COMPRAVENTA (Reseña de fallo)

qdom ESCRITURACIÓN. Inexistencia de plazo para su cumplimiento. Obligación recíproca. PACTO COMISORIO EXPRESO. No estipulación. Exigencia de requerir previamente el cumplimiento. MORA. Constitución con la demanda y su notificación. Disidencia. DAÑOS Y PERJUICIOS. Improcedencia. COSTAS. Imposición al vencido. Disidencia. CARTA DOCUMENTO. INSTRUMENTO PÚBLICO. Necesidad de redargüirla de falsa para restarle valor probatorio Relación de causa En autos, la parte actora apelante se agravia porque el a quo no hace lugar al reclamo de su parte en que pide se condene a la demandada a escriturar los bienes objeto de la operación comercial base de la presente acción, pues el juez considera que ésta no estuvo constituida en mora al momento de incoar la presente acción. Si bien reconoce que su parte acompañó un instrumento indubitado –cual es la carta documento y su correspondiente aviso de retorno–, al haberlo simplemente negado la demandada y no haberse glosado el oficio informativo que corroboraba tal remisión documental, el a quo efectúa un rápido razonamiento pleno de equívocos e inexactitudes jurídicas que provoca una verdadera inseguridad jurídica. Agrega que el juez dice que al no encontrarse glosado en autos tal oficio dirigido al Correo Argentino, corroborativo de tal documental, no estaba constituida la demandada en mora; por tanto, la acción no puede prosperar en la forma en que fue incoada. Asimismo se agravia por el rechazo que efectúa el a quo del rubro daños y perjuicios invocados y reclamados por la actora en su libelo y que funda nuevamente en la falta de constitución en mora del demandado para el cumplimiento de sus obligaciones. Aduce que por este razonamiento manifestado por su parte, se debe revocar la falta de aceptación del rubro daños y perjuicios ordenando su procedencia con costas. También se agravia por la forma en que el a quo ha hecho en que se soporten las costas derivadas de la presente causa: a) por la acción de escrituración que son por el orden causado, y b) por los daños y perjuicios que se imponen a su parte. Que esa forma de imposición lo agravia profundamente pues por aplicación del principio objetivo de la derrota, corresponde que sean impuestas las costas íntegramente a la parte demandada, quien actuó en el negocio jurídico con mala fe en el contratar, ofreciendo y comprometiendo en venta un departamento sabiendo que uno de los esposos estaba inhibido, que tal bien estaba hipotecado y que también pesaba un embargo sobre él. Doctrina del fallo 1– En la especie, se trata de un contrato de compraventa sin plazo de cumplimiento respecto de la obligación de escriturar. Tal obligación es recíproca para ambas partes, ya que la actora debía escriturar a la compradora el inmueble vendido –siendo la escritura e impuesto a cargo de la compradora– y la compradora entregaba el inmueble en parte de pago, cancelada la hipoteca y libre de gravámenes, pero si lo entregaba eran a cargo de la vendedora la escritura y el impuesto de transferencia de inmuebles. (Voto, Dr. Liendo). 2– Al tratarse de un contrato de compraventa sin término o plazo, si bien la apelante ofreció como elemento probatorio de este extremo una supuesta carta documento, fue negada por la demandada en su contenido y recepción. De haber sido cierta tal documental, durante el período probatorio la apelante pudo fácilmente procurar obtener la inexistente prueba mediante la simple informativa al Correo Argentino, a fin de que éste remitiera copia auténtica de tal documento, informando si había sido recepcionado y por quién. Tampoco la actora produjo la prueba pericial caligráfica sobre la firma del recibo acompañado de un "aviso de retorno" para determinar si la carta documento habría sido recibida por la demandada; por ello, no habiéndose acreditado en debida forma, tal intimación no constituye en mora al deudor. (Voto, Dr. Liendo). 