DAÑOS Y PERJUICIOS

CONTRATO. Plan de vivienda. Responsabilidad del intermediario de la operación inmobiliaria. LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Aplicación. DEBER DE INFORMACIÓN. Art. 4, LDC. Violación. Omisión de informar al consumidor el titular del emprendimiento. Buena fe contractual. GRUPO ECONÓMICO: Acreditación. Integración de la demandada como comercializadora del plan. Doctrina de la “ruptura del velo interpuesto”. Promesa de venta: Configuración. Responsabilidad directa del intermediario. Procedencia de la demanda 1– La ley 24240 es aplicable al caso ya que el desarrollador del emprendimiento, al adoptar un sistema seriado de la oferta por medio de su comercializadora, pasa –junto a ésta– a formar parte de un sector del mercado masificado y regido por reglas estandarizadas. 2– La doctrina señala que “actualmente se observa, en algunos casos, la actuación del intermediario –sea o no corredor– vinculada al emprendimiento comercial del vendedor o desarrollador del inmueble a comercializarse”. “La intervención del intermediario excede aquí el objeto específico del corretaje con lo cual, en aquellas situaciones en las que el intermediario se encarga de la difusión del emprendimiento y predispone los instrumentos precontractuales de la operación y los formularios mismos de la operación a realizarse, queda obligado en los términos de la ley 24240 por la actividad específica realizada”. 3– En autos, existe responsabilidad directa de la demandada –independientemente de su postura defensiva–, por el carácter de comercializadora, y por aquellos actos realizados que violen deberes incluidos en la ley 24240, debiendo responder frente al incumplimiento de los preceptos vinculados con la Defensa del Consumidor. 4– En la especie, el contrato base de la acción muestra que en él intervinieron el actor, como comprador (“cliente”), y la sociedad demandada como receptora de la aceptación de la oferta transmitida por el accionante, sin que la accionada haya siquiera mencionado ni informado en forma clara, quién es la propietaria y a quién obligaba a asumir las condiciones puestas para la instrumentación de la transferencia. De allí, la responsabilidad directa de su parte por el acto realizado en vulneración de deberes concretos incluidos en la ley 24240, específicamente, por no haber brindado al consumidor en forma cierta y objetiva información veraz, detallada, eficaz y suficiente con relación “a la propietaria” del terreno y de la vivienda. 5– La falta de información debe ser examinada no sólo desde la óptica de la Ley de Defensa al Consumidor (arts. 4, 8 y 19) sino también de la buena fe contractual (e incluso, si se asumiera la perspectiva del mandato, por lo normado en los arts. 1929 y 1933, CC), mereciendo el máximo reproche desde que la parte pasiva de la relación jurídica se defiende con base en una pluralidad subjetiva, aduciendo la existencia de distintas personas jurídicas para evitar la condena en su contra y “dividir” riesgos y responsabilidades, sin siquiera intentar integrar la litis con quien consideraba responsable del desarrollo inmobiliario. 6– El deber de información, jurídicamente impuesto al proveedor, constituye una obligación que no sólo se impone en la etapa precontractual y al momento de concretar la celebración del acto de consumo sino que debe ser cumplida asimismo durante todo el iter contractual y aun con posterioridad a la conclusión de aquél. Sólo de ese modo se satisface, en plenitud, la finalidad perseguida al diseñar esta herramienta jurídica. 7– El fundamento del deber de información está dado por la desigualdad que supone que una de las partes se halle informada y la otra desinformada sobre un hecho que tiene gravitación e influencia en la correcta integración de la relación litigiosa y que ha permitido a la demandada valerse, precisamente, de esa circunstancia, para invocar la responsabilidad de un tercero (“la propietaria”). La buena fe contractual, unida a este deber impuesto por la ley de Defensa del Consumidor, no tolera la posición defensiva adoptada en el pleito por la demandada, quien pretende limitar su rol en la operación sin siquiera brindar información sobre la titular del emprendimiento inmobiliario que le había dado el “encargo”. 8– Esta obligación del proveedor tiene su correlativo derecho, en cuya interpretación no caben restricciones ni cortapisas en virtud de la exigencia contenida en el art. 42, CN. El examen tutelar debe enfocar dos aspectos estrechamente vinculados, el subjetivo (la atribución jurídica y de responsabilidad del responsable de la comercialización) y el objetivo (para lo cual ha de tenerse en cuenta la naturaleza y el destino de los bienes y servicios volcados al mercado, así como las circunstancias y modalidades con que se ha desarrollado el negocio y particularmente la oferta del producto). 