DESALOJO (Reseña de fallo)

qdom DECLARATORIA DE HEREDEROS. Reclamo de único heredero en contra de sus hijos ocupantes de inmueble. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Procedencia Relación de causa En autos, la parte actora interpuso recurso de apelación contra la sentencia Nº 274, de fecha 28/6/06, dictada por el Juzg.22a. Nom. CC Cba., que resolvía: “1) Acoger la excepción de falta de acción opuesta por los demandados M. L.C y R. C. en contra del progreso de la acción y en su consecuencia, desestimar la acción de desalojo impetrada por el Sr. M. N. C. [padre de M. L.C. y R. C.] en contra de los demandados mencionados precedentemente, en todas sus partes. 2) Costas a cargo del actor mencionado precedentemente [...]. 3) No se regulan en la oportunidad honorarios profesionales a la letradas de la parte actora, a tenor de lo normado por el art. 25, ley Nº 8226. ...”. Concedido el recurso y radicada la causa en esta Sede, expresa los agravios en el escrito que obra a fs. 104/106. En el primer agravio se queja porque la Sra. jueza a quo manifestó que no tiene legitimación para accionar por desalojo quien lo hace alegando la calidad de propietario o de único sucesor de éste y, habiéndose negado, no la acreditó. Que la calidad de heredero legítimo, único sucesor universal del inmueble objeto de desalojo ha sido debidamente acreditada en los autos “Contreras Marcos Salomón, Campos María Victoria-Declaratoria de Herederos”, documental que fue acompañada a fs. 19/23 de autos. En segundo lugar manifiesta que existe precisión en el objeto de este juicio y que se corresponde con el inmueble ubicado en la calle ..... Nº ... de barrio Güemes, y que por ser muy antiguo figura anotado en el Registro General bajo el sistema de la ley 3364. El actor es el heredero único de los titulares dominiales y los demandados son poseedores ilegítimos del inmueble, por lo que tiene amplias facultades de disposición sobre éste. En el cuarto agravio manifiesta que la contraparte, al contestar la demanda expuso que son poseedores animus domini pero no ofrecieron ninguna prueba. Concluye el recurrente expresando que le correspondería a los accionados esperar el fallecimiento del actor para recién erigirse en únicos y universales herederos de su padre y tomar posesión de los bienes dejados por éste al morir, por lo que tanto la legitimación procesal como la sustancial se encuentran plenamente acreditadas. Por su parte, los demandados, a través de sus apoderados, contestan manifestando que es increíble que por desavenencias entre hijos y padres, un padre inicie un juicio de desalojo a sus propios hijos de la única vivienda familiar. Que la parte actora jamás acreditó y reunió el título y el modo para considerarse propietario del inmueble en cuestión, y que de las operaciones de inventario y avalúo que acompaña tampoco se acredita la propiedad de un inmueble. Agregan que en el juicio de desalojo no se puede discutir la posesión, pues para ello existen las pertinentes acciones posesorias, por las que deberá optar el padre de los demandados si es que continúa con su conducta lamentable de querer sacar de la casa a sus hijos. Afirman los accionados que son poseedores animus domini del inmueble en cuestión y no tenedores precarios.

Doctrina del fallo 1– En autos, el recurso de apelación deducido por el actor debe ser receptado. Es que el fallo impugnado admite la condición de único heredero que el actor invocó con relación a los derechos sucesorios que le corresponden por el fallecimiento de sus padres (circunstancia que ha quedado debidamente acreditada con la copia fiel del Auto de declaratoria de herederos). Tal circunstancia coloca al demandante en la situación de continuador de la personalidad jurídica de sus causantes y es así como ha pasado a ser propietario, acreedor o deudor en todo aquello en que sus progenitores eran propietarios, acreedores o deudores (art. 3417, CC). Es ostensible, entonces, la legitimación activa que posee el recurrente.

