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2– Existen aquí dos cuestiones que el Registro aplica. Por un lado, el art 41.2 del Reglamento Registral, que comienza a regir a posteriori de labrada la escritura, y que de acuerdo con los dictados del art. 3, CC, está vedada su aplicación al título que ingresó con anterioridad, sostenido por el principio de irretroactividad de las leyes. Y, por el otro, que la inhibición está regida por la ley Nº 24522, a la que se le asigna una naturaleza jurídica especial y de vigencia sujeta a una resolución judicial. (Voto, Dres. Argañarás y González de la Vega).
3– A los fines de confeccionar el instrumento público (escritura), el notario se encuentra obligado por el art. 23, ley 17801, a tener a la vista el Certificado, instrumento público que emana del Registro y que da cuenta del estado jurídico real del inmueble. Sobre los dictados de ese certificado se va a proceder a confeccionar el instrumento público, si fuere así habilitado. Ese instrumento público que da cuenta del estado jurídico real del inmueble produce la inmutabilidad registral durante su vigencia, más la de la instrumentación y agregado a ello la inscripción, según el juego de los arts.19, 5, 22, 23, 24, 25, ley 17801, tiempo por el que se extiende el bloqueo registral. Sobre esa situación registral del inmueble –inmutabilidad–, base del negocio jurídico a instrumentarse, es que el notario va a proceder a confeccionar la escritura pública. (Voto, Dres. Argañarás y González de la Vega).
4– La doctrina afirma que “Al requerirse certificación acerca de un determinado titular registral de un inmueble, con motivo de un futuro acto o negocio a celebrarse, el registrador examina los datos consignados y sus propias constancias, a fin de garantizar a los interesados si el bien existe registralmente con la ubicación, medidas y linderos referidos, si lo afecta alguna medida cautelar o restricción administrativa y si su titular es quien se consigna, pudiendo disponer libremente. Se aprecia fácilmente que este examen previo anticipa el que se efectuará al calificar el documento mismo ahora en trance de formalización”. (Voto, Dres. Argañarás y González de la Vega).
5– Sobre el certificado, estudiosos españoles han expuesto: “Las certificaciones son traslados, bajo la fe del Registrador, del contenido del Registro. Pueden ser: de asiento o asientos determinados: de todos los asientos relativos a persona o personas determinadas; de los referentes a bienes determinados; y de no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada, relativos a bienes o personas determinadas. También pueden ser certificaciones de los documentos conservados en el archivo (arts. 223, LH y 337 y ss RH)… Las certificaciones tienen valor de documento público (art. 1220, CC); pero, además, solamente con ellas pueden acreditarse, en perjuicio de tercero, la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales (art. 225, LH). Si no son conformes con el asiento respectivo, prevalece éste sobre aquellas, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador por los daños y perjuicios ocasionados con su falta (art. 226, LH)”. (Voto, Dres. Argañarás y González de la Vega).
6– El Certificado Registral es un instrumento público elaborado por un tercero ajeno al negocio jurídico a instrumentarse (Estado), lo que le otorga la seguridad necesaria en el seno registral. La confección del instrumento público basado en el certificado y el título inscripto le da al rogante la posibilidad de solicitar la inscripción, y si de la calificación que hiciere el registrador aquél resulta observado por existir en el Registro un impedimento para que se registre en las condiciones en que se elaboró, ello se denomina fuga registral. (Voto, Dres. Argañarás y González de la Vega).
7– La fuga tiene lugar cuando lo expuesto en el certificado no se condice con el asiento registral, y, en su consecuencia, el notario que ha solicitado este certificado lo toma como sostén jurídico del instrumento que va a elaborar. Ello en orden a que la publicidad material que emana del Registro lo es en orden a los certificados que emite (art. 22, ley 17801). Este instrumento que emana del Registro es el medio seguro que el notario posee para autorizar el acto, instrumento en el cual no tuvo ninguna participación, y por el que ahora el Registro pretende desconocer. (Voto, Dres. Argañarás y González de la Vega).
8– Ahora bien, esa fuga –o también denominada error u omisión registral– puede tener efectos en el tercero que obró en orden a lo que el Registro le publicitaba en el certificado por él emitido. Para ello resulta útil definir que la fe pública registral impone la presunción de que los asientos registrales son íntegros y exactos, resultando de ellos la exactitud con la realidad extrarregistral, ya sea en la existencias, como también en la extensión y plenitud de los derechos registrados. Por ello esa fe pública registral tiene sustento en el contenido de los asientos y, en la confrontación con el certificado, van a prevalecer los datos que emanan del asiento. (Voto, Dres. Argañarás y González de la Vega).