3– La doctrina ha expresado y dicho: “...Cuando se ejerce la resolución del contrato por vía extrajudicial y no ha sido convenido el pacto comisorio expreso, es indispensable efectuar un requerimiento previo para que la otra parte cumpla con el convenio (art. 1204, CC). En tal sentido, se ha señalado que para el ejercicio de la cláusula tácita por vía extrajudicial, “el requerimiento se hace indispensable. Sin su formulación, el acreedor no podrá ejercer la resolución”. Por otra parte y dada la interdependencia de las prestaciones recíprocas, el acreedor debe ofrecer cooperación en prestaciones que la requieran y cumplir toda prestación suya que sea correlativa”. (Voto, Dr. Liendo). 4– En el sub examine , ninguna de las partes pudo demostrar que cumplió con su obligación de escriturar, por lo que no puede exigir el cumplimiento el accionante si no acredita haber cumplido su parte o la prestación a su cargo (art. 1201, CC); por ello, sólo la parte que cumplió puede optar por exigir el cumplimiento o resolución del contrato. En igual sentido se ha expresado la doctrina y ha dicho que “… Es recaudo genérico de la facultad resolutoria la falta de culpa de quien la ejerce. Así se indica en el art. 1203, CC, con relación al pacto comisorio expreso, y se reitera en el art. 1204, último párrafo, pues sólo la parte que haya cumplido podrá optar” entre reclamar el cumplimiento de la otra o la resolución del contrato. Por tanto, si el cumplimiento de ambas prestaciones debía ser contemporáneo, no cabe resolver el contrato alegando el incumplimiento ajeno, sin ofrecer la ejecución de la propia obligación; de allí que no es factible desligarse prematuramente de un compromiso que entrañaba correlatividad temporal de las obligaciones. (Voto, Dr. Liendo). 5– En autos, la obligación escrituraria resulta un deber que les corresponde a ambas partes: vendedora y compradora. Por ello, cualquiera de las partes debía recurrir al juez y solicitar en un proceso sumario la fijación de un plazo cierto. En este sentido, la actora no utilizó ninguno de los dos procedimientos: ni el de la intimación, que ya fue negado por su parte, ni el de pedir que lo fije el juez, como así lo dispone el art. 509, tercer párrafo, CC. (Voto, Dr. Liendo). 6– Respecto al reclamo de daños y perjuicios, lo argumentado por el quejoso no tiene sustento jurídico porque se adelanta en vender como cierta, válida y lícitamente un inmueble que no tenía, del que todavía no era dueño y que sólo poseía un derecho personal a que le fuera dado en propiedad y como parte de pago de una operación de compraventa que antes había realizado, pero que todavía no se había perfeccionado. Cabe destacar que la accionante no desconocía que el departamento estaba afectado por una hipoteca a favor del Banco Hipotecario Nacional, sino que ello está plasmado en el boleto de compraventa, y siendo que en ambos contratos no se fijó fecha cierta de escrituración, la conducta del actor al adelantarse a vender el departamento resulta un acto contrario al principio de buena fe contractual. Por otra parte, no podía desconocer que aún no había adquirido el derecho real como para vender el inmueble, porque no se había celebrado la escritura. En definitiva, cabe confirmar lo resuelto por la jueza a quo toda vez que se confirma el rechazo de la pretensión de la parte actora, y además fija un término para la confección de las escrituras traslativas de dominio, respecto a los inmuebles en cuestión, lo que estimamos correcto y conforme a derecho. (Voto, Dr. Liendo). 7– Por la imposición de costas por su orden, tampoco le asiste razón al apelante toda vez que el art. 130 in fine , CPC, faculta al tribunal a distribuir las costas de ese modo si encuentra mérito en el caso para ello. La jueza a quo ha fundamentado su resolución, por lo que cabe confirmar la imposición de costas por su orden. (Minoría, Dr. Liendo). 