CONTRATOS (Reseña de fallo)

qdom INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL. Demora en la inscripción registral. Venta de inmueble libre de inhibiciones y gravámenes. Deudas canceladas extrajudicialmente. Indisponibilidad del bien. RESPONSABILIDAD DEL ESCRIBANO. Actuación del notario. “Tarea documentadora”. Obligación de resultado. Incumplimiento profesional. Procedencia de la responsabilidad. Improcedencia de responsabilizar a la firma propietaria y a los socios gerentes. DAÑOS Y PERJUICIOS. PÉRDIDA DE CHANCE. Procedencia. DAÑO MORAL CONTRACTUAL. Improcedencia. Disidencia Relación de causa La presente causa da cuenta de una demanda ordinaria por la que se solicita la inscripción registral del inmueble que adquiriera el actor de la firma demandada, peticionando asimismo los daños y perjuicios ocasionados por la falta de anotación registral. La acción se dirige en contra del escribano que intervino en el acto, de la firma propietaria del inmueble, como así también en contra de los socios que efectuaron la transacción en representación de aquélla. En primera instancia se declaró abstracta la pretensión tendiente a lograr la inscripción del inmueble adquirido por el accionante, atento que la inscripción se efectuó durante la tramitación del proceso. Además se hizo lugar a la excepción de falta de acción interpuesta por los socios de la firma demandada, rechazándose la acción indemnizatoria dirigida contra el escribano y la empresa accionada, con costas a la actora. En contra de dicha resolución la accionante interpuso recurso de apelación. Se queja porque se hizo lugar a la excepción de falta de acción. Aduce que se ha probado la falta de diligencia de los socios gerentes; la prueba contundente –dice– consiste en el contrato plasmado en la escritura pública, en el cual se acordó la transferencia de un inmueble libre de gravámenes, lo que se probó que era falso. Agrega que la prueba de la negligencia de los demandados no es la demora en la anotación registral, sino la firma del contrato de compraventa en el que se establecieron condiciones que no estaban ajustadas a la realidad. Solicita se declare responsable a los accionados conforme lo prescribe el art. 59 de la ley 19550. Asimismo se agravia por el rechazo de la demanda indemnizatoria. Sostiene que la sentencia fue clara al señalar que existe responsabilidad por parte del escribano. En cuanto a la responsabilidad de la sociedad vendedora, se queja porque la sentencia no analiza ni aporta argumentación alguna sobre este punto. También se queja por el rechazo del rubro daño moral y por la imposición de las costas. Doctrina del fallo 1– La actuación del escribano se cumple mediante diversos actos que están legalmente autorizados a ejecutar; consiste su tarea específica en autorizar las escrituras que extiendan en sus libros de protocolo, estando –además– facultado a realizar otros diversos actos. Existe consenso en que la tarea documentadora en la actividad del escribano es única y comprende diversos aspectos: 1) el asesoramiento de las partes; 2) la confección del documento sin vicios extrínsecos o intrínsecos –actividad que demanda un apropiado estudio de títulos–; 3) la labor fedante o autenticadora; 4) la conservación del protocolo y el deber de expedir copia, y 5) el quehacer registral que –al margen de los actos previos necesarios para que se otorgue un documento eficaz– demanda una tarea ulterior correcta en orden a la inscripción del documento en el Registro en forma oportuna. Esto último es esencial en vista del sistema de reserva de prioridad que rige en nuestro ordenamiento. (Voto, Dr. Flores). 2– La intervención del escribano no se limita solamente a llevar a la escritura el contrato de compraventa del inmueble, sino que también se extiende a obtener la inscripción de ese título, por lo que su deber no concluye con la presentación de la documentación ante el Registro. Dicha obligación impone la realización de requerimientos y gestiones anteriores y posteriores al acto. Este deber jurídico de prestación complementaria constituye una obligación de fines o de resultado, razón por la cual, probado el incumplimiento –que en autos fue aceptado por el propio escribano en la contestación de la demanda– el factor de imputación no se discute y, por consecuencia, incumbe al deudor como eximente válido la prueba de una causa ajena. (Voto, Dr. Flores). 