PROPIEDAD HORIZONTAL

Daños causados por filtraciones. RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS. Origen del daño en partes comunes del edificio. Deber del consorcio de reparar los perjuicios. CULPA CONCURRENTE. Deber de colaboración del consorcista. Obstrucción para acceder a la vivienda a fin de reparar. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN. Art. 2046, CCCN. Aplicación. Procedencia de la responsabilidad compartida 1– En autos, lo que se desprende del material probatorio, analizado bajo la óptica de la sana crítica, es que la conducta del coactor no fue adecuada al deber recíproco de colaboración y solidaridad que debe primar en toda vida consorcial. Se está ante un grupo humano ligado por lazos de diversa índole, los cuales estructuran relaciones de extrema importancia y trascendencia, destinadas naturalmente a perdurar en un grado de aceptable armonía y tolerancia, lo que necesariamente debe trasladarse al plano específico de funcionamiento del propio consorcio, interpretándose los actos ejecutados y el desenvolvimiento de la comunidad con un temperamento proclive a dotar de mínima estabilidad y seguridad jurídica a la gestión de los bienes así organizados.

2– El coactor pretende que se analice cada una de las circunstancias en las que él no permitió el ingreso a su vivienda –con su correspondiente justificativo– por separado. De hecho, en el memorial transcribe pasajes de seis cartas intercambiadas con el consorcio y pide que sean tenidas en cuenta. Ahora bien, independientemente de los motivos que esgrime para proceder de la manera en que lo hizo, el accionar en conjunto del coactor debe interpretarse como un todo dotado de sentido. Jamás podría darse crédito a los argumentos que formula en su memorial el coactor, ya que sería absurdo escindir cada uno de los hechos que menciona para valorarlos como si fuesen independientes. Sería tanto como pasar por alto el sentido valioso, aspecto necesario para comprender una conducta humana (sustrato). Las conductas del coactor deben ser analizadas bajo una mirada totalizadora y no desde la opacidad de hechos aislados.

3– Algo similar sucede con las quejas vertidas sobre la valoración que la sentenciante realizó sobre los testimonios de los copropietarios. Nadie podría desentenderse del interés económico que ellos tienen en el resultado del juicio, pero ello no obsta a que sus palabras puedan ser interpretadas razonablemente junto a otros elementos de prueba, tal como lo hizo la magistrada. Por otra parte, en la vida de un consorcio no hay nada mejor que los dichos y las conductas de los propios copropietarios para desentrañar la verdad de ese mundillo tan ajeno a la –muchas veces– quietud de un expediente. La realidad es que el juez vio con claridad prístina los conflictos de base del edificio donde vive el actor y, dando detalle de los datos jurídicamente relevantes acaecidos por el lapso de años, ofreció una solución que a todas luces aparece como equitativa. Analizar cada una de las cartas y los dichos de los testigos como si de ellos pudiera extraerse un íter fáctico unívoco y objetivo resulta utópico y no ajustado a lo que la experiencia nos acerca respecto de la vida de los consorcios.

4– Por último, no puede dejar de señalarse que el Código Civil y Comercial sancionado en su Título V, referido a “Propiedad horizontal”, en su Capítulo 2, que versa sobre las “Facultades y obligaciones de los propietarios”, en el art. 2046, establece: “El propietario está obligado a: (...) e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación”. Ello refuerza la tesitura adoptada por la juzgadora al responsabilizar no sólo al consorcio sino también a la parte actora ante el incumplimiento de las obligaciones a su cargo. CNCiv. Sala H, Bs. As. 4/12/14. Expdte Nº Civ077215/2009/CA001. Trib. de origen: Juzg. Nac. Civil Sala 20,”Piriz, Carlos H. y otro c/ Consorcio de Propietarios Azopardo 473/477 esq. Venezuela 101/115 s/ daños y perjuicios derivados de la Prop. Horiz.”

