DIVISIÓN DE CONDOMINIO

Constitución. Art. 2675, CC. Comunidad hereditaria: Subsistencia hasta la partición. Constitución del condominio por la prolongación de la indivisión: Improcedencia. Falta de acreditación de derecho real de condominio. Improcedencia de la demanda 1– Cuando fallece una persona, su patrimonio (conjunto de bienes que lo integran como universalidad de derecho, art. 2412, CC) se transforma en herencia. Si el causante es sucedido por más de un heredero, se establece entre ellos una comunidad que recae sobre toda esa herencia, con exclusión de los créditos y deudas divisibles.

2– Existe consenso en nuestra doctrina que esta comunidad que supone una masa de bienes en sentido amplio (objetos materiales e inmateriales susceptibles de valor, art. 2312, CC) no constituye un derecho real, que sólo puede recaer sobre cosas (objetos materiales, art. 2311, CC). De ahí su diferencia esencial con el condominio, ya que “No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas”, conforme impera el art. 2674, CC.

3– La postura de la actora apelante podría encontrar resguardo en una opinión de cierta doctrina conforme a la cual la comunidad hereditaria no constituye un condominio, pero, inscripta la declaratoria de herederos, si transcurre un tiempo “prolongado” sin alterarse dicho estado, se podría inferir que los coherederos han constituido tácitamente un condominio entre ellos. Para dicha tesis, que se apoya en la nota del Codificador al art. 2675, CC, el nacimiento del derecho real depende de circunstancias de hecho que deberían ser valoradas en cada caso en particular.

4– No se comparte dicha posición, pues a criterio de este Tribunal, subsiste la comunidad hereditaria hasta la partición. Las fuentes del condominio están previstas en el art. 2675, CC, estableciendo que sólo puede ser constituido por contrato, por actos de última voluntad o en los casos que la ley designa. La invocación de la nota al art. 2675 no permite agregar a la enumeración legal el caso de la “prolongación de una indivisión”, no sólo por cuanto las notas carecen de valor de ley, sino porque cuando Freitas alude a la prolongación de una indivisión, se refiere a aquella pactada contractualmente, y además remite al art. 3084 de su Proyecto, en tanto que en nuestro Código Civil, este párrafo de la nota cae en el vacío, ya que no tiene correspondencia con ninguna otra norma, Por ello cabe concluir que no sirve para ser aplicada a supuestos en los cuales la indivisión hereditaria se prolongue tácitamente por un período más o menos extenso.

5– La constitución de un condominio por la prolongación de una indivisión carece de asidero legal, y su aceptación, además de resultar “contra legem” , importaría en la práctica la desaparición de la comunidad hereditaria legislada a partir del art. 3449, CC, cuyo régimen no coincide exactamente con el del condominio. Por lo demás, resulta del todo objetable asentar “una derivación tan significativa en una pauta tan indefinida como es la 'prolongación' del estado de indivisión, sin que se haya señalado cuál sería el lapso mínimo, por lo menos aproximado de esa prolongación”.

6– La comunidad hereditaria no es un condominio (art. 2674, CC) y por tanto sólo puede finalizar con la partición de la herencia, que es el modo normal de hacer cesar esta indivisión. “Debe descartarse la posibilidad de considerar constituido el condominio por una situación de hecho, como lo es –tratándose de bienes integrantes de un acervo sucesorio indiviso– la inscripción de la declaratoria de herederos y el transcurso del tiempo en efectuar la partición, ya que existen indudables diferencias entre el condominio –derecho real– y la indivisión hereditaria o la comunidad post comunitaria”.

C2a. CC Cba. 19/2/13. Sentencia Nº 6. Trib. de origen: Juzg. 42a. CC Cba. “Dragonetti, Gabriela Beatriz c/ Crespín, Nilda Beatriz y otro – División de condominio – Recurso de apelación – Expte. Nº 1321636/36”

2a. Instancia . Córdoba, 19 de febrero de 2013

¿Es procedente el recurso de apelación?