3– En autos, ninguna prueba ha producido el escribano para obtener la exención de responsabilidad por el perjuicio generado al actor ante el tardío cumplimiento. Por el contrario, puede verse que, intimado extrajudicialmente por carta documento, ni siquiera ha intentado brindar explicación alguna al requirente. Si el notario tenía pleno conocimiento de que el inmueble registraba gravámenes o deudas, por más que estuvieran cancelados extrarregistralmente (conforme él lo reconociera), debió hacer constar dicha circunstancia en la escritura. Al no haber efectuado dicha aclaración, asumió la obligación de inscribir la titularidad de un inmueble como si se encontrara libre de inhibiciones y gravámenes. Por ello, no cabe más que concluir en que el escribano no cumplió cuidadosamente su tarea profesional. (Voto, Dr. Flores). 4– La responsabilidad del escribano es de fuente contractual con relación al cliente y se encuentra regida por los arts. 520 y 521, CC, ello en virtud de que “desde el momento en que el cliente requiere la intervención de un escribano y éste acepta prestar el servicio propio de su profesión, está claro que entre ambos queda concluido un contrato que obliga a éste a cumplir la obligación de hacer que comporte su servicio y a aquél a pagar el honorario correspondiente.” (Voto, Dr. Flores). 5– En la especie, la imposibilidad por parte del actor de disponer del inmueble en ese período de tiempo, esto es, de venderlo o enajenarlo en sentido amplio, entraña la pérdida de una chance –que es un daño cierto y actual–, por cuanto dichos acontecimientos significaron la frustración de una lógica o razonable alternativa de beneficios económicos. Tal perjuicio queda plasmado res ipsa loquitur; fluye de los propios hechos. Si bien es cierto que durante el transcurso del proceso se ha cumplido con la obligación principal reclamada a través de la acción de cumplimiento, esa circunstancia no autoriza a afirmar la improcedencia del resarcimiento por el daño causado. Porque corresponde indemnizar al actor a título de “chance” por la “frustración de la alternativa de enajenarlo”. (Voto, Dr. Flores). 6– Si el deudor “cumple con la obligación después de la mora y por definición con retardo, es siempre responsable de los perjuicios originados hasta el momento del cumplimiento”. La obligación de indemnizar el perjuicio proveniente de la tardanza en cumplir la prestación debida, es una obligación accesoria a la principal. Indemnizar es eximir de todo daño y perjuicio mediante un cabal resarcimiento. Y esa cabal reparación no se logra si el daño o el perjuicio subsiste en cualquier medida. Por ello, aun desde la hipótesis indicada en la sentencia de primera instancia (ausencia de prueba eficaz sobre el daño denunciado por el apelante en su escrito de alegato), corresponde resarcir las consecuencias dañosas derivadas del retardo en el cumplimiento. (Voto, Dr. Flores). 7– Con relación a la responsabilidad de la sociedad vendedora y de los socios gerentes, ha de señalarse que la regla general es que, tratándose del incumplimiento de un contrato con terceros, la responsable es siempre la sociedad ya que los representantes del ente celebraron el acto a nombre de aquélla, no comprometiendo con esa actuación su responsabilidad personal. Ahora bien, si los administradores y representantes del ente no obraren con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios, responden ilimitadamente por los daños que ocasionaren, conforme lo prescribe el art. 59, LSC. Es decir, cuando se hubieran apartado de los estándares de conducta fijados por dicha normativa, produciendo un perjuicio. (Voto, Dr. Flores). 