurso directo? 2) ¿Es procedente el recurso de casación? 3) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A LA PRIMERA CUESTIÓN El doctor Carlos Francisco García Allocco dijo:

I. La parte demandada mediante apoderado articula recurso directo en autos (...) en razón de que la C7ª CC de esta ciudad, mediante el Auto Nº 194 dictado con fecha 22/6/15, le denegó el recurso de casación interpuesto en contra de la sentencia Nº 15 de fecha 17/3/15, con fundamento en las causales previstas por los incisos 1º y 3º, art. 383, CPC. El remedio denegado había sido sustanciado en la Alzada conforme el trámite establecido en el art. 386, CPC, corriéndose traslado a la contraria, el que fuera evacuado por el actor, con el patrocinio letrado de la Dra. P.N. Páez. Dictado y firme el decreto de autos, queda el recurso en condiciones de ser resuelto. II. El memorial directo presentado ante esta Sede se resume así: Tras realizar un compendio de los distintos escritos y resoluciones que integran la causa, el quejoso asegura que el recurso de casación fue erróneamente denegado. Respecto al rechazo del recurso de casación fundado en el inc. 1, art. 383, CPC, sostiene que la repulsa contiene argumentaciones dogmáticas en torno a los recaudos de autosuficiencia y fundamentación de su impugnación, por lo que –dice– consagra una nueva arbitrariedad. Explica que su parte ha precisado de manera puntual y concreta las cuestiones en que medió arbitrariedad y extralimitación de competencia, agregando que tales causales podrán o no ser compartidas por el tribunal de grado, pero –arguye– no habilitan a denegar el recurso articulado. Desde otro ángulo, insiste en que la Cámara a quo abordó el tratamiento de la exceptio non adimpleti contractus a partir de la cual su parte fundara su resistencia a seguir pagando las cuotas, siendo que su juzgamiento –alega– era impropio en este juicio sumario. Puntualiza que si bien la Alzada consideró desacertadamente que el contrato había quedado resuelto ipso facto y no correspondía con base en ello analizar la defensa interpuesta, a renglón seguido –dice– decidió que los incumplimientos atribuidos al actor eran inatendibles ya que este último había dado cumplimiento a su obligación principal de entregar el uso y goce del inmueble. Con base en ello, concluye que la Cámara a quo evidentemente incurrió tanto en una extralimitación de su competencia, como en arbitrariedad, pues –a su entender– cercenó su derecho de defensa al obligarlo a debatir en un proceso sumario la defensa de contrato incumplido opuesta. Advierte que de la prueba rendida surge que los entes recaudadores oficiales habían iniciado ejecución por falta de pago de los impuestos, resultando la subasta del inmueble inminente, pese a lo cual –alega– el tribunal de grado consideró que éste se trató de un incumplimiento menor. Asevera, además, que el actor tampoco cumplió ni ofreció cumplir con el pago de las mejoras efectuadas en el inmueble y, sin embargo, el a quo decidió –según sus dichos– postergar su pago al momento del lanzamiento. Argumenta que la alzada se apartó de los términos de la litis en cuanto postulara que su parte consintió la extinción del contrato invocada al no formular observación alguna con la contestación de la demanda, ya que –aduce– precisamente allí manifestó que el actor se encontraba en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, agregando que por ese motivo se encontraba impedido de exigir la ejecución de aquellas a cargo de su parte. Finalmente, fustiga la denegatoria de la causal sustancial del inc. 3, art. 383, CPC, mediante la cual había invocado que la hermenéutica legal adoptada por el a quo resultaba contraria a la asumida por la C9ª CC de esta ciudad in re : “Altamirano, Oscar Américo c/ Nasi, Fabián Alejandro – Desalojo – Comodato – Tenencia precaria – Expte. N° 1383644/36” (Sent. N° 82 de fecha 16/8/12). Cuestiona en este punto que se haya desconocido la analogía fáctica pretendida, cuando –según dice– en ambos casos los demandados eran compradores de un inmueble a quienes se les había otorgado su tenencia precaria y resistieron el trámite de desalojo fundado en una resolución contractual porque no se correspondía con las características de las contrataciones realizadas; por lo que –asevera– la similitud entre los casos confrontados es notable. III. Ingresando al tratamiento de la queja y en relación con el motivo impugnativo fundado en el inc. 1, art. 383, CPC, considero que prima facie concurren las condiciones formales en cuya virtud la ley habilita esta etapa extraordinaria. A fin de justificar tal afirmación, es preciso memorar que el recurso articulado y denegado por esta causal permite que el Tribunal Superior verifique –y eventualmente corrija– la existencia de presuntos vicios “ in cogitando ” (en el pensamiento, por violación a las reglas de la lógica) o “ in procedendo ” (en el procedimiento, por alteración de las reglas adjetivas vigentes) capaces de producir la ineficacia del acto sentencial. En la especie, la lectura del escrito casatorio evidencia que los yerros lógicos denunciados (violación al principio de congruencia y quebrantamiento de las formas y solemnidades prescriptas para el procedimiento), integran el elenco de defectos susceptibles de ser revisados a la luz del motivo formal utilizado por el recurrente. Por otra parte, es de admitir que la irregularidad que se denuncia, vinculada a la infracción de las normas que contemplan y regulan la vía procesal del desalojo, es susceptible de controlarse en casación a título de violación de las formas y solemnidades prescriptas para el procedimiento en los términos del inc. 1, art. 383, CPC. Este Alto Tribunal, como guardián de las formas procesales, puede revisar la corrección intrínseca de las decisiones emitidas sobre tales asuntos a fin de verificar si realmente se ha consumado o no un quebrantamiento de las normas rituales que gobiernan el obrar de los sujetos del proceso (conf. AI N° 117/05, 165/05 y 139/07, entre otros); lo cual contribuye a justificar la apertura de la instancia sobre el particular. En consecuencia y sin perjuicio de lo que quepa decidir en punto a la procedencia sustancial de la censura que informa el remedio casatorio impetrado al amparo del inc. 1, art. 383, CPC, propongo declararlo mal denegado y habilitar la instancia extraordinaria a los fines de su tratamiento. Así voto. Los doctores María Marta Cáceres de Bolatti y Domingo Juan Sesin adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante. A LA SEGUNDA CUESTIÓN

