COMPRAVENTA

INMUEBLE. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Suscripción de boleto “en comisión” por el comprador. Facultad del comisionista de denunciar el nombre del comitente. Falta de denuncia: Irrelevancia a los fines de la legitimación del accionante. PACTO COMISORIO. Incumplimiento de la obligación de escriturar por parte del vendedor. Procedencia de la rescisión del contrato

1– La calidad o legitimación para obrar es una condición que el juez debe examinar previamente al estudio de la “sustancia del asunto”. Es deber del juez determinar en la sentencia si las partes se encuentran legitimadas para demandar y ser demandadas.

2– En autos, contrariamente a lo expresado por la demandada, el hecho de que el boleto se haya instrumentado “en comisión” no significa necesariamente que haya mandato, ya que esta cláusula se utiliza con la única finalidad de tener la libertad de transferir en forma rápida y sencilla los derechos y obligaciones emergentes del instrumento. No es más que el ejercicio pleno de la autonomía de la voluntad de los contratantes (art. 1197, CC). 3– El comisionista compra en nombre propio, aunque cuenta con una autorización anticipada del vendedor para transferir a un tercero los derechos y obligaciones emergentes del negocio, quedando él desobligado. Quien compra en comisión debe denunciar la persona del comitente hasta la época de la escrituración, pero como se trata de una facultad suya, en caso de no hacerlo quedará obligado personalmente. 4– En el sub judice, de los propios dichos de la demandada se desprende que jamás fue anoticiada formalmente de que se fuera a escriturar a nombre de la “Asociación Israelita Argentina Tzeire Agudath Jabad”. Ello, independientemente de que la notaria estuviese al tanto de dicha circunstancia a fin de preparar la frustrada escritura, lo cual ninguna implicancia tiene en la legitimación del actor, teniendo en consideración que no dio cuenta de ello a su cocontratante y, por ende, careció de efectos en el vínculo contractual. No hace variar la solución el hecho de que la escribana declarara que tuvo en su poder el acta de Asamblea donde la asociación religiosa aprobaba la compra del inmueble, dado que simplemente se trataría de una manifestación de voluntad por parte de la entidad.

5– El pacto comisorio es considerado un elemento natural de los contratos con prestaciones recíprocas, que otorga a las partes la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpla su compromiso; esta facultad de resolver se le otorga a la parte que estuvo dispuesta a cumplir las obligaciones a su cargo, y no está prevista a favor de la parte culpable. El incumplimiento debe ser sustancial, esencial, de importancia, que comprenda el fin propio del negocio y examinado conforme a las particulares circunstancias de cada caso. El efecto que produce es el de extinguir las obligaciones, en principio, con carácter retroactivo, volviendo las cosas al estado anterior a la celebración. En todos estos casos se produce la ineficacia del contrato, pero ella es siempre un efecto producido por la frustración contractual. Por ello se dice que la ineficacia designa todas situaciones en las cuales, por una razón u otra, el negocio no produce sus efectos.

6– Si bien la demandada apelante centra sus esfuerzos en intentar comprobar que el comprador hizo caer deliberadamente la transacción, ha quedado probado –contrariamente a ello– que fue su parte quien no proporcionó en el plazo estipulado la documentación necesaria para otorgar la escritura traslativa. La parte compradora, en cambio, sí evidencia la intención de dar cumplimiento a sus obligaciones. Ello se ve reflejado en el testimonio de la escribana, quien manifestó que contaba en su poder con la documentación necesaria para escriturar, que dicha parte aportara.

7– En cuanto a la imposibilidad de continuar con las actividades religiosas que se desarrollaban en el inmueble en cuestión, no se ha probado que ello hubiese motivado una negativa de la parte actora a escriturar, como pretende la quejosa. Por el contrario, dicha circunstancia no fue incluida como condición en el boleto de compraventa. Incluso, la actora no toma conocimiento sino hasta el período transcurrido entre la firma del boleto de compraventa y el vencimiento del plazo pactado para escriturar, debido a la negativa del juzgado a otorgar copias del expediente, sumado al dictado de la sentencia en ese lapso. A diferencia de la quejosa, quien, desde que contestó la demanda supo del conflicto suscitado por el destino de la unidad. Así, al momento de la firma del boleto, se encontraba en una mejor posición.

8– Pese a la intención de la actora de continuar con el desarrollo de sus actividades religiosas en el inmueble, circunstancia que personalmente se encargó de plasmar en el acta notarial, no se probó que hubiera una negativa de su parte a escriturar en el plazo pactado ni un incumplimiento de las obligaciones a su cargo. Sí ocurrió ello con la demandada.

