CONSORCIO DE PROPIETARIOS

ASAMBLEA JUDICIAL: solicitud de consorcistas. Régimen vigente en el Código Civil y en el Código Civil y Comercial de la Nación. Requisitos. Carácter subsidiario y excepcional. Improcedencia. CONSORCIO. Concepto y naturaleza jurídica. Designación de Administrador. Régimen de las Asambleas, CCCN. 1- A los fines de solicitar la fijación de una asamblea judicial, el art. 10, Ley de Propiedad Horizontal (ley 13.512), prevé que “… cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos”. La propiedad horizontal ha sido también incorporada a la regulación del nuevo Código Civil y Comercial, en el cual igualmente se regula la asamblea judicial. El art. 2063 prevé: “Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omite convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia en la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio”. “Si bien la norma contempla únicamente el caso de no poder lograrse la mayoría necesaria para resolver, se hace extensiva a otras situaciones, pero en todos los casos se refieren a la frustración de la asamblea extrajudicial, no sólo por falta de mayoría, sino por no poder lograrse quórum para sesionar, o por negativa de la convocatoria por parte del administrador o quienes estén obligados a ello, o por cualquier motivo, un tema no puede resolverse por el procedimiento asambleario correspondiente”. 2- En autos, de acuerdo con los relatos de los distintos consorcistas, ha sido el actuar de la propia administradora el que ha impedido la realización de la asamblea extraordinaria. Es decir, la asamblea no se pudo realizar de acuerdo como lo prevé el reglamento, pues la administradora se retira del acto llevándose consigo el libro de actas pertinente. Es por ello que no basta la simple disconformidad con la resolución tomada por la asamblea de consorcio, pues no queda demostrado otro extremo que indique la imposibilidad de haberse realizado la asamblea, más que su solo actuar. En consecuencia, “la instancia judicial se justifica únicamente cuando se ha agotado la extrajudicial, procurando sin éxito la reunión de los copropietarios en asamblea, ya que el consorcio debe resolver los conflictos internos por intermedio de sus órganos naturales, y sólo después de haber agotado todos los recursos estatutarios se puede acudir la vía judicial. Existe consenso en el sentido de que la asamblea judicial constituye un remedio subsidiario que sólo resulta procedente cuando se hubieren agotado todos los medios de convocatoria ordinarios, sin haberse logrado quórum exigido para deliberar y resolver conforme el número mínimo de los votos impuestos por la ley en cada caso. Se trata de un procedimiento de carácter excepcional, lo que implica que debe ser de aplicación e interpretación restrictiva, exigiendo, además, la existencia de asuntos urgentes o graves a tratarse, por ejemplo, la remoción y designación de nuevo administrador.” 3- En el supuesto de autos, al retirarse la administradora con el libro de actas, la continuación de la asamblea con el resto de los consorcistas y el labrado de la escritura N° 163 resulta a estos fines válida, ya que se pudo discutir y decidir sobre el orden del día fijado para esa asamblea. En consecuencia, el administrador y los consorcistas que se retiraron como manifiesta el escribano no quisieron firmar, debieron impugnar por otra vía la escritura respectiva. 4- Se ha denominado al consorcio como “…un ente comunitario con personalidad jurídica propia. Es un sujeto de derecho, capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones, distinto de cada una de las personas que lo componen. Estos se desprenden de parte de sus prerrogativas y facultades emergentes del dominio o señorío sobre una cosa, para otorgárselos, precisamente, a esa persona ideal formada, no por suma de individualidades, sino por un producto de éstas”. La creación de un consorcio se encuentra sujeta a un elemento material, que es el edificio en el cual los consorcistas conviven y comparten espacios comunes, a cuyo fin labran un estatuto de convivencia y de organización. En cuanto a su naturaleza jurídica se ha dicho que “…hay una voluntad común de los condóminos en la cual cada uno de ellos delega la facultad de tomar decisiones importantes que lo afectan en su derecho de disponer de lo que es suyo. Es así que la