DESALOJO

COMPETENCIA. Invocación de relación laboral. Pedido de restitución con fundamento en un comodato. Falta de desvirtuación de la validez del contrato. Competencia del juez civil. DERECHO DE RETENCIÓN. Improcedencia 1– La competencia del fuero Civil en la presente causa resulta clara y evidente. Ello en función de que no puede soslayarse la naturaleza civil de este pedido de restitución fundado en un contrato de comodato cuya validez no ha sido desvirtuada por prueba alguna. Siendo ello así, es correcto que el desahucio de la vivienda cuya libre disponibilidad pretende el actor por vía judicial se tramite ante la Justicia Civil, por más que la ocupación haya estado eventualmente vinculada a una relación laboral.

2– Respecto de la legitimación del actor, se coincide con el a quo en que se halla debidamente acreditada por cuanto son los actuales propietarios del inmueble, y, a su vez, una de las actoras es quien cedió en comodato el predio, contratos que no han sido desvirtuados en su validez.

3– “... en el juicio de desalojo, la causa petendi , en cuanto término esencial de la litis, radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución...” (...) “... producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor; bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor “ animus domini” de la heredad, cuyo “jus possessionis” no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse desde luego al mejor derecho demostrado por la parte actora y, por consiguiente, se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituir el inmueble a la persona en cuyo nombre lo poseía”.

4– Del mismo modo resulta clara la legitimación pasiva de los accionados por cuanto eran los comodatarios y ocupantes del inmueble, habiéndose reconocido tal carácter en acta de intimación. Si hubo una relación laboral, ésta no autoriza resistir el pedido de desocupación, ya que ningún derecho le asiste a permanecer en el inmueble que pueda fundarse en lo laboral.

5– En cuanto al derecho de retención derivado de mejoras cabe señalar que su existencia no ha sido probada en la causa, lo cual alcanza para desestimar el ejercicio del derecho invocado. A más de ello, es conocido que en el comodato el derecho de retención por los gastos que el comodatario hiciera en la cosa para servirse, usar y gozar de ella no procede (art. 2278 y 2282, CC), salvo que se tratare de gastos extraordinarios y siempre que el comodatario ponga en conocimiento de ello al comodante antes de hacerlo, a excepción de necesidades de suma urgencia y grave peligro (art. 2287, CC). Pero estas circunstancias de excepción tampoco han sido demostradas en la causa.

C5a. CC Cba. 28/6/12. Sentencia Nº 96. Trib. de origen: Juzg. 32a. CC Cba. “Martín Rodríguez, María del Carmen y otro c/ Bustamante, Jesús Rubén y otro – Desalojo – Comodato – Tenencia precaria – Expte. N° 1266651/36”

2a. Instancia. Córdoba, 28 de junio de 2012

¿Es procedente el recurso de apelación de la parte demandada?

El doctor Rafael Aranda dijo:

Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 32ª. Nominación Civil y Comercial, que mediante sentencia Nº 542 dictada el día 29/9/10, resolvió: “1) Rechazar las excepciones de incompetencia, falta de legitimación activa y pasiva opuestas y derecho de retención invocado por los demandados. 2) Hacer lugar a la demanda de desalojo deducida por la Sra. María del Carmen Martín Rodríguez, por derecho propio y en nombre y representación de los Sres. Jorge Eduardo Olivero y Bartolomé Cristóbal Olivero y, en consecuencia, condenar a los Sres. Jesús Rubén Bustamante (hoy sus sucesores Sres. Amalia Rosa Gutiérrez, Julio César Bustamante, Rubén Darío Bustamante y Marcos Antonio Bustamante) a desalojar el inmueble ubicado en … de esta ciudad de Córdoba juntamente con las personas y/o cosas puestas por ellos o que de ellos dependan, en el término de diez días y bajo apercibimiento de lanzamiento. 3) Imponer las costas a los perdidosos,…”. I. La sentencia apelada contiene una adecuada relación de causa que cumple con las previsiones del rito, motivo por lo cual me remito a ella en beneficio de la brevedad. II. En contra del decisorio trascripto se agravia la parte demandada apelando la resolución del a quo de acuerdo con la presentación que luce a fs. 185 la cual, concedida, determina la competencia de este Tribunal para entender en la cuestión. Corrido traslado a los fines de la expresión de agravios, es evacuado por la apelante a fs. 213/217 y respondido por la contraria a fs. 220/221; produce su dictamen el Sr. fiscal de las Cámaras Civiles a fs. 223/227, todo lo cual deja la causa en estado de ser resuelta. III. La parte recurrente, por intermedio de su apoderado, ha expuesto diversas líneas argumentales de oposición al pronunciamiento opugnado, las cuales pueden ser condensadas de acuerdo con lo que seguidamente se expresa. Luego de relacionar los hechos acaecidos, menciona en primer término que el juez de primera instancia del fuero Civil fundamenta equivocadamente el fallo en crisis ya que no es el competente para entender en el presente desalojo, sino el del fuero Laboral. Tras detallar lo actuado, hace presente que el Sr. juez a quo trasgredió la norma contenida en el art. 77, ley 7987, según la cual debió acompañar bajo pena de inadmisibilidad la documentación en la que se funda la relación laboral y también la extinción de ella, optando por silenciar la cuestión como si no existiera. Cita jurisprudencia y agrega que, habiéndose probado prima facie la relación laboral denunciada por sus representados, los empleadores debieron acudir el fuero Laboral para requerir el desalojo correspondiente; más aún cuando al momento de promoverse la demanda estaba vigente la referida relación laboral. Por esta razón piden se declare la incompetencia del juez Civil. Como segundo punto considera que el razonamiento desplegado en el fallo es erróneo, resultando procedente la excepción de falta de acción por ausencia de legitimación activa. Tras mencionar doctrina relacionada con dicha legitimación destaca que no se está ante una relación contractual regida por el Derecho Civil sino de una relación laboral regulada por el Derecho del Trabajo. Hace presente que no se trata de comodatarios sino de empleados, agregando que los actores no con comodantes sino empleadores. La tercera queja se relaciona con la falta de legitimación pasiva, la cual es procedente habida cuenta de que los actores no ofrecieron prueba sobre la entrega de la cosa y de la causa de la ocupación, lo cual estaba a su cargo. Finalmente expone fundamentos que entiende conducen a establecer la revocación del fallo y el consiguiente rechazo de la demanda. Reitera que se ha probado la relación laboral y el carácter de empleados de los accionados y de empleadores de los accionantes. Refiere que durante el decurso de la relación habida han efectuado mejoras necesarias y útiles para garantizar la estabilidad del inmueble, utilizando dinero de su peculio y bajo promesa de los actores de oportuno reembolso, el que nunca se concretó. Expone que en tales circunstancias cabe el ejercicio del derecho de retención previsto en el art. 3939, CC, estimando el reembolso pertinente en la suma de $13.895,18, discriminando a continuación cada rubro que la integra. Realiza un análisis del derecho de retención, citando doctrina y jurisprudencia para luego expresar –a modo de síntesis– que la demanda debe ser rechazada por existir litispendencia en sede laboral, a lo que se añade la configuración del derecho de retención del inmueble hasta tanto los propietarios cancelen la cuantía de las mejoras necesarias y útiles realizadas a costa de sus representados. La parte actora contesta los agravios requiriendo su rechazo, con costas. IV. En primer lugar debo advertir que la expresión de agravios efectuada por el recurrente cuestiona el pronunciamiento pero sin indicar, con claridad y precisión, cuáles son los fundamentos de su postura contraria a lo decidido, lo cual priva de eficacia al recurso planteado. En efecto; por expresión de agravios se entiende el escrito en el cual el apelante examina las razones expuestas por el juzgador en la resolución de la cual está disconforme, especificando los errores que a su juicio ella contiene y de los cuales derivan los agravios que reclama. De allí que no es una fórmula carente de sentido, sino un análisis razonado de la decisión, punto por punto, y una demostración de los motivos que se