ESCRITURACIÓN

Cláusulas contractuales: Interpretación. Fijación de un plazo cierto para escriturar. Vencimiento de dicho plazo sin dar cumplimiento a la obligación asumida. Procedencia de la demanda. CLÁUSULA PENAL. Función resarcitoria. Procedencia. Cuantificación 1– Las cláusulas contractuales deben interpretarse armoniosamente, y cuando una cláusula es ambigua y otra clara, los alcances de la primera se definen por los términos de la segunda (art. 218 inc. 2, CC, art. 16, CC).

2– En la especie, no puede obviarse que como se encontraba pendiente el trámite de subdivisión de la mayor superficie en la que se encuentra situado el inmueble comprometido en venta, las partes acordaron libre y voluntariamente “… que la entrega del plano de subdivisión y la confección de la correspondiente escritura traslativa de dominio, será efectuada dentro de los ciento ochenta (180) días corridos de la fecha de firma del presente”. 3– No se emplearon otras fórmulas usuales, tales como que la escrituración tendría lugar “desde x días desde la aprobación del plano” o “desde x días de ejecutada la subdivisión”, sino que de modo claro y directo se estableció un plazo cierto para escriturar: 180 días corridos desde la fecha del boleto.

4– Por su parte, la cláusula 6a. del boleto en cuestión reza “La escritura traslativa de dominio será confeccionada por la Escribana …, con domicilio en …, de esta ciudad de Córdoba, a los ciento ochenta días ocurridos desde la fecha de firma del presente, o en el momento que el vendedor comunique en forma fehaciente al comprador que se encuentra terminado el trámite de subdivisión y haga entrega de la documentación referente a la misma…”. Se advierte aquí que, nuevamente, se hace alusión a un plazo cierto (180 días desde la firma del convenio) que ratifica la intención de las partes, y la alusión a la alternativa que se agrega (en el momento de la comunicación de finalización del trámite y entrega de la documentación) no puede entenderse como alternativa de lo antes convenido.

5– Es cierto que los trámites de subdivisión requieren de cierto tiempo, pero si –habiéndose tenido en cuenta tal circunstancia– de todos modos se fijó un plazo cierto, no puede alterarse la voluntad contractual, válidamente asumida.

6– En autos, la cláusula penal fue pactada en los siguientes términos: “En caso de que el vendedor no pudiere escriturar por causas que le fueren imputables, deberá abonar al comprador una multa diaria en concepto de cláusula penal igual al uno por ciento (1%) del valor del precio de venta, la cual podrá ser exigida aún en forma judicial”. Como se advierte, dicha cláusula no muestra función compulsiva sino resarcitoria, dado que el supuesto de hecho que condiciona su aplicabilidad es la imposibilidad de escriturar y no actuar como un modo compulsorio para que se escriture.

7– Tiene razón el demandado apelante cuando señala que no es posible acumular la multa y los daños y perjuicios, si la primera tiene carácter resarcitorio, pues la primera funciona como previsión contractual de los segundos (art. 655, CC). Para que ello hubiera ocurrido era necesario una expresa y clara manifestación de voluntad, que no aparece en el texto transcripto más arriba. Por ende, no tratándose de una multa compensatoria y no habiéndose previsto expresamente la posibilidad de acumulación de la cláusula penal con los daños y perjuicios, no es posible acceder a la doble condena.

8– Ahora bien, el a quo rechazó la pretensión de daños y perjuicios por falta de prueba, aunque aludió a la posibilidad de que se articulara tal pretensión en forma posterior, conforme lo previsto por el art. 818, e hizo lugar a la multa, aunque sin cuantificarla. Ello porque fijó el tiempo de devengamiento desde el 22/7/05 hasta la fecha en que se celebrara la escritura traslativa de dominio, o se venciera el plazo establecido en la sentencia para escriturar (30 días corridos desde que quede firme la sentencia), lo que primero ocurra. Lo cierto es que la cláusula penal se mantiene, por lo cual no va a ser posible pretender un resarcimiento acumulativo de daños y perjuicios.

9– En el sub lite , la fijación de la multa en el 1% diario del valor del precio de venta lleva a la determinación del 30% mensual, lo que resulta notoriamente abusivo, si se advierte que en los casos en los cuales se pactan intereses compensatorios y punitorios se admiten intereses del 30% anual. Dicha comparación, sin desconocer la distinta naturaleza de los objetos comparados, unida a la desproporción de la suma establecida a la fecha de la sentencia de primer grado respecto del precio pactado, y pese al tiempo transcurrido, justifica la morigeración pretendida. Por ello, se estima justo que se tome un parámetro objetivo para lo cual es posible acudir al porcentual que por todo concepto adopta esta Cámara para los casos de los créditos fiscales (33% anual).

