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2– La ley distingue de manera clara entre las partes comunes y las partes exclusivas de cada uno de los propietarios, señalando que la conservación de las primeras está a cargo de la totalidad de los propietarios a través de las expensas y las últimas a cargo de cada uno de los propietarios.
3– “…De acuerdo con la redacción del art. 5 citado precedentemente es indudable que cada propietario debe hacerse cargo de las reparaciones de su parte de uso exclusivo, mas en lo referente a las partes comunes será en primer término el administrador quien deba ocuparse de las reparaciones y ante su ausencia cualquiera de los propietarios (art. 8, ley 13512). Sin embargo, es conveniente aclarar que el reglamento de copropiedad puede poner a cargo del consorcio los gastos de reparaciones en las partes privativas de los copropietarios. En caso de silencio, solamente deberá atender el consorcio los gastos de los arreglos en las partes comunes, aunque éstas se hallen afectadas al uso exclusivo de uno o algunos de los copropietarios”.
4– En autos, resulta determinante precisar a los fines de conocer quién debe hacerse cargo de las reparaciones sufridas en el departamento del actor, cuál es el origen o la causa de los daños. Tal afirmación tiene su fundamento en que dicha circunstancia es la única que tiene el nexo de causalidad para justificar la atribución de la responsabilidad por los perjuicios sufridos por el accionante.
5– “Si las consecuencias de un deterioro producido en una parte común afectan la parte exclusiva de algún copropietario o si aquel se produce en una parte exclusiva y deteriora la parte común, el responsable de los costos de la reparación integral de los perjuicios es el dueño –consorcio o propietario– de la parte donde se originó el desperfecto, salvo que el reglamento dispusiera lo contrario”.
6– Cada propietario debe mantener en buen estado su propiedad, y el consorcio, las cosas comunes, y si como consecuencia de la falta de cumplimiento de esta obligación de mantener en buen estado y conservación se origina un daño, que luego se traslada a otro departamento o a un espacio común, es responsable por los daños que ocasione. Los arreglos que hay que realizar en las partes comunes son a cargo del Consorcio, no pudiendo hacerlo en principio los propietarios salvo los supuestos excepcionales del art. 8. De igual manera, en el caso de las unidades particulares, sólo en casos excepcionales de urgencia o ausencia de los propietarios puede el Consorcio efectuar las reparaciones urgentes, pudiendo luego reclamarlo del propietario en cuestión, desde que sería injusto que la totalidad de los propietarios con sus expensas se hicieran cargo de los deterioros sufridos u ocasionados por alguna unidad en particular.
7– En la especie, el hecho de que el Consorcio haya tenido conocimiento de la existencia de los daños en los departamentos no es suficiente para determinar la procedencia de responsabilidad por los daños en cuestión. Si bien podría decirse que, puesto en conocimiento de la situación, el consorcio podría (excepcionalmente) haber efectuado gestiones a los fines de obtener la reparación de las unidades, tal conclusión no habilita a hacerlo responsable de los daños, desde que el propio accionante pudo –y en efecto así lo hizo– intimar él mismo a los propietarios de las unidades de donde provino el daño. La desidia de éstos en ningún momento puede implicar responsabilidad del consorcio. Eventualmente, si se tratara de reparaciones urgentes, podría el Consorcio efectuarlas, pero siempre con el derecho a repetir lo gastado de los propietarios responsables. Ello porque son éstos, en definitiva, los causantes del daño.
8– El hecho de que el Consorcio no haya efectuado intimación alguna a los consorcistas pese a conocer la situación, no permite tampoco endilgarle responsabilidad desde que no fueron los espacios comunes los causantes del daño, pudiendo el accionado haber intimado a los propietarios responsables y haber ejercido las acciones legales pertinentes con anterioridad.
9– En autos, ha quedado acreditado a partir de la pericial que los daños observados no provienen de cañerías comunes; concluye la perito que tuvieron origen en las cañerías internas de dos de los departamentos. De manera que los responsables serían los propietarios de dichas unidades, a los que el actor originariamente había demandado y con los cuales llegó a un acuerdo. No es suficiente para responsabilizar al consorcio que las filtraciones, antes de ingresar a su departamento, hayan pasado por el palier de ingreso, desde que lo importante es el origen de los daños y no su manifestación.