tienen para considerar que ella es errónea. (Conf. Alsina, “Derecho Procesal”, T. IV, p. 391; Hitters, “Técnica de los recursos ordinarios”, p. 443; Ramacciotti, “Compendio...”, T. 3, p. 524; Somaré–Mirolo, “Comentario a la Ley Procesal del Trabajo...”, p. 532). Vale decir que se trata de un examen ordenado, concreto y crítico de la resolución impugnada junto con la exposición de los argumentos que se tienen para considerar que ella es errónea, injusta o contraria a derecho para lo cual se deben detallar los pretendidos equívocos, omisiones y demás deficiencias que se atribuyen al pronunciamiento, precisando el desacierto en que se ha incurrido. En síntesis: el apelante debe evidenciar cuáles han sido los errores en que se ha incurrido, el perjuicio que de ellos se deriva y por último cuál debió haber sido la decisión correcta y por qué. No basta entonces con manifestar un desacuerdo con la decisión recurrida, reiterando planteos defensivos anteriores, sino que debe formularse un juicio impugnativo u opinión o conjunto de opiniones que se opongan a lo decidido y a sus considerandos. En el presente caso la apelante se limita a reproducir de modo casi textual su escrito de contestación de demanda, sin hacer un crítica razonada ni expresar fundamento alguno en contra de las razones dadas por el Sr. juez a quo para desestimar cada una de las defensas opuestas. Sin perjuicio de lo expuesto y que alcanzaría para desestimar el recurso, con el fin de dar respuesta a la apelante haciendo efectivo el principio de la doble instancia, cabe mencionar que la competencia del fuero Civil en la presente causa resulta clara y evidente. Ello en función de que no puede soslayarse la naturaleza civil de este pedido de restitución fundado en un contrato de comodato cuya validez no ha sido desvirtuada por prueba alguna. Siendo ello así, es correcto que el desahucio de la vivienda, cuya libre disponibilidad pretende el actor por vía judicial, se tramite ante la Justicia Civil, por más que la ocupación haya estado eventualmente vinculada a una relación laboral (Cfr: C7a. CC Cba. 19/8/03. Sentencia Nº 98, in re : “Campazzo Roberto R. c/ Santander José O.– Desalojo”)[ N. de R.– Semanario Jurídico Nº 1426 del 18/9/03, t. 88, 2003–B, p.383]. De este modo y coincidiendo con el dictamen del Sr. fiscal de Cámara Civil, el rechazo de la excepción deviene ajustado a derecho. Respecto de la legitimación del actor coincido con el a quo en que se halla debidamente acreditada por cuanto son los actuales propietarios del inmueble, y a su vez una de las actoras cedió en comodato el predio, contratos que no han sido desvirtuados en su validez. Recordemos además que “... en el juicio de desalojo, la causa petendi , en cuanto término esencial de la litis radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución...”(...) “... producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor; bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor “animus domini” de la heredad, cuyo “jus possessionis” no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse desde luego al mejor derecho demostrado por la parte actora y por consiguiente se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituir el inmueble a la persona en cuyo nombre lo poseía”. (Cfr. TSJ Sala CC. Cba. 10/04/03, Sentencia N° 31, en autos: “Oviedo, Carlos A. c/ Raúl H. Jiménez – Desalojo” – Recurso de Casación”) [ N. de R.– Semanario Jurídico Nº 1408 del 15/5/03, t. 87, 2003–A, p. 468]. Es decir que, demostrada la titularidad dominial sobre el inmueble de quien pide la restitución, es obligación de quienes lo ocupan demostrar que tienen un derecho para permanecer en él, lo cual en el sub lite no ha ocurrido. Del mismo modo resulta clara la legitimación pasiva de los accionados, por cuanto eran los comodatarios y ocupantes del inmueble, habiéndose reconocido tal carácter en el acta de intimación de fs. 18. Si hubo una relación laboral, ésta no autoriza resistir el pedido de desocupación ya que ningún derecho le asiste a permanecer en el inmueble que pueda fundarse en lo laboral. Finalmente y en cuanto al derecho de retención derivado de mejoras que sostienen los apelantes haber efectuado, cabe señalar que su existencia no ha sido probada en la causa, lo cual alcanza para desestimar el ejercicio del derecho invocado. A más de ello, es conocido que en el comodato, el derecho de retención por los gastos que el comodatario hiciera en la cosa para servirse, usar y gozar de ella, no procede (art. 2278 y 2282, CC), salvo que se tratare de gastos extraordinarios y siempre que el comodatario ponga en conocimiento de ello al comodante antes de hacerlo, a excepción de necesidades de suma urgencia y grave peligro (art. 2287, CC). Pero estas circunstancias de excepción, tampoco han sido demostradas en la causa. V. Costas: Atento el rechazo del recurso, las costas se imponen a la parte apelante. (…). Por lo expuesto, voto por la negativa.

El doctor Abraham Ricardo Griffi adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación precedente y lo normado por el art. 382, CPC,

SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación deducido por la parte demandada en contra de la sentencia Nº 542 dictada el día 29/9/10. 2) Confirmar la sentencia recurrida y tener presente la reserva del caso federal efectuada. 3) Imponer las costas en esta sede a la parte demandada. &#9632;

DESALOJO

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