9– El “consumidor” del producto (actor), en su interés de adquirir la vivienda no podía prever que aquel que se ocupaba de su comercialización, el que lo inscribió en el plan, el que suscribió el convenio pactando el precio, determinando la unidad, fijando plazo y condiciones de entrega, y que le cobró durante tanto tiempo todas y cada una de las cuotas correspondientes al precio, no tenía legitimación para disponer. Mal podía entender que no era la propietaria o que no actuaba por ella. 10– El sistema jurídico brinda los mecanismos idóneos tendientes a evitar la práctica abusiva, cuando es realizada por una empresa que, si bien no es el contratante directo, se encuentra integrada al sistema o red contractual creada para obtener una finalidad común. 11– En el sub lite, las apariencias generadas por la demandada al momento de la celebración del contrato y a posteriori, durante su ejecución, no pueden ser soslayadas; tienen que ver con la buena fe apariencia, a partir de la confianza que nacen de los hechos que se muestran como verdaderos en orden a la seguridad jurídica. Las múltiples aplicaciones particulares de la teoría de la apariencia, permiten erigirla en un principio general aplicable en la especie ante la evidencia de que los actos celebrados por la demandada importan principio de ejecución de la venta pues aceptar una inscripción en un plan de vivienda como el pago realizado por el actor (consumidor) no es un mero acto de “intermediación” de una operación inmobiliaria; por el contrario, supera el ámbito propio del corretaje. 12– La realización de esa actividad por la demandada presupone el otorgamiento de una autorización para la venta de un inmueble; es decir un verdadero mandato mediante el cual se faculta para percibir de los adquirentes lo que se entregue a cuenta de precio. Con mayor razón, si se tiene en cuenta que la demandada es la comercializadora de un grupo económico y dentro de ello tiene el cometido de vender todas las propiedades de los diversos emprendimientos de dicho grupo, con facultades para realizar cobranzas en nombre de las sociedades incluidas en el grupo económico y a firmar documentos por operaciones de venta que se realicen por sus emprendimientos. Indiscutiblemente, sobre esa base se puede decir que se está en presencia de una verdadera promesa de venta. 13– El centro de imputación normativa es fijado no en los “sujetos o personas individuales” sino en la actividad misma y en el interés económico que su ejercicio satisface. Para el derecho no interesa tanto la persona que jurídicamente realizó la operación cuanto la forma adoptada para el cumplimiento de la prestación. La doctrina y jurisprudencia se han pronunciado a favor de quien, de buena fe, confiando en la apariencia, ha tomado por buenas situaciones a titularidades cuya realidad desconoce, tomando partido por la apariencia creada, reconociéndole eficacia legitimadora y tutelando de esta forma a los terceros de buena fe. No puede esperarse otra solución porque la destrucción u olvido de una situación aparente acarrea efectos nocivos en el desarrollo de las relaciones comerciales; mucho más en este caso en el que nos encontramos expuestos a una relación de consumo (regida por una ley de orden público, art. 65). 14– En el sub examine ha quedado acreditado que la demandada fue la comercializadora del Plan de Viviendas, siendo una de las sociedades que conforma el grupo económico. La venta fue la causa determinante que llevó a la demandada a la suscripción del contrato objeto del presente juicio y a cobrarle al actor un arancel por la inscripción en el plan. Por ello resulta inadmisible la posición de aquélla en cuanto intenta distorsionar jurídicamente la verdad del negocio realizado, silenciando las vinculaciones empresariales acreditadas en autos. 15– Es saludable acotar que hoy en día la actividad económica empresarial muestra nuevas y complejas formas organizativas. La imagen clásica de la empresa ha sido sustituida. La empresa posmoderna articula sus intereses de modo distinto a los modelos normativos tradicionales, por medio de agrupamientos entre sociedades y/o empresas que conforman una estructura de “conjunto”, que directa o indirectamente se benefician de una actividad económica común. Estas distintas empresas conforman la organización económica que el empresario preordena para la producción, construcción o comercialización del bien o servicio y guardan una fuerte vinculación funcional y económica, no obstante ser presentados mediante la ficción de la personalidad jurídica como entes jurídicamente separados, para así limitar su responsabilidad y preservar su inmunidad patrimonial. 