C4a. CC Cba. 7/11/13. Sentencia Nº 127. Trib. de origen: Juzg. 41a. CC Cba. “Duckwitz, Arnoldo Marcelo c/ Ballejos, Víctor Eduardo – Ordinario – Escrituración – Recurso de apelación – Expte. N° 868096/36”

2a. Instancia. Córdoba, 7 de noviembre de 2013

¿Procede el recurso de apelación del demandado?

El doctor Raúl Eduardo Fernández dijo:

Estos autos, venidos con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia Nº 520 de fecha 3/10/11, dictada por el señor juez de Primera Instancia Civil y Comercial de Cuadragésimo Primera Nominación de esta ciudad, cuya parte resolutiva dispone: “I. Rechazar la excepción de falta de acción, y la exceptio non adimpleti contractus (art. 1201, CC) articuladas por el señor Víctor Eduardo Ballejo. II. Rechazar la reconvención deducida por el señor Víctor Eduardo Ballejo. III) Hacer lugar a la demanda de escrituración, y condenar al señor Víctor Eduardo Ballejo, DNI … a otorgar la escritura del inmueble descrito en el Considerando I de esta resolución, a favor del señor Marcelo Arnoldo Duckwitz, DNI …, en el plazo de treinta (30) días corridos, contados desde que quede firme la presente, procediendo en su defecto a formalizarla el Tribunal, a costa del incumplidor, con las previsiones establecidas en el Considerando X de esta misma resolución. IV. Hacer lugar al pedido de aplicación de la multa convenida en la cláusula octava del boleto de compraventa que motiva la presente, y condenar al señor Víctor Eduardo Ballejo al pago de la misma, en los términos fijados en el Considerando XI de esta misma resolución. V. Imponer las costas derivadas del presente, al demandado señor Víctor Eduardo Ballejo…”. I. Contra la sentencia cuya parte resolutiva se transcribe más arriba, apeló el demandado, quien expresó agravios en esta sede, que fueron respondidos por la contraria. Dictado y firme el decreto de autos, la causa es pasada a resolución. II. El apelante ha expuesto razones que contrapone a la motivación expuesta en la sentencia con relación a la interpretación contractual, de modo que no cabe atender a la objeción de la contraria, quien invoca la falta de precisión técnica del escrito presentado en esta sede para sostener la apelación. III. En lo sustancial, acompaño la solución propiciada por el señor juez de primer grado, pues las cláusulas contractuales deben interpretarse armoniosamente, y cuando una cláusula es ambigua y otra clara, los alcances de la primera se definen por los términos de la segunda (arg. art. 218 inc. 2, CC, art. 16, CC). De tal modo, no puede obviarse que como se encontraba pendiente el trámite de subdivisión de la mayor superficie en la que se encuentra situado el inmueble comprometido en venta, las partes “…acuerdan libre y voluntariamente que la entrega del plano de subsidivisión y la confección de la correspondiente escritura traslativa de dominio, será efectuada dentro de los ciento ochenta (180) días corridos de la fecha de firma del presente” (cláusula tercera, fs. 11). Adviértase que no se emplearon otras fórmulas usuales tales como que la escrituración tendría lugar “desde x días desde la aprobación del plano” o “desde x días de ejecutada la subsivisión” (para estas expresiones y su recepción jurisprudencial: CCC Dolores, in re “Mitagstein, Emmanuel Carlos c. López Castelli, Ramón y Otro s/ escrituración” del 1/11/11, LL on line AR/JUR/76989/2011 y C8a. CC Cba in re “Quiroga, Oscar Américo c. Cooperativa Horizonte Ltda. de Viv. Cons. Y Cred.” del 6/5/08, LL on line, AR/JUR/6716/2008, respectivamente) [N. de R.– Semanario Jurídico Edición Especial Defensa del Consumidor, 2009, p. 110 y www.semanariojuridico.info], sino que de modo claro y directo se estableció un plazo cierto para escriturar: 180 días corridos desde la fecha del boleto. La cláusula sexta del boleto en cuestión reza: “La escritura traslativa de dominio será confeccionada por la escribana Rosalía B. Taborda de Molina, con domicilio en Lima 1539, de esta ciudad de Córdoba, a los ciento ochenta días ocurridos desde la fecha de firma del presente, o en el momento que el vendedor comunique en forma fehaciente al comprador que se encuentra terminado el trámite de subdivisión y haga entrega de la documentación referente a la misma...”