DESALOJO

LEGITIMACIÓN PASIVA. Concubino. Demanda incoada por los herederos de la propietaria del bien. Reconocimiento por el demandado del derecho de propiedad de su concubina. TENENCIA PRECARIA. Obligación de restituir el bien. Procedencia del desalojo. Disidencia. DERECHO DE RETENCIÓN. Improcedencia. Disidencia
1– En el juicio de desalojo, en principio, no resulta atendible el argumento de la convivencia o concubinato entre las partes para neutralizar la acción, aspecto sobre el cual se fundó la posición defensiva del demandado; y ello, porque la muerte del concubino vuelve precaria su ocupación. El concubinato no confiere ningún derecho a quienes viven en ese estado, y por consiguiente el concubino no puede invocarlo como defensa en el juicio que por desalojo como intruso le promueven los herederos de la concubina, sin perjuicio de que en el juicio ordinario correspondiente demuestre que entre ambos existió una sociedad de hecho y que las mejoras de la finca (que denuncia) fueron realizadas por éste o con el aporte de ambos. (Mayoría, Dr. Flores).

2– El pronunciamiento de primera instancia señala la falta de demostración por parte del demandado respecto a que las mejoras del inmueble que denuncia fueran realizadas por él con sus aportes personales; consideración inimpugnada en esta sede, que vuelve improcedente el pedido de retención, dado que uno de los requisitos para la existencia del derecho de retención estriba en que exista una deuda cierta exigible que justifique su ejercicio (art. 3940, CC). (Mayoría, Dr. Flores).

3– Resulta excesivo asimilar –como lo hace la sentencia de primera instancia– la situación del concubino por más de 20 años con la del “intruso” o “usurpador”, lo que no se compadece con la realidad económica, social y sentimental habida entre el demandado y la causante, lo que tiene su repercusión –indudablemente– en el aspecto jurídico. Tal asimilación, así como la afirmación en el sentido de que “la comunidad de vida atañe a los aspectos personales sin alcanzar necesariamente los patrimoniales”, no sólo se encuentra fuera de la realidad, sino que implica desconocer la verdadera naturaleza de la relación humana existente o habida entre el demandado y la causante: el concubinato, que constituye una situación de aparente matrimonio, que aunque basado fundamentalmente en sentimientos de amor, lo que lleva a la convivencia, no puede desconocerse que el enfrentar una vida en común traspasa las barreras de los sentimientos y se proyecta, a veces con intensidad, en el ámbito económico y patrimonial. (Minoría, Dr. Remigio).

4– La vida en común, máxime en los tiempos que corren, de absoluta igualdad entre el hombre y la mujer, requiere del esfuerzo y el aporte de ambos convivientes para el sostenimiento del proyecto de vida en común. Por estos mismos motivos, es absurdo exigirle al concubino por más de 20 años, para impedir el desahucio, que acredite “título a la tenencia” o “pago de precio”, pues ello no sólo no se compadece con la naturaleza de la institución del concubinato, sino que se encuentra reñido con nuestras costumbres sociales y principios éticos y morales. Es impensable que el concubino pueda exhibir un “título a la tenencia” o que uno de los convivientes –propietario del inmueble que habitan ambos– le exija al otro un “canon locativo” a título de “pago de precio” para habilitar la convivencia en común. (Minoría, Dr. Remigio).

5– La existencia y cuantía de las mejoras introducidas en el inmueble han sido corroboradas por la prueba testimonial y la pericial rendida en autos, y el origen o fuente del dinero necesario para su realización surge –asimismo– de la primera de las pruebas mencionadas. Las mejoras como las descriptas hacen todas ellas a la estructura habitacional residencial de la vivienda, que en algunos casos no llegan a ser onerosas. No pueden ser separadas exactamente del inmueble para individualizar su precio, que tienen como promedio 10 años de antigüedad, es decir, su vida útil o gran parte de ella; estas mejoras en su momento se realizaron para poder habitar en condiciones normales o darle funcionalidad al bien. (Minoría, Dr. Remigio).

6– En autos, es suficiente la existencia de pruebas concretas en relación con las construcciones que la parte demandada dice haber realizado en el inmueble de que se trata, sin que esto implique emitir opinión sobre el derecho pretendido por el accionado, lo que deberá ser dilucidado por quien corresponda en el juicio pertinente. (Minoría, Dr. Remigio).