2a Instancia. Buenos Aires, 4 de diciembre de 2014

La doctora Liliana E. Abreut de Begher dijo:

I. En la sentencia obrante a fs. 805/827 se hizo lugar parcialmente a la demanda incoada por Carlos Heber Piriz y María Victoria Vázquez de Piriz y se condenó al Consorcio de Propietarios Azopardo 473/477 esquina Venezuela 101/115 a: 1) Realizar las obras en las partes del edificio indicadas en los considerandos, cuyo costo está a cargo de la comunidad consorcial. 2) Efectuar la contratación de las obras y el control de su calidad y tiempo de ejecución. 3) Asumir la reparación de los daños de la unidad funcional de los accionantes, cuyo costo total de las obras a realizarse será compartido en un 50% por la parte actora. Queda también a cargo del consorcio la contratación de dichos trabajos y su cumplimiento en el plazo estipulado por el experto. 4) Pagarle a la parte actora en el plazo de 10 días la suma de $8.000, más intereses en concepto de daño emergente. 5) El actor queda obligado a permitir el acceso a través de su unidad para la ejecución de las obras, tanto comunes como las de la propia unidad funcional. Con costas a la demandada vencida. Contra ella, apelaron la demandada y la parte actora, recursos que fueron concedidos. A fs. 870/873 expresó agravios la parte demandada, mientras que la actora lo hizo a fs. 874/883. Corrido el traslado de ley, las partes contestaron. En consecuencia, las actuaciones se encuentran en condiciones para que sea dictado un pronunciamiento definitivo. II. Agravios. En su memorial, la parte demandada sostiene que siempre existió buena voluntad por parte del consorcio para dar solución a los problemas debatidos en esta litis, pero que el actor nunca prestó la debida colaboración para dar inicio a las reparaciones, pese a haber sido intimado numerosas veces por distintos medios. Agrega que el problema de las filtraciones surgió del deplorable estado de las canaletas, embudos y desagües pluviales de los techos existentes en el inmueble del actor. Considera que el mayor porcentaje de responsabilidad le cabe al actor. Dice también que los deterioros datan inclusive de cuando él era administrador. Critica también que se haya fijado una suma de $8.000 por daño emergente y la imposición de costas. A su tiempo, la parte actora afirma que mal puede haber ofrecido el consorcio realizar las reparaciones si nunca reconoció los daños. Pide que se analicen seis cartas que se acompañaron con la contestación de demanda y que se valore que los testigos tienen un interés económico en el resultado del juicio por ser copropietarios. Afirma que de la documental puede observarse que el consorcio nunca tuvo un presupuesto ni recaudó dinero para reparar lo dañado. Aduce la actora que si bien resulta aceptable que sea el consorcio el que realice las obras en las partes comunes del edificio, no es así respecto de las tareas dentro del inmueble, las que pueden ser hechas por personal contratado por ella misma una vez terminadas las correspondientes a los techos y partes externas y comunes. Entiende, además, que los presupuestos deben ser actualizados. En otro punto, se queja de que se haya rechazado la partida por daño moral y del monto por el que ha prosperado el rubro daño emergente. Pide se tenga en cuenta la cantidad de días que van a durar los trabajos y solicita que no se ponga una suma fija sino lo que resulte efectivamente del alquiler temporario. III. La decisión. En el caso, no estuvo controvertida la existencia de filtraciones y humedades en la Unidad Funcional N° 9, de propiedad de los actores. El desacuerdo versó sobre quién era responsable por ello y sobre la extensión del daño. La sentenciante de grado señaló que se trataba de un incumplimiento contractual, mencionó los artículos pertinentes del Reglamento de Copropiedad y analizó la prueba pericial, las actas de asamblea, el resto de la documental y las declaraciones de los testigos. Concluyó que asistía razón a los accionantes en su pretensión pero no en toda la extensión de su reclamo. Así, sostuvo que los daños producidos en el interior de la unidad funcional de los actores debían ser reparados para recuperar la habitabilidad y funcionamiento adecuado de la vivienda. El nexo de causalidad entre los desperfectos que presentaban las canaletas de desagüe de agua pluvial, los desperfectos de la impermeabilización de techos, azoteas y muros exteriores y las filtraciones en la UF 9, fue explicado en la pericia. El origen de las filtraciones y humedades se encontró en la diferencia de cubiertas del techo (cúpula con aislación hidráulica; mansarda; cubierta metálica de chapas desnuda y con distintos tipos de membrana flexible aplicada a la chapa) y en la falta de limpieza de las canaletas, trabajo que resultaba imposible de ser realizado por su propietario. En ese contexto, se responsabilizó al consorcio por los daños provocados por