9– En ese orden de ideas, cuando se produce la confrontación entre los asientos y la publicidad emanada del certificado, ante los terceros debe prevalecer ésta, que es el documento público (que emana del Registro), por el que el tercero se guía para confeccionar el instrumento público. Este tercero contrata guiado por el contenido del certificado, portador de la fe pública registral. Este certificado categorizado dentro del inc. 2, art. 979, CC, como verdadero instrumento público, en el que los datos allí consignados responden a la situación jurídica del inmueble asentada en el Registro, y que mantendrá la situación –por obra del bloqueo registral– durante su vigencia. (Voto, Dres. Argañarás y González de la Vega).
10– Catedráticos de otras latitudes han dejado sentado que: “La parte expositiva de la ley de reforma hipotecaria de 1944 afirma que el principio de fe pública registral es el elemento básico de todos los sistemas hipotecarios. La presunción legitimadora sería insuficiente para garantir por sí sola el tráfico inmobiliario, si el que contrata de buena fe, apoyándose en el Registro, no tuviera la seguridad de que las declaraciones de éste son incontrovertibles”… “El principio de fides publica registral actúa, pues, a modo de ficción de veracidad de que la ley inviste a los asientos practicados en la correspondiente hoja registral, que constata la existencia, extensión y titularidad de los derechos reales inmobiliarios registrados, y cuya adquisición por el tercero es mantenida en las circunstancias especificadas por la ley”. (Voto, Dres. Argañarás y González de la Vega).
11–En esa idea, el Registro contiene en sus asientos la fe pública registral, que es transmitida al certificado y sobre el que las partes contratantes procederán a concretar el negocio jurídico, que el notario dará forma en instrumento público correspondiente. Por ello, frente a los contratantes el contenido del certificado debe prevalecer sobre el contenido de los asientos registrales, a los fines de sostener la seguridad jurídica que el mismo certificado transmite, tanto que lleva ínsito la inmutabilidad del Registro aun frente a los documentos que ingresan y afectan el dominio, durante el término de su validez (arts 5, 24 y 25, ley 17801). Por ello, la observación registral no corresponde que sea sostenida, ya que se sustenta en un error registral que no amerita que recaiga en el instrumento que se pretende inscribir, por lo que al reflejar la escritura pública el contenido del certificado, debe ser inscripta. (Voto, Dres. Argañarás y González de la Vega).
12– Con relación a la influencia de la declaración de falencia de uno de los cedentes que para la Registradora importaba tornar aplicable la regla de conocimiento prevista por el art. 20, ley 17801 y, por ende, justificada su observación, se estiman pertinentes las palabras del Sr. fiscal de Cámara cuando recuerda que el desapoderamiento torna el acto ineficaz. Pero la ineficacia no importa, per se, invalidez, sino inoponibilidad a la masa de acreedores, de modo tal que la situación en cuestión debe ser hecha valer por el síndico de la quiebra (arts. 109, 110, 119 y cc. LC) y meritada por el órgano jurisdiccional pertinente. Tal cuestión excede las facultades calificatorias del registrador por entrañar el ejercicio de la facultad jurisdiccional. En suma, la defensa de la fe pública registral impone acceder al planteo impugnativo y ordenar la inscripción de la escritura oportunamente observada. (Voto, Dr. Fernández).