7– Valorando que el demandado se ha beneficiado también con la convivencia en el inmueble por largos años y que ambos convivientes han aportado lógica y naturalmente a la realización de las mejoras, de conformidad con las tareas que cada uno desempeñaba y a lo que acontece según el curso normal y ordinario de las cosas, habiendo contribuido el accionado también con su trabajo personal en la realización de las susodichas mejoras, se estima prudente, justo y equitativo reconocerle el derecho de retención (arts. 3939, 3940, CC; 762, CPC; concs. y corrs.) por la suma de $ 2.000, con más el interés que tenga fijado el TSJ para las liquidaciones judiciales, desde la fecha de la pericia y hasta el efectivo pago. (Minoría, Dr. Remigio).

8– Resulta meridianamente claro que el concubino por más de 20 años, que ha convivido por ese lapso en el inmueble de su concubina, obviamente con el consentimiento de ésta y que, además, ha aportado su dinero y trabajo personal para introducir mejoras en la finca, no es un “mero tenedor”, “simple ocupante”, “intruso”, “usurpador”, etc. Contra él no puede proceder la vía del desalojo. Todas las circunstancias mencionadas imposibilitan acceder a la vía sumaria del desalojo, para cuya procedencia debe aparecer en forma nítida y clara la obligación de restituir, lo que no ocurre en el caso concreto de autos, debiendo dirimirse la controversia, atento requerirse para ello mayor debate y prueba, por la vía que corresponda. (Minoría, Dr. Remigio).

9– Se participa de la postura que determina la improcedencia del juicio de desalojo, cuando habiéndose alegado la posesión del inmueble, tal circunstancia –en principio– surgiera de la prueba rendida, como la participación en la realización de construcciones en el inmueble de los actores, lo que está expresamente contemplado por el art. 2384, CC, sin que su incidencia definitiva en la cuestión pueda ser debatida dentro de este juicio. Todo ello lleva a concluir que prima facie estaría acreditada la situación posesoria necesaria para enervar la acción intentada, no existiendo por ello la obligación de restituir que el art. 2465, CC, impone al simple tenedor (condición que evidentemente no reviste el demandado), sin perjuicio de las acciones que puedan iniciar los herederos de la ex concubina del accionado. (Minoría, Dr. Remigio).

10– Cuando se utiliza el término “precaria” para la tenencia, y se señala que ella carece de estabilidad, se hace referencia a que la tenencia se mantiene hasta que le sea requerido el bien; esto es, la inestabilidad es a futuro, no califica la situación en el pasado. No queda enervado el carácter de tenedor precario por el hecho de que durante más de 20 ó 25 años pudiera haber habitado el inmueble, porque la razón de tal habitación ha sido el concubinato habido. El propio demandado reconoce la propiedad del inmueble en su concubina, lo que resulta incompatible con la posesión, que es definida por el art. 2351, CC, como la situación en que alguna persona, por sí o por otra, tiene una cosa bajo su poder con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. A su vez, el art. 2352, CC, establece que: “El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho”. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

11– De las constancias de autos surge diáfano que no ha tenido el accionado animus domini por lo que no existe posesión sino tenencia, la que resulta precaria en tanto no se proyecta hacia el futuro su mantenimiento una vez solicitada la restitución. El carácter precario, tomado del art. 2285, CC, significa que no se ha pactado la duración, por lo que puede el propietario pedir la restitución de la cosa cuando quisiera. En la especie, habiendo sido causa de la tenencia un concubinato extinguido y al haber sido requerida la restitución por quien resulta heredero de la propietaria fallecida, cobra relevancia tal carácter. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

12– Si bien contratar e introducir mejoras pueden considerarse actos posesorios, ello lo es sólo si no se reconoce, al tiempo de hacerlo, la propiedad del inmueble en otra persona. En autos, el demandado ha reconocido en todo momento la propiedad en su conviviente, con lo cual resulta acertado lo afirmado por la a quo en orden a que cualquier mejora que pudiera haberse introducido no es apta para intervertir el título (de tenencia a posesión animus domini). El demandado no dirigió su voluntad a excluir a la legítima propietaria, sino, precisamente, el reconocimiento de tal derecho real de dominio en la concubina es lo que, conforme él mismo señala, le permitió habitar el inmueble a lo largo de tantos años. Conforme el art. 2353 in fine, CC, el que ha comenzado a poseer por otro se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario, prueba que no ha sido rendida en la causa. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

