CONSIGNACIÓN

LOCACIÓN. Consignación judicial de llaves. Aparición de alacranes en el inmueble locado. RESOLUCIÓN CONTRACTUAL. “Justa causa”. Inmueble inhabitable para su destino. Procedencia de la demanda. Disidencia

1– En el sub lite , la situación fáctica descripta por el actor (aparición y presencia en el inmueble locado de gran cantidad de alacranes que no se pudieron erradicar ni aun con una empresa dedicada a ello, más el insecticida utilizado en abundancia, más la doble red colocada en los resumideros para evitar el ingreso de insectos) excede notoriamente las simples molestias e incomodidades y torna evidentemente inhabitable el inmueble locado para su destino (vivienda familiar) sin culpa del locatario, constituyendo justa causa de resolución contractual o motivos más que suficientes habida cuenta la peligrosidad de estos insectos que generan un grave y fundado temor a los ocupantes de la casa, por encontrarse en riesgo la salud y la vida, lo que ciertamente produce cierta desesperación. (Mayoría, Dr. Remigio).

2– Se encontraba en riesgo la vida de los ocupantes del inmueble por una causa ajena al locatario y que pese a la diligencia empleada, no se pudo solucionar. La inhabitabilidad debe ser apreciada por el juez según las circunstancias, sin que sea necesaria una declaración formal en ese sentido de la autoridad administrativa. El locatario tiene derecho a resolver la contratación y a consignar judicialmente las llaves de la propiedad que no le fueron receptadas extrajudicialmente (arts. 1522, 1604, incs. 4 y 6, concs. y corrs., CC). (Mayoría, Dr. Remigio).

3– El art. 1525, CC, responsabiliza al locador por los vicios ocultos de la cosa, aun cuando resulten sobrevinientes al inicio de ejecución del contrato. “La norma, dado que el contrato de locación extiende su ejecución durante todo el tiempo de su vigencia, prevé la aparición de este tipo de vicios con posterioridad al comienzo de su vigencia, a diferencia de lo que ocurre en el contrato de compraventa que, en virtud de su naturaleza, admite exclusivamente el carácter congénito o anterior del vicio. El inc. 5 art. 1604 ratifica la diferencia apuntada.” (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

4– El art. 2164, CC expresa: “Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que, a haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o habría dado menos por ella.” Según art. 1604 inc. 4, CC, el locatario está facultado a demandar la resolución contractual cuando la cosa no pueda ser usada conforme a su destino. El inc. 6 de la norma prevé la finalización del contrato por la existencia de defectos ocultos. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

5– De la correlación de todas las normas citadas surge indudable el derecho que asistía al accionante a culminar la relación locativa. La constatación es suficientemente indicativa de la problemática existente en el inmueble y de la toma de medidas tendientes a combatir los insectos (doble red, uso de veneno en abundancia). (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

6– Para el actor y su familia ha sido un inconveniente grave que supera el carácter de mera molestia el convivir con alacranes a diario, muestra de lo cual ha sido la contratación de una empresa de desinfecciones, instalación de doble red y uso de veneno. Y si había otras medidas a tomar a efectos de evitar la presencia de alacranes en el inmueble de que se trata, el cual por alguna razón (desconocida) se encontraba particularmente afectado por dichos insectos, no se sabe. No ha indicado la parte demandada ninguna conducta atribuible al actor que demuestre que la plaga que padecía obedecía a sus acciones, más allá de poner en tela de juicio que los alacranes hubieran estado en el domicilio de manera espontánea, afirmando que podrían haber sido puestos por el actor, cuando carece de razonabilidad pensar que para sólo liberarse de un contrato de locación consiga nada menos que veinticinco alacranes y pase algún tiempo quejándose con los vecinos de una plaga inexistente. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal). 7– En la especie, no se advierte una extralimitación a los principios de la sana crítica en orden a la valoración de los elementos probatorios, particularmente el acta notarial acompañada por el accionante; por el contrario, la conclusión que obtiene el resolutorio luce irreprochable, desde que las constancias que se desprenden del acta no permiten sostener la inhabilitación del inmueble para cumplir con su destino de vivienda familiar. (Minoría, Dr. Flores).