El doctor Carlos Francisco García Allocco dijo:

I. Conforme los términos de la habilitación que se acaba de disponer, los reproches casatorios que accedieran a conocimiento de la Sala en esta oportunidad admiten el siguiente compendio: La casacionista inicialmente cuestiona que la Cámara a quo haya ventilado las vicisitudes del contrato de compraventa que unió a las partes y la legitimidad tanto de la resolución dispuesta por la actora, como de las defensas contractuales opuestas por su parte. Afirma que, en el sub lite , las partes se encuentran vinculadas por un contrato de compraventa, por lo que –desde su perspectiva– las divergencias sobre los incumplimientos contractuales recíprocamente denunciados, así como también las consecuencias jurídicas que de ello deriven son impropias del juicio de desalojo. En ese entendimiento, advierte que la decisión de alzada configura una extralimitación de su competencia, ya que –dice– estas cuestiones no debían ser juzgadas en el ámbito sumario del juicio de desalojo, por exceder su marco de conocimiento. Explica que el trámite especialísimo del desalojo constituye la excepción, por lo que –a su entender– el debate trabado en autos era propio de un proceso ordinario; con base en ello, concluye que la eventual devolución de las prestaciones de cada parte debió efectivizarse por la vía de ejecución de la sentencia en otro proceso, conforme lo dispuesto por el art. 750, CPC. En este sentido, la recurrente asevera que a causa del acotado ámbito de conocimiento y las limitaciones de debate y prueba propias de este proceso sumario y específico, no está permitido analizar y resolver, menos en forma definitiva y sin posibilidades de nuevo debate en otro pleito, una acción de resolución por falta de pago ni las defensas opuestas en resistencia a esa extinción contractual dispuesta unilateralmente por el demandante. Precisa que la Cámara a quo analizó y decidió en forma definitiva no sólo la acción de desalojo entablada sino también la aludida causal resolutoria invocada en su sustento, rechazando las defensas opuestas por el demandado, todo en el acotado ámbito de debate y prueba de este procedimiento. Manifiesta que su parte considera aún vigente el aludido contrato de compraventa mientras no medie sentencia en contrario dispuesta por un tribunal competente, dictada en un proceso distinto al presente desalojo. Aduce que el tribunal de mérito incurrió en un grave error in procedendo al contrariar lo prescripto en el art. 750, CPC, puesto que –según sus dichos– la sola invocación de la eventual aplicación de la ley N° 14005 fundada en prueba documental que no fue observada, era suficiente para disponer la necesidad de discutir tales cuestiones en otro ámbito procesal. Por otra parte, la casacionista asegura que acreditó que el actor retenía a cada adquirente el impuesto inmobiliario municipal y, sin embargo, éste no depositaba lo recibido, razón por la cual –acota– el Municipio inició numerosas ejecuciones judiciales. Advierte que para responder a este agravio, la Cámara se limitó a afirmar que se trataba de un incumplimiento menor que no autorizaba a suspender el pago de las cuotas; lo que –a su juicio– constituye una arbitrariedad. Puntualiza que a su parte sólo le bastaba alegar y demostrar someramente los incumplimientos del actor en que sustentaba su cesación en el pago de las cuotas. Extrae de ello que el órgano jurisdiccional de alzada extralimitó su competencia dado que el pronunciamiento atacado no se circunscribió únicamente a resolver el desalojo entablado, sino que fue más allá al declarar resuelta la compraventa por presunta falta de pago. Añade que –a su entender– tal extralimitación se encuentra ratificada por la circunstancia de que el mérito dispusiera además cuánto debe restituir el actor por las prestaciones recibidas de la demandada y en qué ocasión debe hacerlo. Asimismo, asevera que la Cámara a quo excedió el ámbito de conocimiento del juicio de desalojo al postular que lo relativo a la obligación del actor de subdividir el inmueble no tenía entidad para justificar la falta de pago de su parte. Considera arbitrario y carente de fundamento lo afirmado por el tribunal de mérito en torno a que su parte se encontraba habilitada a gestionar la aludida subdivisión para efectivizar la escrituración a su favor. Relata que en el sub lite se requería de una subdivisión previa con motivo de una contratación en la que la demandada no fue parte, a fin de que el actor obt[uviera] de su antecesor la fracción de terreno, para que recién luego –según afirma– fuese concretada una segunda subdivisión y escrituración a favor de los adquirentes. Extrae de ello que mal podía exigírsele a su parte que sustituyera al actor en dichas contrataciones en la que no fue parte, ni imponerle que asumiera las gestiones y costos, prohibiéndosele –no obstante– que interrumpiera el pago de las cuotas so pena de desalojo. II. Abordando el examen de las críticas sintetizadas, corresponde comenzar por el que fuera el núcleo central de la primera parte de la impugnación, fundada en que –a juicio de la casacionista– la Cámara a quo habría quebrantado las normas que contemplan y regulan la vía procesal del desalojo (art. 383, inc. 1, CPC), vicio éste que –anticipo– se aprecia efectivamente configurado en autos. En efecto, le asiste razón a la recurrente en cuanto aduce –por un lado– que la pretensión formulada por el accionante en el sub lite excede el ámbito especial propio del juicio de desalojo y en cambio debió ser ventilada en la órbita de un proceso ordinario; y –por el otro– que el tribunal de mérito, al decidir en forma definitiva la procedencia de la resolución contractual invocada en la demanda y rechazar las defensas opuestas por su parte, incurrió con ello en una extralimitación de su competencia desbordando los linderos propios del desalojo. Sobre el tópico en discusión, me permito recordar –a modo de marco teórico general– lo que esta Sala ha señalado en otras oportunidades respecto del juicio de desalojo, explicando que la causa petendi , en cuanto término “esencial” de la litis, radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución (Cfr., esta Sala, Sent. Nº 138/00, 31/03, 113/03, 15/12 y 33/12). En la resolución atacada, el tribunal de alzada consideró inicialmente que la ley 14005 no resultaba de aplicación en autos desde que no se trataba de un inmueble inscripto en el Registro a los fines de su venta fraccionada, sino que –sostuvo– su fraccionamiento se produjo como consecuencia del acuerdo a que se arribó en un juicio de reivindicación entre el actor y los allí demandados, quienes reconocieron en aquél la propiedad y expresaron su necesidad de comprarlo a los fines de retener la parcela que ocupaban sin autorización. Luego, el tribunal de mérito tuvo en cuenta que la demandada no acreditó el pago correspondiente de las cuotas ni negó encontrarse en mora, por lo que –a su entender– había operado la condición resolutoria pactada y, por ende, resultaba indiscutible el derecho a la restitución de la cosa y la obligación del actor de devolver a la Sra. Cativa los importes pagados por ella, a valor nominal. Sin embargo, el a quo estimó –a mayor abundamiento– que la pretensión de la demandada de ampararse en el incumplimiento del accionante era inatendible, dado que –argumentó– las obligaciones que pesaban sobre este último en relación tanto a la subdivisión referida como el pago de los impuestos que gravaban el inmueble, no tenían entidad para justificar la falta de pago de las cuotas, pudiendo reclamar el cumplimiento de dichas prestaciones por otros medios. En definitiva, de todo ello la Cámara infirió que la actora era propietaria del inmueble en cuestión, siendo el accionado un mero tenedor, lo que habilitaba la procedencia del desahucio. Los fundamentos sintetizados precedentemente evidencian que la Cámara a quo , al revocar el fallo de primer grado que había rechazado la demanda y ordenar el lanzamiento del demandado, desbordó los límites de conocimiento propios del juicio de que se trata. En pos de justificar esta afirmación, cabe recordar los conceptos que expusiera este Alto Cuerpo en un supuesto asimilable al que ahora nos convoca; oportunidad en la que se explicó que “…la cuestión referida al alcance de las cláusulas contractuales pactadas y al efectivo cumplimiento o no de lo convenido, no podría haber sido materia propia del presente juicio de desahucio toda vez que la acción de desalojo tiene como fin único y exclusivo restituir la tenencia del bien a quien peticiona y tiene derecho a exigir su restitución.” “Luego, si la cuestión involucraba cuestiones de otra naturaleza tales como la delimitación del sentido de lo pactado y la concreta realización o no de las prestaciones recíprocamente asumidas, la vía procesal idónea no era la del desalojo ya que la complejización del asunto exigía un mayor debate y prueba.” “En conclusión, la acción de desalojo no resulta procedente si –como en la especie– la obligación de restituir no aparece como claramente exigible. Mucho menos, si –como en el sub lite – de las constancias de la causa surge acreditada la verosimilitud de un título que justifica la ocupación de los inmuebles.”