CNCiv. Sala C. 13/8/12. Sent. Nº: s/d. “T. H. H. c/ K., L. s/ Daños y perjuicios” Buenos Aires, 13 de agosto de 2012

¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

El doctor Luis Alvarez Juliá dijo:

I. El Sr. T. H. H., por derecho propio, entabló la presente acción por daños y perjuicios derivados de la rescisión de la compraventa acordada oportunamente con L. K., dado su incumplimiento de la obligación de escriturar pactada. Relató que el día 9/9/04 suscribió en su calidad de comprador “en comisión” un boleto de compraventa con el apoderado de la demandada, con el objeto de adquirir la unidad funcional Nº 9 del edificio sito en la calle G... G... de esta ciudad. Se acordó el monto de la operación en la suma de u$s 150.000, abonando en ese acto la cantidad de u$s 45.000 a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato, debiendo completar el saldo el día de la escrituración. Que vencido el plazo para llevar a cabo el acto escriturario, la demandada no sólo no se presentó en el domicilio de la notaria designada a tal fin, sino que tampoco le proporcionó a ésta la documentación necesaria. Solicitó entonces la rescisión contractual de acuerdo con lo pactado en la cláusula octava del convenio, reclamando la devolución del doble de la cantidad ya abonada. En la anterior instancia, la Sra. jueza de grado desestimó la excepción de falta de legitimación activa oportunamente interpuesta e hizo lugar a la demanda condenando a la accionada a abonar la suma de u$s 90.000 en el plazo de diez días, con más los intereses y costas del proceso. Contra dicho pronunciamiento se alza la demandada. II. Agravio de la demandada por el rechazo de la excepción de falta de legitimación activa: En la oportunidad de contestar demanda, la accionada opuso excepción de falta de legitimación activa. Adujo que en el contrato de compraventa celebrado –que reconoció–, el actor actuó como comprador “en comisión”, siendo el verdadero adquirente la “Asociación Israelita Argentina Tzeire Agudath Jabad”. La anterior sentenciante desestimó la defensa. Puso de resalto que por no haber indicado el comprador de forma inequívoca el nombre del comitente, adquirió para sí los derechos creados en el boleto de compraventa, al menos frente al vendedor. Máxime, considerando que no demandó la escrituración sino la rescisión del contrato. Lo decidido motiva la queja de la demandada, quien entiende que medianter la declaración testimonial de la escribana M. a fs. 345/346 bis, ha quedado probado que el inmueble se iba a escriturar a favor de la mencionada entidad religiosa, siendo ésta la única legitimada para el reclamo intentado. Reiteradamente se ha dicho que la calidad o legitimación para obrar es una condición que el juez debe examinar previamente al estudio de la “sustancia del asunto”. Es deber del juez determinar en la sentencia si las partes se encuentran legitimadas para demandar y ser demandadas. Sentado ello, diré que contrariamente a lo expresado por la quejosa, el hecho de que el boleto se haya instrumentado “en comisión” no significa necesariamente que haya mandato, ya que esta cláusula se utiliza con la única finalidad de tener la libertad de transferir en forma rápida y sencilla los derechos y obligaciones emergentes del instrumento. No es más que el ejercicio pleno de la autonomía de la voluntad de los contratantes (art. 1197, CC). El comisionista compra en nombre propio, aunque cuenta con una autorización anticipada del vendedor para transferir a un tercero los derechos y obligaciones emergentes del negocio, quedando él desobligado. Quien compra en comisión debe denunciar la persona del comitente hasta la época de la escrituración, pero como se trata de una facultad suya, en caso de no hacerlo quedará obligado personalmente (conf. CNCiv., Sala E, “Sebok Enrique y otro c/ A.S. Selvetti Asociados y otros s/ Resolución de contrato”, del 14/4/96 y sus citas). Bajo este examen, lo cierto es que de los propios dichos de la demandada se desprende que jamás fue anoticiada formalmente de que se fuera a escriturar a nombre de la “Asociación Israelita Argentina Tzeire Agudath Jabad”. Ello, independientemente de que la notaria estuviese al tanto de dicha circunstancia a fin de preparar la frustrada escritura, lo cual ninguna implicancia tiene en la legitimación del actor, teniendo en consideración que no dio cuenta de ello a su co contratante y, por ende, careció de efectos en el vínculo contractual. No hace variar la solución que propongo el hecho de que la escribana declarara que tuvo en su poder el acta de Asamblea donde la asociación religiosa aprobaba la compra del inmueble, dado que simplemente se trataría de una manifestación de voluntad