¿Procede el recurso de apelación del actor?
El doctor
Estos autos, venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y 40a. Nominación en lo Civil y Comercial quien mediante sentencia Nº 97 de fecha 16/4/09 resolvió: “1) Rechazar la demanda en contra del Consorcio de Propietarios del Edificio Aconcagua. 2) Imponer las costas a cargo del actor y de Natalia Alejandra Vega, …”. 1. Contra la sentencia de primera instancia, cuya parte resolutiva ha sido transcripta precedentemente, la parte actora interpuso recurso de apelación, el que, concedido, hizo radicar la causa en esta instancia, en donde se cumplimentaron los trámites de ley. La sentencia apelada contiene una relación de causa que satisface las exigencias del art. 329, CPC, razón por la cual a ella me remito en homenaje a la brevedad. 2. El actor Augusto Vega expresa a agravios a fs. 297/300. Cuestiona en primer término que el a quo haya limitado la responsabilidad del consorcio y de su administrador, teniendo como único parámetro el origen de los daños reclamados. Acota que no se ha atendido debidamente su argumento de que la responsabilidad del consorcio abarca la derivada del incumplimiento que le imponen el reglamento y la Ley de Propiedad Horizontal respecto de las tareas de cuidado y vigilancia, verificación de infracciones para preservar daños que puedan afectar a los consorcistas y al edificio. Repasa las probanzas obrantes en la causa de las cuales surgiría la responsabilidad invocada. Refiere que la inactividad, la desidia y la falta de preocupación por parte de la Administración del Consorcio, pese a haber sido insistentemente requerida su intervención, la hace incurrir en incumplimiento de su obligación de verificar infracciones para preservar daños que puedan afectar el edificio. Alega que la responsabilidad derivada del daño tiene su origen en cuanto al Consorcio como concausal, desde que ha servido como coadyuvante de aquél derivada de su inactividad y desidia puesta de manifiesta en la falta de conservación del edificio. Sostiene que sus argumentos han sido totalmente ignorados. Resalta que su parte cumplió con su deber de anoticiar a la Administración de los daños que estaba sufriendo su unidad y las partes comunes próximas a ella (palier) como la entrada del edificio en el ala del Nº 970 donde aquélla se encuentra. Agrega que los daños han sido verificados y que la Administración no cumplió con su deber de cuidado y vigilancia intimando a los propietarios de los unidades causantes de los daños, a que realizaran las reparaciones necesarias para hacer cesar las filtraciones que originaron aquellos y tampoco procedió al arreglo de los deterioros existentes en las partes comunes. Hace presente que los daños aludidos en la entrada del edificio, aún en la actualidad, no han sido reparados. Como segundo agravio cuestiona que el a quo se limite únicamente al tópico del origen de los daños, al señalar que tampoco surge del acta del oficial de justicia o de la de la escribana que los daños provengan de espacios comunes. En tercer lugar critica que el a quo incurre en el error de apreciación y de interpretación de los convenios celebrados con los restantes codemandados, ya que de sus términos surge que cada uno de los consorcistas abona el 33% de la indemnización reclamada como monto total de la demanda. Señala que su parte siempre dejó a salvo el restante 33% que le cabe de responsabilidad al Consorcio. Finalmente se agravia de la imposición de costas. 3. Corrido traslado de la expresión de agravios, la contraria la contesta solicitando su rechazo. 4. De la lectura detenida de los agravios expuestos por el apelante, a la luz de las constancias de autos, llego a la conclusión de que dichos agravios deben ser rechazados. Doy razones. En primer lugar cuestiona el apelante (como primero y segundo agravio) que el sentenciante haya considerado determinante para dilucidar la responsabilidad del Consorcio el origen de los daños sufridos por su propiedad. Sin embargo, ésta es la solución que se impone en razón de lo dispuesto por la propia Ley de Propiedad Horizontal. En efecto, el artículo 5 de dicha normativa prevé expresamente que “Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes…”. El art. 8 por su parte determina que “Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro”, agregándose más adelante que “…Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de las partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados ….”