mayoría puede decidir sobre innovaciones a realizarse en el edificio para obtener mayor renta o sobre su demolición y venta del terreno en caso de vetustez, o sobre su reconstrucción en caso de destrucción parcial que no llegue a dos terceras partes del edificio u obligar a cada propietario a contribuir a la misma o vender su departamento. Además dado que los copropietarios disfrutan en conjunto del edificio, y concurren por lo tanto a su mantenimiento y Administración, surge otro tipo de relaciones obligacionales relativas a este común disfrute y administración y aparece acá un nuevo aspecto, marcadamente societario de relaciones entre los propietarios, y entre el conjunto de ellos y los terceros, que presenta también a la agrupación de los propietarios como un sujeto de derecho distinto y diferenciado de cada uno de los integrantes. Las resoluciones de interés común son adoptadas por la mayoría de ellos y se imponen a la minoría. Los propietarios se encuentran obligados por relaciones por una voluntad distinta a la propia y con la cual tal vez disienten”, tesis sostenida por el CCCN a través del art. 2044 que expresamente prevé que "el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica del consorcio”. 5- El nuevo Código reconoce al consorcio, que el administrador es un mandatario de aquél, por lo que su presencia o no en una asamblea no obsta a la prosecución de ésta. Así, el art. 2066, CCCN, expresamente dice que “el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa”, por lo que no es requisito esencial que para la realización de una asamblea se encuentre el administrador, pues el consorcio es un sujeto de derecho con personalidad propia con capacidad de tomar decisiones de dirección. Por ello, es indiferente si el administrador se encuentra presente o no, sino que se encuentra la mayoría necesaria de los miembros del consorcio para decidir sobre los temas del orden del día. 6- El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación prevé que ante una falta de quórum por la ausencia de consorcistas, se permite la toma de decisiones por mayoría de los presentes y luego comunicar lo decidido a los ausentes, con lo cual se combate la artimaña de no asistir a la asamblea para que no exista quórum y que los presentes puedan tomar decisiones para el funcionamiento del consorcio que conforman. En este sentido, el art. 2060, en el 2° párrafo prevé que “La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tiene por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”. C5a. CC Cba. 11/9/15. Auto N° 332. Trib. de origen: Juzg. 49.ª CC Cba. "Consorcio Edificio Gerona I – Ordinario - Otros - Expte. Nº 2380183/36" Córdoba, 11 de setiembre de 2015 Y VISTOS: Estos autos caratulados… venidos en apelación del Juzgado Civil y Comercial de Primera Instancia y Novena Nominación, a cargo del Sr. juez Dr. Guillermo E. Falco, en virtud del recurso planteado en contra del Auto N° 929 de fecha 10/12/13, cuya parte resolutiva dice: “I. Hacer lugar al recurso de reposición impetrado en autos, a fs. 79/80, por la consorcista María Ana Pérez respecto del decreto de fecha diecisiete de junio de dos mil trece, en cuanto admite el pedido inicial de fs. 1/5 de fijación de Asamblea Judicial. II. Costas por su orden (…)”. Y CONSIDERANDO: I. Contra el resolutorio precitado, cuya parte resolutiva ha sido transcripta precedentemente, el apoderado de la Sra. Marisa Judit Del Castillo interpuso recurso de apelación el que, concedido, hizo radicar la causa en esta instancia, en donde se cumplimentaron los trámites de ley. II. Señala como primer agravio que el juez a quo yerra al expresar que la suerte del recurso de marras estará ceñida a la validez o invalidez del Acta Notarial de fs. 68/71. Agrega que en las fojas citadas corre la escritura Nº 163, Sección “B” registro notarial 363 de esta ciudad labrada a requerimiento, como siempre, de María Ana Pérez, acompañada en esta oportunidad por la Sra. Nélida Teresa Antonello y por un tercero que dice ser apoderado de unos titulares dominiales inexistentes (P.H. 28 5º piso “A”) la que podrá valer, como tal, mientras no sea redargüida de falsedad. Sostiene que al no existir en ese momento una administradora, como existe ahora que sigue en funciones, y procede a levantar la sesión y retirarse, no puede tener valor una votación hecha en