16– El vínculo que une a estas sociedades que la conforman puede ser diverso; en algún caso tratarse de un conjunto económico, en otros de relaciones de colaboración empresarial (v.gr. joint venture), etc.; pero, por encima de la diversidad de las sociedades que lo integran, el grupo forma una unidad, respondiendo a un mismo interés. Y si bien una de esas empresas es la que contrata formalmente con el consumidor, lo hace en interés de todo el grupo. 17– Es lo que ocurre en autos, con el agravante de que la demandada omite brindar información relevante sobre su relación con las estructuras empresariales que integra (en abierta violación del art. 4, ley 24240), lo cual ha impedido una mejor integración del pleito. Lo que debe quedar claro, es que estas nuevas instrumentaciones jurídicas (destinadas a proporcionar un ámbito empresarial y organizativo complejo y novedoso en el desarrollo –en este caso– de determinados emprendimientos inmobiliarios relevantes y su comercialización en masa), en manera alguna importa convalidar o interpretar el funcionamiento de esas estructuras societarias con menoscabo del derecho de los más débiles de la relación jurídica (los consumidores). Por otra parte, la actividad empresarial debe adecuarse a determinadas reglas y valores y es necesaria una conducta que no infrinja la buena fe. 18– El proceder de la demandada al invocar una ficción encubridora del alcance verdadero de la representación, alegando la existencia de otra persona jurídica (“propietaria”) sin integrarla al pleito, sin denunciar su identidad e intentando evitar la condena en su contra, lleva a la consagración del principio protectivo que implica descorrer el velo societario en el interés del consumidor, haciendo aplicación positiva de la teoría del conjunto económico o sus equivalentes. 19– La jurisprudencia ha recurrido a la teoría de la doctrina de la “ruptura del velo interpuesto” para poder indagar en la realidad económica que se encuentra debajo del aspecto formal de las personas jurídicas que integran el grupo globalmente considerado. La finalidad es evitar que, al amparo de la forma legal y del abuso de su independencia, se lleven a cabo actos en perjuicio de los intereses de los consumidores pues el efecto relativo de los contratos (art. 1195, CC) impide hacer efectiva la responsabilidad a quien formalmente no contrató con el consumidor. La doctrina italiana ha estudiado en profundidad el tema, desarrollando una concepción objetiva de la empresa como unidad económica, en el que cada una de las sociedades que la integran son simples fragmentos productivos de una única y misma empresa. Todo el grupo de empresas es el centro del beneficio y, por lo tanto, de la responsabilidad. 20– Más allá de la “forma jurídica” que se utilizó para instrumentar la operación, hay un beneficio común que trasciende a cada empresa del grupo en particular, lo que hace que los efectos jurídicos recaigan sobre quien –en este supuesto– actuó en nombre del conjunto. De lo que se trata es de la necesaria prevalencia de la razón del derecho sobre el ritualismo jurídico formal, sustitutivo de la sustancia que define a la justicia, aprehendiendo la verdad jurídica objetiva. Esta solución no significa desconocer la existencia de distintas sociedades de capital perfectamente delimitadas conforme al orden jurídico privado ni la personería jurídica de cada una de ellas. Pero tales datos, asentados en los principios del derecho común en materia de sociedades, no son óbice para establecer la efectiva unidad económica de aquéllas y su comunidad de intereses por medio de la significación económica del hecho examinado, en particular cuando el objeto del contrato reside en un bien destinado a vivienda concertada con un “consumidor”. C7a CC Cba. 24/4/12. Sentencia Nº 36. Trib. de origen: Juzg. 27a. CC Cba. “Pezoa Marcos Cristian c/ Sociedad Desarrollos Mediterráneos SA – Ordinario – Cumplimiento/Resolución de contrato – Expte. 736832/36” 2a. Instancia. Córdoba, 24 de abril de 2012 ¿Procede el recurso de apelación? El doctor Jorge Miguel Flores dijo: Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y Vigésimo Séptima Nominación en lo Civil y Comercial en los que por Sentencia n° 137 de fecha 26/4/11 se resolvió: “1) Desestimar la demanda promovida en contra de Vallés y Villella y Cía., por resultar absolutamente infundada. 2) No imponer costas por esa instancia. 