RESOLUCIÓN CONTRACTUAL

Escasa actividad procesal del demandado en primera instancia. Consecuencias en la delimitación de la competencia en la alzada. BOLETO DE PERMUTA de inmuebles no formalizado en escritura pública. Similitudes con el contrato de compraventa. Efectos. PACTO COMISORIO EXPRESO. Requisitos. Procedencia. ACCIÓN ORDINARIA 1- El desinterés y la escasa actividad procesal del demandado, quien luego del comparendo inicial no contestó la demanda ni realizó acto alguno tendiente a desvirtuar lo afirmado por la accionante, y recién vuelve a intervenir en oportunidad de interponer el recurso de apelación, acarrea una grave presunción en su contra que implica el asentimiento tácito respecto de los extremos invocados por el actor y el reconocimiento de los documentos aportados al pleito (art. 192, CPC), lo que se refuerza en el hecho de que tampoco ha realizado ningún esfuerzo probatorio en su beneficio.

2- La competencia de la Cámara de Apelaciones se circunscribe a los puntos sometidos a juicio en primera instancia, por lo que no es posible introducir extemporáneamente en la Alzada defensas que debieron plantearse en la oportunidad de contestar la demanda (arts. 190, 192 y 332, CPC). En ese orden de idea, y en armonía con los principios de preclusión, congruencia y disposición que rigen el procedimiento en la instancia recursiva, el Tribunal sólo debe limitarse a revisar – en el marco exclusivo de lo debatido ante el a quo y en la estricta medida de lo apelado– si han existido vicios en el razonamiento del tribunal que lleven a una conclusión equivocada respecto a la valoración de las constancias de autos en la medida que el escrito recursivo censura sus aspectos.

3- En el sub lite se han configurado los presupuestos que exige el art. 1204, CC, para el ejercicio del pacto comisorio expreso, por lo que debe declararse resuelto el contrato de permuta celebrado entre las partes.

4- El boleto de permuta, entendido como aquel contrato que ha omitido la formalidad ad probationem de escritura pública exigida por el art. 1184 inc. 1, CC, no está privado por esta circunstancia de sus efectos propios, que son las obligaciones recíprocas de transferir el dominio. De esta manera, “el boleto es un contrato de compraventa completo y perfecto, y contiene la ‘promesa de escriturar’. Los efectos son importantes porque el contrato de compraventa no es considerado formal ad solemnitatem , sino ad probationem , de manera que la falta de escritura pública no afecta su validez. En virtud de ello, el boleto provoca la obligación de entregar la cosa y pagar el precio, y no exclusivamente la de hacer escritura pública, como indica expresamente el art. 1185. (…) Puede considerarse admitida con plenitud, en la doctrina y en la jurisprudencia, la tesis de que el boleto es un contrato de compraventa pleno”.

5- “La escrituración no ‘perfecciona el contrato’. Al otorgársela se ejecuta, simplemente, una de las obligaciones emergentes de un contrato perfecto de compra y venta”. A su vez “el boleto de compraventa no constituye entre nosotros un contrato preliminar, en el sentido o alcance con que es definido por la doctrina. (…) las normas de los artículos 1185, 1186 y 1187 del Código Civil no son óbice para considerarlo como un verdadero contrato de compraventa en firme (…), y (…) la exigencia de la escritura pública (…) es un requisito formal que hace al modo de la adquisición del dominio, con independencia de la compraventa en sí”.

6- En el caso bajo análisis, se trata de un contrato de permuta efectivamente celebrado que generó obligaciones exigibles, tuvo principio de ejecución y es susceptible de ser resuelto por aplicación del mecanismo del art. 1204, 3er. párr., CC, por falta de cumplimiento de las condiciones convenidas por una de las partes. Frente al otorgamiento de la posesión de los dos campos a que se habían obligado los actores, nada ha realizado la parte demandada para satisfacer el débito. Así las cosas, eran procedentes las intimaciones y la resolución previstas convencionalmente, a cuyo fin son idóneas las misivas remitidas por los accionantes.

7- No corresponde proceder por vía de desalojo, ya que la sentencia que se busca obtener por la vía ordinaria tiene carácter meramente declarativo, y el justiciable por su intermedio procura obtener seguridad y certeza con relación a la situación fáctica y jurídica preexistente.