. De manera que la ley distingue de manera clara entre las partes comunes y las partes exclusivas de cada uno de los propietarios, señalando que la conservación de las primeras está a cargo de la totalidad de los propietarios a través de las expensas y las últimas a cargo de cada uno de los propietarios. Se ha señalado que “… De acuerdo con la redacción del artículo 5 citado precedentemente es indudable que cada propietario debe hacerse cargo de las reparaciones de su parte de uso exclusivo, mas en lo referente a las partes comunes será en primer término el administrador quien deba ocuparse de las reparaciones y ante su ausencia cualquiera de los propietarios (art. 8, ley 13512). Sin embargo, es conveniente aclarar que el reglamento de copropiedad puede poner a cargo del consorcio los gastos de reparaciones en las partes privativas de los copropietarios. En caso de silencio, solamente deberá atender el consorcio los gastos de los arreglos en las partes comunes, aunque éstas se hallen afectadas al uso exclusivo de uno o algunos de los copropietarios” (cfr. Castiñeira José Luis López, “Reparaciones” en Koper, Propiedad Horizontal, Edit. Rubinzal Culzoni, p. 192). De manera que resulta determinante, como lo ha resuelto el a quo, precisar a los fines de conocer quién debe hacerse cargo de las reparaciones sufridas en el departamento del actor, cuál es el origen o la causa de los daños. Tal afirmación tiene su fundamento en que dicha circunstancia es la única que tiene el nexo de causalidad para justificar la atribución de la responsabilidad por los perjuicios sufridos por el accionante. Así se ha señalado que “si las consecuencias de un deterioro producido en una parte común afectan la parte exclusiva de algún copropietario o si aquel se produce en una parte exclusiva y deteriora la parte común, el responsable de los costos de la reparación integral de los perjuicios es el dueño –consorcio o propietario– de la parte donde se originó el desperfecto, salvo que el reglamento dispusiera lo contrario” (cfr. López Castiñeira, ob. cit, p. 192). En igual sentido se ha sostenido que “Para determinar quién debe cargar con el gasto de una reparación no interesa establecer dónde se manifestó el daño sino cómo se originó, pues si tuvo su génesis en un bien común, el pago deberá efectuarlo el consorcio, y si se originó en un bien de propiedad exclusiva, el pago corresponderá al titular de ese bien” (cfr. Gabas, Alberto Aníbal, Manual Teórico–Práctico de Propiedad Horizontal, Edit. Hammurabi, Bs. As., 1998, p. 171). “Si la falta de mantenimiento de alguna de las partes privativas ocasiona daños en otros departamentos o en partes comunes, aquél podrá ser intimado para proceder a su realización y demandado por los perjuicios que hubiera causado” (cfr. Gurkinkel de Wendy, Propiedad Horizontal, Edit. Lexis Nexis, p. 450). De manera que cada propietario debe mantener en buen estado su propiedad, y el consorcio, las cosas comunes, y si como consecuencia de la falta de cumplimiento de esta obligación de mantener en buen estado y conservación se origina un daño, que luego se traslada a otro departamento o a un espacio común, es responsable por los daños que ocasione. Respecto de los arreglos que hay que realizar en las partes comunes, ellos son a cargo del Consorcio, no pudiendo hacerlo en principio los propietarios salvo los supuestos excepcionales del art. 8. De igual manera, en el caso de las unidades particulares, sólo en casos excepcionales de urgencia o ausencia de los propietarios puede el Consorcio efectuar las reparaciones urgentes, pudiendo luego reclamarlo del propietario en cuestión, desde que sería injusto que la totalidad de los propietarios con sus expensas se hicieran cargo de los deterioros sufridos u ocasionados por alguna unidad en particular. El hecho de que el Consorcio haya tenido conocimiento de la existencia de los daños en los departamentos no es suficiente para determinar la procedencia de responsabilidad por los daños en cuestión. El apelante acusa a la Administración de no haber cumplido con su deber de cuidado y vigilancia intimando a los propietarios a efectuar las reparaciones necesarias. Si bien podría decirse que, puesta en conocimiento de la situación, el consorcio