ausencia de los tres miembros del Consejo en funciones y de la administradora. Resalta que el acto asambleario se cierra cuando la administradora levanta la sesión, por lo que no podrá darse validez a lo resuelto por un puñado de consorcistas que se quedan cuando se fueron la administradora y el Consejo que lo respalda. Asimismo agrega que de la caótica asamblea de consorcio quedan dos actas, una en el libro del Consorcio y otra en un Protocolo Notarial. Agrega que en esa asamblea hubo gritos, desórdenes y presencia policial y lo obstinado del actuar de la consorcista Pérez, a quien no le importó quedar morosa de un año y medio de expensas sin pagar siendo la única de las 51 unidades que componen el edificio que no paga. Sumado a ello, puntualiza la ascendente animosidad de la Sra. Pérez, que odia a la administradora, que desconoce su autoridad, que subleva a los consorcistas en su contra, que no le importa perjudicar al consorcio trabando un acuerdo laboral que la Asamblea estimó conveniente y que, sin duda, arqueará cualquier maniobra para evitar que la Sra. Del Castillo presida una Asamblea General para elegir administrador en sede consorcial. Por ello se agravian de que el juez a quo decida que la suerte del juicio depende de la validez del acta hecha a requerimiento de Pérez. Como segundo agravio sostiene que el a quo estima errónea la posición de la administradora, simplemente se enrola en un criterio que se torna opinable. Agrega que el Sr. juez a quo dice que en segunda convocatoria y no habiendo limitación alguna en el Reglamento, basta la simple mayoría para nombrar un administrador, ya que no se trata de su remoción. En virtud de ello, señala que, en todo caso, si se discrepa del criterio opinable de la administradora; ella pudo, en una reunión normal de ordenada, ser objeto de una reserva en el Acta y posterior impugnación judicial, pero no dar valor a una votación hecha entre un grupo habiendo la administradora levantado la sesión y habiéndose retirado. Sostiene, como tercer agravio, que la escribana interviniente se limitó a recoger dichos de los que accedieron a firmarle el acta respecto de los poderes, pero no recogió ni protocolizó ningún mandato; son dichos de quienes se plegaron a los requirentes del acta. Expresa que la administradora, en el curso de la presente acción, se expide sobre los mandatos en el traslado de la reposición de fs. 97/103, pero no debe probar la falta de acreditación de mandatos, como equivocadamente señala el Sr. juez en el Auto en crisis, porque eso no hace a la cuestión ni menos al procedimiento que se sigue en esta solicitud de la Asamblea Judicial. Manifiesta que lo que aquí se analiza es la procedencia o no de la votación por parte de personas que no acreditaron su personería debidamente, y fundamentalmente si es válida una votación en ausencia de la administradora y la mayoría en funciones del Consejo que se habían retirado. Agrega que esa actuación notarial, ajena al seno consorcial, no puede ser convalidada por la obligación que el juez asigna a la Administración de probar la falta de acreditación de mandatos. Como cuarto agravio, expresa que el vicio esencial de esta maniobra de designación de un tercero como Administrador consiste en que se ha incumplido lo dispuesto en la convocatoria de fs. 87 al no presentar a la consejera Delmi Canale los antecedentes, garantías y pretensiones económicas, de suerte tal que el puñado de requirientes del Acta de fs. 68/71 eran los únicos que conocían al Dr. Fushimi, aunque fuera de nombre, y al no exhibirse sus datos en el avisador del consorcio, el resto de las 51 unidades convocadas a la asamblea lo ignoraban. Sostiene que el argumento del a quo para soslayar esta circunstancia, absolutamente nulificatoria en Asamblea de Propiedad Horizontal, radica en que la Asamblea es soberana, por ello puede prescindir de las claras condiciones establecidas en la convocatoria de fs. 87. Adita que tamaño dislate no se compadece con la naturaleza de una Asamblea General de Consorcio, en primer lugar, porque una Asamblea, por soberana que sea, no puede alterar las condiciones de la inscripción de postulantes, al menos que se pronuncie por unanimidad. En segundo lugar, no hay Asamblea válida cuando el administrador se ha retirado y nadie preside en su lugar de reunión, quedando el grupo