3) Declarar procedente la demanda promovida en contra de Demsa, Sociedad Desarrollos Mediterráneos SA. 4) Condenar a éste demandado a rendirle al actor, Marcos Cristián Pezoa, la prestación de hacerle entrega del inmueble que fuera el objeto del contrato de compraventa que concertaran entre ellos, dentro del término de quince días, bajo apercibimiento de proceder en su contra por vía de ejecución de sentencia y del modo en el que resultare pertinente. 5) Imponer las costas de esta instancia al demandado DEMSA, Desarrollos Mediterráneos SA por resultar perdidoso...”. 1. La sentencia de primera instancia –cuya parte resolutiva ha quedado trascripta supra– contiene una relación de causa que satisface las exigencias de la ley ritual; a la misma me remito para tener por presentados los antecedentes del litigio. En su contra deduce recurso de apelación la demandada Sociedad Desarrollos Mediterráneos SA, expresando los siguientes agravios: a) En primer lugar denuncia la arbitrariedad de la resolución, con el argumento de que el objeto del contrato fue el mandato de Pezoa a Demsa para que contrate la adquisición de “un lote y una vivienda” a la propietaria. Por ello, dice, Demsa no debía vender los inmuebles sino gestionar con su propietaria la venta. Afirma que la interpretación contractual efectuada en la sentencia está reñida con la buena fe y que las estipulaciones del contrato (como reserva de precio total y otras pautas) no permite atribuir calidad de compraventa, citando jurisprudencia de casos aparentemente similares al de autos. Culmina este agravio denunciando la violación del principio de congruencia, pues la cuestión litigiosa nada tiene que ver con la circunstancia de que la demandada Demsa conforme el grupo económico Ecipsa, operando como comercializadora exclusiva de sus emprendimientos inmobiliarios. Así, agrega, no puede imputarse conductas a las sociedades integrantes del grupo, pues ello viola la congruencia y los términos de la litis. b) A través del segundo agravio la apelante acusa al resolutorio de arbitrariedad en lo que respecta a la existencia de obligaciones relativas a un supuesto grupo empresario. En ese sentido dice que se ha violado el principio de congruencia y que las personas jurídicas son independientes y distintas de sus miembros. c) En el tercer agravio la demandada cuestiona la sentencia en tanto desestima la denuncia de su parte en relación al incumplimiento de ciertas prestaciones por parte del actor; en ese particular denuncia el error en la interpretación que se hace acerca de la modalidad de pago, resultando –según dice– manifiesta la mora del demandante. Añade que la demandada siquiera ofrece abonar las diferencias imputables a los pagos a cuenta que mínimamente deberían complementarse con un adicional por Cer. d) Por último, aduce –tal como lo anticipara en la contestación de la demanda– la imposibilidad de cumplimiento de la condena recaída en autos. A tal efecto denuncia error en la resolución, señalando que lo decidido es producto del desapego de la creación judicial con la realidad fáctica; como si el a quo hubiera decidido en base a una abstracción pura, alejada de las posibilidades concretas del caso, dado que tal como fuera dictada, su parte no puede entregar el inmueble, ya que ese inmueble no es de su propiedad. 2. a) Establecido lo que antecede, cabe señalar que la cuestión sustancial que se debate a través de los dos primeros agravios y que debe ser dilucidada, consiste en determinar si el contrato base de la acción obliga a la demandada a cumplir con la prestación principal y si se configura la arbitrariedad denunciada en relación a la existencia de obligaciones relativas a un supuesto grupo empresario como lo indica el fallo impugnado. Sobre el tópico he de anticipar acuerdo con los principios interpretativos fijados por la parte actora (en su escrito de contestación de agravios), en cuanto a la razón y el derecho que le asiste al Sr. Pezoa por haber –efectivamente– comprado y pagado a cuenta las prestaciones correspondientes a una vivienda que es parte del Plan Natania 19, como así también con relación a la manifiesta y evidente vinculación empresaria entre la demandada y la propietaria desarrollista del Plan de Viviendas que, bajo la ficción encubridora de la existencia de sociedades diferenciadas desde el punto de vista del derecho privado, se encuentran económicamente unificadas del lado de la oferta en el mercado de bienes inmuebles y, por consiguiente –agrego– atrapadas por la legislación de protección al consumidor. En efecto, la Ley 24.240 es aplicable al caso ya que el desarrollador del emprendimiento, al adoptar un sistema seriado de la oferta a