FUGA REGISTRAL

qdom Certificado solicitado por notario. Inexactitud de lo informado por el Registro. FE PÚBLICA REGISTRAL. Aplicación del principio. RESPONSABILIDAD 1– En las presentes actuaciones existen pruebas suficientes de que el certificado emitido por el Registro General de la Propiedad contenía información incorrecta proveniente de inexactitudes del registrador (fuga registral). Tales errores no pueden ser endilgados al rogante mediante el recurso de poner a su cargo deberes de diligencia (vbg. consulta judicial ratificatoria) en pos de desvanecer la inocultable responsabilidad del Registro de emitir certificados fidedignos que garanticen la seguridad para la cual la publicidad registral fue precisamente diseñada.

2– No resulta excusa válida para justificar la inexactitud la invocada en el Considerando IV de la Resolución Nº 22, consistente en que no habría habido –por parte de la repartición– omisión alguna de informar la existencia del gravamen, sino solo errónea consignación del “...tipo de medida cautelar de que se trata, insertando la palabra “Embargo” en lugar de “Litis”, habiéndose publicitado correctamente los autos y el juzgado que ordenó la medida, lo que obligaría a la profesional a verificar a nivel judicial la veracidad de la información.

3– El principio de “fe pública registral” impone la presunción de que los asientos registrales son íntegros y exactos, es decir que concuerdan con la realidad extrarregistral en cuanto a la existencia, extensión y plenitud de los derechos registrados, siendo responsabilidad exclusiva del Registro velar por la concordancia entre la realidad registrada y la publicitada.

4– Es cierto que la fe pública registral en verdad alude al contenido de los asientos y no al contenido de las certificaciones. Sin embargo, como agudamente destaca prestigiosa doctrina, cuando la discordancia se establece entre el asiento material obrante en el Registro y el contenido de la certificación, cabe presumir la veracidad del contenido de la certificación por sobre el contenido de los asientos.

5– En nuestro sistema jurídico, el tercero que contrata lo hace apoyado en la certificación, por lo que la fe pública debe desplazarse al contenido de éstas sin que sea dable obligar al rogante a cumplir con gestiones en otra Sede para corroborar la veracidad de lo publicitado, pues las certificaciones son verdaderos instrumentos públicos. Como tales hacen plena fe de su contenido y de que los datos que suministran corresponden fielmente a la situación registral del inmueble (fe pública registral), de modo que deben servir para dar seguridad al interesado de que el negocio jurídico que celebran con respecto a ese bien no se verá afectado por un cambio de situación registral, como sería el caso de la aparición de gravámenes no publicitados o –como aquí ha acontecido– diferentes a los publicitados y que pudieran afectar la esfera de interés del tercero que de buena fe confió en la situación jurídica que se le informara. De no ser así, el objetivo primordial de la existencia misma del Registro se vería desvirtuado y quebrantada la doble función conferida tradicionalmente a la certificación, consistente en otorgar garantía y publicidad a los terceros que contratan confiados en la situación que ellas contienen.

6– Si el equívoco en la naturaleza de la cautelar no resulta achacable a la rogante, tampoco es dable atribuirle a éste responsabilidad en no haber solicitado “Aclaratorios” para subsanar errores o equivocaciones cometidos exclusivamente por cuestiones vinculadas a la organización interna de la Repartición. Por lo expuesto, cabe ordenar al Registro General de la Propiedad Inmueble que –salvo la existencia de algún óbice que no haya sido objeto de este recurso– se sirva ordenar la inscripción definitiva de la escritura objeto del pleito, ello sin perjuicio de las acciones que pudieren corresponderle al tercero por el menoscabo que la omisión incurrida pudiere generar en sus legítimos derechos.

C2a. CC Cba. 23/8/07. Sentencia Nº113. “Vidal Isabel del Rosario – Rec. Apel. c/Decisiones Autoridad Adm. o Pers. Jurídica Pub. no Estatal (Civil)” (Expte. Nº 1075873/36

Córdoba, 23 de agosto de 2007

¿Es justa la sentencia apelada?