promotor del acta notarial votando entre ellos a la persona que propicia la Sra. Pérez. Concluye manifestando que ninguno de los argumentos desgranados por el a quo pueden fundamentar la negativa a convocar a una Asamblea Judicial que es el único procedimiento posible para restablecer con equidad y orden la quebrantada salud del Consorcio. Agrega que su representada lleva un año y medio trabajando por un magro honorario y desea, en un marco posible y sin las agresiones de la consorcista Pérez y sus seguidores, entregar su cargo a quien los consorcistas reunidos con las garantías de una reunión que se desarrolle con normalidad, sea ella misma o quien se postule y sea elegida por la comunidad consorcial. III. Ingresando al análisis del recurso incoado, adelantamos opinión por su rechazo. Damos razones. A los fines de realizar un estudio ordenado del recurso interpuesto, es conveniente alterar el orden de los agravios expuestos. En este sentido y respecto del primer y tercer agravio esgrimidos, la recurrente sostiene que el a quo se equivoca al expresar que la validez del acto asambleario está sujeto a la del acta notarial. Agrega a ello que no puede tener valor una votación realizada en ausencia de la administradora y de tres consorcistas y que la Sra. Pérez tiene una manifiesta animosidad en contra de la primera. Al respecto, es menester señalar que es acertado lo resuelto por el juez a quo , toda vez que sostiene que el acta notarial debió ser argüida de falsa pues no es éste el medio idóneo para discutirlo. La escritura labrada por un escribano público que cumpla con todas las formalidades extrínsecas para su realización, tiene plena fe de su contenido. Así lo expresa el art. 980 2° párr., CC en el que se establece: “Los instrumentos públicos extendidos de acuerdo a lo que establece este Código gozan de entera fe y producen idénticos efectos en todo el territorio de la República Argentina, cualquiera fuese la jurisdicción donde se hubiere otorgado”. Asimismo el art. 993 prevé que “El instrumento público hace plena fe hasta que sea argüido de falso, por acción civil o criminal, de la existencia material de los hechos, que el oficial público hubiese anunciado como cumplidos por él mismo, o que han pasado en su presencia”. En otras palabras, ante la falta de redargución de falsedad del instrumento público otorgado por el escribano en el cual se plasma lo sucedido el día 12/12/12, ésta posee plena fe de su contenido. Por ello, mediante la vía idónea como es el incidente de redargución de falsedad, la recurrente debió exponer las críticas efectuadas sobre el contenido del acta notarial y sobre la falta de constatación de poderes, que denuncia no realizó la escribana. Siguiendo el análisis del primer agravio y juntamente con el expuesto en segundo lugar, es menester realizar un repaso previo por las constancias de autos, con el fin de constatar cómo es la relación existente entre los consorcistas y la administradora. Así tenemos que a fs. 1/5 la Sra. Marisa Judith Del Castillo, Margarita Canale Delmi, José Ramón Álvarez de Igarzábal y María Zulema Rolandi comparecen ante el Tribunal a solicitar se fije Audiencia Judicial atento lo previsto por el art. 10, ley 13512, a los fines de designar nuevo administrador o ratificación del actual. Señalan que la Sra. Marisa Judith Del Castillo fue designada como administradora por el término de seis meses mediante Asamblea realizada el día 17/5/12 cuya función expiraba el día 1/12/12, por lo que convocó a Asamblea Extraordinaria para el miércoles 12/12/12 a tal fin. Agregan que llegada la hora de sesionar no había quórum suficiente, por lo que se esperó treinta minutos. Al vencerse este segundo término no había mayoría suficiente para designar nuevo administrador, lo que se hace constar en el acta respectiva, levantándose la sesión para no convalidar la maniobra que pretendieron urdir las consorcistas Sras. Pérez Ana María y Chesta Diana Graciela junto con un reducido número de seguidores. Manifiestan que la maniobra consistió en llamar a una escribana, la Sra. Elda Patricia Amatte, obviamente preavisada como que debió labrarse un previo requerimiento y pretendió transformar un acto voluntario con un puñado de asistentes que llegaban escasamente al 13% del porcentaje de titulares dominiales, y procedieron a designar nuevo