través de su comercializadora, pasa –junto a ésta– a formar parte de un sector del mercado masificado y regido por reglas estandarizadas. Ariza, indica que “actualmente se observa, en algunos casos, la actuación del intermediario –sea o no corredor– vinculada al emprendimiento comercial del vendedor o desarrollador del inmueble a comercializarse”; señalando que “La intervención del intermediario excede aquí el objeto específico del corretaje con lo cual, en aquellas situaciones en las que el intermediario se encarga de la difusión del emprendimiento y predispone los instrumentos precontractuales de la operación y los formularios mismos de la operación a realizarse, queda obligado en los términos de la ley 24.240 por la actividad específica realizada” (Cfr. “La Reforma del Régimen de Defensa del Consumidor por Ley 23.661”, Ariel Ariza (coordinador), p. 48 edit. Abeledo Perrot, dic. 2008). Por lo que –independientemente de la postura defensiva asumida por la demandada– existe responsabilidad directa de su parte, por el carácter de comercializadora, y por aquellos actos realizados que violen deberes incluidos en la Ley 24.240; debiendo responder frente al incumplimiento de los preceptos vinculados con la Defensa del Consumidor. El subjudice muestra que en el contrato de fs. 12 intervinieron el actor Sr. Pezoa, como comprador (“cliente”), y Demsa como receptora de la aceptación de la oferta transmitida por Pezoa; sin que la demandada haya siquiera mencionado, e informado en forma clara, quien es la propietaria y a quien obligaba a asumir las condiciones puestas para la instrumentación de la transferencia. De allí, la responsabilidad directa de su parte por el acto realizado en vulneración de deberes concretos incluidos en la Ley 24.240, específicamente, por no haber brindado al consumidor en forma cierta y objetiva, información veraz, detallada, eficaz y suficiente en relación “a la propietaria” del terreno y de la vivienda vinculada al plan “Natania 19”. Aunque este extremo de la falta de información debe ser examinado no sólo desde la óptica de la ley de defensa al consumidor (arts. 4, 8 y 19) sino también de la buena fe contractual (e incluso, si asumiéramos la perspectiva del mandato, por lo normado en los arts. 1929 y 1933, CC), mereciendo el máximo reproche desde que –como dice el Fiscal de Cámara– la parte pasiva de la relación jurídica se defiende en base a una pluralidad subjetiva, aduciendo la existencia de distintas personas jurídicas para evitar la condena en su contra y “dividir” riesgos y responsabilidades, sin siquiera intentar integrar la litis con quien consideraba responsable del desarrollo inmobiliario. Este deber de información, jurídicamente impuesto al proveedor, constituye una obligación que no sólo se impone en la etapa precontractual y al momento de concretar la celebración del acto de consumo sino que debe ser cumplida asimismo durante todo el iter contractual y aun con posterioridad a la conclusión de aquél. Solo de ese modo se satisface, en plenitud, la finalidad perseguida al diseñar esta herramienta jurídica (v. Lopez Cabana, Roberto M. “La información en los contratos de consumo”, JA 1995–IV–800). El fundamento de este deber está dado por la desigualdad que supone que una de las partes se halle informada y la otra desinformada sobre un hecho que, como ahora se aprecia, tiene gravitación e influencia en la correcta integración de la relación litigiosa, y que ha permitido a la demandada valerse, precisamente, de esa circunstancia, para invocar la responsabilidad de un tercero (“la propietaria”). La buena fe contractual unida a este deber impuesto por la ley de Defensa del Consumidor, no tolera la posición defensiva adoptada en el pleito por la demandada, quién –insisto– pretende limitar su rol en la operación, sin siquiera brindar información sobre la titular del emprendimiento inmobiliario que le diera el “encargo”. b) Esta obligación del proveedor tiene su correlativo derecho, y en su interpretación no caben restricciones ni cortapisas en virtud de la exigencia contenida en el art. 42, CN. De tal suerte, el examen tutelar debe enfocar dos aspectos estrechamente vinculados, el subjetivo (la atribución jurídica y de responsabilidad del responsable de la comercialización), y el objetivo (para lo cual ha de tenerse en cuenta la naturaleza y el destino de los bienes y servicios volcados al mercado, como las circunstancias y modalidades con que se ha desarrollado el negocio y particularmente la oferta del producto). Analizadas en conjunto ambas perspectivas, habrá de repararse –en primer lugar– en el mensaje publicitario de fs. 193 y 190 (Internet y