las filtraciones de agua provenientes de los desagües pluviales y la deficiente aislación de los techos y patios, es decir, originadas en partes comunes del edificio. Sin embargo, la juzgadora consideró que la mora en el inicio de las obras y su mayor costo tuvo origen también en la conducta reticente del actor. En suma, entendió la jueza a quo que el estado actual del inmueble del actor y de partes comunes esenciales del edificio se había debido a la conducta errática y negligente de ambas partes. IV. Daños a reparar en las partes comunes. La magistrada condenó al consorcio a realizar las obras en las partes del edificio (desmontar techo existente y colocar techo metálico con chapas tipo Cincalum, con armazón de madera, sin machimbre, incluyendo canaletas; tapar uniones con 20 cm. de membrana; desagües verticales; limpieza y reposición de babetas; picar revoque existente en patio interior; azotea; pintura exterior sobre revoque fino; limpieza permanente y retiro de escombros). Sobre esto no hubo agravio de ninguna de las partes. En la sentencia se puso a cargo del consorcio la contratación de los trabajos y su cumplimiento en el plazo estipulado. Consideran los actores en su memorial que debió establecerse un procedimiento para la aprobación de las etapas intermedias, el final de la obra y la recepción conforme de la unidad reparada. Ahora bien, una de las facetas del principio dispositivo impone que son las partes quienes determinan el thema decidendum, es decir, que el órgano judicial debe limitar su pronunciamiento tan sólo a las cuestiones que han sido objeto de las peticiones de las partes. Éstas determinan el alcance y contenido de la tutela jurídica, incurriendo en incongruencia el juez que se aparte de esas cuestiones. El art. 277 impone este principio a las instancias superiores y, respetando el principio de congruencia, define la actuación de los tribunales de apelación entre lo que se denomina “personalidad de la apelación” y las cuestiones que se deriven con posterioridad al dictado de la sentencia de primera instancia. Es que no procede introducir mediante la apelación cuestiones novedosas o sorpresivas no alegadas en la instancia de grado –ni introducidas como hecho nuevo– pues ha perecido la oportunidad para invocarlas (Scolarici, en Highton–Areán, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Hammurabi, p. 343). Es que la alzada constituye un área de revisión que, por tal razón, carece de poderes para decidir sobre temas no sometidos al juez inferior, pues su función prístina no es la de fallar en primer grado sino la de controlar la decisión de los magistrados de jerarquía inferior (Hitters, Técnica de los recursos ordinarios, Ed. 2000, p. 406). En ese mismo sentido se ha dicho que el recurso de apelación sólo tiene por objeto la consideración de los agravios causados por el rechazo de lo que fuera motivo de reclamo en la instancia anterior, por lo que el recurrente no puede introducir ningún punto extraño a lo que dio motivo a la decisión apelada (Colombo–Kiper, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y comentado, T. III, LL, p. 193). En atención a que lo solicitado no ha sido sometido a la decisión de la magistrada preopinante, no corresponde dar tratamiento a la queja. V. Daños a reparar en la unidad funcional de los actores. La sentenciante condenó al consorcio a hacerse cargo del 50% de los gastos de reparación en la unidad funcional de los actores, quienes deberían hacerse cargo del otro 50%. De esos porcentajes se quejan tanto la parte actora como la demandada. Luego de una detenida lectura de los elementos de la causa, de la sentencia en crisis y de los memoriales de ambas partes, realizaré algunas reflexiones generales para luego abocarme a aquellos aspectos concretos que merezcan ser tratados en particular. Lo que se desprende del material probatorio, analizado bajo la óptica de la sana crítica, es que la conducta de Píriz no fue adecuada al deber recíproco de colaboración y solidaridad que debe primar en toda vida consorcial. Nos encontramos ante un grupo humano ligado por lazos de diversa índole, los cuales estructuran relaciones de extrema importancia y trascendencia, destinadas naturalmente a perdurar en un grado de aceptable armonía y tolerancia, lo que necesariamente debe trasladarse al plano específico de funcionamiento del propio consorcio, interpretándose los actos ejecutados y el desenvolvimiento de la comunidad con un temperamento proclive a dotar de mínima estabilidad y seguridad jurídica la gestión de los bienes así organizados (Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 96, Exptes. N° 114.831/2008 y 56.994/2009, “Cons. de Prop. Armenia 2409/2411 c. Girod González, Luis Horacio s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad – Ordinario” y “Consorcio de Propietarios Armenia 2409/11 c. Quiroga, Claudio Jorge s/Desalojo: Otras