administrador. El a quo a fs. 59 fija la asamblea solicitada, mediante decreto 17/6/13, el que es objeto de impugnación. En esa oportunidad, comparece la Sra. Ana María Pérez expresando que mediante Acta N° 39 de fecha 17/5/12, en ocasión de una asamblea general extraordinaria, a los fines del nombramiento de nuevo administrador fue designada la Sra. Del Castillo, elegida por mayoría de los presentes por el lapso de seis meses. Agrega que la designación por ese término fue para evaluar cómo se desenvolvía en su función esta persona, para luego recién prorrogar el mandato, situación que sabía la Sra. Del Castillo. Relata que ante la disconformidad de muchos consorcistas solicitaron la fijación de la asamblea del 12/12/12, en la cual la Sra. Del Castillo fue acompañada por un señor Alberto Macua y manifestó que también iba a concurrir un veedor de la Cámara de Propiedad Horizontal. Adiciona que la Sra. Del Castillo, advertida de que no se le iba a otorgar un nuevo mandato, procedió a labrar un acta designando al Sr. Macua como secretario y contando con el apoyo de consorcistas que representan el 5% del porcentual total manifestó que no había quórum, negándose a tratar la totalidad del orden del día. Sumado a ello, manifiesta que el Sr. Macua amenazó a dos representantes de propietarios que motivó, luego, denuncia penal de ambos damnificados y que los llevó a labrar un acta que fue volcada en la Escritura Pública N° 63 de fecha 12/12/12, en la que se designó al contador Fushimi como nuevo administrador por el término de un año. En virtud de lo expuesto por la administradora y un grupo de consorcistas y lo manifestado por el otro grupo, se puede constatar que existía una relación conflictiva entre ellos. Sin embargo, a los fines de solicitar la fijación de una asamblea judicial, lo relatado precedentemente no resulta suficiente. Damos razones. En primer lugar, cabe exponer lo que expresamente dispone el art. 10, Ley de Propiedad Horizontal (ley 13512), que en su parte pertinente prevé: “… Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia, y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos”. La propiedad horizontal ha sido también incorporada a la regulación del nuevo Código Civil y Comercial, que entró en vigencia el 1/8/15, en el cual también se regula la asamblea judicial. El art. 2063 prevé: “Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omite convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia en la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez pude disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio”. Sobre la admisibilidad para la fijación de una asamblea judicial se ha sostenido que: “Si bien la norma contempla únicamente al caso de no poder lograrse la mayoría necesaria para resolver, se hace extensiva a otras situaciones, pero en todos los casos se refieren a la frustración de la asamblea extrajudicial, no sólo por falta de mayoría, sino por no poder lograrse quórum para sesionar, o por negativa de la convocatoria por parte del administrador o quienes estén obligados a ello, o por cualquier motivo, un tema no puede resolverse por el procedimiento asambleario correspondiente”. (Gabás, Alberto A., Ley 13.512. Propiedad Horizontal. Comentada. Anotada. 3° ed. Hammurabi, Bs. As., 2010, pág. 454). Ahora bien, de acuerdo con los relatos transcriptos, cabe señalar que ha sido el actuar de la propia administradora lo que ha impedido la realización de la asamblea extraordinaria. Es decir, tanto en su relato como en el de los otros consorcistas, ambos sostienen que la asamblea no se pudo realizar de acuerdo a como lo prevé el reglamento, pues la administradora se retira del acto llevándose consigo el libro de actas pertinente. Por ello, no basta la simple disconformidad con la resolución tomada por la asamblea de consorcio, pues no queda demostrado otro extremo que indique la imposibilidad de haberse realizado la asamblea más que su solo actuar. Al respecto se ha sostenido que: “La instancia judicial se justifica únicamente cuando se ha agotado la extrajudicial, procurando sin éxito la reunión de los copropietarios en asamblea, ya que el consorcio debe resolver los conflictos internos por intermedio de sus órganos naturales, y sólo después de haber agotado todos los recursos estatutarios se puede acudir la vía judicial. Existe