2– Partiendo de esta premisa –legitimación activa–, viene a cuento traer a colación el objetivo del procedimiento intentado. Se trata justamente de recuperar el bien, en el caso el inmueble, que es ocupado por los hijos que carecen de derecho para hacerlo. Nótese que los demandados han invocado ejercer la posesión, mas lo único que se ha demostrado es la ocupación. En el juicio de desalojo, el objeto del proceso se limita a la desocupación del inmueble, ejerciendo el actor una pretensión de carácter personal contra los ocupantes de la cosa y en estas condiciones para el demandante es suficiente la demostración de que le asiste un derecho a recuperar la cosa, y acreditada tal circunstancia, el peso de la carga de la prueba se transporta al perseguido, quien debe acreditar que siendo sólo tenedor, su obligación de restituir aun no es exigible o que tiene la cosa en situación de poseedor, lo que no se encuentra acreditado por los demandados.

3– “1. La legitimación activa para accionar por desalojo no la tiene únicamente el propietario del inmueble o locador, sino todos aquellos que poseen algún derecho a recuperar la tenencia.... 3. La declaratoria de herederos constituye un título oponible “erga omnes”, pues si bien no hace cosa juzgada entre las partes, tiene validez frente a terceros, validez que consiste en una presunción de que los declarados herederos lo son mientras no se resuelva lo contrario. Por ello, no obsta a la legitimación para accionar la falta de anotación de la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad Inmueble, como pretende la apelante. En este sentido se ha sostenido que la publicidad registral de la declaratoria de herederos no importa un requisito para su oponibilidad. 4. La pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, vale decir contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio, pero no contra quien posee " animus domini ". Lo cierto es que los demandados no han aportado elementos de prueba que acrediten su calidad de poseedores...”.

Resolución I. Hacer lugar al recurso de apelación deducido por la parte actora y, en su mérito, revocar el decisorio opugnado en todas sus partes, ordenándose hacer lugar a la demanda de desalojo deducida por el Sr. M.N.C. y, en consecuencia, condenar a los demandados Sres. M. L. C. y R. C. a desalojar en el término de diez días el inmueble ubicado en la calle ... N° ... de barrio Güemes de esta ciudad de Córdoba juntamente con las personas y/o cosas que de ellos dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. II. Imponer las costas en ambas instancias a cargo de los demandados por resultar vencidos (art. 130, CPC).

17184 – C1a. CC Cba. 6/3/08. Sentencia Nº 20. Trib. de origen: Juz.22a. CC Cba. “C. M. N. c/ C. M. L. y otro – Desalojo - Comodato - Tenencia precaria”. Dres. Mario Sársfield Novillo y Julio Sánchez Torres &#9632;