8– En el sub lite, ningún reproche en los términos del art. 59, LSC, puede atribuirse a los socios gerentes. De la escritura labrada por el escribano demandado surge que no existían inhibiciones ni gravámenes a nombre de la sociedad vendedora, lo que se acreditaba con base en un certificado notarial. La expedición del certificado era una obligación a cargo del escribano por lo que éste debía comunicar a las partes sobre cualquier gravamen o inhibición que pesara sobre el inmueble a pesar de dicha certificación, lo que no hizo atento que se vendió el bien como libre, al contrario de lo que exhibía el asiento dominial correspondiente a la fecha de la celebración del acto notarial. (Voto, Dr. Flores). 9– No puede atribuirse responsabilidad a los socios gerentes, y por ende a la sociedad que representan, por cuanto ellos confiaron en el actuar del escribano, quien expresamente dejó constancia en el instrumento de que el inmueble se encontraba libre de gravámenes e inhibiciones. La demora en la anotación registral del instrumento no tiene causa en el obrar de los representantes de la sociedad, sino en el actuar del notario. Excluida la responsabilidad de los socios gerentes, menos aún corresponde atribuirla a la sociedad que representan; ambos actuaron conforme a derecho. (Voto, Dr. Flores). 10– En lo que respecta al daño moral, se ha sostenido la improcedencia de esta reparación en el supuesto de incumplimiento contractual cuando no existe elemento demostrativo de su existencia. La ley no consagra una presunción, sino que exige la clara demostración de la existencia de una lesión de sentimientos, de afecciones de tranquilidad anímica, que no pueden ni deben confundirse con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los pleitos y de los negocios. (Mayoría, Dr. Flores). 11– En autos, sólo se puso de manifiesto la molestia o contrariedad que le ha traído aparejada a la demandante la falta de inscripción registral en tiempo de la escritura del inmueble. El ámbito de aplicación del art. 522 debe ser restrictivo, siendo facultativo del sentenciante apreciar libremente si cabe la reparación o no del daño moral, debiendo atenerse al principio de la "causación adecuada", es decir, la que según el curso ordinario de la vida y según la experiencia, puede ocasionar un daño. Todas las vicisitudes que se describen como afecciones que legitiman la reparabilidad del daño moral son consecuencias indirectas del mero incumplimiento de la demandada, y su posible satisfacción escapa a las reglas de los arts. 519 y 522, CC, al no constituir una consecuencia inmediata y necesaria de aquel incumplimiento. En el sub examine, no obra acreditada ninguna circunstancia que haga presumir la lesión a un interés extrapatrimonial con la trascendencia señalada más arriba de modo que pueda justificar la condena aludida. (Mayoría, Dr. Flores). 12– En autos, no se trata de meras molestias, contrariedades o simple malestar, sino de circunstancias susceptibles e idóneas para afectar y/o alterar la tranquilidad de espíritu del accionante. El daño moral contractual, al igual que el daño material y, tal vez, aquí con mayor razón todavía, también puede quedar plasmado res ipsa loquitur ; fluye de los propios hechos, máxime si, como en marras, es consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación (art. 520, CC). (Minoría, Dr. Remigio). 13– No es necesario que el afectado tenga que probar el estado de aflicción en que se ha visto sumergido por el incumplimiento contractual, ni que pruebe a través de la prueba de peritos que a consecuencia de aquél, se ha visto o se ve afectado de alguna patología psicológica o psiquiátrica. Basta con que el daño moral sea verosímil, de acuerdo con la índole del hecho generador de la responsabilidad y las circunstancias del caso (art. 522, CC). (Minoría, Dr. Remigio). 