13– Una vez terminado el concubinato, sea por el deceso de la concubina propietaria del inmueble –como es el caso– o fuere por cualquier otra causa, quien no es propietario del inmueble y tenía acceso y permanencia en él precisamente por esa relación concubinaria, en principio y en defecto de prueba en contrario, deberá restituir el inmueble a quien resulte su legítimo propietario (en el caso, la parte actora). Así las cosas, no ha demostrado el demandado que exista derecho de su parte para permanecer en el inmueble, por lo que la sentencia que hace lugar al desalojo debe ser confirmada. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

14– En cuanto al derecho de retención, podrá el demandado iniciar la acción declarativa que estime a fin de demostrar su aporte al inmueble de que se trata, ya que el art. 3940, CC, impone que la deuda haya nacido por ocasión de un contrato, o de un hecho que produzca obligaciones respecto al tenedor de ella, estableciendo el art. 2466, CC, que si para conservar la cosa hubiese hecho gastos o mejoras necesarias, tendrá derecho el tenedor para mantenerla hasta ser indemnizado (lo que contrario sensu determina que la retención no se aplica a otro tipo de mejoras, en el caso), todo lo que sumado a la inexistencia de una deuda cierta y exigible impide atender la petición subsidiaria del demandado en este proceso. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal).

C7a. CC Cba. 29/5/12. Sentencia Nº 59. Trib. de origen: Juzg. 46ª. CC Cba. “Sucesores de Altamirano Dominga c/ Murúa, Hugo José – Desalojo – Expte. Nº 1253329/36”

2ª. Instancia. Córdoba, 29 de mayo de 2012

¿Procede el recurso de apelación?

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

Estos autos, venidos en apelación del Juzgado Civil y Comercial de Primera Instancia y 46a. Nominación, en los que por Sentencia N° 294, de fecha 8/10/10, se resolvió: “1) Hacer lugar a la demanda de desalojo entablada por la Sucesión de la Sra. Dominga Altamirano, y en consecuencia, condenar al accionado Sr. José Hugo Murúa a desalojar el inmueble sito en calle … de esta ciudad de Córdoba, junto con las personas y/o cosas puestas por él o que de él dependan, en el término de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento. Con costas a su cargo…”. 1. La sentencia de primera instancia contiene una relación de causa que satisface las exigencias del art. 329, CPC, y a ella me remito para tener por presentados los antecedentes del litigio. En contra, se agravia el demandado manifestando que la Sra. juez se equivoca al conceptualizarlo como un “tenedor”, omitiendo valorar el hecho de que su parte ha probado la relación jurídica de concubinato y que se conduce como “dueño” de la propiedad desde hace más de 30 años; por ello –agrega– no tiene obligación de restituir el inmueble. Añade que su parte ha probado acabadamente la realización de innumerables mejoras y refacciones en el inmueble, lo que revela que su parte se ha conducido por más de 30 años como dueño y usufructuario, descalificando de ese modo el rasgo de inestabilidad que la jueza le atribuye a su ocupación. Por último, denuncia confusión de conceptos en el fallo, ya que la argumentación sobre la improcedencia del derecho de retención tiene que ver con el reconocimiento de las mejoras en las relaciones locativas. 2. Como bien lo apunta la parte actora, el escrito de expresión de agravios se aparta de los términos en quedó trabada la relación litigiosa, ya que –si se observa– el accionado solicitó el rechazo de la acción fundado –exclusivamente– en el supuesto concubinato con la propietaria del inmueble, sin que haya manifestado ejercer posesión o usufructo alguno sobre dicho inmueble (v. fs. 19/20). Esto así, es dable recordar que en el régimen de la doble instancia, inherente al sistema escriturario, la apelación no configura un nuevo juicio donde las partes incorporan nuevas pretensiones y oposiciones. El cometido del órgano ad quem se limita a verificar, sobre la base de la resolución impugnada, el acierto o error con que éste ha valorado los actos postulatorios e instructorios producidos en la instancia precedente. Se trata, específicamente, de confrontar el contenido de la resolución con la pretensión y defensa deducida a fin de determinar si el material fáctico y jurídico incorporado ha sido o no correctamente enjuiciado. En ese orden de razonamiento, la apelación debe ser desestimada, pues, en el juicio de desalojo, en principio, no resulta atendible el argumento de la convivencia o concubinato entre las partes para neutralizar la acción, aspecto sobre el cual se fundó la posición defensiva del demandado; y ello, porque la muerte del concubino vuelve precaria su ocupación. El concubinato no confiere ningún derecho a quienes viven en ese estado (muy a pesar de lo afirmado a fs. 181), y por consiguiente el concubino no puede invocarlo como defensa en el juicio que por desalojo como intruso le promueven los herederos de la concubina, sin perjuicio de que en el juicio ordinario correspondiente demuestre que entre ambos existió una sociedad de hecho y que las mejoras de la finca (que denuncia) fueron realizadas por éste o con el aporte de ambos. Interesa subrayar en este último aspecto que el pronunciamiento señala la falta de demostración por parte de Murúa respecto a que las mejoras del inmueble que denuncia fueran realizadas por él mismo con sus aportes personales; consideración inimpugnada en esta sede que vuelve improcedente el pedido de retención, dado que uno de los requisitos para la existencia del derecho de retención está en que exista una deuda cierta exigible que justifique su ejercicio (doct. art. 3940 CC, v. ED 115–674). 3. De tal suerte, todas las argumentaciones traídas a la alzada quedan huérfanas de valor jurídico para neutralizar la acción de desalojo; y en función de ello, voto negativamente al interrogante que inquiere sobre la procedencia del recurso de apelación.

