CONSORCIO DE PROPIETARIOS

ADMINISTRADOR. Funciones. Representación en juicio. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Procedencia. Uso de espacios y bienes comunes. Estacionamiento de motocicletas. Inexistencia de prohibición expresa en el reglamento. Deber de uso conforme naturaleza y destino. Prohibición de estacionamiento en el lugar 1– El administrador es el representante legal del consorcio de copropietarios, y entre las funciones que tiene como tal, se encuentra la de representarlo ante los tribunales judiciales. Tal facultad en algunos supuestos está prevista por la ley –arts. 8 y 15, ley 13512–, en tanto que en otras ocasiones se suele prever en el reglamento de copropiedad y administración; de lo contrario, debe ser concedida por decisión de la asamblea, la que debe autorizar expresamente al administrador para representar al consorcio en juicio. Sin perjuicio de ello, en la actualidad, la jurisprudencia ha entendido que no corresponde exigir facultades especiales otorgadas en el reglamento o por un poder posterior, ya que no puede concebirse a una persona jurídica sin un órgano que la represente en juicio.

2– En la especie, el Reglamento de Copropiedad del Consorcio establece que entre los derechos y obligaciones del administrador se encuentra la de “k) representar al consorcio directamente o por medio de apoderado ante las autoridades públicas, sean ellas administrativas y/o judiciales, ya sean nacionales, provinciales o municipales, en cualquier gestión o asunto que hagan a los intereses del Consorcio de Copropietarios”. A ello se suma que por asamblea se trató el tema del estacionamiento de motocicletas dentro del predio del edificio, resolviéndose que la administradora debía emplazar a los propietarios para que las retiraran y, en caso de inobservancia, aplicar multa y eventualmente desalojarlas compulsivamente del lugar. En consecuencia, el debate sobre la legitimación de la administradora para incoar la presente acción se vuelve estéril.

3– En autos, resulta ajustada y razonable la condena a no usar los espacios comunes para el estacionamiento de la motocicleta por el demandado. Es cierto que el reglamento interno del consorcio no prohíbe expresamente dicha cuestión, pero en tales supuestos corresponde estar a la naturaleza y destino del bien. Y si bien los espacios comunes pueden ser usados por todos –consorcistas y terceros–, no es menos que esa utilización debe ser acorde a la naturaleza o la finalidad para los que fueron creados, respetándose su destino, sin abusar ni excederse en el uso de manera que afecte o impida el derecho de terceros. Por ello, no puede el demandado utilizarlos para estacionar su moto, ya que el destino de ese espacio no fue el de ser usado a tales efectos.

4– Lo decidido por la asamblea de copropietarios y ratificado por el juez en la sentencia hace a un armonioso equilibro que deben mantener los consorcistas en el uso de los bienes y espacios comunes como condición esencial para su coexistencia. La jurisprudencia ha dicho: “El estacionamiento de un automóvil por parte de uno de los consorcistas en un sector de uso y propiedad común, destinado al tránsito y a la realización de maniobras, ..., implica una conducta que atenta contra el correcto funcionamiento de las relaciones comunitarias, al estar en oposición con los límites y restricciones impuestos, tanto por el reglamento de copropiedad del edificio, como por el régimen de la ley 13512”.

C7a. CC Cba. 18/8/11. Sentencia Nº 87. Trib. de origen: Juzg. 27a. CC Cba. “Consorcio de Propietarios del Edificio APM c/ Pedraza, Ariel Enrique – Abreviado – Otros – Expte. N° 1716502/36”

2a. Instancia. Córdoba, 18 de agosto de 2011

¿Procede el recurso de apelación interpuesto?