Córdoba, 6 de junio de 2008
Y CONSIDERANDO:
Los doctores
1. En estos actuados, por resolución registral se rechazó el recurso de apelación que se interpusiera contra la denegatoria de rectificación, en contra de la observación que se formula a la Escritura Nº 149 de fecha 23/6/05, Diario de Derechos Hereditarios Nº 352/2005, relativo al inmueble registrado al Folio Real Nº 931.133 (II). Expone la resolución de marras que ello se extrae de autos como consecuencia de que la notaria solicitó certificado registral Nº 30.103, el 11/5/05, que se expidiera el 23/6/05, y la Escritura Pública Nº 149, Sección “A”, se labró el 23/6/05, ingresando el 2/8/05 bajo el Diario de Derechos Hereditarios Nº 351, y que, formulada la observación, se rechaza con el único argumento de la aplicación del inc. 2, art. 41, del Reglamento Registral que rige desde el 16/10/06. Que en ese contexto la recurrente expresa que la certificación como la autorización del documento y el proceso inscriptorio son anteriores en el tiempo, por lo que la aplicación de la norma (art. 41-2 Reglamento referido) ni siquiera prevista es inviable en el caso. Agrega que de existir la fuga que expone el registrador en su calificación, estaría caduca a la fecha, ya que la ley prevé la caducidad de las medidas cautelares sin excepción alguna. El documento notarial calificado Escritura Nº 149, Sección “A”, del 23/6/05, se observa por existir Inhibición por Quiebra a nombre de Altamirano Roque Domingo, con el mismo DNI, Fº 90.191, diario de Inhibiciones Nº 8012, del 19/12/01. Que de constatar el folio personal Nº 90191 perteneciente a Altamirano Roque Domingo, DNI …, se desprende que en a-1 figura Inhibición por Quiebra el 11/3/02 se anota inhibición ordenada por oficio presentado el 19/12/01, con Diario Nº 8012, ordenado por el juez de 39ª Nom. CyC, Secretaría Belmaña. Si bien el inc.2, art. 41, referido, en las inexactitudes que provengan de la falta de publicidad de embargos, inhibiciones, etc., se continuará con la inscripción exceptuando el caso de las quiebras, y que si bien la norma tiene vigencia a partir del 16/10/06, encuentra fundamento en las leyes de Quiebras 24522, en sus arts. 14, inc. 7 y 88, inc. 2, y en la Registral Nº 17801, arts. 2, 4 y 20, y en atención a que la inhibición por quiebra es diferente a la inhibición convencional, no se le aplica la caducidad prevista en el inciso b) del art. 37, ley 17801, ya que la ley 24522 resulta una ley especial a la que remite dicho artículo. Expone la resolución resistida que la naturaleza jurídica y los efectos de la inhibición por quiebra son diferentes a la inhibición convencional, ya que a la inhibición que resulta de la quiebra del inhibido no le es aplicable el plazo de caducidad el inc. b), art. 37, ley 17801, que remite a la ley especial. Afirma también que es de aplicación el art. 20, ley 17801, resultando el inhibido una de las partes intervinientes en el negocio jurídico, sustento del rechazo del recurso, como también los artículos 14, inc. 7 y 88, inc. 2 de la Ley de Quiebras, lo que constituye el sostén jurídico de los arts. 42.1 y 75 de la Resolución General Nº 1/2006, Reglamento Registral, correspondiendo la cancelación por orden judicial, expresa de la inhibición por quiebra, Diario Nº 8012/2001. 2. El recurrente, al sostener su recurso, afirmó que no se puede aplicar retroactivamente el artículo 41.2 del Reglamento Registral, porque la certificación, el instrumento y hasta el proceso inscriptorio son anteriores a dicha norma. Aduce que la inhibición estaba caduca a la fecha y que no puede sustraerse a la normativa registral. Que la ineficacia del acto debe ser decidida por el juez del concurso (arts. 109 y 119, LC y 1037, CC). Que carece de fundamentación la observación bajo impugnación, y la pretendida imposición de una normativa reglamentaria general art. 41.2, Reglamento Registral, excediendo en mucho la función de la competencia reglamentaria de la autoridad registral. Afirma que la autorizante del documento se sorprende por una observación que advierte sobre la inhibición, y que en supuesto de omisión de información, debía protegerse al adquirente como remedio necesario para salvar la función publicitaria. Que el proceder de la Dirección tiende a trasladar a la notaria interviniente en el acto su responsabilidad debida por su conducta. Que el art. 22, ley 17801, que finca en la doctrina del artículo 3147, CC, son normas que la Dirección se niega a aplicar. Que no resulta aplicable el art. 20, ley 17801, porque el eventual conocimiento del cedente no opaca la buena fe del adquirente y del funcionario interviniente, y que el certificado protege al adquirente, no al enajenante. Hace reserva del caso federal. 