La doctora Silvana María Chiapero dijo:

1. Contra la sentencia N° 2, dictada el 2/2/12, por la Sra. jueza de Primera Instancia y 42a. Nominación en lo Civil y Comercial de esta ciudad [por la cual se resuelve: “I. Rechazar la demanda de división de condominio deducida en autos por la Sra. Gabriela Beatriz Dragonetti en contra de las Sras. Nilda Beatriz Crespín y María Alicia Crespín. II. Imponer las costas del juicio a la actora Sra. Gabriela Beatriz Dragonetti...”], interpuso la actora recurso de apelación, que es concedido por el a quo. Radicados los autos en esta Sede, expresa agravios la actora, que son confutados por la contraria. Dictado y consentido el proveído de autos, queda la causa en estado de estudio y resolución. 2. Promovida división de condominio por quien invoca ser propietaria de la tercera parte indivisa de un inmueble en virtud de la cesión de derechos hereditarios de la sucesión de sus padres, la Sra. juez de primer grado la desestima. Fundamenta tal temperamento en que la actora no ha acreditado la titularidad de un derecho real del condominio, toda vez que el inmueble permanece inscripto a nombre de la causante Josefa Patti de Crespín, quien a su vez lo adquirió de la sucesión de sus padres, por lo que el inmueble no correspondería en copropiedad de ninguna de las partes, quienes ostentarían un mero derecho creditorio que sólo podrían hacer valer en el juicio sucesorio de la titular registral (división de la herencia, art. 3452, CC). Agrega que sólo el juez de la sucesión de la causante podría haberle adjudicado la porción indivisa de la que invoca ser titular, lo que no surge acreditado. 3. La actora se agravia en esta Sede por lo siguiente: a.) Se queja por la ausencia de fundamentación lógica y legal del resolutorio. Denuncia que la iudex se apoya en un precedente jurisprudencial que nada tiene de común con la presente litis, por lo que mal podría ser utilizado como sustento de un rechazo de la demanda; b.) Dice que se soslaya que desde la muerte del autor de la sucesión los herederos entraron en posesión de la herencia sin necesidad de ninguna formalidad o intervención de los jueces (art. 3410, CC), por lo que los herederos no requerirían otro título además de la posesión de la herencia desde el instante mismo de la muerte del causante, para promover la división del condominio. Agrega que el heredero que ha entrado en posesión de la herencia es “propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor” (art. 3417, CC) por lo que la falta de inscripción del inmueble a su nombre no se erigiría en obstáculo para el ejercicio de la acción de división de condominio. 4. El recurso no puede recibirse favorablemente. Cuando fallece una persona, su patrimonio (conjunto de bienes que lo integran como universalidad de derecho, art. 2412, CC) se transforma en herencia. Si el causante es sucedido por más de un heredero, se establece entre ellos una comunidad que recae sobre toda esa herencia, con exclusión de los créditos y deudas divisibles. Existe consenso en nuestra doctrina que esta comunidad que supone una masa de bienes en sentido amplio (objetos materiales e inmateriales susceptibles de valor, art. 2312, CC) no constituye un derecho real, que solo puede recaer sobre cosas (objetos materiales, art. 2311, CC). De ahí su diferencia esencial con el condominio, ya que “No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas”, conforme impera el art. 2674, CC. Ahora bien, la postura de la apelante podría encontrar resguardo en una opinión de cierta doctrina, que ha encontrado recepción jurisprudencial, conforme a la cual la comunidad hereditaria no constituye un condominio, pero inscripta la declaratoria de herederos, si transcurre un tiempo “prolongado” sin alterarse dicho estado, se podría inferir que los coherederos han constituido tácitamente un condominio entre ellos. Para dicha tesis, que se apoya en la nota del Codificador al art. 2675, CC, el nacimiento del derecho real depende de circunstancias de hecho que deberían ser valoradas en cada caso en particular (Goyena Copello, Fornieles, Borda, citados por Llambías, Jorge Joaquín, y Alterini, Jorge, en Código Civil anotado– Derechos reales T. IV –A, Abeledo Perrot, p. 495, CNCiv., Sala E, LL 110– 929; CNCiv. Sala F, LL 118–769). No compartimos dicha posición, pues a nuestro criterio subsiste la comunidad hereditaria hasta la partición. Damos razones. Las fuentes del condominio están previstas en el art. 2675, CC, estableciendo que solo puede ser constituido por contrato, por actos de última voluntad o en los casos que la ley designa. La invocación de la nota al art. 2675, no