El doctor Rubén Atilio Remigio dijo:

Para dilucidar con justicia y equidad el presente caso, debemos penetrar –con agudeza– en las relaciones humanas subyacentes al tema jurídico que se plantea. En ese sentido, debemos decir, en primer término que, ante la demanda de desalojo impetrada por uno de los herederos declarados de Dominga Altamirano, a la sazón su hermano Carlos Altamirano, en contra del ex concubino de aquélla, en su calidad de “mero tenedor” y “simple ocupante” del inmueble objeto del pleito, el demandado al contestar la demanda se opone, entre otros puntos, cuestionando la legitimación pasiva por haber sido concubino de la causante por más de 25 años, conviviendo en el inmueble de aquélla en el cual adujo haber efectuado múltiples mejoras; invoca el derecho de retención; todo lo cual implica –de suyo– la alegación de una situación posesoria, incompatible con la simple tenencia y obstativa del desahucio intentado en su contra. El fallo de primer grado tiene por acreditado el concubinato por el tiempo alegado por el accionado, más de 20 años; empero, luego –contradictoriamente– juzga que “la ocupación de la cosa carece de estabilidad” y dice que se trata simplemente de una “tenencia inestable”. Resulta excesivo asimilar la situación del concubino por más de 20 años a la del “intruso” o “usurpador”, lo que no se compadece con la realidad económica, social y sentimental habida entre Murúa y Altamirano, lo que tiene su repercusión –indudablemente– en el aspecto jurídico. Tal asimilación, así como la afirmación en el sentido de que “la comunidad de vida atañe a los aspectos personales sin alcanzar necesariamente a los patrimoniales”, no sólo se encuentra fuera de la realidad, sino que implica desconocer la verdadera naturaleza de la relación humana existente o habida entre el demandado y la causante: el concubinato, que constituye una situación de aparente matrimonio, que aunque basada fundamentalmente en sentimientos de amor –lo que lleva a la convivencia–, no puede desconocerse que enfrentar una vida en común traspasa las barreras de los sentimientos y se proyecta, a veces con intensidad, en el ámbito económico y patrimonial. La vida en común, máxime en los tiempos que corren de absoluta igualdad entre el hombre y la mujer, requiere del esfuerzo y el aporte de ambos convivientes para el sostenimiento del proyecto de vida en común. Por estos mismos motivos, es absurdo exigirle al concubino por más de 20 años, para impedir el desahucio, que acredite “título a la tenencia” o “pago de precio”, pues ello no sólo no se compadece con la naturaleza de la institución que venimos comentando, el concubinato, sino que se encuentra reñido con nuestras costumbres sociales y principios éticos y morales. En efecto, es impensable que el concubino pueda exhibir un “título a la tenencia” o que uno de los convivientes –propietario del inmueble que habitan ambos– le exija al otro un “canon locativo” a título de “pago de precio” para habilitar la convivencia en común. La existencia y cuantía de las mejoras introducidas en el inmueble han sido corroboradas por la testimonial y la pericial rendida en autos, y el origen o fuente del dinero necesario para su realización, surge –asimismo– de la primera de las pruebas mencionadas. Así, la testigo C. A. ha dicho que Murúa trabajaba de plomero y gasista. Que trabajaba de plomero también es corroborado por el testigo R. M. Sigue diciendo la primera testigo, que también Murúa jugaba a las bochas y que los premios que ganaba los usaba para comprar materiales para la casa. A su vez, Dominga Altamirano se dedicaba a trabajos de pedicuría y explotaba un kiosco que luego vendió. También relató que Murúa hizo todas las instalaciones, una pieza, el baño, la cocina y terminó la casa, puso agua caliente por todos lados, revocó y pintó la casa, cree que cambió una puerta y una ventana, porque hace mucho que no va; puso un tanque, un garage con chapas viejas, y que hizo muchas cosas; que se refiere a la casa donde convivieron Dominga Altamirano y José Murúa. El perito, corredor inmobiliario Juan J. Esteve, a fs. 116, dictamina que: el valor de tasación del inmueble sito en calle …, de esta ciudad es de $ 93.315,24. El hecho de haber realizado mejoras como las descriptas a fs. 21, hacen todas ellas a la estructura habitacional residencial de la vivienda, que en algunos casos no llegan a ser onerosas. No pueden ser separadas exactamente del inmueble para individualizar su precio; tienen como promedio 10 años de antigüedad, es decir, su vida útil o gran parte de ella; estas mejoras en su momento se realizaron para poder habitar en condiciones normales o darle funcionalidad a la vivienda. Por todo ello y verificando el estado, se puede deducir que al momento de la tasación, el valor de reparación/reposición de las mejoras realizadas es de $ 7.000, cálculo aproximado. La impugnación de la pericia efectuada por la parte actora no es de recibo, toda vez que no se le oponen a aquélla fundamentos técnicos, esgrimidos por persona idónea que pueda