8– Aun cuando el demandado no fue constituido en mora antes de promoverse la demanda, la notificación de la demanda implicaba la concreta exigencia del cumplimiento de la prestación, y por tanto la constitución en mora, y por consiguiente, si el demandado consideraba que el actor tenía razón, debía allanarse a la demanda; entonces, ante la falta de constitución en mora previa, debían imponerse las costas al actor. Pero en el caso, el demandado ha controvertido la pretensión de la parte actora, ha negado que la acción fuera procedente, ha obligado a tramitar la causa y por consiguiente ha sido necesario que el juez lo condenara. Esto no deja de tener relevancia al momento de imponerse las costas. El demandado resistió la pretensión, aun cuando al ser notificado de la demanda tomó conocimiento cabal de que el actor le exigía cumplir la obligación, a lo que se negó; por consiguiente, siendo derrotado al acogerse la pretensión de la actora, debe cargar con las costas, lo que pudo evitar allanándose. (Mayoría, Dr. Díaz Reyna). 9– Habiendo acompañado la actora con la demanda un instrumento público como es la carta documento y aviso de recepción, no alcanza la simple negativa del demandado para destruir su valor probatorio, sino que es necesaria la redargución de falsedad, ausente en autos. En tal sentido se ha dicho que: "Esta actividad, que únicamente puede ser cumplida por el ente que ha sido designado por ley como Correo Oficial, le otorga a la carta documento una fuerza de convicción irrefragable, que hace plena fe de su contenido mientras que no se invoque y pruebe su falsedad, como a todo instrumento público". "La carta documento, con su correspondiente acuse de recibo, aunque éste no aparezca firmado por el destinatario, es un instrumento público porque prueba no sólo su contenido, sino también que el destinatario lo ha recibido, si ha sido dirigida a su domicilio, atacable únicamente por redargución de falsedad…". Por ello, es de aplicación la norma contenida en el art. 993 del CC (...) La presunción de veracidad se constituye a priori , lo que significa que el legislador sustrae del juez la comprobación de la certeza del hecho mientras al documento no se lo impugne por acción de falsedad. En definitiva, la afirmación en el sentido de la falta de prueba de la constitución en mora no es de recibo, ya que no se trata de un instrumento privado que fundamente la solución arribada. (Voto, Dra. Junyent Bas). 10– Establecido ello, y no redargüida de falsa la carta documento y su aviso de recepción, la falta de contestación de la carta documento crea, además, una presunción en contra de la demandada. "La falta de contestación de una carta documento tiene valor corroborante pues un silencio injustificado ante un reclamo concreto de un contratante, constituye un comportamiento que debe valorarse, ello en relaciones contractuales y máxime ante la naturaleza empresaria que reviste la demandada, circunstancia que determina una mayor rigurosidad al momento de sopesar temperamentos que, por evasivos, configuran un claro apartamiento de los estándares de conducta...". (Voto, Dra. Junyent Bas). 11– En virtud del art. 1409, CC, y por aplicación de la regla de la buena fe que consagra el primer párrafo del art. 1198, la obligación del vendedor de entregar la cosa comprende el cumplimiento de todas las formalidades que fueran necesarias para que el comprador pueda gozar de ella en los términos en que hubiese sido pactado. El principio de buena fe resulta rector no sólo en la celebración sino también en la ejecución de los contratos. Así lo establece expresamente el art. 1198, CC, con lo cual un comportamiento contrario a él resulta inadmisible y no admite la tutela jurisdiccional, ya que la Justicia no puede cohonestar el ejercicio abusivo de los derechos. (Voto, Dra. Junyent Bas). 12– Avalar la postura del demandado, notificado por instrumento público, guardando silencio, y conocedor de la imposibilidad de escriturar, se encuentra reñido con el principio de buena fe. Por otra parte, estando ínsita la obligación del vendedor del cumplimiento de todas las formalidades para que el comprador pueda gozar de ella en los términos que se hubiese pactado, no se estima acertado bajo el pretexto de que la obligación compete a ambas partes, descartar que el demandado estaba claramente en mora. (Voto, Dra. Junyent Bas). 