permite agregar a la enumeración legal el caso de la “prolongación de una indivisión”, no solo por cuanto las notas carecen de valor de ley, sino porque, como se afirma agudamente desde la doctrina, cuando Freitas se refiere a la prolongación de una indivisión, se refiere a aquella pactada contractualmente y además remite al art. 3084 de su Proyecto, en tanto que en nuestro Código Civil, este párrafo de la nota cae en el vacío, ya que no tiene correspondencia con ninguna otra norma, por lo que cabe concluir que no sirve para ser aplicada a supuestos en los cuales la indivisión hereditaria se prolongue tácitamente por un período más o menos extenso (comentario al art. 2675, CC, Ricardo José Papaño, “Código Civil Comentado. Derechos reales. T. II, p. 162 y sgtes.). Como afirman Llambias– Alterini: “No es que el art. 2675 sea taxativo, sino que para eludir la regla de que la comunidad hereditaria subsiste hasta la partición, no bastan laboriosas construcciones doctrinario–jurisprudenciales, sino un claro respaldo legal, indudablemente ausente, y obviamente reflexiones vertidas por el codificador en las notas, aún inequívocas –que no es el caso– tampoco autorizan a prescindir del esquema de la ley.” ( opus citado, p. 496). Por consiguiente la constitución de un condominio por la prolongación de una indivisión carece de asidero legal, y su aceptación además de resultar “contra legem”, importaría en la práctica la desaparición de la comunidad hereditaria legislada a partir del art. 3449, CC, cuyo régimen no coincide exactamente con el del condominio. Por lo demás, como se ha señalado con agudeza, resulta del todo objetable asentar “una derivación tan significativa en una pauta tan indefinida como es la “prolongación” del estado de indivisión, sin que se haya señalado cuál sería el lapso mínimo, por lo menos aproximado de esa prolongación” (Jorge H. Alterini, p. 496). De ello se sigue que la comunidad hereditaria, no es un condominio (art. 2674, CC) y por tanto solo puede finalizar con la partición de la herencia, que es el modo normal de hacer cesar esta indivisión. Este temperamento ha encontrado recepción jurisprudencial, habiéndose sostenido en esta misma línea que: “La tesis que tendría apoyo en la nota del Codificador al art. 2675, CC, donde opinó que podía constituir condominio la prolongación de una indivisión, no se ajusta a los términos del Código citado, pues el condominio solo puede constituirse por contrato (caso de adjudicación de algún bien en condominio en la partición), por acto de última voluntad (caso del legado de una cosa a dos o más personas) o por ley (o, en caso, por coposesión que lleva a la usucapión), formas entre las cuales no se halla la prolongación de la indivisión, a pesar de lo dicho por Vélez Sársfield en la nota, que no tiene valor de ley. El criterio contrario, a más de apartado de los textos legales, dejaría siempre e la inseguridad la situación jurídica de los bienes, pues quedaría librada a la interpretación de cada caso particular la determinación de cuándo quedó determinado el condominio, lo que reviste importancia en razón de no se absolutamente iguales los derechos de los condóminos sobre la cosa en condominio que los de los comuneros sobre las cosas en indivisión (CNCiv. Sala C, 24–3–81. ED 99–466). En la misma senda se dijo: “Debe descartarse la posibilidad de considerar constituido el condominio por una situación de hecho, como lo es – tratándose de bienes integrantes de un acervo sucesorio indiviso– la inscripción de la declaratoria de herederos y el transcurso del tiempo en efectuar la partición, ya que existen indudables diferencias entre el condominio –derecho real– y la indivisión hereditaria o la comunidad post comunitaria” (CNCiv., Sala C, 28–5–81, L.L. 1981–D 203). Más contunde la Suprema Corte de Buenos Aires al afirmar “Resulta improcedente la demanda por división de condominio cuando no ha cesado el estado de indivisión hereditaria” (SCBA, 8/9/92, LL 19992– E– 330). Por lo hasta aquí considerado, la desestimación de la demanda de división de condominio encuentra adecuado respaldo legal, doctrinario y jurisprudencial, por lo que merece confirmación.

Los doctores Mario Raúl Lescano y Silvia Beatriz Palacio de Caeiro adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante

A mérito del acuerdo que antecede

SE RESUELVE: Rechazar la apelación y en consecuencia confirmar el resolutorio apelado, con costas a la actora, atento su condición de vencida (art. 130, CPC).

Silvana María Chiapero – Mario Raúl Lescano – Silvia Beatriz Palacio de Caeiro &#9632;

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