14– Uno de los aspectos más controvertidos antes de la reforma de 1968 al Código Civil, era el vinculado con la reparación del daño moral derivado del incumplimiento obligacional (contractual). La actual redacción del art. 522, CC, puso fin a dicha controversia. El nuevo dispositivo legal prevé que en los casos de incumplimiento contractual el juez podrá condenar al responsable a la reparación del agravio moral que hubiere causado, de acuerdo con la índole del hecho generador de responsabilidad y las circunstancias del caso; se reconoce así positivamente un daño moral contractual. (Minoría, Dr. Remigio). 15– Se comparte la posición que sostiene que el “podrá” del art. 522, CC, debe ser entendido como “deberá” en los supuestos en que se tenga certeza sobre la existencia del daño moral, y la reparación haya sido peticionada judicialmente. En autos, precisamente, no ha sido acreditada la existencia del daño moral en los términos en que ha sido reclamado. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal). 16– En el sub lite, no surge que el actor haya padecido algo más que las molestias o desazón que puede producir un trámite complicado o demorado; y extender el resarcimiento por daño moral al punto de indemnizar molestias corrientes o mínimas puede derivar en excesos, como por ejemplo sería el establecer como regla que de todo pleito judicializado derive necesariamente daño moral para el vencedor, por las molestias ocasionadas por la demora en obtener resolución definitiva de una situación coflictiva, lo que de suyo es inadmisible. (Mayoría, Dra. Molina de Caminal). Resolución I) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación revocando la sentencia de primera instancia en cuanto rechaza la demanda en contra del escribano Luis Eduardo Toledo; en consecuencia, tener por cumplida la prestación principal reclamada en autos, declarando abstracta la acción de cumplimiento de inscripción registral entablada, sin perjuicio de la condena al escribano de la indemnización a título de chance a favor del actor por la suma de $ 5.000, con más intereses a aplicarse conforme a la tasa que fija el Tribunal Superior de Justicia para las obligaciones en mora, desde el vencimiento del plazo otorgado por la carta documento de fecha 13/4/04, con costas en ambas instancias –en este segmento de la decisión– a cargo del condenado en un 90%, y el 10% restante a cargo del actor. ... Confirmar la sentencia en todo lo demás que decide. II) Imponer las costas de la alzada a la parte actora por el rechazo de la apelación del actor contra la desestimación de la acción en contra de Alberto Daniel Mousist, Horacio Alberto Moresi Allende y de la sociedad Tycon’s SRL. C7a. CC Cba. 9/2/10. Sentencia Nº 1. Trib. de origen: Juzg. 20a. CC Cba. “Alemany, José Eduardo c/ Toledo, Luis Eduardo y otro - Ordinarios - Otros - Expte. N° 543346/36”. Dres. Jorge Miguel Flores, Rubén Atilio Remigio y María Rosa Molina de Caminal &#9632; TEXTO COMPLETO ALEMANY JOSÉ EDUARDO SENTENCIA NÚMERO: C/ 01 TOLEDO LUIS EDUARDO Y OTRO En la Ciudad de// - ORDINARIOS - OTROS - Córdoba a los// 09 días del mes de 02 del año dos mil diez siendo las 11.00 horas, se reúnen en acuerdo público los integrantes de la Excma. Cámara Séptima de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Dres. Rubén Atilio Remigio, Jorge Miguel Flores y María Rosa Molina de Caminal, bajo la presidencia del primero de los nombrados y en presencia de la Secretaria autorizante a los fines de dictar Sentencia en los autos caratulados: “ALEMANY, JOSÉ EDUARDO C/ TOLEDO, LUIS EDUARDO Y OTRO – ORDINARIOS – OTROS – EXPTE. N° 543346/36” , venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia y Vigésima Nominación en lo Civil y Comercial en los que por Sentencia Número Trescientos treinta y seis de fecha Cinco de Noviembre de Dos mil ocho (fs. 246/257), se resolvió: “1°) Hacer lugar a la excepción de “Falta de Acción” articulada por los demandados Sres. Alberto Daniel Mousist y Horacio Alberto Moresi Allende.- 2°) Declarar abstracta la pretensión dirigida a lograr la inscripción de la escritura N° 71 Sección “A” de fecha 08 de mayo de 2005.- 3°) Rechazar la demanda indemnizatoria entablada por el Sr. José Eduardo Alemany, en contra del Sr. Luis Eduardo Toledo y Tycon’s S.R.L..