13– En materia contractual existe un deber complementario o accesorio de conducta fundado en la buena fe (art. 1198, CC). Si la moral ha sido el fundamento de esta institución, es evidente que ella debe dar la norma rectora que permita distinguir el uso del abuso en el ejercicio de un derecho. Por ello, los contratos deben cumplirse de buena fe y la equidad resulta el factor esencial de interpretación y solución. Resulta la denominada buena fe-probidad, consistente en la voluntad de obrar honestamente, que con la llamada buena fe creencia, con el propio derecho, constituyen los dos aspectos fundamentales de la buena fe jurídica, entendida como la convicción de actuar conforme a derecho. (Voto, Dra. Junyent Bas). 14– Quien enajena un bien debe suministrar al adquirente no sólo la posesión de la cosa vendida, mediante la correspondiente tradición, sino que debe además la creación del título que sirve de antecedente a la tradición y su inscripción (arts. 574, 577, 1409, CC). Por ello, la obligación del vendedor no se limita a entregar la cosa, sino que es carga inexcusable posibilitar la escrituración. Por ello, la pretensión de demorar sine die la escrituración, no se compadece con los principios citados y con la buena fe que debe presidir los negocios. En consecuencia, si el vendedor no realiza todos los actos necesarios para que el comprador llegue a adquirir el dominio de lo comprado, no cumple con la obligación del art. 1409, CC. (Voto, Dra. Junyent Bas). 15– La interposición de la demanda y su notificación es suficiente para constituir en mora al deudor de la escrituración, ya que si tenía en regla los papeles, nada le impedía allanarse a tal extremo y acompañar los instrumentos necesarios para la correspondiente escrituración. (Voto, Dra. Junyent Bas). 16– Con respecto a las costas, la demandada fue constituida en mora, ora por la carta documento no argüida de falsedad, ora por la notificación de la demanda respectiva, por lo que corresponde que las costas sean impuestas a la demandada, quien fuera culpable de la reclamación con las costas de la acción de escrituración. (Voto, Dra. Junyent Bas). Resolución I. Hacer lugar al agravio referido a la constitución en mora, y en consecuencia revocar la condena en costas por su orden por la demanda de escrituración, las que deben ser soportadas por la demandada. II. Imponer las costas por su orden por su actuación en la Alzada. III. Declarar abstracto el planteo de honorarios ya que la misma deberá adecuarse al resultado del presente pronunciamiento. C8a. CC Cba. 23/3/10. Sentencia N°: 27. Trib. de origen: Juzg. CC, Conc. y Fam. Alta Gracia. “Morón Silvia Susana c/ Yascula, Sandra Marcela- Expte. 1427589/36”. Dres. Héctor Hugo Liendo, José Manuel Díaz Reyna y Graciela Junyent Bas &#9632; TEXTO COMPLETO COMPRAVENTA MORON, SILVIA SUSANA SENTENCIA NUMERO: C/ YASCULA, SANDRA MARCELA- RECURSO DE APELACIÓN EXPED INTERIOR (CIVIL)-1427589/36 En la Ciudad de Córdoba, a los veintitres días del mes de Marzo de dos mil diez, se reunió la Excma. Cámara Octava de Apelaciones en lo Civil y Comercial integrada por los Sres. Vocales Dres. Héctor Hugo Liendo, José Manuel Díaz Reyna y Graciela Junyent Bas con la asistencia de la actuaria Dra. Silvia Ferrero de Millone con el objeto de dictar sentencia en los autos caratulados “MORON, SILVIA SUSANA C/ YASCULA, SANDRA MARCELA-RECURSO DE APLEAICÓN EXPED INTERIOR (CIVIL) 1427589/36”, traídos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto en contra del fallo del Sr. Juez Civil y Comercial, Conciliación y Familia de Alta Gracia por el que resolvía: Sentencia Número: doscientos Cincuenta y nueve. Córdoba, primero de Agosto de dos mil siete. 1) Hacer lugar parcialmente a la demanda ordinaria entablada por la Sra Silvia Susana Morón y en consecuencia fijar en el término de treinta días dentro del cual las partes deberán arbitrar los medios para formalizar las escrituras traslativas de dominio respecto de los inmuebles descriptos en los vistos, cada uno libres de gravámenes debiendo presentar la correspondiente documentación por ante el escribano designado por las mismas para intervenir, bajo apercibimientos previstos en el apartado VI). 