desautorizarlos. La sola opinión, oposición o rechazo de quien no es experto en la materia no basta –claro está– para desacreditar las conclusiones periciales. Que a los fines traídos a conocimiento del Tribunal, es suficiente la existencia de pruebas concretas en relación con las construcciones que la parte demandada dice haber realizado en el inmueble de que se trata, sin que esto implique emitir opinión sobre el derecho pretendido por el accionado, lo que deberá ser dilucidado por quien corresponda en el juicio pertinente. De tal guisa, y valorando que el demandado se ha beneficiado también con la convivencia en el inmueble por largos años y que ambos convivientes han aportado lógica y naturalmente a la realización de las mejoras, de conformidad con las tareas que cada uno desempeñaba y lo que acontece según el curso normal y ordinario de las cosas, habiendo contribuido Murúa también con su trabajo personal en la realización de las susodichas mejoras, estimo prudente, justo y equitativo reconocerle el derecho de retención (arts. 3939, 3940, CC; 762, CPC; concs. y corrs.) por la suma de $ 2.000, con más el interés que tenga fijado el TSJ para las liquidaciones judiciales, desde la fecha de la pericia y hasta el efectivo pago. Resulta meridianamente claro que el concubino por más de 20 años, que ha convivido por ese lapso en el inmueble de su concubina, obviamente con el consentimiento de ésta, y que, además, ha aportado su dinero y trabajo personal para introducir mejoras en la finca, no es un “mero tenedor”, “simple ocupante”, “intruso”, “usurpador”, etc. Así las cosas, contra él no puede proceder la vía del desalojo. Todas las circunstancias mencionadas imposibilitan acceder a la vía sumaria del desalojo, para cuya procedencia –cabe recordar– debe aparecer en forma nítida y clara la obligación de restituir, lo que, conforme lo expuesto, no ocurre en el caso concreto de autos, debiendo dirimirse la controversia, atento requerirse para ello mayor debate y prueba, por la vía que corresponda. Nos pronunciamos, pues, por la improcedencia del juicio de desalojo, cuando habiéndose alegado la posesión del inmueble, tal circunstancia –en principio– surgiera de la prueba rendida, como la participación en la realización de construcciones en el inmueble de los actores, lo que está expresamente contemplado por el art. 2384, CC, sin que su incidencia definitiva en la cuestión pueda ser debatida dentro de este juicio. Que todo ello me lleva a concluir que “prima facie” estaría acreditada la situación posesoria necesaria para enervar la acción intentada, no existiendo por ello la obligación de restituir que el art. 2465, CC, impone al simple tenedor (condición que evidentemente no reviste el demandado), sin perjuicio de las acciones que puedan iniciar los herederos de la ex concubina del accionado. No nos basamos para así expedir el voto en simples conjeturas e indicios, sino que se lo hizo en la prueba colectada en autos, aunque echando mano de las máximas de la experiencia, partiendo de la base de que, a tenor de lo dispuesto por el art. 750, CPC, para la procedencia del desalojo, el demandante debe acreditar que el accionado reviste la calidad de simple tenedor del inmueble, según la enumeración que efectúa el art. 2462, CC, lo que no logró, no pudiendo discutirse en esta clase de juicio el derecho a poseer que invoca el Sr. Murúa o a recuperar la posesión por parte de los sucesores de la titular registral del inmueble, pues ello desnaturalizaría el procedimiento particular que a esta acción fija el código ritual. Al respecto la Dra. Zavala de González en “Doctrina Judicial – Solución de Casos – 2 – Alveroni – 1997 – p. 205”, expresa: “Sin embargo, a tal efecto, es evidente que el concubino demandado debe acreditar algo más que la sola preexistencia del concubinato. No sería menester una prueba acabada de su posesión o coposesión, pero sí, al menos, indicios objetivos al respecto que permitan crear una situación de duda que reenvía la cuestión a otro litigio”. En el caso de autos, las pruebas e indicios referidos a “la indispensable colaboración material del concubino al efecto de concretar las mejoras en el inmueble”, al decir de la autora citada, existen y son suficientes para producir el mencionado reenvío. Es cierto que el ETSJ ha dicho: “La prueba de su calidad de propietario será suficiente para satisfacer la carga probatoria que sobre ella pesa y obtener el dictado de una sentencia favorable…”, pero no lo es menos que también ha señalado en el mismo fallo: “Producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado, deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor “animus domini” de la heredad, cuyo “jus possessionis” no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo” (Sentencia Nº 31, del 10/4/03, in re: “Oviedo Carlos A. c/ Raúl H. Giménez – Desalojo – Recurso de casación” (“O” 03/01) [N. de R.– Semanario Jurídico Nº 1408 del 15/5/03, t. 87, 2003–A, p. 468]. Esta última es –como decíamos– la situación corroborada en autos. Voto por la afirmativa.

