DESALOJO

qdom Invocación de relación laboral. Falta de acreditación. COMPETENCIA: Fuero Civil. Argumento central del fallo sin cuestionamiento. EXCEPCIÓN DE INCOMPETENCIA. Improcedencia. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Sujetos legitimados. Acción interpuesta por quien no es propietario del inmueble. Ausencia de demostración por el demandado de un mejor derecho al uso y goce del bien. Procedencia del desahucio 1– En el sub lite , las quejas vertidas por la demandada apelante no cuestionan el punto clave del fallo, el cual va más allá de que se tenga por probada la relación laboral. Expresamente se ha señalado la necesidad de que el uso del bien integre el precio pactado por el trabajo a los fines de que resulte competente el fuero laboral. Dicha circunstancia resulta determinante, pues, aun reconociendo la existencia de la relación que aduce la quejosa, lo resuelto en relación con la excepción de incompetencia no es susceptible de ser modificado al no haberse atacado el argumento brindado.

2– No obstante, y conforme lo sostiene el fiscal de Cámaras Civiles y Comerciales, "...nuestro ordenamiento civil mantiene plena independencia de la relación de empleo, regida por el derecho laboral, con la relación de uso de la vivienda que es disciplinada por la ley civil ... En efecto, aun cuando se sostenga que el comodato o préstamo de la vivienda es integrativa de la remuneración de empleo –cuestión fáctica debatida aunque no probada en el presente pleito– y por consiguiente conforma la pretensa relación laboral que invocara la demandada, de ella no deviene per se la competencia de los Tribunales del Trabajo para resolver sobre el "uso de la vivienda". Por el contrario, el derecho de uso de la vivienda continúa bajo la vigencia de la normativa propia de su naturaleza civil y lógicamente su restitución queda regulada por la ley de procedimientos civiles. En todo caso, subsiste –para quien se consideró empleado en relación de dependencia– la vía laboral y, en su caso, al dirimirse el conflicto laboral el tribunal interviniente advertirá si el desahucio fue abusivo, ordenando las indemnizaciones que correspondan según el plexo de juridicidad laboral...”.

3– “...la cuña introducida por el legislador provincial en el estatuto de procedimientos laborales –ley 7987– resulta facultativa por la naturaleza misma del juicio que el Código de rito presenta, por cuanto prescribe acerca del "lanzamiento del trabajador" e impone requisitos para la presentación de la demanda "so pena de inadmisibilidad". Del texto de la norma citada puede colegirse sin hesitación alguna, que es en cabeza del empleador sobre quien se edificó toda la regulación del juicio laboral de desalojo, siendo aquél únicamente a quien el instituto foral faculta para introducir el tema en el ámbito laboral. Por ello, llevado el contradictorio a sede civil, el accionado no puede oponerse a la competencia de dichos tribunales invocando un vínculo derivado de un contrato de trabajo, desde que según el art. 77, CPC, el trabajador carece de legitimación para discutir el ámbito en el que debe resolverse el conflicto...".

4– Conforme lo prescribe el art. 750, CPC, el juicio de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir sea exigible. Dicho juicio no sólo protege el derecho de propiedad, sino que "en principio ... es una vía que la ley ha establecido con el objeto de que allí se debatan cuestiones sólo inherentes al uso y goce de la cosa; por ello puede acudir al mismo no sólo el propietario, sino el locador, el poseedor, el tenedor, el usufructuario, etc., y dirigir la acción contra todo aquel que detente la cosa sin título o cuya obligación de restituir sea exigible".

5– Esta acción se sustancia mediante un procedimiento abreviado en el cual el actor debe probar la existencia de un título que justifique reclamar para sí el derecho al uso y goce del inmueble. Probado ese hecho por el accionante, es el demandado quien debe demostrar, si quiere enervar la acción, que la causal con base en la cual se pretende el desalojo no se encuentra configurada o que posee un mejor derecho a los fines de permanecer en el uso y goce de la cosa.

6– El punto clave a dilucidar se circunscribe a decidir quién tiene un mejor derecho al uso de la cosa, y en esta tarea, debe tenerse en cuenta que si el demandado resiste la pretensión contenida en la demanda, debe el actor acreditar su derecho al uso, lo que una vez realizado traslada la carga probatoria al demandado a los fines de que demuestre el que invoca para neutralizar la acción.

7– En la especie, la accionada reconoció que fue puesta en el inmueble por la actora, lo cual resulta suficiente para habilitar la acción y ordenar el desahucio ante la falta de demostración, por parte de la demandada, de un mejor derecho al uso y goce de la cosa. No obstante, la actora acreditó debidamente su carácter de locadora del inmueble, el vencimiento del término contractual y el hecho de que la demandada continuó en la ocupación a pesar de dicha circunstancia y lo acordado en el convenio de desocupación. Lo expuesto habilita el ejercicio de la acción aun no revistiendo la calidad de propietaria del inmueble.