8– Como bien lo apunta el magistrado, “las molestias e incomodidades” que genera en el ámbito del locatario continuar ocupando el fundo según la circunstancia fáctica invocada por él, carecen de entidad para autorizar la rescisión del contrato. Las meras incomodidades y molestias nada tienen que ver con el caso fortuito o fuerza mayor que hacen inservible la cosa para lo que fue el objeto de la convención (art. 1522, CC), ni se trata de un impedimento, vicio o defecto grave de la cosa que impidan el uso de ella, situaciones que en tal caso vuelve responsable al locador en los términos de los arts. 1525 (en concordancia con el art. 2164) y 1526, CC. (Minoría, Dr. Flores).

9– El fallo no ha incurrido en un apartamiento inequívoco de la solución prevista por la normativa en cuestión, ni en una falta absoluta de fundamentación. Se ha ceñido a las exigencias legales de fondo para determinar la inexistencia de justas causas para la resolución del contrato, y por otro lado muestra una amplitud de criterio sobre el mérito impuesto por la ley adjetiva para dictar la decisión exonerativa de costas (que beneficia al recurrente perdidoso). (Minoría, Dr. Flores).

C7a. CC Cba. 28/8/12. Sentencia Nº 117. Trib. de origen: Juzg. 32a. CC Cba. “Alija Segura, Adrián Guillermo Cristian c/ Odierna, Mirta Asunta – Abreviado – Consignación – Expte. N° 2159721/36”

2a. Instancia. Córdoba, 28 de agosto de 2012

¿Es procedente el recurso de apelación?