La doctora María Rosa Molina de Caminal dijo:

1. Son dos las cuestiones a analizar en la causa. La primera de ellas, si el demandado puede ser considerado poseedor del inmueble con derecho a repeler el desahucio. La segunda, qué corresponde decidir acerca del derecho de retención ejercido. 2. El demandado se opuso oportunamente al desalojo iniciado en su contra en cuya demanda se lo considera simple tenedor y ocupante, indicando que no era mero ocupante con obligación de restituir el inmueble. Como fundamento de su oposición planteó la existencia de concubinato con la Sra. Dominga Altamirano y que se considera poseedor, negando ser un intruso, y en su planteo subsidiario refiere haber introducido mejoras en el inmueble de la Sra. Altamirano. La sentencia recurrida considera al Sr. Murúa tenedor precario, ante su falta de acreditación de derecho a la ocupación, que probado el título de la parte actora el demandado no acredita título ni indicios de situación posesoria, por lo que se encuentra obligado a desocupar el inmueble, sosteniendo que las mejoras que ha afirmado realizara no alcanzan para intervertir el título de tenedor, a la vez que no se ha demostrado que aquéllas fueran hechas por Murúa con sus aportes personales. 3. En esta Sede el apelante insiste en que no es un tenedor porque no tiene obligación de restituir el inmueble y confunde una serie de conceptos. Cuando se utiliza el término “precaria” para la tenencia, y se señala que la misma carece de estabilidad, a lo que se refiere es a que la tenencia se mantiene hasta que le sea requerido el bien, la inestabilidad es a futuro, no califica la situación en el pasado. No queda enervado el carácter de tenedor precario por el hecho que durante más de 20 ó 25 años pudiera haber habitado el inmueble, porque la razón de tal habitación ha sido el concubinato habido. El propio demandado reconoce la propiedad del inmueble en su concubina, lo que resulta incompatible con la posesión, que es definida por el art. 2351, CC, como la situación en que alguna persona, por sí o por otro, tiene una cosa bajo su poder con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. A su vez, el art. 2352, CC establece que: “El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho.” De la correlación de ambas normas y las constancias de autos, en que el demandado argumenta que su permanencia en el inmueble lo ha sido por su relación concubinaria con la propietaria, surge diáfano que no ha tenido el Sr. Murúa animus domini por lo que no existe posesión, sino tenencia, la que resulta precaria en tanto no se proyecta hacia el futuro su mantenimiento una vez solicitada la restitución. El carácter precario, tomado del art. 2285, CC, significa que no se ha pactado la duración, por lo que puede el propietario pedir la restitución de la cosa cuando quisiere. En el caso, habiendo sido causa de la tenencia un concubinato extinguido y al haber sido requerida la restitución por quien resulta heredero de la propietaria fallecida, cobra relevancia tal carácter. “Según es sabido, la