por parte de la entidad. Propongo entonces el rechazo de las quejas hasta aquí examinadas. III. Agravio de la requerida por la admisión del reclamo: La Sra. jueza de grado tuvo por acreditado el incumplimiento contractual de la demandada ante la falta de otorgamiento de la escritura pública, resolviendo el contrato y condenándola a abonar el doble de lo abonado en concepto de seña, de acuerdo con lo estipulado en la cláusula 8a. del contrato. La apelante sostiene que no se tuvo en consideración que fue la compradora quien en todo momento intentó frustrar la operación inmobiliaria ante la imposibilidad de destinar el inmueble para reuniones religiosas, finalidad que había motivado la operación. Concluye entonces que no puede considerarse a la contraparte “no culpable”, requisito para hacer operativa la resolución contractual. No hay discrepancia entre las partes respecto del boleto de compraventa suscripto el 27/9/04. Tampoco en que no se celebró la escritura vencido el plazo acordado. Así se estableció en la cláusula octava: “El incumplimiento de una de las partes con todas y cada una de las estipulaciones aquí pactadas, facultará a la otra no morosa a optar indistintamente y a su solo juicio por: a) exigir el cumplimiento de este boleto de compraventa, con más los daños y perjuicios a que diere lugar, en cuyo caso la parte incumplidora será pasible, como penalidad, de una multa diaria del 0,15% del saldo del precio pactado hasta tanto se dé cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera; b) Dar por rescindido el mismo con la pérdida de la cantidad entregada en este acto, si el incumplimiento fuere de el comprador; o con la obligación de restituir dicha cantidad doblada, si el incumplimiento fuere imputable a la vendedora; ambas en billetes de la moneda pactada. La resolución se producirá de pleno derecho, y sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna”. El pacto comisorio es considerado un elemento natural de los contratos con prestaciones recíprocas, que otorga a las partes la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpla su compromiso; esta facultad de resolver se le otorga a la parte que ejecutó o estuvo dispuesta a cumplir las obligaciones a su cargo, y no está prevista a favor de la parte culpable. El incumplimiento debe ser sustancial, esencial, de importancia, que comprenda el fin propio del negocio y examinado conforme a las particulares circunstancias de cada caso. El efecto que produce es el de extinguir las obligaciones, en principio, con caracter retroactivo, volviendo las cosas al estado anterior a la celebración. En todos estos casos se produce la ineficacia del contrato, pero ella es siempre un efecto producido por la frustración contractual. Por ello se dice que la ineficacia designa todas situaciones en las cuales, por una razón u otra, el negocio no produce sus efectos (Código Civil: doctrina, jurisprudencia, bibliografía: Contratos: Parte General, arts. 1137 a 1216, dirigido por Jorge Mosset Iturraspe y Miguel A. Piedecasas –1a. ed.– Santa Fe, Rubinzal–Culzoni, 2004, p. 438 y citas allí indicadas). Dicho ello, diré que existía entre las partes un vínculo anterior a la firma del boleto de compraventa. Así ambas están contestes en el reconocimiento del contrato de locación del bien objeto de autos que luce a fs. 885/890 y las vinculó desde el 5/12/00 hasta el 4/12/03. El destino establecido en la cláusula 4a. era el de “...oficina, con absoluta prohibición de otro uso o destino...”. No obstante, el propio actor precisó que en el inmueble se realizaban reuniones junto a otros fieles de religión judía para la práctica de esa fe. Con ese fin decidió adquirirlo. Con fecha 13/12/02, el consorcio de propietarios de la calle G... G... inició un proceso contra L. K. por incumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Administración, debido al funcionamiento en la unidad funcional objeto de autos de una “Iglesia o Templo” de la comunidad judía, tal como se precisó en la demanda. Ello, en los autos “Consorcio G... G... c/ K. L. y otro s/ cumplimiento del reglamento de copropiedad”, que tramitaran ante el Juzgado Civil Nº 110 y que en este acto tengo a la vista. En su contestación de demanda de fs. 130/133, la aquí demandada solicitó la citación como tercero del actor en autos, la cual fue desestimada. A fs. 262 se presentó el día 17/8/04 el Dr. N. D. F. como apoderado del Sr. T. H. H. y requirió fotocopias del expediente, mereciendo el rechazo de fs. 263. A fs. 271/279 se dictó sentencia con fecha 1/10/04, admitiéndose la demanda y ordenándose a la accionada cesar en el plazo de diez días con las actividades en la unidad funcional Nº9 , bajo apercibimiento de sanciones. La