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

1. La sentencia recurrida contiene una relación de causa que satisface los recaudos previstos por el art. 329, CPC, por lo que, en homenaje a la brevedad, a ella me remito. En primera instancia se desestimaron las defensas opuestas por el consorcista demandado y se lo condenó a no utilizar los lugares destinados a uso común para estacionar la moto de su propiedad, con costas. En contra de dicha resolución interpuso recurso de apelación el demandado agraviándose –en primer lugar– porque el fallo resulta contradictorio e incongruente toda vez que viola derechos de los ocupantes del edificio. Dice que el impedimento de utilizar los espacios de uso común le ocasiona un perjuicio legal al violar su derecho, y también de índole económico al obligarlo al pago de una cochera. Refiere que el estacionamiento es circunstancial y transitorio y que con ello no se vulnera ningún derecho ya que lo que no está prohibido está permitido. En segundo lugar, se queja por el rechazo de la defensa de falta de acción. Señala que el Consejo de Administración es el órgano competente para interpretar el reglamento de copropiedad. Indica que la administradora no puede recurrir a la Justicia porque según el reglamento los desacuerdos entre el administrador y un copropietario deben ser resueltos por el Consejo, resolución que es inapelable, lo que no fuera cumplido en autos. Sostiene que tal argumento no fue analizado y resuelto por el juez por lo que el fallo es contrario a derecho. Solicita se revoque la resolución recurrida, con costas. 2. En primer lugar he de señalar que el escrito recursivo, lejos de rebatir las consideraciones brindadas por el sentenciante al desestimar las defensas interpuestas por el apelante, se limita a señalar que la sentencia lesiona su derecho como ocupante del edificio (lo que –según dice– le produce un perjuicio legal y económico), y a reiterar argumentos ya examinados respecto a la falta de legitimación de la administradora, sin denunciar concretamente dónde radica el error de hecho o de derecho de la decisión. Es claro que dicha orfandad técnica evidencia la ausencia de una verdadera expresión de agravios. Adviértase que las motivaciones medulares del fallo de primera instancia tales: que el administrador se encuentra legitimado para accionar en virtud de lo dispuesto por el art. 11, ley 13512 y por el art. 24 inc. k, Reglamento de Copropiedad, y que el art. 6, Ley de Propiedad Horizontal, como así también el reglamento interno regulan la cuestión atinente al uso de los espacios comunes –normativa que llevaría a sostener que está prohibido el estacionamiento de la moto de propiedad del consorcista demandado–, no han sido materia de ataque concreto. Lo cual lleva a concluir que el escrito impugnativo no constituye técnicamente una crítica precisa y razonable de los fundamentos de la decisión. Todo planteo revisor debe contener un análisis razonado de la materia impugnada aportando la demostración de lo que se reputa erróneo, injusto o contrario a derecho, y exige del recurrente agotar con eficacia la aludida carga de comunicar al Tribunal de Alzada cuáles son los motivos concretos del agravio que se imputa a la sentencia cuya revisión se solicita (Alsina, Tratado ..., 2ª. ed., v. IV, pp. 391/392). De tal modo, al no haberse producido el embate específico con relación a los argumentos brindados por el juez para rechazar las defensas opuestas, no le cabe a la Cámara examinar o verificar el acierto de lo decidido en ese sentido, ya que el Tribunal de alzada no es un órgano consultor de las decisiones de primer grado. 3. A todo evento, he de expresar lo siguiente: a) No es correcto sostener que el magistrado haya soslayado los argumentos dados por el demandado al plantear la defensa de falta de legitimación –como sostiene el recurrente–. La resolución se dictó efectuando un análisis lógico y razonable de la cuestión, no observándose una conclusión ilegal o arbitraria al rechazar las defensas del demandado. b) Sin perjuicio de ello, he de agregar que el administrador es el representante legal del consorcio de copropietarios, y entre las funciones que tiene como tal, se encuentra la de representarlo ante los tribunales judiciales. Tal facultad en algunos supuesto está prevista por la ley –arts. 8 y 15, ley 13512–, en tanto que en otras ocasiones se suele prever en el reglamento de copropiedad y administración; de lo contrario, debe ser concedida por decisión de la asambleam la que debe autorizar expresamente al administrador para representar al consorcio en juicio. En la actualidad la jurisprudencia ha entendido que no corresponde exigir facultades especiales otorgadas en el reglamento o por un poder posterior, ya que no puede concebirse a una persona jurídica sin un órgano que la represente en juicio (v. Claudio M. Kiper, Propiedad horizontal, Rubinzal – Culzoni, 2008, ps. 298/299). En la especie, el Reglamento de Copropiedad del Consorcio establece que entre los derechos y obligaciones del administrador se encuentra la de: “k) representar al consorcio directamente o por medio de apoderado ante las autoridades públicas, sean ellas administrativas y/o judiciales, ya sean nacionales, provinciales o municipales, en cualquier gestión o asunto que hagan a los intereses del Consorcio de Copropietarios” (cfr. artículo vigésimo cuarto fs. 28). A ello se suma que en la asamblea del día 4/5/09 se trató el tema del estacionamiento de motocicletas dentro del predio del edificio, resolviéndose que la administradora debía emplazar a los propietarios para que las retiraran y, en caso de inobservancia, aplicar multa y eventualmente desalojar compulsivamente del lugar a las motos. Por todo ello, el debate sobre la legitimación de la administradora para incoar la presente acción se vuelve estéril. c) La supuesta violación del derecho del demandado de usar los espacios de uso común, como así también la falta de prohibición expresa al respecto, tampoco merece recibo. Como decía supra, resulta ajustada y razonable la condena a no usar los espacios comunes para el estacionamiento de la motocicleta por el demandado. Es cierto que el reglamento interno del consorcio no prohíbe expresamente dicha cuestión, pero en tales supuestos corresponde estar a la naturaleza y destino del bien. Y en ese sentido cabe recordar que si bien los espacios comunes pueden ser usados por todos –consorcistas y terceros–, no es menos que esa utilización debe ser acorde a la naturaleza o la finalidad para los que fueron creados, respetándose su destino, sin abusar ni excederse en el uso de manera que afecte o impida el derecho de terceros. De tal guisa, no puede el demandado utilizarlos para estacionar su moto, ya que el destino de ese espacio no fue el de ser usado a tales efectos. La resolución se ajusta a los cánones de la lógica y a las máximas de la experiencia, sin que quepa atribuirle extralimitación por una supuesta evaluación restrictiva. Por el contrario, lo decidido por la asamblea de copropietarios y ratificado por el juez en la sentencia hace a un armonioso equilibro que deben mantener los consorcistas en el uso de los bienes y espacios comunes como condición esencial para su coexistencia. En sentido análogo, la jurisprudencia ha dicho: “El estacionamiento de un automóvil por parte de uno de los consorcistas en un sector de uso y propiedad común, destinado al tránsito y a la realización de maniobras, ..., implica una conducta que atenta contra el correcto funcionamiento de las relaciones comunitarias, al estar en oposición con los límites y restricciones impuestos, tanto por el reglamento de copropiedad del edificio, como por el régimen de la ley 13512” (cfr. Elena I. Highton, Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Hammurabi, 2ª edición renovada y ampliada, ps. 275/276). 4. Así entonces, corresponde rechazar el recurso de apelación, confirmando la resolución de primera instancia. Con costas al perdidoso (art. 130, CPC).

Los doctores Rubén Atilio Remigio y María Rosa Molina de Caminal adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por lo expuesto y por unanimidad,

SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación, confirmando la resolución de primera instancia. Con costas (art. 130, CPC).

Jorge Miguel Flores – Rubén Atilio Remigio – María Rosa Molina de Caminal &#9632;

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