posesión se integra por el “corpus” (detentación material de la cosa) y el “animus” (ánimo de dueño). Aun cuando el art. 2384, CC, reputa como acto posesorio de los inmuebles “su ocupación, de cualquier modo que se tenga”, ello no implica que el ocupante de la finca pueda, con solo su condición de tal, pretender acreditada la calidad de poseedor.” “Los actos que se enumeran enunciativamente en el art. 2384, CC, son equívocos, ya que pueden ser realizados tanto por el poseedor como por el detentador, y si algo definen es el “corpus”, nunca la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad a que se refiere el art. 2351 del mismo Código” (Salas – Trigo Represas – López Mesa, “Código Civil Anotado”, Ed. Depalma 1999, t. 4–B, p. 12, citando jurisprudencia).” (TSJ Sala CC in re: “Procikieviez Luis Andrés c/ María Cristina Serrano – Desalojo –Recurso de casación” (“P”–10/99). Sent. N° 38. 23–5–00). En manera alguna el fallo, al calificar la situación del tenedor del inmueble, ha soslayado la relación pasada con el mismo, sino que el pronunciamiento se explica en cuanto al efecto hacia el futuro de la situación jurídica del demandado. 4. Si bien contratar e introducir mejoras pueden considerarse actos posesorios, ello lo es solo si no se reconoce, al tiempo de hacerlo, la propiedad del inmueble en otra persona. En autos resulta que el demandado ha reconocido en todo momento la propiedad en su conviviente, con lo cual resulta acertado lo afirmado por la a quo en orden a que cualquier mejora que pudiere haberse introducido no es apta para intervertir el título (de tenencia a posesión animus domini). El demandado no dirigió su voluntad a excluir a la legítima propietaria sino, precisamente, el reconocimiento de tal derecho real de dominio en la Sra. Dominga Altamirano es lo que, conforme el mismo señala, le permitió habitar el inmueble a lo largo de tantos años. Conforme art. 2353 in fine, CC, el que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario, prueba que no ha sido rendida en la causa. 5. Una vez terminado el concubinato, sea por el deceso de la concubina propietaria del inmueble –como es el caso– o fuera por cualquier otra causa, quien no es propietario del inmueble y tenía acceso y permanencia en el mismo precisamente por esa relación concubinaria, en principio y en defecto de prueba en contrario, deberá restituir el inmueble a quien resulte su legítimo propietario (en el caso, la parte actora). Así las cosas, no ha demostrado el demandado que exista derecho de su parte para permanecer en el inmueble, por lo que la sentencia que hace lugar al desalojo debe ser confirmada. 6. En cuanto al derecho de retención, debo señalar que efectivamente no se trata la de autos de una relación locativa, lo que no impediría –de corresponder– aplicar las reglas de este contrato en lo que no estuviere regulado legalmente (art. 16, CC). Además, se advierte que la jurisprudencia que cita el apelante al contestar la demanda para justificar su derecho refiere, precisamente, a un supuesto de locación. Ahora bien, es dab