La voz del Interior), obviamente dirigido a acrecentar la demanda del producto “soluciones inmobiliarias”, donde aparece “Valles, Villela y Cía, Grupo Ecipsa 293 viviendas de Natania 19 /respetan la calidad y diseño distintivo: Valles Villella, Euromayor, Grupo Ecipsa”, demostrativo de que estas empresas se encuentra ligadas a un fin lucrativo común (Demsa es Valles, Villella). En segundo lugar, en que el “consumidor” del producto (Pezoa), en su interés de adquirir la vivienda del Plan Natania 19 no podía prever que aquél que se ocupaba de su comercialización, el que lo inscribió en el Plan, el que suscribió el convenio pactando el precio, determinando la unidad, fijando plazo y condiciones de entrega, y que le cobró durante tanto tiempo todas y cada una de las cuotas correspondientes al precio, no tenía legitimación para disponer. Mal podía entender que no era la propietaria o que no actuaba por ella. El sistema jurídico brinda al respecto los mecanismos idóneos tendientes a evitar la práctica abusiva, cuando es realizada por una empresa que si bien no es el contratante directo, se encuentra integrada al sistema o red contractual creada para obtener una finalidad común. Sobre esta base, es claro que las apariencias generadas por Demsa al momento de la celebración del contrato y a posteriori, durante su ejecución, no pueden ser soslayadas; tienen que ver con la buena fe apariencia, a partir de la confianza que nacen de los hechos que se muestran como verdaderos en orden a la seguridad jurídica. Las múltiples aplicaciones particulares de la teoría de la apariencia, permiten erigirla en un principio general aplicable en la especie ante la evidencia de que los actos celebrado por Demsa importan principio de ejecución de la venta, pues, aceptar una inscripción en un plan de vivienda como el pago realizado por Pezoa (consumidor), no es un mero acto de “intermediación” de una operación inmobiliaria; por el contrario, supera el ámbito propio del corretaje. La realización de esa actividad presupone el otorgamiento de una autorización para la venta de un inmueble; es decir un verdadero mandato donde se le faculta para percibir de los adquirentes lo que se entregue a cuenta de precio. Con mayor razón, si se tiene en cuenta –como anticipaba– que la demandada es la comercializadora de Ecipsa y dentro de ello tiene el cometido de vender todas las propiedades de los diversos emprendimientos de ese grupo económico (obviamente se incluye Natania 19), con facultades para realizar cobranzas en nombre de las sociedades incluidas en el grupo económico y a firmar documentos por operaciones de venta que se realicen por sus emprendimientos. Indiscutiblemente, sobre esa base y los instrumentos de fs. 12 y 13, podemos decir –sin hesitación– que estamos en presencia de una verdadera promesa de venta. c) Con una visión funcional del concepto de persona y sujeto jurídico (según explicaré infra), el centro de imputación normativa es fijado, no en los “sujetos o personas individuales”, sino en la actividad misma y en el interés económico que su ejercicio satisface. Pues, para el derecho no interesa tanto la persona que jurídicamente realizó la operación cuanto la forma adoptada para el cumplimiento de la prestación. En esa idea la doctrina y jurisprudencia se han pronunciado a favor de quien, de buena fe, confiando en la apariencia, ha tomado por buenas situaciones a titularidades cuya realidad desconoce, tomando partido por la apariencia creada, reconociéndole eficacia legitimadora, y tutelando de esta forma a los terceros de buena fe. No puede esperarse otra solución porque la destrucción u olvido de una situación aparente acarrea efectos nocivos en el desarrollo de las relaciones comerciales; mucho más en este caso donde nos encontramos expuestos a una relación de consumo (regida por una ley de orden público, art. 65). De todos modos, es conveniente advertir que en autos ha quedado acreditado que la demandada Demsa –como decía– fue la comercializadora del Plan de Viviendas Natania 19, siendo una de las sociedades que conforma el grupo económico Ecipsa controlada por Euromayor SA de Inversiones (con una participación sobre Demsa del 100% de los votos y del 100% sobre el patrimonio). La Memoria de los Estados Contables de fs. 217/221, correspondiente a la sociedad Euromayor SA de Inversiones, muestra que la misma participa directa e indirectamente en el 100% de las acciones de Demsa, sociedad comercializadora y que tiene como activo más relevante la marca y la inmobiliaria Valles, Villela y Cia. cuyo objeto es comercializar los productos de Euromayor y de terceros. A fs. 222 queda ratificada tal