2) Imponer las costas por el orden causado con relación a la acción de escrituración, debiendo diferirse la regulación de honorarios hasta tanto exista base cierta para ello y alguno de los profesionales lo solicite, de conformidad al art 66 de la ley 8226. 3) Rechazar el reclamo por daños y perjuicios impetrado en base a las consideraciones efectuadas en el apartado VI) del considerando. 4) Imponer las costas del rubro precedente a la actora a cuyo fin, regulo los honorarios de los Dres Alejandro Zeverin Escribano y Alberto Soaje, en conjunto y proporción de ley, en la suma de pesos trece mil setenta y cinco ($ 13.075).Protocolícese, hágase saber y dése copia.---------------------------------------------- El tribunal se planteó las siguientes cuestiones a resolver:------------------------------------- A la Primera Cuestión: ¿Es justa la Sentencia apelada?----------------------------------------- A la Segunda Cuestión: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?------------------------- De conformidad con el orden establecido por el sorteo para la emisión de los votos A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DOCTOR HECTOR HUGO LIENDO, DIJO: 1) Contra la Sentencia nro. Doscientos cincuenta y nueve dictada por el Sr. Juez en lo Civil, Comercial, Concil y Familia de Alta Gracia, el primero de Agosto de dos mil siete, la parte actora interpuso recurso de apelación que fuera concedido mediante proveído de fs. 216.--------------------------------- Radicados los autos en este Tribunal de Alzada, la parte actora expresó agravios a fs. 228/232, los que fueron contestados por la parte demandada a fs.241/243.------------ Firme el decreto de autos, queda la causa en estado de ser resuelta.----------------- 2) La parte actora apelante expresó agravios, que en resumen son los siguientes: que de la sentencia recurrida, por el hecho de que el Aquo no hace lugar al reclamo de su parte en la forma que pide se condene a la demandada a escriturar los bienes objeto de la operación comercial base de la presente acción pues considera (que no estuvo constituida en mora la Sra. Yascula al momento de incoar la presente acción). Si bien reconoce que su parte acompaño un instrumento indubitado cual es la carta documento y su correspondiente aviso de retorno obrante a fs. 17 y 18 de autos en fotocopia y original reservado en Secretaría al haber simplemente negado el mismo la demandada y no haberse glosado el oficio informativo que corroboraba tal remisión documental efectúa un rápido razonamiento pleno de equívocos e inexactitudes jurídicas que provoca una verdadera inseguridad jurídica. Que el Juez dice que al no encontrarse glosado en autos tal Oficio dirigido al Correo Argentino corroborativo de tal documental (fs.78) no estaba constituida la demandada en mora y por tanto la acción no puede prosperar en la forma en que fue incoada. Todo lo expresado y razonado por el Aquo le causa un profundo agravió que fundamenta: a) El accionado jamás impugnó tal documental de fs.17 ni la redarguyó de falsedad y como resulta sabido que para que un instrumento público cual es una carta documento pueda ser desestimada en cuanto a su validez y procedencia juridica debe ser objeto de una Impugnación formal o de Redargución de falsedad lo que no aconteció y convierte a tal Instrumento en una pieza indubitada de total valor legal y debe ser tenida como válida en cuanto a la constitución en mora de la parte demandada prueba que debe ser valorada a la luz de las probanzas incorporadas por la parte demandada. En efecto, la Sra. Yascula remite a su parte en fecha 22 de Diciembre de 2005 la carta documento que luce glosada a fs.55 por la cual efectúa un emplazamiento para suscribir las correspondientes escrituras públicas, mintiendo sobre la verdad de los hechos, pues expresa que esta todo en orden para escriturar en forma reciproca los bienes y ello no era asi en tal momento ni lo es ahora, como lo expresa el Escribano Gustavo Miranda en su testimonio que corre a fs. 82 donde manifiesta que no se pudo hacer la escritura traslativa de dominio porque el esposo de la demandada Yascula, Sr. Luis Guardabassi se encontraba inhibido y también la propiedad tenia un embargo tal como surge del Informe emitido por el Registro General de Propiedades de la Provincia al que hace referencia (ver fs. 14 y 15). Cita jurisprudencia al respecto.