C6a. CC Cba. 30/10/09. Sentencia Nº 139. Trib. de origen: Juzg. 50a. CC Cba. "Necchi, Ana María Esther c/ Suárez, Ana María – Desalojo - Por vencimiento de término – Rehace en 608827/36 – Expte. N° 1049395/36”

2a. Instancia. Córdoba, 30 de octubre de 2009

¿Es ajustada a derecho la sentencia recurrida?

El doctor Alberto F. Zarza dijo:

I. Llegan las actuaciones a este tribunal de alzada en virtud del recurso de apelación que interpone la demandada en contra de la sentencia que decide hacer lugar a la demanda de desalojo (sentencia Nº 90 dictada el 3/4/08 por el Juzgado de 1a. Instancia y 50a. Nominación Civil y Comercial). A fs. 207/209 corre adjunto el escrito de expresión de agravios. En primer lugar cuestiona lo resuelto en relación con la excepción de incompetencia de jurisdicción, pues quedó acreditado con los testimonios rendidos que la Sra. Ana María Suárez había sido designada como casera o cuidadora del inmueble de la calle Dr. José Manuel Álvarez (...). Existe una relación laboral, razón por la cual resulta procedente la excepción conforme lo dispuesto en el art. 77, ley 7987. Señala la sentenciante que la demandada no acreditó en qué carácter ocupa el inmueble, debiendo recibir el trato de tenedora precaria. Cuestiona la quejosa tal conclusión por cuanto la relación laboral entre la actora y demandada surge plenamente demostrada. Expresa que a más de las testimoniales citadas, se encuentra el convenio de desocupación acompañado por la propia actora a fs. 8. Dicho convenio fue cumplido por Suárez y Bernasconi y frente a ello se pregunta ¿por qué habrían de rescindir el contrato de locación firmado con la Sra. Peralta Galván, cuando apenas habían transcurrido tres semanas de vigencia, para volver a la casa de calle J. M. A., si no es que vieron una mejor oportunidad, conforme el ofrecimiento laboral que le proponían? Que con la abundante prueba rendida, entre ella, la CD 421750924 AR de fecha 14/6/04, anterior a la demanda, se colige la existencia de una relación laboral. Seguidamente afirma que la juzgadora se excede al dictar resolución sobre la base de considerar la ocupación como una tenencia precaria, pues esa circunstancia no fue invocada por la actora ni surge de la prueba rendida. Es más, la actora no ha acreditado su derecho a recuperar el inmueble, toda vez que no demostró su calidad de propietaria. Hace especial mención a la CD de fecha 4/7/04 que aparece firmada por una persona llamada Juan C. Necchi, con un DNI N° ... quien lo hace según se desprende del texto en carácter de locador, intimando a la Sra. Ana M. Suárez, para que entregue el inmueble en un plazo de 72 horas, pero es del caso que esta persona no es quien luego firma la demanda de desalojo. Frente a ello, cabe preguntarse quién es el propietario de dicha vivienda. Solicita, en definitiva, se acoja el recurso, con costas. II. Corrido el traslado del art. 372, CPC, es evacuado a fs. 213/214 por la apelada, obrando el dictamen del Sr. fiscal de Cámaras Civiles y Comerciales a fs. 216/218, escritos a los cuales me remito y tengo por aquí reproducidos. III. Los términos del recurso incoado por la demandada se direccionan a cuestionar el rechazo de la excepción de incompetencia de jurisdicción sobre la base de alegar que, conforme la prueba colectada en la causa, surge demostrada la relación laboral que vincula a las partes y que justifica la ocupación del inmueble objeto del pleito. En segundo lugar señala la falta de legitimación activa de la actora por cuanto no acreditó su carácter de propietaria del inmueble, resistiendo a su vez el hecho de que la sentenciante considere que su ocupación lo es en carácter de tenedora precaria. Así planteada la cuestión, cabe recordar que el contenido u objeto de la impugnación lo constituye la crítica precisa de cuáles son los errores que contiene la resolución, sea en la apreciación de los hechos o en la aplicación del derecho. La crítica razonada y concreta no se sustituye con una mera discrepancia o con la reiteración de las defensas intentadas en la instancia anterior, sino que la impugnación debe lograr desvirtuar aquellos postulados que decidieron la suerte de la litis. En este orden, no debe soslayarse que la juzgadora, con total claridad, expuso: "...aun cuando hubiera existido la mentada relación laboral, tampoco se demuestra que el uso del bien integre el precio pactado por el trabajo ni perjudica el derecho del propietario a reclamar la restitución del uso y goce de la cosa". Si se observa, las quejas vertidas no cuestionan el punto clave del fallo, el cual va más allá de que se tenga por probada la relación laboral. Expresamente se señaló la necesidad de que el uso del bien integre el precio pactado por el trabajo a los fines de que resulte competente el fuero laboral. Dicha circunstancia resulta determinante, pues, aun reconociendo la existencia de la relación que aduce la quejosa, lo resuelto en