3. Ingresando al tema traído en resolución, nos encontramos con la observación del Registro ante la inscripción de un título en el que uno de los sujetos disponentes se encuentra inhibido como consecuencia de la quiebra que lo envuelve. Con motivo de la observación del título que se pretende inscribir, debemos apuntar (como lo hemos analizado en otras oportunidades), que en nuestro régimen registral en materia de inmuebles, la calificación que efectúa el registrador tiene como origen una obligación que la ley le impone a los fines de apuntalar la seguridad jurídica de la documentación allí inscripta, sostenida en una serie de normas provenientes de la Ley Nacional Nº 17801. Dentro de sus directivas generales, esta ley otorga al registrador la facultad de controlar las formalidades extrínsecas de los documentos que ingresan al Registro, según surge de lo normado por el artículo 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos”. El artículo 9 de la citada ley reza: “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisoriamente por el plazo de ciento ochenta días, contados desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada, podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia”. El principio de legalidad que expone la ley registral resulta una facultad otorgada al registrador para llevar a cabo un estudio sobre los documentos que pretenden ingresar al Registro, de lo que surgirá su inscripción, anotación provisoria o rechazo. Esta calificación del documento se realiza sobre sus formas extrínsecas, y también cotejar los datos que en él se consignan, con las constancias existentes en el Registro y que surgen de sus asientos, referidos al tracto sucesivo y la capacidad de obrar del otorgante del acto, Registro de Anotaciones Personales y la capacidad del que constituye el derecho (arts. 15, y 30 a 32, ley 17801, respectivamente). Si del instrumento presentado al Registro surgiere una nulidad absoluta y manifiesta, tendrá que rechazarlo; pero si los defectos fueren manifiestos y subsanables, los observará con el fin de que el vicio sea corregido (art. 9, incs. a) y b), respectivamente, ley N° 17801). En ese contexto (calificación del documento que pretende ingresar al Registro), el Registro aplica los dictados del artículo 41.2 del Reglamento Registral, que comenzó a regir (16/10/06), a posteriori de la instrumentación del negocio jurídico en la escritura pública que se pretende inscribir (23/6/05). Esta norma del Reglamento Registral –Res. Gral Nº 1/2006– inserta en el Capítulo VI –Inexactitudes Registrales – Inexactitudes en certificaciones 41.2, reza: “Cuando la inexactitud provenga de la falta de publicidad de embargos, inhibiciones (exceptúandose las inhibiciones en quiebra según el inc. 2, art. 88, ley Nº 24522) o demás medidas cautelares –a excepción de las medidas de no innovar o statu quo o abstención de inscripción que paralizan la actividad registral en el estado en que se encuentre–, se continuará con el proceso inscriptorio sin perjuicio de comunicar inmediatamente a la Dirección todas las circunstancias atinentes al hecho detectado, acompañando copias de la totalidad de los antecedentes que hacen a la cuestión”. El hecho es que el Certificado Registral que se solicitara para la posterior confección de la escritura tiene fecha de expedición el 9/6/05, sin que en él se diera cuenta de la inhibición a nombre de Roque Domingo Altamirano, interviniente en el negocio jurídico que se pretende inscribir. Ello lleva a que luego de emitido el certificado y confeccionado el instrumento público, cuando éste se pretende inscribir surge como observación del Registro General la inhibición que recae sobre Roque Domingo Altamirano. Existen aquí dos cuestiones que el Registro aplica, como el art. 41.2 del Reglamento Registral, que comienza a regir
El doctor
Adhiero al voto conjunto que antecede y con relación a la influencia de la declaración de falencia de uno de los cedentes, que para la Registradora importaba tornar aplicable la regla de conocimiento prevista por el art. 20 de la ley 17801 y, por ende, justificada su observación, estimo pertinente hacer mías las palabras del señor fiscal de Cámara, cuando recuerda que el desapoderamiento torna el acto ineficaz. Pero la ineficacia no importa, per se, invalidez, sino inoponibilidad a la masa de acreedores, de modo tal que la situación en cuestión debe ser hecha valer por el síndico de la quiebra (arts. 109, 110, 119 y cc., LC) y ameritada por el órgano jurisdiccional pertinente. Tal cuestión excede las facultades calificatorias del registrador por entrañar el ejercicio de la facultad jurisdiccional. En suma, la defensa de la fe pública registral impone acceder al planteo impugnativo y ordenar la inscripción de la escritura oportunamente observada. Así voto.
Por lo expuesto y normas citadas,
SE RESUELVE: 1- Receptar el recurso judicial. 2- Revocar la Resolución Nº 95 de la directora del Registro General, del 21 de agosto de 2007, y la observación formulada en el trámite inscriptorio, y ordenar la inscripción de la Escritura Pública Nº 149, Sección “A”, del 23 de junio de 2005.