consenso en el sentido de que la asamblea judicial constituye un remedio subsidiario, que sólo resulta procedente cuando se hubieren agotado todos los medios de convocatoria ordinarios, sin haberse logrado quórum exigido para deliberar y resolver conforme el número mínimo de los votos impuestos por la ley en cada caso. Se trata de un procedimiento de carácter excepcional, lo que implica que debe ser de aplicación e interpretación restrictiva, exigiendo además la existencia de asuntos urgentes o graves a tratarse, por ejemplo, la remoción y designación de nuevo administrador” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G en autos “L., R. c. H. R. y otro s/ daños y perjuicios, de fecha 9/3/15, Cita Online: AR/JUR/3062/2015). En resumen, la fijación de una asamblea judicial es de carácter excepcional, en la cual se han agotado todas las vías internas que prevé el reglamento. Si bien en este caso en particular, el tema a tratar es de suma importancia, pues se trata de la remoción y designación de administración, la fijación de una asamblea judicial resulta inadmisible, dado que es el actuar de la recurrente la que ha impedido el desarrollo con normalidad de la asamblea de consorcio fijada para el día 12/12/12. Asimismo, y en orden al mandato que le había sido conferido por la asamblea, era quien debía presidir y tratar de aminorar la situación conflictiva que existía entre los consorcistas, pues en orden a lo expuesto por el art. 11, ley 13152, el administrador es el mandatario del consorcio y dentro de sus funciones se exige la realización de asambleas cuando fuere necesario y volcar en el acta respectiva todo lo sucedido en ella. Asimismo y de acuerdo con el Acta N° 39 de fecha 17/5/12, el mandato de la administradora había fenecido con fecha 1/12/12, motivo por el cual ésta conocía la posibilidad de su remoción y ante su retiro de la nueva asamblea interrumpió el desenvolvimiento de ella. Por ello, previo a la solicitud de la asamblea judicial, debió prever una nueva asamblea de consorcio a fin de solucionar el problema existente entre los consorcistas y darles la posibilidad de elección de un nuevo administrador, pues el nombramiento de un administrador hace al correcto funcionamiento del consorcio. Pero al sucederse las cosas del modo en el que se ha relatado, y al retirarse la administradora con el libro de actas respectivo, la continuación de la asamblea con el resto de los consorcistas y el labrado de la escritura N° 163 resulta a estos fines válida, ya que se pudo discutir y decidir sobre el orden del día fijado para esa asamblea. En consecuencia, el administrador y los consorcistas que se retiraron como manifiesta el escribano no quisieron firmar, debieron impugnar por otra vía la escritura respectiva. La recurrente también sostiene, como cuarto agravio, que ante su retiro y el de tres miembros del Consejo, la asamblea no debió continuar y que la elección del nuevo administrador fue realizada incumpliendo lo dispuesto en la convocatoria de fs. 87 y que por ello sólo un puñado de consorcistas lo conocían. Critica por ello lo resuelto por el a quo que expresa que la asamblea es soberana. Sobre este tema cabe realizar la siguiente exposición respecto a la naturaleza jurídica del consorcio. Para ello, debemos partir de su definición. Así tenemos que se ha denominado al consorcio como “…un ente comunitario con personalidad jurídica propia. Es un sujeto de derecho, capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones, distinto de cada una de las personas que lo componen. Estos se desprenden de parte de sus prerrogativas y facultades emergentes del dominio o señorío sobre una cosa, para otorgárselos, precisamente, a esa persona ideal formada, no por suma de individualidades, sino por un producto de éstas”. (ob. cit. pág. 284). La creación de un consorcio se encuentra sujeta a un elemento material, que es el edificio en el cual los consorcistas conviven y comparten espacios comunes, a cuyo fin labran un estatuto de convivencia y de organización. Sobre la naturaleza jurídica del consorcio se han propiciado distintas teorías; por un lado, aquellos que niegan la personalidad jurídica del consorcio. Esta teoría, en la que se enrolan autores como Laquis, Siperman, Adrogué, Romanelli y Mesineo, sostiene que el consorcio carece de personalidad