- 4°) Costas a cargo de la actora a cuyo fin regulo los honorarios profesionales del Dr. Gustavo A. Barrera en la suma de pesos tres mil doscientos treinta ($ 3230).- 5°) No regular honorarios profesionales al Dr. Flavio A. Loforte en esta oportunidad (art. 25 de la ley 8226).- Protocolícese, ...”. Previa espera de ley, el Tribunal se planteó las siguientes cuestiones a resolver: 1) ¿Procede el recurso de apelación? 2) ¿Qué corresponde decidir? De acuerdo al sorteo de ley practicado el orden de emisión de los votos es el siguiente: Dres. Jorge Miguel Flores, Rubén Atilio Remigio y María Rosa Molina de Caminal. A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA:----------------------------------------- EL SR. VOCAL DR. JORGE MIGUEL FLORES DIJO:---------------------------- 1.- La sentencia recurrida, contiene una relación de causa, que satisface los recaudos previstos por el art. 329, C.P.C., por lo que en homenaje a la brevedad a ella me remito. La presente causa da cuenta de una demanda ordinaria por la que se solicita la inscripción registral del inmueble que adquiriera el actor de la firma demandada, peticionando asimismo los daños y perjuicios ocasionados por la falta de anotación registral. La acción se dirige en contra del escribano que intervino en el acto, de la firma propietaria del inmueble, como así también en contra de los socios que efectuaron la transacción en representación de aquélla. En primera instancia se declaró abstracta la pretensión tendiente a lograr la inscripción del inmueble adquirido por el accionante, atento que la misma se efectuó durante la tramitación del proceso. Además se hizo lugar a la excepción de falta de acción interpuesta por los socios de la firma demandada, rechazándose la acción indemnizatoria dirigida contra el escribano y la empresa accionada, con costas a la actora. En contra de dicha resolución la accionante interpuso recurso de apelación, expresando en la alzada los siguientes agravios, a saber: a) En primer lugar, se queja porque se hizo lugar a la excepción de falta de acción interpuesta por los co-demandados. Aduce que se ha probado, contrariamente a lo que sostiene la sentencia, la falta de diligencia de los socios gerentes; la prueba contundente –dice- consiste en el contrato plasmado en la escritura pública, en el cual se acordó la transferencia de un inmueble libre de gravámenes, lo que se probó que era falso. Agrega que la prueba de la negligencia de los demandados no es la demora en la anotación registral, sino la firma del contrato de compraventa en el que se establecieron condiciones que no estaban ajustadas a la realidad. Solicita se declare responsable a los accionados conforme lo prescribe el art. 59 de la ley 19.550. b) En segundo lugar, se agravia por el rechazo de la demanda indemnizatoria. Sostiene que la sentencia fue clara al señalar que existe responsabilidad por parte del escribano. En cuanto a la responsabilidad de la sociedad vendedora se queja porque la sentencia no analiza ni aporta argumentación alguna sobre este punto. De otro costado, se agravia porque la juez considera que se pretende el resarcimiento de un daño hipotético o eventual. Indica que no se otorga el debido peso probatorio a los testimonios rendidos ni se hace una correcta consideración de las circunstancias fácticas probadas, ya que no existe ningún elemento que pueda afectar ni que atente contra la credibilidad o el valor probatorio de los testimonios rendidos. No caben dudas –según señala- de la existencia de un perjuicio económico producido al accionante. Asimismo se queja por el rechazo del rubro daño moral. Puntualiza que si bien la inscripción se concretó, hasta que la misma se efectuó hubo incertidumbre acerca de como sería el desenlace de la cuestión lo que le generó aflicciones. c) Como tercer agravio, se queja por la imposición de las costas. Alega que éstas debieron imponerse a los demandados o cuanto menos por el orden causado, debiendo regularse asimismo los honorarios profesionales del abogado del actor.