vencida apela fs. 284 y su recurso fue declarado desierto a fs. 301. Finalmente, el día 23/11/05 se celebró una audiencia donde comparecieron las partes y el aquí actor, pactándose el libramiento del respectivo mandamiento de lanzamiento. Ya en estos autos, luce a fs. 892/893 el acta notarial del día 9/11/04. Allí se dejó constancia de la comparecencia del actor junto con el escribano Dr. C. A. L. en la calle Lavalle xxx, piso 11, of. 8, domicilio de la escribana V. R. M., designada por las partes en el boleto de compraventa a fin de celebrar la escritura. La escribana hizo saber que “...la escritura traslativa de dominio que debía realizarse como plazo máximo, en el día de la fecha, no puede llevarse a cabo dado que el vendedor no ha procedido (a) hacerle entrega de documentación habilitante a efectos de autorizar la misma, a pesar de habérsele requerido...”. Arribado a esta instancia, diré que si bien la apelante centra sus esfuerzos en intentar comprobar que el comprador hizo caer deliberadamente la transacción, ha quedado probado –contrariamente a ello– que fue su parte quien no proporcionó en el plazo estipulado la documentación necesaria para otorgar la escritura traslativa. En este sentido, a los ya referidos dichos de la escribana M. en el acta notarial, debe sumársele su declaración testimonial brindada a fs. 345/346 bis y ratificada a fs. 747. Allí precisó que nunca le fue entregado el título de propiedad original ni el testimonio de inscripción de la declaratoria de herederos. Dijo además haber requerido telefónicamente en reiteradas oportunidades al Dr. Bellada (apoderado de la demandada) la documental y que, vencido el plazo para escriturar sin obtener respuesta, lo hizo mediante la carta documento que luce a fs. 331, y no pudo ser entregada. La actitud de la demandada relatada por la escribana se vio reflejada también en los autos “Stokoe Patricia Lulu s/ sucesión ab–intestato”, expte. Nº 72.948/1996, en trámite ante el Juzgado Civil Nº 50. Allí si bien se ordenó la inscripción del inmueble objeto de autos el día 12/3/01, recién el 28/10/04 se presentó un escrito autorizando a la escribana M. a tomar vista de las actuaciones, el cual fue proveído el 1/2/05, meses después del plazo pactado para la escrituración. Nunca se denunció el tracto abreviado como sucedió con otros inmuebles que formaban parte del acervo hereditario. La parte compradora, en cambio, sí evidenció la intención de dar cumplimiento a sus obligaciones. Ello se ve reflejado en el testimonio de la escribana M., quien manifestó que contaba en su poder con la documentación necesaria para escriturar que dicha parte aportara. También se vislumbra del acta notarial ya referenciada del día 9/11/04. En cuanto a la imposibilidad de continuar con las actividades religiosas que se desarrollaban, no se ha probado que ello hubiese motivado una negativa de la parte actora a escriturar, como pretende la quejosa a lo largo de sus agravios. Por el contrario, no fue incluido como condición en el boleto de compraventa. Incluso, la actora no tomó conocimiento sino hasta el período transcurrido entre la firma del boleto de compraventa y el vencimiento del plazo pactado para escriturar, debido a la negativa del juzgado a otorgar copias del expediente, sumado al dictado de la sentencia en ese lapso. Ello, a diferencia de la quejosa, quien, desde que contestó demanda en mayo de 2003, supo del conflicto suscitado por el destino de la unidad. Así al momento de la firma del boleto, se encontraba en una mejor posición respecto a la postura del Consorcio sobre el tema. Con lo cual, no puedo sino concluir que, pese a la intención de la actora de continuar con el desarrollo de sus actividades religiosas en el inmueble, circunstancia que personalmente se encargó de plasmar en el acta notarial, no se probó que hubiera una negativa de su parte a escriturar en el plazo pactado ni un incumplimiento de las obligaciones a su cargo. Sí ocurrió ello con la demandada, y ello sella la suerte de su queja. IV. En razón de lo expuesto, y si mi voto fuese compartido, propongo: 1) Confirmar la sentencia apelada en todo cuanto decide y fuera motivo de agravios; y 2) Imponer las costas de Alzada a la vencida. Art. 68, CP.

Los doctores Beatriz Lidia Cortelezzi y Omar Luis Díaz Solimine adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por la votación que instruye el acuerdo que antecede,

SE RESUELVE: 1) Confirmar la sentencia apelada en todo cuanto decide y fuera motivo de agravios; y 2) Imponer las costas de Alzada a la vencida. Art. 68, CP.

Luis Álvarez Juliá – Omar Luis Díaz Solimine – Beatriz Lidia Cortelezzi &#9632;

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