vinculación societaria en un 100%; siendo particularmente trascendente la Memoria del Directorio donde se indica que “uno de los focos principales de la actividad de la sociedad estará dada por el producto Natania…”, con lo cual, como arguye la parte actora, Demsa viene a constituir el engranaje comercial de Euromayor de Inversiones para el producto Natania 19. De las constancias de fs. 253 resulta también que Demsa y Trust & Development SA son subsidiarias de Euromayor de Inversiones, o sea que dependen de la misma desde el año 2001 y por lo menos hasta el año 2008. Por otro lado, a fs. 162/189 obra el informe producido por la Inspección de Personas Jurídicas del que resulta que el Presidente del Directorio de Demsa y por tanto su representante legal, es quien a su vez firma las Memorias de la sociedad Euromayor, controlante del grupo Ecipsa. Que la Empresa Ecipsa es socia fundadora de Trust & Development SA (titular registral del inmueble sobre el cual se desarrolló el emprendimiento Natania 19, v. fs.223) e integrante de Demsa en calidad de accionista. Esta descripción que a su vez se complementa con otros elementos agregados a la causa, muestra la conexión empresaria de la demandada y las sociedades vinculadas con el desarrollo del emprendimiento inmobiliario Natania 19, por lo que no queda duda alguna que Demsa no persiguió como objetivo gestionarle al actor la compra de una vivienda, sino venderle la misma por ser la comercializadora exclusiva del plan de vivienda e integrante del Grupo Empresario (véase las notas a estados contables de la auditora externa PriceWaterhause & Co. exhibidos en la página oficial de la Comisión de Valores a la cual esa misma Comisión remite al contestar la Informativa). La venta fue la causa determinante que llevó a Demsa a la suscripción del contrato objeto del presente juicio con fecha 23/3/01 y a cobrarle a Pezoa un arancel por la inscripción en el plan. Por lo que resulta inadmisible la posición de la demandada en cuanto intenta distorsionar jurídicamente la verdad del negocio realizado, silenciando las vinculaciones empresarias acreditadas en autos. De tal modo improcedente la denuncia de incongruencia formulada por su parte, desde que la sentencia condena a quien fuera demandada luego de un esfuerzo probatorio que termina demostrando la configuración y existencia de un verdadero mandato para la venta de Trust & Development SA a su comercializadora Demsa (no sólo compartían el Presidente y domicilio, sino que tienen numerosos negocios y operaciones en conjunto derivadas de las diversas relaciones de vinculación y control societarias habidas entre sí y con Euromayor de Inversiones como también con Ecipsa, ver: poder de fs. 32 e Informe de fs. 162 de la Inspección de Personas Jurídicas). En síntesis, Demsa integra el grupo económico de Euromayor Inversiones SA, quién reviste el carácter de controlante de aquélla. d) Es saludable acotar que hoy en día la actividad económica empresarial muestra nuevas y complejas formas organizativas. La imagen clásica de la empresa ha sido sustituida. La empresa posmoderna articula sus intereses de modo distinto a los modelos normativos tradicionales, a través de agrupamientos entre sociedades y/o empresas que conforman una estructura de “conjunto”, que directa o indirectamente se benefician de una actividad económica común. Estas distintas empresas conforman la organización económica que el empresario preordena para la producción, construcción o comercialización del bien o servicio y guardan una fuerte vinculación funcional y económica, no obstante ser presentados a través de la ficción de la personalidad jurídica como entes jurídicamente separados, para así limitar su responsabilidad y preservar su inmunidad patrimonial. El vínculo que une a estas sociedades que la conforman puede ser diverso, en algún caso tratarse de un conjunto económico, en otros de relaciones de colaboración empresaria (v.gr. joint venture), etc.; pero, por encima de la diversidad de las sociedades que lo integran, el grupo forma una unidad, respondiendo a un mismo interés. Y si bien una de esas empresas es la que contrata formalmente con el consumidor, lo hace en interés de todo el grupo. Es lo que aquí ocurre, con el agravante de que la demandada omite brindar información relevante sobre su relación con estas estructuras empresariales que integra (en abierta violación del art. 4, ley 24.240), lo cual ha impedido –como decía– una mejor integración del pleito. Pero lo que debe quedar claro, es que estas nuevas instrumentaciones jurídicas (destinadas a proporcionar un ámbito em

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