(S. N° 99 del 2/9/03). Los lineamientos reseñados devienen plenamente aplicables al sub lite , pues, en rigor de verdad, la argumentación vertida en la sentencia ahora cuestionada respecto de la inaplicabilidad de la ley 14005 al caso sub examine , como así también las disquisiciones que el órgano de Alzada efectuara en torno a la resolución del contrato (que declaró operada de pleno derecho) y la inatendibilidad de la pretensión de la demandada de ampararse en la exceptio non adimpleti contractus (basada en supuestos incumplimientos del actor), implicaron el examen de cuestiones cuyo tratamiento se encuentra vedado en el juicio de desalojo. En efecto, es indiscutible que, de acuerdo con los términos en que se trabó la litis, la dilucidación de tales cuestiones se hallaba inescindiblemente ligada a la concreta delimitación del sentido de cláusulas contractuales y el sustancial juzgamiento respecto de la realización –o no– de las prestaciones recíprocamente comprometidas, por lo que resultaban absolutamente extrañas al proceso de desalojo, dado que éste tiene como fin único y exclusivo restituir la tenencia del bien a quien peticiona y tiene derecho a exigir su restitución. En este orden de ideas, es preciso remarcar que, en el caso, las partes suscribieron un boleto de compraventa, extremo del pleito que el propio actor destacó al relatar los hechos en que fundaba su acción y que la demandada de ninguna manera controvirtió, sino que –al contrario– expresamente aceptó, ciñéndose su oposición al progreso de la acción sobre la base de argumentos que justamente presuponen la existencia y vigencia de esa relación jurídica. Quiere decir, entonces, que el demandante, en su condición de vendedor, pretende recuperar el uso y goce del inmueble objeto del litigio, aduciendo que el contrato quedó resuelto de pleno derecho en razón de la falta de pago de más de tres cuotas y la comunicación cursada a la demandada en tal sentido, de conformidad al pacto comisorio expreso establecido en el cláusula 11° y 13° del mismo. No se desconoce que cierta doctrina y jurisprudencia acuerda legitimación al vendedor para recurrir al juicio de desalojo, siempre y cuando la resolución del contrato haya sido declarada extrajudicialmente por aquél, con base en –v. gr.- un pacto comisorio expreso (Jorge O. Ramírez, El juicio de desalojo – 6ª. ed. actualizada, Ed. Nova Tesis, Rosario, 2006, p. 15/16). No obstante, más allá de que se comparta o no las razones que cimientan dicho temperamento, no debe perderse de vista que constituye un lugar común en este tipo de pleitos que la admisibilidad de la pretensión de desalojo se halla supeditada al requisito de que la obligación de restituir resulte de la demanda en forma nítida y sea, además, actual, real y concreta (Lino E. Palacio, Derecho Procesal Civil – 2da ed. actualizada por Carlos E. Camps, Ed. Abeledo Perrot, Bs.As., 2011, T. VII, p. 52/53); lo que –por cierto– no se observa en el sub lite . Ocurre que en oportunidad de contestar la demanda, la accionada resistió la pretensión de desalojo entablada en un doble orden defensivo, sosteniendo –por un lado– que tratándose de la venta de un inmueble fraccionado en lotes y a plazo, el pacto comisorio por falta de pago no podía hacerse valer a tenor de lo dispuesto en el art. 8, ley 14005; y –por el otro– que la vía del desalojo no era idónea para debatir y probar los recíprocos incumplimientos del contrato ni para dilucidar los efectos jurídicos que de tal situación se derivan. Señalando –además– que los incumplimientos del actor (obtener la aprobación de un plano de mensura y subdivisión y efectuar el pago de los impuestos que gravaban el inmueble) impedían a éste exigir el pago de las cuotas devengadas y, en consecuencia, tampoco podía hacer valer la extinción automática de la compraventa. Y es del caso que el contrato base de la acción no contribuye a legitimar la vía del desalojo, desde que su tenor, lejos de fortalecer la postura del accionante, podría llegar a abonar – prima facie – las alegaciones defensivas del demandado, en tanto testimonia que el objeto de la compraventa fue una parcela indivisa de un inmueble de mayor superficie (cláusula cuarta), habiéndose comprometido el vendedor a obtener la previa aprobación de un plano de mensura y subdivisión (cláusula 4ª in fine ). En resumen, se hallaban inicialmente excluidas como materia de esta vía sumaria del desalojo la discusión sobre el alcance y exigibilidad de prestaciones contractuales cuya cabal comprobación no surge con nitidez de las constancias de la causa, ya que la complejidad de las cuestiones introducidas requería diferir su dilucidación a un proceso con mayor amplitud de debate y prueba. Las consideraciones precedentes acarrean, en definitiva, la procedencia del embate recursivo, correspondiendo por ende acoger la impugnación y proveer a la nulidad del pronunciamiento fustigado, lo que así dejamos decidido. III. La solución propiciada en el presente voto releva a la Sala de asumir el juicio de procedencia formal y sustancial de los restantes planteos casatorios intentados al amparo de los incs. 1 y 3, art. 383, CPC, atento haber devenido abstracto su tratamiento, por restar satisfecho –bien que por otra vía– el objetivo que inspirara su deducción. Dejo en tal sentido expedido mi voto.