relación con la excepción de incompetencia no es susceptible de ser modificado al no haberse atacado el argumento brindado en segundo término. Por su parte, el Sr. fiscal de Cámaras Civiles y Comerciales, al emitir su dictamen sostiene: "...esta Fiscalía de Cámaras tiene total convicción de que nuestro ordenamiento civil mantiene plena independencia de la relación de empleo, regida por el derecho laboral, con la relación de uso de la vivienda que es disciplinada por la ley civil. En esta línea de pensamiento nos hemos inscripto en numerosas oportunidades (vgr. "Alvarez de Borrás Isabel c/ José Oscar Corzo - desalojo"; "Pérez Vicente c/ Alfredo Robino - Desalojo - vencimiento de término" del 28/12/98; "Gallino de Álvarez Norma c/ José Luis Fabro - desalojo" del 6/9/99; "Calvo Susana Elena c/ Zulema Piedad Leiva - desalojo" del 25/10/00; "Cáceres c/ Mansilla - desalojo" del 14/8/01, entre otros"). En efecto, aun cuando se sostenga que el comodato o préstamo de la vivienda es integrativa de la remuneración de empleo –cuestión fáctica debatida aunque no probada en el presente pleito– y por consiguiente conforma la pretensa relación laboral que invocara la demandada, de ella no deviene per se la competencia de los Tribunales del Trabajo para resolver sobre el "uso de la vivienda". Por el contrario, el derecho de uso de la vivienda continúa bajo la vigencia de la normativa propia de su naturaleza civil y, lógicamente, su restitución queda regulada por la ley de procedimientos civiles. En todo caso, subsiste –para quien se consideró empleado en relación de dependencia– la vía laboral y, en su caso, al dirimirse el conflicto laboral, el tribunal interviniente advertirá si el desahucio fue abusivo, ordenando las indemnizaciones que correspondan según el plexo de juridicidad laboral. Por otra parte, debe considerarse que la cuña introducida por el legislador provincial en el estatuto de procedimientos laborales –ley 7987– resulta facultativa por la naturaleza misma del juicio que el Código de rito presenta, por cuanto prescribe acerca del "lanzamiento del trabajador" e impone requisitos para la presentación de la demanda "so pena de inadmisibilidad". Del texto de la norma citada puede colegirse sin hesitación alguna, que es en cabeza del empleador sobre quien se edificó toda la regulación del juicio laboral de desalojo, siendo aquél únicamente a quien el instituto foral faculta para introducir el tema en el ámbito laboral. Por ello, llevado el contradictorio a sede civil, el accionado no puede oponerse a la competencia de dichos tribunales invocando un vínculo derivado de un contrato de trabajo, desde que según el art. 77, CPC, el trabajador carece de legitimación para discutir el ámbito en el que debe resolverse el conflicto. Conclusión: en definitiva y conforme lo expuesto precedentemente, esta Fiscalía de Cámaras estima que corresponde desestimar el recurso de apelación interpuesto por la demandada y, en su mérito, confirmar el rechazo de la excepción de incompetencia ratione materiae efectuada por el inferior.". En atención a lo expuesto, y atento que las quejas se circunscriben a demostrar que de la prueba rendida surge debidamente acreditada la relación laboral, sin cuestionar el otro argumento dado por la sentenciante en respaldo del decisorio, corresponde el rechazo del agravio y la confirmación de lo dispuesto respecto de la competencia del fuero Civil a los fines de entender en el presente conflicto. IV. A esta altura del análisis, cabe ingresar al tratamiento del agravio por el cual se denuncia la falta de legitimación activa de la accionante al no haber demostrado su calidad de propietaria del inmueble objeto de juicio. En este orden se hace necesario establecer que, conforme lo prescribe el art. 750, CPC, el juicio de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso o cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir sea exigible. El juicio de desalojo no sólo protege el derecho de propiedad, sino que "en principio el juicio de desalojo es una vía que la ley ha establecido con el objeto de que allí se debatan cuestiones sólo inherentes al uso y goce de la cosa; por ello puede acudir al mismo no sólo el propietario, sino el locador, el poseedor, el tenedor, el usufructuario, etc., y dirigir la acción contra todo aquel que detente la cosa sin título o cuya obligación de restituir sea exigible" (Carlos Colombo, Código Procesal Civil y Comercial Anotado y Comentado, Bs. As., 1965, T.II., p. 1102). Esta acción se sustancia mediante un procedimiento abreviado en el cual el actor debe probar la existencia de un título que justifique reclamar para sí el derecho al uso y goce del inmueble. Probado ese hecho por el accionante, es el demandado quien debe demostrar, si quiere enervar la acción, que la causal con base en la cual se pretende el desalojo no se encuentra configurada o que posee un mejor derecho a los fines de