------------------------------------- 2.- Ingresando al examen de los agravios formulados, cabe señalar que la sentencia recurrida postula “que la omisión en la que incurrió el escribano al no relacionar en el cuerpo de la escritura la real situación registral del bien, ocasionó una demora en la inscripción definitiva” (v. fs. 254, penúltimo párr.); sin embargo, más adelante indica que no se verifica el presupuesto del daño imprescindible para la generación de responsabilidad. Efectivamente, del contexto del fallo se desprende que la Sra. Juez admite la sola antijuridicidad, más niega la existencia de “daño” lo que sustancialmente significa no reconocer responsabilidad civil alguna. Es obvio que si no hay perjuicio no hay nexo de causalidad, en tanto éste supone un comportamiento humano (autoría) ligado indisolublemente al perjuicio. En función de ello y en razón a la expresa crítica que (en esta esfera de la existencia del daño) introduce el apelante, corresponde –en primer lugar- pronunciarnos sobre este punto, y, en su caso, ingresar al resto de los agravios.---- En ese sentido, cabe señalar que la actuación del escribano se cumple mediante diversos actos que están legalmente autorizados a ejecutar, consistiendo su tarea específica en autorizar las escrituras que extiendan en sus libros de protocolo, estando –además- facultados a realizar otros diversos actos (Confr. Bustamante Alsina Jorge, “Teoría General de la Responsabilidad Civil”, Abeledo – Perrot, novena edición, pág. 548 y sgtes.). Como bien lo apunta la sentencia, existe consenso que la tarea documentadora en la actividad del escribano es única y comprende diversos aspectos: 1) el asesoramiento de las partes; 2) la confección del documento sin vicios extrínsecos o intrínsecos –actividad que demanda un apropiado estudio de títulos-; 3) la labor fedante o autenticadora; 4) la conservación del protocolo y el deber de expedir copia, y 5) el quehacer registral que –al margen de los actos previos necesarios para que se otorgue un documento eficaz- demanda una tarea ulterior correcta en orden a la inscripción del documento en el Registro en forma oportuna. Esto último es esencial en vista del sistema de reserva de prioridad que rige en nuestro ordenamiento (v. CNCiv. Sala D, Mayo 17-1984, E.D. 1985 pág. 692). Es decir, la intervención del escribano no se limita solamente a llevar a la escritura el contrato de compraventa del inmueble, sino que también se extiende a obtener la inscripción de ese título, por lo que su deber no concluye con la presentación de la documentación ante el Registro. Dicha obligación impone la realización de requerimientos y gestiones anteriores y posteriores al acto. Este deber jurídico de prestación complementaria constituye una obligación de fines o de resultado, razón por la cual, probado el incumplimiento -que en la contestación de la demanda fue aceptado por el propio escribano- el factor de imputación no se discute y, por consecuencia, incumbe al deudor como eximente válido la prueba de una causa ajena. “... la doctrina y las numerosas conclusiones obtenidas en convenciones y congresos, coinciden en que el escribano no puede limitarse a dar forma a los actos pasados ante su registro, sino debe ilustrar a las partes acerca de los alcances del negocio, de su conveniencia, inconveniencia, etc. La obligación de asesorar a las partes es de fines. El escribano, al igual que el abogado, se compromete a observar un plan de prestación enderezado a que se obtenga un consejo jurídico eficaz (deber de resultado)...” (Alberto J. Bueres, “Responsabilidad civil del escribano”, pág. 85). De las constancias de la causa surge que ninguna prueba ha producido el escribano para obtener la eximición de responsabilidad por el perjuicio generado al actor (según veremos infra) ante el tardío cumplimiento (posterior a la contestación de la demanda). Por el contrario, puede verse que intimado extrajudicialmente por Carta Documento (v. fs. 8), ni siquiera ha intentado brindar explicación alguna