La doctora Silvana María Chiapero de Bas dijo:

1. Contra la resolución Nº 22 dictada con fecha 28/2/06 por el Registro General de la Provincia de Córdoba, deduce la escribana Isabel del Rosario Vidal, Titular Registro Nº 591, recurso de apelación en los términos del art. 19, ley 5771 (t.o. ley Nº 6737) y art. 6 inc. “ a”, ley 17801 siendo elevado a esta Cámara de Apelaciones a los fines de su estudio y resolución. 2. Se agravia la notaria por cuanto la repartición mantiene la observación realizada por la registradora (Dra. Mary N. Sánchez, jefa de División de Inscripciones) con fecha 15/12/05, solicitando se releve tal obstáculo impuesto por el Registro y se ordene la correcta registración de la Escritura Nº Catorce (14) Sección “A” autorizada con fecha 11/3/05 en relación con el inmueble registrado bajo Folio Real Nº 210.143. Relata que apoyada en la información brindada en certificación Nº 10.869/05 expedida por el Registro General con fecha 2/3/05, autorizó la escritura Nº 14 del 11/3/05 reseñando en su texto que figuraba “....un embargo ordenado por Civil, Comercial, Conciliación y Flia. de Primera Nominación, Río Tercero en autos “Gallo, Mario José y otros c/ Ermi y Olivero y otro pauliana (no cita naturaleza del juicio) al diario 25/05, el cual no posee prioridad registral de acuerdo a lo establecido en la Ley 17.801 y en la resolución número cinco del año 2002 del Registro General de la Propiedad...”. Prosigue relatando que, presentado el instrumento para su registración, se concreta la observación que textualmente reza “... Le fue mal informado el emb. en certificado, ya que corresponde LITIS (el Emb. Dº 25/05, fue inscripto en otra Matrícula). A su vez no corresponde la resol. citada en título no es aplicable al pte. Verificar”. Agrega que ante nuevo reclamo de su parte el registrador revirtió sus manifestaciones reclamando “...aclarar respecto de la litis 25/05, la cual, aunque en forma incompleta y como embargo, le fue informada por el notarial solicitado...”. Afirma que dicha cautelar (“litis”) no fue publicitada en la certificación oportunamente expedida por el Registro General, ya que al tiempo de pedirse y expedirse el certificado notarial Nº 10.869/05, esto es, en fechas 1/3/2005 y 2/3/2005, la mentada cautelar no había sido anotada ni preventiva ni definitivamente en el folio real o matrícula Nº 210.143. Agrega que ningún error existe de su parte en señalar en la escritura la extemporaneidad de un embargo contra el “anterior titular” y ninguna razonabilidad entraña el deber impuesto a su parte de corroborar en la instancia judicial una cautela (embargo) que afecta a “anteriores titulares” como excusa para liberarse de responsabilidad por inexactitudes registrales. Concluye que ha quedado acreditado en forma palmaria que la inexactitud registral (llamada “fuga” en la jerga registral) no sólo proviene de la omisión lisa y llana del registrador, sino también de la errónea información que indujo a confusión o error. Por ello pide, en definitiva, se revoque la resolución Nº 22 de febrero de 2006 y en su lugar se ordene la registración del documento de que se trata sin imponer la cautela no registrada oportunamente en el folio real y erróneamente cargada en el sistema informático y así también errónea e incompletamente informada en el certificado expedido por el Registro General de la Provincia. 5. Lleva la razón la notaria recurrente en cuanto existen en las presentes actuaciones pruebas suficientes de que el certificado emitido por el Registro General de la Propiedad bajo en Nº 10.869/05 (art. 23, ley 17801) de conformidad con el cual la profesional labrara la escritura Nº 14 Sección “A” del 11/3/05, contenía información incorrecta proveniente de inexactitudes del registrador (fuga registral). También le asiste razón en cuanto tales errores no pueden ser endilgados al rogante mediante el recurso de poner a su cargo deberes de diligencia (vbg. consulta judicial ratificatoria) en pos de desvanecer la inocultable responsabilidad del Registro de emitir certificados fidedignos que garanticen la seguridad para la cual la publicidad registral fue precisamente diseñada. Así, no resulta excusa válida para justificar la inexactitud, la invocada en el Considerando IV de la resolución Nº 22, consistente en que no habría habido, por parte de la repartición, omisión de informar la existencia del gravamen sino solo errónea consignación del “...tipo de medida cautelar de que se trata, insertando la palabra “Embargo” en lugar de “Litis” , habiéndose publicitado correctamente los autos y el juzgado que ordenó la medida lo que obligaría a la profesional a verificar a nivel judicial la veracidad de la información. Esto no es así, pues el principio de “fe pública registral” impone la presunción de que los asientos registrales son íntegros y exactos, es decir, que concuerdan con la realidad extrarregistral en cuanto a la