permanecer en el uso y goce de la cosa. Al respecto, nuestro Alto Cuerpo sostuvo: "En los juicios de desalojo, al demandante le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, sea como poseedor, sea en calidad de comodante del demandado, etc., sin que la eficacia de esa prueba quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiere alegado en la demanda, el cual no es un hecho esencial de la litis que sirva para distinguir la acción en su individualidad. Producida esa prueba por la actora, la carga probatoria se desplaza sobre el demandado, quien para neutralizar la acción deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor “ animus domini ” de la heredad, cuyo “ ius possessionis ” no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse al mejor derecho demostrado por la parte actora y por consiguiente se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituir el inmueble en cuyo nombre lo poseía..." ( “Oviedo Carlos A. c/ Raúl H. Giménez – Desalojo - Recurso de Casación”,TSJ Sala CC Cba., 10/4/03- Sentencia N° 31)[ N. de R.- Semanario Jurídico Nº 1408 del 15/5/03, Tº 87- 2003-A, p. 468]. El punto clave a dilucidar se circunscribe a decidir quién tiene un mejor derecho al uso de la cosa y, en esta tarea, debe tenerse en cuenta que si el demandado resiste la pretensión contenida en la demanda, debe el actor acreditar su derecho al uso, lo que una vez realizado traslada la carga probatoria al demandado a los fines de que demuestre el que invoca a los fines de neutralizar la acción. Como punto de partida, cabe destacar que la accionada reconoce, al contestar el traslado de la demanda, que fue puesta en el inmueble por la Sra. Ana María Necchi, lo cual resulta suficiente a los fines de habilitar la acción y ordenar el desahucio frente a la falta de demostración por parte de la demandada de un mejor derecho al uso y goce de la cosa. No obstante lo expuesto y abundando en razones, se infiere que la actora acompaña un contrato de locación que se encuentra debidamente reconocido según surge de la absolución de posiciones rendida por la demandada a fs. 127 (pliego fs. 127 primera posición). Igualmente se encuentra reconocido el convenio de desocupación que en copia obra a fs. 8 (absolución de la accionada- pliego fs. 127- posición tercera). Como se aprecia, la actora acreditó debidamente su carácter de locadora del inmueble, el vencimiento del término contractual y el hecho de que la demandada continuó en la ocupación no obstante dicha circunstancia y lo acordado en el convenio de desocupación. Lo expuesto habilita el ejercicio de la acción aun no revistiendo la calidad de propietaria del inmueble. Ello desplazada la carga de la prueba a la accionada. Cabe destacar que más allá de la crítica que expone la quejosa respecto al hecho de haber sido considerada tenedora precaria, lo cierto es que de la prueba rendida no se infiere que la ocupación del inmueble se identifique con el salario que se percibe a raíz de la relación laboral que se invoque. Por otro lado, se destaca que las referencias que efectúan los testigos, tanto de la parte demandada cuanto de la actora respecto al vínculo laboral en cuestión, son vagas e imprecisas. La testigo Elena Beatriz Barrionuevo manifiesta que según ella escuchó, a la Sra. Suárez le resultaba difícil el pago del alquiler, razón por la cual el Sr. Bernasconi, a cambio de ello, se ofreció para efectuar reparaciones en el techo de la vivienda. El Sr. Normando Raúl Peralta expresa que en un primer momento él tenía entendido que los trabajos de reparaciones se efectuaban a cuenta del alquiler, pero luego de que los inquilinos se retiraran del inmueble, volvieron atento que les propusieron que cuidaran la vivienda por temor a las usurpaciones. En esta inteligencia y conforme a las probanzas rendidas, se colige que la actora acreditó debidamente la existencia del derecho a solicitar la restitución del inmueble, sin que la parte demandada haya logrado demostrar, con la precisión requerida, los términos y condiciones de la relación laboral, cuanto la circunstancia que el derecho a la ocupación representa la remuneración por los servicios prestados, razón por la cual, el agravio no es de recibo. Ello así, corresponde rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia en todas sus partes, con costas a la apelante vencida (art. 130, CPC).

Los doctores Silvia B. Palacio de Caeiro y Walter Adrián Simes adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por lo expuesto y el resultado de la votación que antecede,

SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la demandada y en consecuencia confirmar la sentencia. 2) Imponer las costas por los trabajos realizados en esta instancia a la apelante vencida (art. 130, CPC).

Alberto F. Zarza – Silvia B. Palacio de Caeiro – Walter Adrián Simes &#9632;

DESALOJO

Are you sure want to unlock this post?

Are you sure want to cancel subscription?