causales –Sumarísimo”, del 4/11/14). Con ese trasfondo, advierto que el coactor pretende que se analice cada una de las circunstancias en las que él no permitió el ingreso a su vivienda –con su correspondiente justificativo– por separado. De hecho, en el memorial transcribe pasajes de seis cartas intercambiadas con el consorcio y pide que sean tenidas en cuenta. Ahora bien, independientemente de los motivos que esgrime para proceder de la manera en que lo hizo en cada una de esas cartas, considero que el accionar en conjunto de Píriz debe interpretarse como un todo dotado de sentido, en donde el sentido de esa “vida humana viviente” –en términos de Cossio– se presenta como esencial a la hora de dilucidar la cuestión de quién debe pagar por los daños en su inmueble. El autor mencionado ha destacado con suma agudeza la importancia del sentido valioso a la hora de comprender el objeto del derecho, conducta humana en interferencia intersubjetiva (objeto cultural egológico). De ese modo, interpretado el actuar de Píriz, jamás podría darse crédito a los argumentos que formula en su memorial, ya que sería absurdo escindir cada uno de los hechos que menciona para valorarlos como si fuesen independientes. Sería tanto como pasar por alto el sentido valioso, aspecto necesario para comprender una conducta humana (sustrato). Las conductas de Piriz deben ser analizadas bajo una mirada totalizadora y no desde la opacidad de hechos aislados. Algo similar sucede con las quejas vertidas sobre la valoración que la sentenciante realizó sobre los testimonios de los copropietarios. Por supuesto que nadie podría desentenderse del interés económico que ellos tienen en el resultado del juicio, pero ello no obsta a que sus palabras puedan ser interpretadas razonablemente junto a otros elementos de prueba, tal como lo hizo la magistrada. Por otra parte, lo cierto es que en la vida de un consorcio, ¿qué mejor que los dichos y las conductas de los propios copropietarios para desentrañar la verdad de ese mundillo tan ajeno a la –muchas veces– quietud de un expediente? La realidad es que el juez vio con claridad prístina los conflictos de base del edificio donde vive el actor y, dando detalle de los datos jurídicamente relevantes acaecidos por el lapso de años, ofreció una solución que a todas luces aparece como equitativa. En definitiva, analizar cada una de las cartas y los dichos de los testigos como si de ellos pudiera extraerse un íter fáctico unívoco y objetivo resulta utópico y no ajustado a lo que la experiencia nos acerca respecto de la vida de los consorcios. Para descartar cada uno de los argumentos traídos por la parte actora, no se debe sino recurrir a los sólidos fundamentos de la jueza de grado que supo advertir e interpretar adecuadamente la problemática de este consorcio. Las actas de asamblea (cuyos pasajes relevantes fueron recabados por la sentenciante) son suficientes para contradecir los argumentos vertidos por el demandado en su primer agravio. Por último, no puede dejar de señalarse que el Cód. Civil sancionado, en su Título V, referido a “Propiedad Horizontal”, en su Capítulo 2, que versa sobre las “Facultades y obligaciones de los propietarios”, en el artículo 2046 establece: “El propietario está obligado a: (...) e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación”. Ello refuerza la tesitura adoptada por la juzgadora al responsabilizar no sólo al consorcio sino también a la parte actora ante el incumplimiento de las obligaciones a su cargo. Recordemos que el experto sostuvo que la única forma de acceder era a través del departamento del Sr. Píriz. También que en un caso de urgencia o necesidad extrema se podía acceder poniendo tablones que hicieran transitables los techos metálicos (y lógicamente inclinados), que no son normalmente transitables. Manifestó además en la audiencia en la que brindó explicaciones que el acceso lógico a las canaletas es desde la terraza del actor y que, en caso de emergencia, se puede acceder desde cualquier otra terraza mediante tablones. Insistió en que lo razonable era que cualquier reparación se hiciera desde la terraza haciendo especial hincapié en el traslado de los materiales. Desde otra perspectiva, tampoco me parecen convincentes los argumentos de la parte actora, que pretende que se aumente el porcentaje de responsabilidad, insistiendo sobre temas harto tratados en la sentencia de grado. Traer nuevamente a colación que la responsabilidad es exclusiva del Sr. Píriz, con lo contundente que ha sido la pericia en este aspecto, no puede tener asidero en esta alzada; menos cuando la sentenciante ha ofrecido numerosos argumentos en el considerando VI, que no fueron rebatidos. Por todo ello y, reitero, por los sólidos fundamentos explicados en la sentencia de grado, considero que debe confirmarse la sentencia en cuanto establece que el consorcio debe asumir la reparación