------------------------------------------------------------------ En el caso que nos ocupa ha existido una verdadera e innegable negligencia en la demora de la Sra. Yascula y de su esposo Sr. Guardabassi, en el cumplimiento de su obligación de otorgar la escritura del departamento por el saldo de precio y ahora no se puede amparar y proteger a tales incorrectos celebrantes que pese a los años transcurridos mantienen su imposiblidad de cumplir con sus obligaciones basándose el “Aquo” en que no se acredito con otra prueba la intimación estableciendo las costas por el orden causado cuando quién obligó a litigar y reclamar justicia fue la propia demandada que contrajo una obligación de otorgar un bien inmueble (departamento) de carácter ganancial, su cónyuge estaba inhibido y tan bien se encontraba embargado. Que a esta altura de esta expresión de agravios su parte pide la apertura a prueba a los fines de acreditar en forma fehaciente que tal Carta Documento fue emitida por su poderdante y recepcionada por la contraria. Todo el artilugio que arma el Sr. Juez debe caer frente a los principios de la seguridad jurídica y la verdad real.------------------------------------------- Otro de los fundamentos que torna innecesaria una intimación fehaciente previa que aquí reitera la hubo de su parte para entablar esta acción cuando de las probanzas arrimadas se acredita que la parte demandada no podía cumplir con su obligación pues existía y subsistía un embargo sobre tal bien y el Titular Dominial se encontraba inhibido además de la existencia de un derecho real de hipoteca que grava tal departamento que se le pretende entregar como saldo de precio. Cita jurisprudencia con respecto a la intimación previa para constituir en mora a la vendedora.----- Asimismo, señala que se ha considerado la interposición de la demanda y su correlativa notificación como un medio fehaciente de constitución en mora del deudor quien si hubiere tenido sus papeles en orden hubiere adoptado una postura diferente en el proceso como por ejemplo: se hubiere allanado y ofrecido escriturar pero al saber que debía y debe desplegar varios actos y gestiones tendientes a tener en debidas condiciones legales su persona (Inhibición del Cónyuge Guardabassi) y levantamiento-cancelación de Hipoteca y demás gravámenes adoptó la postura de demora y dilación en el juicio para ver si con todo este tiempo puede llegar a normalizar su situación y así tratar de que se cumpla con la ley.----- b) Se agravia por el rechazo que efectúa el “Aquo” al rubro daños y perjuicios invocados y reclamados por la actora en su libelo y que lo funda nuevamente en la falta de constitución en mora del demandado para el cumplimiento de sus obligaciones. Que dijo la Sra. Juez: si no estuvo la demandada constituida en mora (cuando en verdad si lo estaba) no podría la adquirente comprometer en venta el bien. A ello contesto de que la demandada estaba debida y legalmente constituida en mora, nunca impugnó ni redarguyó de falsedad tal emplazamiento por Carta Documento y si el Aquo tuvo dudas al resolver con una medida de mejor proveer de búsqueda en la Secretaria donde se reservan los oficios diligenciados lo hubiera glosado y hubiera hecho un verdadero acto de justicia por más que la Sra. Yascula no le hubiere gustado y se le hubiere hecho saber ya que esta última resulta la persona que tiene el barcito en los Tribunales de Alta Gracia y sirve té, café etc. al Tribunal.