al requirente. Esto así, todo incumplimiento no justificado o no desvirtuado como tal entraña una perturbación de la prestación. Si el notario tenía pleno conocimiento de que el inmueble registraba gravámenes o deudas, por más que estuvieran cancelados extraregistralmente (conforme lo reconociera el mismo a fs. 59 cuarto párrafo), debió hacer constar dicha circunstancia en la escritura. Y al no haber efectuado dicha aclaración, asumió la obligación de inscribir la titularidad de un inmueble como si se encontrara libre de inhibiciones y gravámenes. De tal manera, no cabe mas que concluir en que el escribano no cumplió cuidadosamente su tarea profesional. Es dable aclarar que la responsabilidad del escribano es de fuente contractual en relación al cliente encontrándose regida por los arts. 520 y 521 del C.C., ello en virtud que “desde el momento en que el cliente requiere la intervención de un escribano y éste acepta prestar el servicio propio de su profesión, está claro que entre ambos queda concluido un contrato que obliga a éste a cumplir la obligación de hacer que comporte su servicio y a aquél a pagar el honorario correspondiente.” (confr. Bustamante Alsina Jorge, obra citada supra, pág. 549/551).------------------ Atento esta conclusión corresponde analizar si en la especie se ha provocado un daño al accionante. En ese lineamiento, conforme lo postula destacada jurisprudencia, a la que adhiero, la imposibilidad por parte del actor de disponer del inmueble en ese período de tiempo, esto es, de venderlo o enajenarlo en sentido amplio, entraña la pérdida de una “chance” -que es un daño cierto y actual-, por cuanto dichos acontecimientos significaron la frustración de una lógica o razonable alternativa de beneficios económicos. Tal perjuicio queda plasmado res ipsa loquitur; fluye de los propios hechos. Ello es lo que se ha decidido en supuestos en que por virtud del incumplimiento de una decisión privada lícita se irroga a una de las partes la privación de la disponibilidad de un bien (Confr. voto Dr. Alberto J. Bueres en fallo citado supra). En consecuencia, y en virtud de la existencia de un daño derivado del obrar profesional, corresponde responsabilizarlo al escribano porque desatendió la obligación de resultado que él aceptó y que le fue requerida. Además –reitero- dicho profesional no acreditó ninguna causal a los fines de eximirse de responsabilidad por la tardía inscripción del bien. Por lo que en este punto el agravio debe recibirse. Cabría aclarar que es cierto que durante el transcurso del proceso se ha cumplido con la obligación principal reclamada a través de la acción de cumplimiento, pero esa circunstancia no autoriza a afirmar la improcedencia del resarcimiento por el daño causado. Porque si bien, a juicio de la Sra. Juez no cabe en el sub examine indemnizar un daño “compensatorio” improbado (por supuesta frustración de una venta en concreto), si corresponde otorgarlo –como digo- a título de “chance” por la “frustración de la alternativa de enajenarlo”. Aplicando esos principios se ha resuelto que si el deudor “cumple con la obligación después de la mora y por definición con retardo, es siempre responsable de los perjuicios originados hasta el momento del cumplimiento” (v. ED 39-444; ED 76-176); habiéndose recalcado que la obligación de indemnizar el perjuicio proveniente de la tardanza en cumplir la prestación debida, es una obligación accesoria a la principal. De ahí, con palabras de nuestro más alto tribunal, puede decirse que indemnizar es, en suma, eximir de todo daño y perjuicio mediante un cabal resarcimiento. Y esa cabal reparación no se logra si el daño o el perjuicio subsiste en cualquier medida (CSJN 22/6/76, ED 70-169). Por ello, considero que aún desde la hipótesis indicada en la sentencia de primera instancia (ausencia de prueba eficaz sobre el daño denunciado por el apelante en su escrito de alegato), corresponde resarcir las consecuencias dañosas derivadas del retardo en el cumplimiento. Ahora bien, la indemnización debe limitarse