Los doctores María Marta Cáceres de Bolatti y Domingo Juan Sesin adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A LA TERCERA CUESTIÓN

El doctor Carlos Francisco García Allocco dijo:

[...]. III. A fin de evitar el dispendio de una nueva etapa procesal y en uso de la prerrogativa conferida por el art. 390, CPC, estimo pertinente prescindir del reenvío y dejar resuelto en esta misma oportunidad el recurso de apelación para cuyo tratamiento se habilitara la competencia de grado. En cumplimiento del objetivo propuesto, ha menester efectuar una breve reseña de los agravios que el actor vencido expresara por ante la Alzada, los cuales admiten ser sintetizados como sigue: Primer agravio: Sostiene el apelante que el razonamiento sentencial no respeta el principio de congruencia y las reglas de la sana crítica racional, por cuanto tuvo por verídicos los dichos de la accionada sin reparar que ésta se encontraba incursa en mora y carecía de pruebas que avalaran la admisión formal de sus defensas. Segundo agravio: Reputa carente de fundamentación lógica y legal el pronunciamiento en crisis, dado que se trata de una decisión formada en potenciales indicios, lo que –dice– no es razón suficiente para el rechazo de la demanda. Tercer agravio: Arguye que el tribunal inferior incurrió en contradicción al afirmar inicialmente que ante la falta de pago de las cuotas su parte notificó su voluntad de resolver el contrato y –a renglón seguido– admitir la defensa de incumplimiento contractual interpuesta; la cual requiere –a su juicio– que el excepcionante no se encuentre a su vez en mora. Cuarto agravio: Fustiga el pronunciamiento atacado alegando que el a quo ha omitido analizar la inaplicabilidad de la ley 14005 al sub lite, ya que –asevera– el inmueble del cual forma parte la parcela indivisa objeto del contrato jamás fue fraccionado en lotes para su venta por su dueño. Quinto agravio: Finalmente, y en forma subsidiaria, postula que las costas sean impuestas por su orden en ambas instancias, habida cuenta que –dice– de los agravios expresados y de las constancias de autos se infiere que su parte tuvo razón para litigar. IV. Abordando el examen de los agravios expresados en sustento de la apelación, anticipamos criterio en sentido desfavorable a la procedencia de aquellos dirigidos a cuestionar el rechazo de la demanda de desalojo impetrada. Los argumentos desarrollados al tratar el recurso de casación y la conclusión que se alcanzó al respecto adquieren idéntica eficacia motivacional para agotar el conocimiento de la apelación, por lo que basta con remitirse a ellos debiéndoselos tener aquí por reproducidos. Precisamente en consideración a los mismos, las constancias de la causa informan elementos suficientes que sugieren prima facie la seriedad de los planteos defensivos opuestos por la accionada, cuya dilucidación –con un grado razonable de verosimilitud– evidentemente excede el acotado objeto del presente proceso de desalojo. En este aspecto, la apelación luce improcedente, y debe ser por ello rechazada. V. Igual suerte adversa merece el agravio mediante el cual se fustiga la imposición de costas a su parte en primera instancia. Sobre el particular, ha menester recordar que el art. 130, CPC, consagra en materia de costas, el principio objetivo de la derrota. En observancia de dicha directiva, la decisión subexamen, que rechaza la demanda con base en la defensa opuesta subsidiariamente por la accionada y establece que las costas deben ser soportadas por la actora en función de su condición de vencida, no resulta infundada ni arbitraria, no bastando en orden a su modificación la mera alegación de que el apelante tuvo razones para litigar. Siendo ello así y no observándose –por lo demás– motivos de orden fáctico ni jurídico que ameriten revertir la solución impuesta al capítulo causídico en la instancia precedente, corresponde rechazar el agravio de apelación intentado a su respecto. VI. Lo expuesto determina el fracaso de la impugnación ensayada en el memorial de apelación. VII. Las costas de la instancia apelativa, por iguales razones a las antes dadas se imponen a la parte actora en su calidad de vencida (arg. art.130, CPC). […]. Así voto.

Los doctores María Marta Cáceres de Bolatti y Domingo Juan Sesin adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de los votos que anteceden, el TSJ, a través de su Sala Civil y Comercial,

RESUELVE: I. Declarar mal denegado el recurso de casación interpuesto bajo el motivo prescripto en el inc. 1, art. 383, CPC. II. Acoger el recurso de casación articulado al amparo de la causal prevista por el inciso 1º del art. 383, CPC, y, en su mérito, anular la sentencia Nº 15 de fecha 17/3/15 dictada por la C7ª CC de esta ciudad. III. Rechazar el recurso de apelación deducido por el Sr. Ramón Nicomedes Páez y, en su mérito, confirmar el pronunciamiento atacado en todo lo que fue materia de agravio. IV. Imponer las costas de las instancias impugnativas transitadas a la parte actora (art. 130, CPC). […].

Carlos Francisco García Allocco– María Marta Cáceres de Bollati –-Domingo Juan Sesin u

DESALOJO

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