-------------------------------------------------- c) Que tilda el razonamiento del Juez de parcial y totalmente limitado.Que su parte procede a vender el Departamento de calle Olmos de Alta Gracia al Dr. Domínguez Linares en fecha 15 de Octubre de 2003, ante la firme creencia de que el matrimonio Yascula-Guardabassi tenia todos los papeles en orden conforme lo habían expresado, y como su parte siempre actuó y actúa en base a los principios de la buena fe contractual decidió comprometerlo en venta lo que realizó mediante el boleto de fs.4, pues tal matrimonio le había ocultado toda la situación, tal resulta así que no surge de ninguno de los instrumentos que los vinculan la inhibición ni el embargo, etc. luego al tomar conocimiento del informe Registral requerido por el Notario Barceló procedió a la inmediata resolución contractual pues le hizo saber tal matrimonio que era imposible que ellos normalizaran tan graves falencias que poseían a los fines de poder cumplir con sus obligaciones, por ello se agravia de lo que expresa el “Aquo”, cuando dice que no esperó para rescindir que la intimación de quince días venciera, y si no hubo espera, los hechos y las probanzas obrantes en autos, hacer agradecer que haya obrado con rapidez a fin de evitar que el comprador Dr. D. Linares promoviera una acción en su contra que indudablemente era un juicio perdido con todas las costas, gastos y honorarios que ello conllevaría.--------------------------------------------------------------------------------------------- Aduce que por este razonamiento manifestado por su parte, se debe revocar la falta de aceptación del rubro Daños y Perjuicios ordenando la procedencia del mismo con costas, pues fue debidamente probado con la documental indubitada glosada y la testimonial del Escribano Barceló y del Dr. D. Linares Quintana.- d) Se agravia por la forma en que el “Aquo” ha hecho en que se soporten las costas derivadas de la presente causa. Es asi, que se agravia porque tales costas se imponen de la siguiente manera: a) Por la acción de escrituración son por el orden causado, y b) por los daños y perjuicios se imponen a su parte.--- Que esa forma de imposición lo agravia profundamente pues por aplicación del principio objetivo de la derrota, corresponde que sean impuestas las costas íntegramente a la parte demandada quien actuó en el negocio jurídico con mala fe en el contratar, ofreciendo y comprometiendo en venta un departamento sabiendo que uno de los esposos estaba inhibido que tal bien estaba hipotecado y que también pesaba un embargo. Todo ello fue probado y su parte totalmente inocente en el actuar, resulta la que no puede disponer de un bien legítimamente adquirido, debe soportar también las costas, lo que le resulta agraviante, injusto, ilegal y debe ser remediado por la Cámara al igual que la imposición de costas por los daños y perjuicios, que si bien reconoce que son reales y concretos, nadie los pudo cuestionar, asombrosamente le hace soportar hasta las costas de un actuar que resulta totalmente imputable a los demandados, personas que aun persisten en su irregularidad y no han normalizado su situación, que han obrado con mala fe contractual, solicita no sean premiadas con la eximición de costas, y su parte inocente deba no solo pagar a sus letrados, sino también a los ajenos que prolongaron en el tiempo la defensa. En definitiva, la parte demandada fue la que obligó a su parte a litigar debido a su situación incumpliente a que no tiene ni tenia en condiciones reales sus papeles y bienes para cumplir con la obligación de dar cosa cierta como se comprometió y por ello debe soportar las costas.---- Que también se agravia por la suma de Pesos Trece mil setenta y cinco ($ 13.075) en que el Tribunal de primera instancia fija los honorarios no dando las pautas ni los porcentajes que llevan a tan exagerada suma dineraria la que indudablemente resulta exagerada abultada y totalmente excesiva.--- 3) La parte demandada por las razones que expone en los escritos referenciados solicitó el rechazo de los recursos, con costas.