del 50% de los daños de la unidad funcional de los accionantes, quienes se harán cargo del otro 50%. VI. Forma en que deberán ser llevadas a cabo las tareas en la unidad funcional de los actores. Los actores solicitan que las tareas a llevarse a cabo dentro de su inmueble sean realizadas por personal contratado por ellos mismos una vez terminadas las correspondientes a las partes comunes y no por el consorcio, como se decidió en la sentencia. La juzgadora entendió que la reticencia que demostraron los actores a fin de impedir la realización de las obras en las partes comunes –génesis de los daños existentes en su vivienda– durante un extenso período de tiempo, denotaba que no estaban en condiciones de asumir semejante responsabilidad. Agrego ahora que también en el supuesto de los daños en el propio inmueble, el consorcio es el obligado natural para su ejecución, ya que representa la voluntad de todos los comuneros y el interés de estos, del que –a no olvidarse– los actores también son parte. Por otra parte, el experto ha señalado la conveniencia de que el inmueble se encuentre deshabitado a la hora de realizar las obras y por ello se ha asignado una partida para cubrir el alquiler de otra vivienda, con lo que mal podrían argüir que se generarían los problemas aducidos en la demanda. Considero que la solución propiciada por la sentenciante es correcta y por ello debe confirmarse la sentencia de grado. Por otra parte, en cuanto al pedido de que se actualicen los presupuestos –mínimamente mencionado en el memorial de la actora–, en tanto ello no ha sido solicitado en el escrito de demanda, resulta de aplicación el art. 277, CPCC, de acuerdo con lo expresado con anterioridad. VIII. Daño emergente. La sentenciante de grado estableció por la partida la suma de $8.000. Pide el actor que en lugar de una suma fija, se condene al consorcio a abonar el alquiler por el tiempo que la unidad se mantenga inhabitable. Es cierto que el tiempo que demandarán las obras es de 90 días, según lo expuesto por el perito, y también que éste recomendó que la vivienda estuviera deshabitada durante la ejecución de toda la obra, incluyendo el tiempo de las obras en partes comunes y en el departamento de los actores. En ese marco y haciendo uso de la facultad prevista en el art. 165, CPCC, propongo al acuerdo elevar el monto a la suma de $16.000. IX. Daño moral. La magistrada rechazó la partida por daño moral. En atención a los fundamentos esgrimidos en la sentencia de grado y a que ellos no han sido rebatidos de acuerdo con lo prescripto en el art. 265, CPCC, considero que debe declararse desierto el recurso en este punto. En efecto, el actor se limita a reiterar los argumentos ensayados en su demanda sin hacerse cargo de lo manifestado en la sentencia. X. Intereses. Dice el actor que no resulta claro desde cuándo deben correr los intereses. La sentenciante fijó los intereses desde la fecha del hecho. Se aclara la sentencia en el sentido de que la fecha del hecho debe considerarse el 26/10/05, fecha más antigua de la que se tiene noticia de los problemas en la unidad funcional 9. XI. Costas. Pide la demandada que las costas sean repartidas ya que la actora ha sido parcialmente vencida. Asiste razón a la demandada, por lo que propongo que las costas de la anterior instancia sean soportadas en 70% al consorcio y en un 30 a la actora (art. 68, segunda parte, y 71, CPCC). Las costas de alzada deben repartirse en un 50% para cada una de las partes. XII. Colofón. Por todo lo expuesto, propongo al acuerdo que, de ser compartido mi criterio, se eleve la partida por daño emergente a la suma de $16.000, se aclare la sentencia en cuanto a que la fecha del hecho data del 26/10/05 y se modifiquen las costas de la anterior instancia, las que deberán ser soportadas en un 70% por el consorcio y en un 30% por la actora. Las costas de alzada se reparten en un 50% para cada una de las partes.

Los doctores Sebastián Picasso y Claudio M. Kiper adhieren al voto esgrimido por la Sra. Vocal preopinante.

Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal

RESUELVE: I. Elevar la partida por daño emergente a la suma de $16.000, aclarar la sentencia en cuanto a que la fecha del hecho data del 26/10/05 y modificar las costas de la anterior instancia, las que deberán ser soportadas en un 70% por el consorcio y en un 30% por la actora. Las costas de alzada se reparten en un 50% para cada una de las partes. II. Toda vez que la sentencia condena al pago de una suma líquida y a una obligación de hacer, a efectos de establecer la base regulatoria, deberá estimarse en primera instancia el costo de las reparaciones a cargo del consorcio de conformidad con el procedimiento establecido por el art. 23, ley 21839 – to. ley 24432.

Liliana E. Abreut de Begher – Sebastián Picasso – Claudio M. Kiper &#9632;

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