C7a. CC Cba. 25/8/15. Sent. N° 63. Juzg. de origen: 1ª CC Conc. Fam. Villa Carlos Paz. “Carlino Carbonari, Adrián Gerardo y Otro c/ Bustos, Enrique Matías – Ordinario – Cumplimiento/Resolución de Contrato - Expte. Nº 2650458/36”

2a. Instancia. Córdoba, 25 de agosto de 2015

¿Procede el recurso de apelación impetrado?

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

A los fines de dictar sentencia en los autos caratulados… venidos en apelación del Juzgado de 1ª Instancia y 1ª Nominación en lo Civil, Comercial, Conciliación y Familia de Carlos Paz, en los que por sentencia N° 390 de fecha 16/10/14 se resolvió: “I. Hacer lugar a la demanda promovida por los señores A.G. Carlino Carbonari y D.A. Carlino Carbonari en contra del señor E.M. Bustos, declarando resuelto el contrato de fecha 12/1/11; y en consecuencia emplazar al accionado a restituir los inmuebles identificados como lotes 33 y 34 inscriptos en el Registro de Propiedad en las matrículas 586.442 y 586.443 respectivamente, en el término de 10 días bajo apercibimiento de ejecución forzada. II. Costas a cargo del demandado (…)”. 1. La sentencia recurrida contiene una relación de causa que satisface los recaudos del art. 329, CPC, por lo que, en honor a la brevedad, a ella me remito. Contra dicha resolución interpone recurso de apelación la parte demandada, el que es concedido por el magistrado. Venidos los autos a esta Sede, la apelante expresa agravios, corriéndose traslado a la accionante para que los conteste, el que es evacuado. Dictado y firme el decreto de autos, quedan las presentes actuaciones en estado de ser resueltas. 2. La recurrente manifiesta como primer agravio que el a quo ha aplicado erróneamente los principios en materia de forma de los contratos. Argumenta que de la regulación de los arts. 1183, 1184 y 1185, CC, se deriva que el documento base de la acción no deja de ser un boleto de permuta por el que las partes fijaron las condiciones en las que se vincularían a los fines de instrumentarla por escritura pública. En ese orden de ideas, dice que el contrato nunca se celebró ni tuvo principio de ejecución por lo que no se configuraron los presupuestos de aplicación de la resolución contractual en los términos del art. 1204. Agrega que la carta documento de fs. 5 no constituyó una intimación suficiente a los efectos de la escrituración, y que las misivas de fs. 13 y 16 fueron de ningún valor en cuanto lo intimaron a entregar los cuatro lotes que correspondía que transmitiera a la actora, cuando previamente no se habían vendido ni transferido a su favor los dos lotes de propiedad de la accionante. Continúa su explicación diciendo que las CD de fs. 18 y 20 resolvieron de pleno derecho el boleto de permuta, lo que hizo innecesaria la vía intentada. Refiere que la actora, en vez de iniciar la vía del desalojo para obtener la restitución del inmueble, invocó erróneamente la posesión sin acreditar sus presupuestos. [ Omissis ]. 3. A título preliminar, corresponde advertir el desinterés y la escasa actividad procesal del demandado, quien luego del comparendo inicial no contestó la demanda ni realizó acto alguno tendiente a desvirtuar lo afirmado por la accionante, y recién vuelve a intervenir en oportunidad de interponer el recurso de apelación. Semejante manera de proceder acarrea una grave presunción en su contra que implica el asentimiento tácito respecto de los extremos invocados por el actor y el reconocimiento de los documentos aportados al pleito (v. art. 192, CPC), lo que se refuerza en el hecho de que tampoco ha realizado ningún esfuerzo probatorio en su beneficio. Tal el sentido que el magistrado inferior acertadamente atribuyó a su conducta. Asimismo, cabe recordar que la competencia de esta Cámara de Apelaciones se cierne a los puntos sometidos a juicio en primera instancia, por lo que no es posible introducir extemporáneamente en la Alzada defensas que debieron plantearse en la oportunidad de contestar la demanda (v. arts. 190, 192 y 332, CPC). En ese orden de ideas, y en armonía con los principios de preclusión, congruencia y disposición que rigen el procedimiento en esta instancia recursiva, el Tribunal sólo debe limitarse a revisar –en el marco exclusivo de lo debatido ante el a quo y en la estricta medida de lo apelado– si han existido vicios en el razonamiento del tribunal que lleven a una conclusión equivocada respecto a la valoración de las constancias de autos, claro está, en la medida que el escrito recursivo censura sus aspectos. 