--------------------------------------------------- 4) Y bien, ingresando a la cuestión sometida a decisión, adelantamos que no le asiste razón al apelante. Efectivamente, se queja porque no se hace lugar a su reclamo en la forma que pide se condene a la demandada a escriturar los bienes de la operación comercial. Sostiene como errónea la valoración efectuada por la sentenciante en cuanto a la no constitución en mora del demandado. Pero cabe destacar que compartimos la valoración de las pruebas efectuada por la sentenciante, toda vez que acorde con lo dispuesto por el art. 327 del C.P.C., bien puede elegir las que considera dirimentes para resolver la cuestión, y como la C.D. obrante a fs. 18 y su aviso de recepción de fs. 17, se trata de unas simples copias, que requerían para su validez la incorporación de su original autenticado por el Correo Argentino, por medio de la incorporación de la prueba informativa, que no fue diligenciada por el accionante en las presentes actuaciones, en consecuencia, no se acreditó que la accionante haya constituido "de ningún modo" en mora a la demandada. Además a fs 40 vta la demandada negó de manera expresa su recepción, sin que la actora haya probado tal extremo, carga que le incumbía.---------- Entonces, como en la especie, se trató de un contrato de compraventa sin plazo de cumplimiento respecto de la obligación de escriturar, siendo además, la obligación de escriturar recíproca de ambas partes, ya que la actora debía escriturar a la compradora el inmueble vendido, siendo la escritura e impuesto a cargo de la compradora, y la compradora entregaba el inmueble (Departamento) en parte de pago, cancelada la hipoteca y libre de gravámenes, pero si lo entregaba eran a cargo de la vendedora la escritura y el impuesto de transferencia de inmuebles.------------------------------------------ Que al tratarse de un contrato de compra venta sin termino o plazo, si bien ofreció como elemento probatorio de este extremo, una supuesta carta documento que fue negada por la demandada en su contenido y recepción. De haber sido cierta tal documental, pudo fácilmente la apelante durante el período probatorio procurar obtener la inexistente prueba, mediante la simple informativa al Correo Argentino, a fin de que éste, remitiera copia auténtica de tal documento, informando si el mismo había sido recepcionado y por quién. Tampoco la actora produjo la prueba pericial caligráfica sobre la firma del recibo acompañado, de un "aviso de retorno" para determinar si la carta documento habría sido recibida por la demandada, por ello no habiéndose acreditado en debida forma, tal intimación no constituye en mora al deudor.----- En igual sentido se ha expresado la doctrina y ha dicho:”...Cuando se ejerce la resolución del contrato por vía extrajudicial y no ha sido convenido el pacto comisorio expreso, es indispensable efectuar un requerimiento previo para que la otra parte cumpla con el convenio (art. 1204, Cód. Civil).----- En tal sentido, se ha señalado que, para el ejercicio de la cláusula tácita por vía extrajudicial, “el requerimiento se hace indispensable. Sin su formulación, el acreedor no podrá ejercer la resolución” (Gastaldi, Pacto comisorio, p. 203).-------------------------- Por otra parte y dada la interdependencia de las prestaciones recíprocas, el acreedor debe ofrecer cooperación en prestaciones que la requieran y cumplir toda prestación suya que sea correlativa (conf. Ramella, Resolución por incumplimiento, p. 160).(Matilde Zavala de González, Doctrina Judicial Solución de casos 2, Edit. Alveroni pág. 57).------ Además, ninguna de las partes pudo demostrar que cumplió con su obligación de escriturar, por lo que no puede exigir el cumplimiento el accionante, sino acredita haber cumplido su parte, o la prestación a su cargo (art. 1201 del C.C.), por ello sólo la parte que cumplió puede optar por exigir el cumplimiento o resolución del contrato. En igual sentido se ha expresado la doctrina y ha dic

COMPRAVENTA (Reseña de fallo)

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