. Se advierte aquí que, nuevamente, se hace alusión a un plazo cierto (180 días desde la firma del convenio) que ratifica la intención de las partes, y la alusión a la alternativa que se agrega (en el momento de la comunicación de finalización del trámite y entrega de la documentación) no puede entenderse como alternativa de lo antes convenido. Es cierto que los trámites en cuestión requieren de cierto tiempo, pero si, habiéndose tenido en cuenta tal circunstancia, de todos modos se fijó un plazo cierto, no puede alterarse la voluntad contractual, válidamente asumida. En suma, la decisión del señor juez a quo es correcta en el punto. IV. El apelante se agravia respecto de la multa aplicada conforme la cláusula octava del convenio. Afirma que no pueden acumularse la multa con el reclamo de daños y perjuicios, porque la contraria sería doblemente indemnizada. Subsidiariamente peticiona la morigeración de la penalidad conforme las previsiones del art. 656, CC. La cláusula penal fue pactada en los siguientes términos: “En caso de que el vendedor no pudiere escriturar por causas que le fueren imputables, deberá abonar al comprador una multa diaria en concepto de cláusula penal igual al uno por ciento (1%) del valor del precio de venta, la cual podrá ser exigida aun en forma judicial” (cláusula octava, fs. 11). Como se advierte, no ostenta función compulsiva sino resarcitoria, dado que el supuesto de hecho que condiciona su aplicabilidad es la imposibilidad de escriturar y no actuar como un modo compulsorio para que se escriture. Tiene razón el apelante cuando señala que no es posible acumular la multa y los daños y perjuicios, si la primera tiene carácter resarcitorio, pues la primera funciona como previsión contractual de los segundos (arg. art. 655, CC). Para que ello hubiera ocurrido, era necesario una expresa y clara manifestación de voluntad, que no aparece en el texto transcripto más arriba. Por ende, no tratándose de una multa compensatoria y no habiéndose previsto expresamente la posibilidad de acumulación de la cláusula penal con los daños y perjuicios, no es posible acceder a la doble condena (Conf. Kemelmajer de Carlucci, Aída, La cláusula penal, Ed. Depalma, Bs. As., 1981, p. 231 y ss.). El señor juez de primer grado rechazó la pretensión de daños y perjuicios por falta de prueba, aunque aludió a la posibilidad de que se articulara tal pretensión en forma posterior, conforme lo previsto por el art. 818, e hizo lugar a la multa, aunque sin cuantificarla. Ello porque fijó el tiempo de devengamiento desde el 22/7/05 hasta la fecha en que se celebre la escritura traslativa de dominio, o se venza el plazo establecido en la sentencia para escriturar (30 días corridos desde que quede firme la sentencia), lo que primero ocurra. Lo cierto es que la cláusula penal se mantiene, por lo cual no va a ser posible pretender un resarcimiento acumulativo de daños y perjuicios. Y en lo que atañe al quantum de la multa, el señor juez a quo la determinó a la fecha de la sentencia, al solo efecto de la regulación de honorarios, explicitando que su monto es de $ 1.356.000. Como se advierte, la fijación del 1% diario del valor del precio de venta lleva a la determinación del 30% mensual, lo que resulta notoriamente abusivo, si se advierte que en los casos en los cuales se pactan intereses compensatorios y punitorios, se admiten intereses del 30% anual. Dicha comparación, sin desconocer la distinta naturaleza de los objetos comparados, unida a la desproporción de la suma establecida a la fecha de la sentencia de primer grado, respecto del precio pactado y pese al tiempo transcurrido, justifica la morigeración pretendida. Estimo justo que se tome un parámetro objetivo para lo cual es posible acudir al porcentual que por todo concepto adopta esta Cámara para los casos de los créditos fiscales (33% anual). Así voto.

Los doctores Cristina Estela González de la Vega y Miguel Ángel Bustos Argañarás adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por ello,

SE RESUELVE: 1) Acoger parcialmente la apelación, revocando el monto de la condena por la cláusula penal, la que se fija en el 33% anual, de modo que a la fecha de la sentencia de primer grado asciende a la suma de $ 138.600. 2) Dejar sin efecto la condena en costas y honorarios regulados en primer grado. 3) Las costas por la acción de escrituración se mantiene en cabeza del vencido, y los honorarios se difieren para cuando haya base para ello (art. 66, ley 8226), manteniéndose las costas por el rechazo de la reconvención. 4) Las costas por el cobro de la multa se distribuyen en un 90% a cargo del actor y en un 10% a cargo del demandado. 5) Omissis. 6) Las costas de esta Sede por la escrituración, se imponen en cabeza de la demandada …. 7) Las costas de esta Sede, por la multa, se fijan en igual proporción que en primer grado. 8) Omissis.

Raúl E. Fernández – Cristina E. González de la Vega – Miguel Ángel Bustos Argañarás &#9632;

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