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 32a. en lo Civil y Comercial, en los que por sentencia Nº 599 de fecha 29/12/11 se resolvió: “1) Rechazar la demanda de consignación de llaves deducida por el Sr. Adrián Guillermo Cristian Alija Segura en contra de la Sra. Mirta Asunta Odierna. 2) Imponer las costas por el orden causado y diferir la regulación de honorarios profesionales de los Dres. Silvio Casimiro Parisato por la demandada y Raúl Armando Amaya por la actora para cuando quede determinada la base económica para hacerlo...”. 1. La sentencia de primera instancia dispone el rechazo de la consignación del inmueble al no haber acreditado el demandante “una justa causa” para ejercer la facultad resolutoria de la locación. Se alza la actora denunciando que el fallo no ha tenido en cuenta que el locador no ha ejercido el derecho de impugnar el depósito judicial al momento de contestar la demanda. Asimismo denuncia la contradicción del resolutorio, pues por una parte reconoce que el actor tuvo motivos más que suficientes para desocupar el inmueble e intentar esta acción, y por otro lado dice que las constancias que arroja el acta notarial labrada a su pedido no permite por sí misma concluir en la inhabitabilidad del inmueble; por ello acusa a la sentencia de arbitraria por contradictoria. 2. Este órgano jurisdiccional ha declarado de modo concordante que en la valoración de la expresión de agravios, a los fines de determinar si reúne las exigencias necesarias para mantener el recurso de apelación, debe ponderarse con tolerancia mediante una interpretación amplia que tenga por cumplidos los requisitos aun frente a la precariedad de la crítica al fallo apelado, directiva que tiende a la armonía entre el cumplimiento de los requisitos legales y la garantía de la defensa en juicio. De allí, al cumplir el escrito de apelación –en cierta medida– las exigencias legales de rigor, cabe estimar cumplida la carga procesal de fundar los agravios. No obstante, he de anticipar criterio contrario a la habilidad sustancial de la impugnación. En primer lugar corresponde señalar que aun cuando aparece correcta la aseveración del apelante en cuanto a que su parte acompañó las llaves del inmueble objeto de la consignación (contrariamente a lo indicado en el fallo), lo cierto es que ese hecho por sí mismo no altera la solución de rechazo a la pretensión, ya que la cuestión controvertida no pasa por la existencia de dicha materialización sino por la justificación o validez jurídica de la consignación del inmueble. Es decir que el equívoco del magistrado carece de trascendencia, porque el apelante no ha sufrido un agravio directo derivado del yerro cometido. Precisamente, vinculado con la justificación sustancial de la demanda, es inexacta la aseveración del apelante al decir que la facultad impugnativa prevista en el art. 1611, CC, no ha sido ejercida por la locadora (demandada), pues si se repasa la contestación de la demanda, habrá de advertirse que en forma expresa la locadora impugnó la consignación al decir que: “… no existe de su parte responsabilidad alguna en el hecho denunciado por la actora, y que autorice a la misma a depositar las llaves en los términos del art. 1611, CC...”. La norma legal citada establece la facultad del locatario para poner las llaves en depósito judicial si el locador se negare a recibirlas, pero ese depósito sólo produce efectos en caso de que no se repute fundada la resistencia original del locador. De la simple lectura de la sentencia surge que ese tema ha merecido el debido análisis del a quo , quien ha concluido que el actor carecía de derecho para resolver el contrato. Y en contra de esa fundamentación, el impugnante sólo manifiesta su disconformidad (al denunciar luego la incongruencia del pronunciamiento), sin concretar, ni siquiera aproximadamente, cuáles son los motivos por los cuales se considera el fallo erróneo, injusto o contrario a derecho en ese punto. Por otra parte, no se advierte una extralimitación a los principios de la sana crítica en orden a la valoración de los elementos probatorios, particularmente el acta notarial acompañada por el accionante; por el contrario, la conclusión que obtiene el resolutorio luce irreprochable, desde que las constancias que se desprenden de ella no permiten sostener la inhabilitación del inmueble para cumplir con su destino de vivienda familiar. Es conveniente aclarar que la sentencia, al resolver el capítulo de las costas, realiza un examen de otra naturaleza brindando la razón de mérito que permite la exoneración de costas acorde la exigencia del art. 130 última parte, CPC. Así, alude a “las molestias e incomodidades” que genera en el ámbito del locatario continuar ocupando el fundo según la circunstancia fáctica invocada por el locatario, pero, en rigor, como bien lo apunta el magistrado, ese hecho carece de entidad para autorizar la rescisión del contrato. Las meras incomodidades y molestias nada tienen que ver con el caso fortuito o fuerza mayor que hacen inservible la cosa para lo que fue el objeto de la convención (art. 1522, CC), ni se trata de un impedimento, vicio o defecto grave de la cosa que impidan el uso de ella, situaciones que en tal caso vuelve responsable al locador en los términos de los arts. 1525 (en concordancia con el art. 2164) y 1526, CC. Como se ve, el fallo no ha incurrido en un apartamiento inequívoco de la solución normativa prevista en ambos casos, ni en una falta absoluta de fundamentación. Se ha ceñido a las exigencias legales de fondo para determinar la inexistencia de justas causas para la resolución del contrato, y por otro lado muestra una amplitud de criterio sobre el mérito impuesto por la ley adjetiva para dictar la decisión exonerativa de costas (que beneficia al recurrente perdidoso). En síntesis: la operación intelectual desarrollada en el proceso de formación de la sentencia cuenta con bases aceptables acorde los preceptos legales que gobiernan ambas situaciones. Por tanto resulta inadmisible la acusación de arbitrariedad. 3. Por esas razones, voto negativamente al interrogante que inquiere sobre la procedencia del recurso de apelación.

El doctor Rubén Atilio Remigio dijo:

Disiento –respetuosamente– del voto precedente de mi estimado y distinguido colega. Aparece correcta la aseveración del apelante en cuanto a que su parte acompañó las llaves del inmueble objeto de la consignación, contrariamente a lo indicado en el fallo. La sentencia apelada ha dejado sentado que “el escribano ha dado plena fe de la existencia de numerosos alacranes en los distintos ambientes que conforman la vivienda objeto del contrato que vincula a las partes”. Se constató –en ese acto– la presencia de veinticinco alacranes. No obstante, se rechaza la consignación porque dice que “esta sola circunstancia –por sí misma– no nos permite concluir, sin más, la inhabitabilidad del inmueble y no ha quedado demostrado que se hayan tomado las medidas necesarias y/o idóneas para lograr erradicar la presencia de dichos insectos”, que “ el actor no ha acreditado justa causa para ejercer la facultad resolutoria” y que la situación descripta (presencia de alacranes en gran cantidad) configura sólo “molestias e incomodidades”. Sin embargo, más adelante dice: “...El actor tuvo motivos más que suficientes para desocupar el inmueble e intentar esta acción, entre otras el hecho de no haber podido –con una empresa especializada– erradicar los insectos aparecidos, como así también el grave temor que éstos generan y aun el riesgo para la salud y la vida, circunstancias que hacen comprensible “cierta desesperación” por alejarse del inmueble locado”. Ambos razonamientos son incompatibles y contradictorios, excluyéndose entre sí. Ya que o bien el actor no tomó medidas necesarias y/o idóneas para lograr erradicar la presencia de dichos insectos o, pese a haber contratado los servicios de una empresa especializada, no ha podido erradicar los insectos aparecidos. ¿Qué medida más idónea que requerir los servicios de una empresa especializada? Y aun así no se pudo solucionar el problema; entonces significa que es grave. Siguiendo con las contradicciones: o bien el actor sólo ha padecido molestias o incomodidades y, por lo tanto, no tiene justa causa para resolver el contrato de locación, o tuvo fundados motivos más que suficientes para desocupar el inmueble e intentar esta acción, y al no haber podido erradicar los alacranes que en gran cantidad aparecieron en la vivienda, ni aun con el auxilio de una empresa especializada por él contratada, ello le generó un grave temor aun con riesgo para la salud y la vida, circunstancias que hacen comprensible cierta desesperación por alejarse del inmueble locado. Por nuestra parte, adscribimos a la postura consistente en que la situación fáctica descripta, esto es, aparición y presencia en el inmueble locado de gran cantidad de alacranes que no se pueden erradicar ni aun con una empresa dedicada a ello, más el insecticida utilizado en abundancia, más la doble red colocada en los resumideros para evitar el ingreso de insectos, de lo que da cuenta el acta de constatación citada, excede notoriamente las simples molestias e incomodidades y tornan evidentemente inhabitable el inmueble locado para su destino (vivienda familiar) sin culpa del locatario, constituyendo justa causa de resolución contractual o motivos más que suficientes, según el fallo, habida cuenta la peligrosidad de estos insectos que generan un grave y fundado temor a los ocupantes de la casa, por encontrarse en riesgo la salud y la vida, lo que ciertamente produce cierta desesperación. ¿Puede esto catalogarse como simples molestias e incomodidades? Después de todo, la mayor molestia e incomodidad que se puede padecer es morir si se es picado por uno de estos insectos. Ironías al margen, está claro que se encontraba en riesgo la vida de los ocupantes del inmueble por una causa ajena al locatario y que, pese a la diligencia empleada, no se pudo solucionar. La inhabitabilidad debe ser apreciada por el juez según las circunstancias, sin que sea necesaria una declaración formal en tal sentido de parte de la autoridad administrativa. Así las cosas, el locatario tiene derecho –en este caso– a resolver la contratación y consignar judicialmente las llaves de la propiedad que no le fueron receptadas extrajudicialmente (arts. 1522, 1604, incs. 4 y 6, concs. y corrs., CC). En tales términos –a mi juicio– la apelación y la acción merecen acogida, con costas –en ambas instancias– a la demandada perdidosa (art. 130, CPC), quien en ningún momento hizo lo más mínimo para tratar de coadyuvar en procura de una solución para el grave problema de su inquilino y se ha cerrado en una negativa absurda de los acontecimientos probados en la causa. Voto por la afirmativa.

La doctora María Rosa Molina de Caminal dijo:

1. Adhiero a las expresiones de los Sres. Vocales preopinantes en todo lo que hay de coincidencia entre ellos, esto es, en orden a la suficiencia de la expresión de agravios para abrir la competencia de este Tribunal y al error existente en el fallo respecto de la consignación de llaves, de lo que dan cuenta las constancias de fs. 18 vta., 19 y 20 de autos. 2. En aquello respecto de lo cual existe disidencia, he de señalar mi adhesión al voto del Dr. Rubén Atilio Remigio. En esa dirección, se advierte que ningún obstáculo a la facultad rescisoria del actor, en el caso, presenta el hecho de que el inmueble fuera recibido de conformidad, previa inspección. El art. 1525, CC, responsabiliza al locador por los vicios ocultos de la cosa, aun resulten sobrevinientes al inicio de ejecución del contrato. “La norma, dado que el contrato de locación extiende su ejecución durante todo el tiempo de su vigencia, prevé la aparición de este tipo de vicios con posterioridad al comienzo de su vigencia, a diferencia de lo que ocurre en el contrato de compraventa que, en virtud de su naturaleza, admite exclusivamente el carácter congénito o anterior del vicio. El inc. 5 art. 1604 ratifica la diferencia apuntada.” “La gravedad del vicio se encuentra sujeta a la apreciación judicial.” (Cobas, Manuel, en Bueres, Alberto J. (Dirección)– Highton, Elena I. (Coordinación), Código Civil..., T. 4 A, Hammurabi, p. 291). El art. 2164, CC, expresa: “Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que a haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o habría dado menos por ella.” Según art. 1604 inc. 4, CC, el locatario está facultado a demandar la resolución contractual cuando la cosa no pueda ser usada conforme a su destino. El inc. 6 de la norma prevé la finalización del contrato por la existencia de defectos ocultos. 3. De la correlación de todas las normas mencionadas surge indudable, a mi entender, el derecho que asistía al accionante a culminar la relación locativa. Está acreditado que el actor procedió a contratar una empresa de desinfecciones, porque si bien la orden de trabajo de fs. 11 puede válidamente objetarse, la factura de fs. 41, Factura B Nº 0002–00010840 de Córdoba Desinfecciones SRL, emitida con constancia de Controlador Fiscal de AFIP, tiene visos de verosimilitud que admiten considerarla apta a fin de acreditar ese extremo. La constatación de fs. 4/5 resulta suficientemente indicativa de la problemática existente en el inmueble, y de la toma de medidas tendientes a combatir los insectos (doble red, uso de veneno en abundancia). Así las cosas, no es un dato menor, en punto a la habitabilidad del inmueble, la existencia de un número importante de alacranes en los distintos ambientes. Igualmente, de la declaración del testigo Marcelo Darío Ferreyra resulta que éste padeció en su casa la aparición de sólo dos o tres alacranes (tuvo pocos, pero había); a la Quinta refiere que por dichos de un vecino sabía que la gente del frente había sacado como diez alacranes (refiriéndose, entonces, a un vecino distinto del actor, a tenor de la numeración de los inmuebles del testigo y el locado por el actor, que demuestra que se encuentran en la misma mano de la calle) y, a una pregunta aclaratoria del Dr. Amaya, refirió que el actor lo consultaba por los alacranes, que tenían charlas continuas, diarias, y que la esposa del actor se fue al domicilio de la madre, junto con el perro. 4. En este estado, no puede menos que ponderarse que, para el actor y su familia, ha sido un inconveniente grave que supera el carácter de mera molestia el convivir con alacranes a diario, muestra de lo cual ha sido la contratación de una empresa de desinfecciones, instalación de doble red, uso de veneno y las permanentes charlas con el mencionado testigo, a más de la constatación habida que da debida cuenta de ello. Y si había otras medidas a tomar a efectos de evitar la presencia de alacranes en el inmueble de que se trata, el cual por alguna razón (desconocida) se encontraba particularmente afectado por ellos, no se sabe, no ha indicado la parte demandada ninguna conducta atribuible al actor que demuestre que la plaga que padecía obedecía a sus acciones, más allá de poner en tela de juicio que los alacranes hubieran estado en el domicilio de manera espontánea, afirmando que podrían haber sido puestos por el actor, cuando carece de razonabilidad pensar que para sólo liberarse de un contrato de locación consiga nada menos que veinticinco alacranes y pase algún tiempo quejándose con los vecinos de una plaga inexistente. Y si bien cuestiona que se trate de un caso fortuito, acontecimiento no previsto que acaece sin intervención humana, no brinda ninguna explicación plausible de la situación acreditada por el accionante que amerite no considerarlo tal y disponer el consiguiente rechazo de su demanda. 5. Todo lo expresado me lleva a la convicción de que el actor se encontraba, entonces, legalmente facultado a consignar judicialmente las llaves del inmueble en los términos del art. 1611, CC, ante la expresa oposición a su recepción por parte de la locadora (v. CD fs. 7) y la configuración de una situación no generada por el locatario, que tornó el inmueble no apto para su destino de vivienda familiar. 6. Las costas, en ambas instancias, deben ser impuestas a la demandada, por el principio objetivo de la derrota (art. 130, CPC).

Por el resultado de la votación que antecede y por mayoría,

SE RESUELVE: Acoger la apelación y la demanda de consignación de llaves del inmueble locado, con costas en ambas instancias a la demandada.

Jorge Miguel Flores – Rubén Atilio Remigio – María Rosa Molina de Caminal &#9632;

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