jurídica, toda vez que la propiedad del terreno y de las cosas comunes corresponde a cada propietario de forma individual, sumado a que no es un sujeto susceptible de contraer obligaciones ni posee derechos, pues éstos están reservados para cada uno de los copropietarios. Además, alegan que para ser una persona jurídica, debe tener un patrimonio propio del consorcio con el cual obligarse y poseer autorización del Estado. Por otro lado, está la teoría que acepta la personalidad restringida del consorcio, en la que podemos encontrar a Laje como uno de sus expositores, quien señala que si bien el consorcio no es una persona jurídica en orden a lo expuesto por el art. 33 del CC, es un sujeto de derecho distinto de los propietarios de las unidades que lo integran (Conf. Laje, Eduardo J., “La personalidad del consorcio de propietarios creado por la ley 13.512”, LL 99-430). Ampliando este concepto, Laje sostiene que “En cuanto al caso particular de consorcio de propietarios la situación es más simple por tratarse de una simple persona de existencia ideal de esfera restringida. En ella se cumplen, en principio, aquellas condiciones, ya que se manifiesta en el consorcio un interés distinto de los intereses individuales de los componentes, en lo que se refiere a las cuestiones comunes suscitadas dentro del inmueble. Además existe una organización capaz de expresar la voluntad colectiva y de representarla, lo cual se cumple a través de las asambleas y del administrador. Por último aparece también el reconocimiento por el medio social de la personalidad, en cuanto la propia ley 13512 crea el sistema de propiedad horizontal y estructura el órgano mediante el cual se exterioriza la voluntad de los propietarios” (ob. cit., pág. 296). También se enrolan en esta postura Spota, Bendersky y Corchon. Por último, encontramos la tesis que reconoce la personalidad amplia del consorcio, tesis a la cual adherimos. Uno de los destacados expositores de esta teoría es Curuchet, que explica: “Pero en el condominio especial de la propiedad horizontal este embrión de personalidad aparece con una intensidad mayor. Hay una voluntad común de los condóminos en la cual cada uno de ellos delega la facultad de tomar decisiones importantes que lo afectan en su derecho de disponer de lo que es suyo. Es así que la mayoría puede decidir sobre innovaciones a realizarse en el edificio para obtener mayor renta o sobre su demolición y venta del terreno en caso de vetustez, o sobre su reconstrucción en caso de destrucción parcial que no llegue a dos terceras partes del edificio u obligar a cada propietario a contribuir a la misma o vender su departamento. Además dado que los copropietarios disfrutan en conjunto del edificio, y concurren, por lo tanto, a su mantenimiento y administración, surge otro tipo de relaciones obligacionales relativas a este común disfrute y administración y aparece acá un nuevo aspecto, marcadamente societario de relaciones entre los propietarios, y entre el conjunto de ellos y los terceros, que presenta también a la agrupación de los propietarios como un sujeto de derecho distinto y diferenciado de cada uno de los integrantes. Las resoluciones de interés común las adopta la mayoría de ellos y se imponen a la minoría. Los propietarios se encuentran obligados por relaciones por una voluntad distinta a la propia y con la cual tal vez disienten”. (Curuchet, Julio, Naturaleza jurídica del consorcio de propietarios en la propiedad horizontal, JA, 1961- III- 528). Otros distinguidos expositores de esta teoría son Alterini, Borda y Racciatti. El nuevo Código Civil y Comercial, que ha entrado en vigencia desde el 1° de agosto del corriente año, también se ha adherido a esta teoría reconociendo expresamente la personalidad jurídica del consorcio. De esa manera, el art. 2044 expresamente prevé: "El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica del consorcio”. De igual forma y reafirmando la personalidad jurídica que el nuevo Código reconoce al consorcio, deja más claro aún que el administrador es un mandatario de aquél, por lo que su presencia o no en una asamblea no obsta a la prosecución de ésta. Así, el nuevo Código Civil y Comercial, en el art. 2066, expresamente dice: “El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse

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