existencia, extensión y plenitud de los derechos registrados, siendo responsabilidad exclusiva del Registro velar por la concordancia entre la realidad registrada y la publicitada. Esta presunción a la que Roca Sastre denomina “ficción de veracidad” es establecida para proteger a los terceros que adquieren confiados en las constancias del Registro y se concreta manteniéndolos en su adquisición aun cuando esas constancias no coincidan con la realidad (Roca Sastre, Ramón María, en Derecho Hipotecario, Ed. Bosch, Barcelona, 1968, pág. 569, cit. por Villaró, Felipe Pedro, en Elementos de Derecho Registral Inmobiliario, Fundación Editora Notarial). Es cierto que la fe pública registral en verdad alude al contenido de los asientos y no al contenido de las certificaciones. Sin embargo, como agudamente destaca el conocido registralista Felipe Pedro Villaró, cuando la discordancia se establece entre el asiento material obrante en el Registro y el contenido de la certificación, cabe presumir la veracidad del contenido de la certificación por sobre el contenido de los asientos (cfr. autor citado en Elementos de Derecho Registral Inmobiliario, Fundación Editora Notarial, pág. 108 y ss.). En nuestro sistema jurídico, el tercero que contrata lo hace apoyado en la certificación, por lo que la fe pública debe desplazarse al contenido de éstas, sin que sea dable obligar al rogante a cumplir con gestiones en otra Sede para corroborar la veracidad de lo publicitado, pues las certificaciones son verdaderos instrumentos públicos (art. 979 inc. 2, CC). Como tales hacen plena fe de su contenido y de que los datos que suministran corresponden fielmente a la situación registral del inmueble (fe pública registral), de modo que deben servir para dar seguridad al interesado de que el negocio jurídico que celebran con respecto a ese bien no se verá afectado por un cambio de situación registral como sería el caso de la aparición de gravámenes no publicitados o –como aquí ha acontecido– diferentes a los publicitados y que pudieran afectar la esfera de interés del tercero que de buena fe confió en la situación jurídica que se le informara. Nótese que, de no ser así, el objetivo primordial de la existencia misma del Registro se vería desvirtuada y quebrantada la doble función conferida tradicionalmente a la certificación, consistente en otorgar garantía y publicidad a los terceros que contratan confiados en la situación que ellas contienen. Tampoco resulta justificativo para la inexactitud contenida en el certificado que la rogante haya confesado conocer la existencia de un embargo Diario 25/05 y por otro lado [haya] argumentado que recién se anoticia de la medida frente al obstáculo que ellas representan para la pretensión inscriptoria. Sendas afirmaciones no resultan contradictorias –como parece entender la Sra. Directora en la resolución atacada– sino reveladoras de la secuencia cronológica en la que sucedieron los hechos. Muy diferente es estar anoticiado de un supuesto embargo trabado sobre un antiguo titular dominial (Sres. Olivero Ermi Joaquín y Rica de Olivero Nancy Esther) –lo que la apelante no invoca desconocer ni podría hacerlo porque surge prístino del Certificado– y otra muy diferente estarlo de la verdadera naturaleza de la medida “no informada” (“Litis”) la que tenía incidencia diferente en la disponibilidad del inmueble objeto del acto escriturario. Finalmente, si el equívoco en la naturaleza de la cautelar no resulta achacable a la rogante, tampoco es dable atribuirle a éste responsabilidad en no haber solicitado “Aclaratorios” para subsanar errores o equivocaciones cometidos exclusivamente por cuestiones vinculadas a la organización interna de la repartición. Por lo expuesto, cabe acoger la apelación y en consecuencia dejar sin efecto la resolución atacada y en su lugar ordenar al Registro General de la Propiedad Inmueble que –salvo la existencia de algún óbice que no haya sido objeto de este recurso– se sirva ordenar la inscripción definitiva de la Escritura Nº 22 del fecha 11/3/05 con relación al inmueble Matrícula 210.143, ello sin perjuicio de las acciones que pudieren corresponderle al tercero por el menoscabo que la omisión incurrida pudiere generar en sus legítimos derechos.

Los doctores Mario Raúl Lescano y Marta Nélida Montoto de Spila adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

A mérito del Acuerdo que antecede,

SE RESUELVE: Acoger la apelación y, en consecuencia, ordenar al Registro General de la Propiedad se sirva –salvo la existencia de algún óbice que no haya sido objeto de este recurso– ordenar la inscripción definitiva de la Escritura N° 22 de fecha 11/3/05 con relación al inmueble Matrícula Nº 210.143 labrada por la escribana Isabel del Rosario Vidal.

Silvana María Chiapero de Bas – Mario Raúl Lescano – Marta Nélida Montoto de Spila &#9632;

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