4. En ese lineamiento, adelanto opinión en el sentido de que la resolución de primera instancia debe ser confirmada. Efectivamente se han configurado los presupuestos que exige el art. 1204, CC, para el ejercicio del pacto comisorio expreso, por lo que debe declararse resuelto el contrato. No son de recibo los planteos de la quejosa con relación a que el contrato base de la presente acción nunca se celebró ni tuvo principio de ejecución. El boleto de permuta, entendido como aquel contrato que ha omitido la formalidad ad probationem de escritura pública exigida por el art. 1184 inc. 1, CC, no está privado por esta circunstancia de sus efectos propios, que son las obligaciones recíprocas de transferir el dominio. En esa dirección se ha pronunciado la doctrina mayoritaria con relación al boleto de compraventa, aplicable a la permuta mutatis mutandis (v. art. 1492. CC): “el boleto es un contrato de compraventa completo y perfecto, y contiene la ‘promesa de escriturar’. Los efectos son importantes porque el contrato de compraventa no es considerado formal ad solemnitatem , sino ad probationem , de manera que la falta de escritura pública no afecta su validez. En virtud de ello, el boleto provoca la obligación de entregar la cosa y pagar el precio, y no exclusivamente la de hacer escritura pública, como indica expresamente el art. 1185. (…) Puede considerarse admitida con plenitud, en la doctrina y en la jurisprudencia, la tesis de que el boleto es un contrato de compraventa pleno.” (Lorenzetti, Ricardo Luis, Tratado de los Contratos, Rubinzal – Culzoni, 1999, págs.. 337/338), “La escrituración no ‘perfecciona el contrato’. Al otorgársela se ejecuta, simplemente, una de las obligaciones emergentes de un contrato perfecto de compra y venta” (Morello, Augusto M., El Boleto de Compraventa Inmobiliaria, 3ª ed., Abeledo Perrot, 1981, T I, pág. 46), “(…) el boleto de compraventa no constituye entre nosotros un contrato preliminar, en el sentido o alcance con que es definido por la doctrina. (…) las normas de los artículos 1185, 1186 y 1187 del Código Civil no son óbice para considerarlo como un verdadero contrato de compraventa en firme (…), y (…) la exigencia de la escritura pública (…) es un requisito formal que hace al modo de la adquisición del dominio, con independencia de la compraventa en sí” (Morello, Augusto M., El Boleto de Compraventa Inmobiliaria, 4ª ed. reelaborada y puesta al día, Librería Editora Platense, 2008, pág. 11). Consecuentemente, estamos ante un contrato de permuta efectivamente celebrado que generó obligaciones exigibles, tuvo principio de ejecución y era susceptible de ser resuelto por aplicación del mecanismo del art. 1204, tercer párrafo del CC por falta de cumplimiento de las condiciones convenidas por una de las partes. Contrariamente a lo que expone la apelante, ha existido una ostensible frustración de la prestación por ella comprometida. Nótese que, frente al otorgamiento de la posesión de los dos campos a que se habían obligado los actores (extremo que si bien niega en el líbelo recursivo, se encuentra acreditado por la cláusula primera, inc. 3 del boleto acompañado a fs. 2/3, con firma certificada por escribano), nada ha realizado su parte para satisfacer el débito. Así las cosas, eran procedentes las intimaciones y la resolución previstas convencionalmente, a cuyo fin son idóneas las misivas. Con relación a la pretendida innecesariedad de la vía intentada, debemos señalar que no es acertada. No sólo se trata de la vía correspondiente, atento a que es innegable –como se dijo– el hecho de la posesión y no puede pretenderse en consecuencia aplicar el procedimiento del desalojo; sino que también es la vía necesaria, ya que la sentencia que se busca obtener tiene carácter meramente declarativo, y el justiciable por su intermedio procura obtener seguridad y certeza con relación a la situación fáctica y jurídica preexistente. Por las razones dadas, este agravio no merece acogida. 5. [Omissis]. 6. Con relación a las costas, debe imponerse a la demandada apelante vencida, en virtud de la aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 130, CPC). (…).

Los doctores María Rosa Molina de Caminal y Rubén Atilio Remigio adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por todo ello, y por unanimidad,

SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación, con costas; confirmando la sentencia recurrida en lo que ha sido materia de agravios (…)

Jorge Miguel Flores– María Rosa Molina de Caminal – Rubén Atilio Remigio &#9632;

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