a establecer el equilibrio patrimonial sin enriquecer al damnificado. Dicho en otros términos, el resarcimiento es una reparación que corresponde a la medida del daño. A tal efecto, en vista de la característica del caso, de la entidad del hecho, importancia y valor del inmueble –resultante de la escritura de fs. 4/5-, considero razonable la suma de pesos cinco mil ($5.000) para resarcir el detrimento del demandante; a dicha suma deberá adicionarse el interés moratorio que fija el Tribunal Superior de Justicia para las obligaciones en mora, a partir del vencimiento del plazo otorgado en la carta documento de fecha 13/04/04 (v. fs. 8).----- 3.- De otro costado y en relación a la responsabilidad de la sociedad vendedora y de los socios gerentes, he de anticipar mi voto en sentido negativo a la queja planteada en esos puntos. Doy razones. La regla general es que tratándose del incumplimiento de un contrato con terceros la responsable es siempre la sociedad, ya que los representantes del ente celebraron el acto a nombre de aquélla, no comprometiendo con esa actuación su responsabilidad personal. Ahora bien, si los administradores y representantes del ente no obraren con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios responden ilimitadamente por los daños que ocasionaren, conforme lo prescribe el art. 59 de la Ley de Sociedades Comerciales. Es decir, cuando se hubieran apartado de los estándares de conducta fijados por dicha normativa, produciendo con la misma un perjuicio. En ese lineamiento, y del análisis de las constancias de autos puede observarse que ningún reproche en los términos del art. 59 de la Ley de Sociedades Comerciales puede atribuirse a los demandados Sres. Alberto Daniel Mousist y Horacio Alberto Moresi Allende. De la escritura labrada por el escribano Luis Eduardo Toledo surge que no existían inhibiciones ni gravámenes a nombre de la sociedad vendedora, lo que se acreditaba en base a un certificado notarial conforme se hiciera constar en dicho instrumento -confr. fs. 4 vta. reglón quince y dieciséis-. La expedición del certificado era una obligación a cargo del escribano por lo que éste debía comunicar a las partes, sobre cualquier gravamen o inhibición que pesara sobre el inmueble a pesar de dicha certificación, lo que no hizo atento que se vendió el bien como libre, a contrario de lo que exhibía el asiento dominial correspondiente a la Matrícula 52.059 -a la fecha de la celebración del acto notarial-. Esta circunstancia, acabadamente demostrada en el pleito, fue expresamente reconocida por el escribano al momento de contestar la demanda. Ha de verse que las constancias del pleito son suficientemente demostrativas de la falta a la verdad en que ha incurrido el escribano al decir que el inmueble se transfiere libre de inhibiciones y gravámenes. En consecuencia, no puede atribuirse responsabilidad a los demandados Sres. Alberto Daniel Mousist y Horacio Alberto Moresi Allende, y por ende a la sociedad que representan, por cuanto ellos confiaron en el actuar del escribano, quien expresamente dejó constancia en el instrumento de que el inmueble se encontraba libre de gravámenes e inhibiciones. Es decir, los representantes de la sociedad obraron con la diligencia de un buen hombre de negocios, confiando en el obrar del escribano. La demora en la anotación registral del instrumento no tiene causa en el obrar de los representantes de la sociedad, sino en el actuar del notario. En esa dirección, excluída la responsabilidad de los socios gerentes, menos aún corresponde atribuirla contra la sociedad a la que representan; ambos actuaron conforme a derecho sin que de su conducta pueda atribuirse responsabilidad alguna. Por otra parte, corresponde añadir que el propio accionante al intimar extrajudicialmente por carta documento por el incumplimiento en la inscripción registral, sólo efectúo tal intimación en contra del escribano que intervino en el acto, sin hacer lo propio contra la sociedad deman

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