podría (excepcionalmente) haber efectuado gestiones a los fines de obtener la reparación de las unidades, tal conclusión no habilita a hacerla responsable de los daños, desde que el propio accionante pudo –y en efecto así lo hizo– intimar él mismo a los propietarios de las unidades de donde provino el daño a que efectuaran. La desidia de éstos en ningún momento puede implicar responsabilidad del consorcio. Eventualmente, si se tratara de reparaciones urgentes podría el Consorcio efectuarlas, pero siempre con el derecho a repetir lo gastado de los propietarios responsables. Ello porque son éstos, en definitiva, los causantes del daño. “En caso de que pudiera probarse que la responsabilidad por el daño ocasionado es de alguno de los copropietarios o debido a la negligencia o abandono o mala reparación, los gastos de reparación correrán por su cuenta exclusivamente y siendo remiso en cumplir con su obligación, el consorcio de copropietarios por intermedio de su representante podrá, en casos de urgencia, sin perjuicio del derecho de repetir contra el causante del daño, hacer reparar y abonar la respectiva factura” (cfr. López Castiñeira, ob. cit., p. 199). De manera que la intervención del Consorcio es excepcional, y sólo en caso de urgencia, y el hecho de que pueda repetir en contra del propietario de la unidad dañosa, determina que es este último, en definitiva, el responsable y no el consorcio. Por otra parte, el hecho de que no haya efectuado el Consorcio intimación alguna a los consorcistas pese a conocer la situación, no permite tampoco endilgarle responsabilidad desde que, reitero, no fueron los espacios comunes los causantes del daño, pudiendo haber el accionado intimado a los propietarios responsables y ejercido las acciones legales pertinentes con anterioridad. En el caso de autos, ha quedado acreditado a partir de la pericial obrante a fs. 64/72 que los daños observados “no provienen de cañerías comunes, ya que tanto en el depto 1ºL como 2ºL se descubrieron los montantes y no presentan pérdidas”, concluyendo la perito que los daños tuvieron origen en las cañerías internas del baño del depto 2º M y en las cañerías internas del depto 2º L. Tales conclusiones no sólo no han sido impugnadas por el apelante, sino que él las hizo suya en su demanda. De manera que a la luz de expuesto, los responsables serían los propietarios de dichas unidades, a los que el actor originariamente había demandado y con los cuales llegó a un acuerdo. No es suficiente para responsabilizar al consorcio que las filtraciones, antes de ingresar a su departamento, hayan pasado por el palier de ingreso, desde [que] –como se señaló– lo importante es el origen de los daños y no su manifestación. Por otra parte, no se ha acompañado en autos reglamento de copropiedad donde surja que el consorcio asume responsabilidad por los daños producidos por las partes privativas del inmueble, lo que habilitaría apartarnos de los principios anteriormente reseñados. Finalmente, con relación a que con cada uno de los codemandados se haya arribado a acuerdos por el 33% de la indemnización reclamada y que se ha mantenido siempre la acción en contra del consorcio, habiendo incurrido el a quo en una errónea interpretación de tales acuerdos (tercer agravio), tal argumento no es suficiente para modificar lo resuelto. En efecto, el hecho de que la actora haya acordado con los restantes codemandados y que haya decidido morigerar la pretensión a su respecto, no es suficiente para atribuir responsabilidad al Consorcio. Tampoco lo es el hecho de que el accionante haya mantenido la acción en contra de éste. En efecto, es principio general contenido en el art. 1195, CC, que “… los contratos no pueden perjudicar a terceros”. De manera que si el actor acordó con cada uno de los codemandados y morigeró su pretensión respecto de éstos, tal acuerdo no puede perjudicar al Consorcio –que no participó– ni reconoció responsabilidad alguna. 5. Atento el rechazo del recurso de apelación incoado por el accionante, las costas en esta sede se imponen a la parte actora.
El doctor
Por el resultado de la votación precedente y lo normado por el art. 382, CPC,
SE RESUELVE: 1) No hacer lugar al recurso de apelación deducido por la parte actora en contra de la sentencia Nº 97 del 16/4/09. 2) Imponer las costas por el recurso de apelación a la parte actora.