TEXTO COMPLETO

SENTENCIA NÚMERO: 20 En la Ciudad de Córdoba, a los seis días del mes de marzo del año dos mil ocho, siendo las diez horas, se reunieron en Audiencia Pública los Sres. Vocales de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Primera Nominación, Dres. Julio C. Sánchez Torres y Mario Sársfield Novillo, a los fines de dictar Sentencia en los autos caratulados: “C.M.N c. C.M.L. y otro – Desalojo – Comodato – Tenencia precaria”, expte n° 854804/36 procedentes del Juzgado de Primera Instancia y Vigésimo Segunda Nominación en lo Civil y Comercial de esta Capital, por haberse deducido recurso de apelación en contra de la sentencia número doscientos setenta y cuatro dictada el veintiocho de junio de dos mil seis (fs. 86/92), por la Sra. Jueza Dra. Patricia Verónica Asrin, que resolvía: “1) Acoger la excepción de Falta de acción opuesta por los demandados M.L.C. y R.C. en contra del progreso de la acción y en su consecuencia, desestimar la acción de desalojo impetrada por el Sr. M.N.C. en contra de los demandados mencionados precedentemente, en todas sus partes. 2) Costas a cargo del actor mencionado precedentemente, a cuyo fin se difiere la regulación de los honorarios profesionales de los Dres. A.M.M., C.M.C. y E.C. para cuando exista base para practicarla. 3) No se regulan en la oportunidad honorarios profesionales a la letradas de la parte actora, a tenor de lo normado por el art. 25 de la Ley Nº 8226. Protocolícese. ...”. El Tribunal se planteo las siguientes cuestiones a resolver: Primera cuestión: Procede el recurso de apelación? Segunda cuestión: Que pronunciamiento corresponde dictar? Efectuado el sorteo de ley resulto que los Sres. Vocales emitirán sus votos en el siguiente orden: Mario Sársfield Novillo, Julio C. Sánchez Torres. A la primera cuestión planteada el SR. Vocal Mario Sársfield Novillo dijo: I. La parte actora, a través de sus apoderadas, dedujeron recurso de apelación en contra de la Sentencia dictada. Concedido el recurso y radicada la causa en esta Sede, expresan los agravios en el escrito que obra a fs. 104/106. En el primer agravio se queja porque la Sra. Juez a-quo manifestó que no tiene legitimación para accionar por desalojo quien lo hace alegando la calidad de propietario o de único sucesor de este y habiéndose negado no la acreditó. Que la calidad de heredero legitimo, único sucesor universal del inmueble objeto de desalojo ha sido debidamente acreditada en los autos “CMS, CMV-Declaratoria de Herederos”, documental que fue acompañada a fs. 19/23 de autos. En segundo lugar manifiesta que existe precisión en el objeto de este juicio y que se corresponde con el inmueble ubicado en la calle [...], y que por ser muy antiguo figura anotado en el Registro General bajo el sistema de la ley 3364. El actor es el heredero único de los titulares dominiales y los demandados son poseedores ilegítimos del inmueble por lo que tiene amplias facultades de disposición sobre el inmueble. En el cuarto agravio manifiesta que la contraparte al contestar la demanda expusieron que son poseedores animus domini no ofrecieron ninguna prueba. Concluye el recurrente expresando que le correspondería a los accionados esperar el fallecimiento del actor para recién erigirse en únicos y universales herederos de su padre y tomar posesión de los bienes dejados por este al morir por lo que tanto la legitimación procesal como la sustancial se encuentran plenamente acreditadas. II. Los demandados, a través de sus apoderados contestan manifestando que es increíble que por desavenencias entre hijos y padres un padre inicie un juicio de desalojo a sus propios hijos de la única vivienda familiar. Que la parte actora jamás acreditó y reunió el título y el modo para considerarse propietario del inmueble de [...] y que de las operaciones de inventario y avaluo que acompaña tampoco se acredita la propiedad de un inmueble. Agregan que en el juicio de desalojo no se puede discutir la posesión pues para ello existen las pertinentes acciones posesorias las que deberá optar e padre de los demandados si es que continua con su conducta lamentable de querer sacarlos de la casa a sus hijos. Afirman los accionados que son poseedores animus domine del inmueble en cuestión y no tenedores precarios, (ver fs. 107/110 vta). III. Dictado y firme el decreto de autos, queda la causa en condiciones de ser resuelta. IV. El recurso de apelación deducido por el actor debe ser receptado. Es que el fallo impugnado admite la condición de único heredero que el actor invocara con relación a los derechos sucesorios que le corresponden por el fallecimiento de sus padres M.V.C. y M.S.C. Tal circunstancia ha quedado debidamente acreditada con la copia fiel que luce a fs. 3 del Auto Interlocutorio nº 233 dictado el 29 de junio de 1988 por el Sr. Juez titular del Juzgado de Primera Instancia y Vigésima Primera Nominación en lo Civil y comercial de esta ciudad por el que se resuelve: “Declarar sin perjuicios de terceros, único y universal heredero de los causantes, Señor M.S.C. y Señora M.V.C. al único hijo de la unión, Señor M.N.C., reconociéndole la posesión judicial de la herencia…”. La circunstancia apuntada, coloca al demandante en la situación de continuador de la personalidad jurídica de sus causantes y es así como ha pasado a ser propietario, acreedor o deudor en todo aquello en que sus progenitores eran propietarios, acreedores o deudores (art. 3417 del Código Civil). Al contestar los agravios, los apelados han admitido a fs. 107 vta. que el inmueble que es objeto de este pleito constituye “la única vivienda familiar” (ver última parte del segundo párrafo). Tal manifestación –tomada como confesión- implica el reconocimiento de la relación jurídica que existe entre el demandante y el bien inmueble y da por tierra con la resistencia a la acción so pretexto de falta de demostración de la propiedad. Es ostensible, entonces, la legitimación activa del Señor M.N.C. Arrancando de esta premisa, viene a cuento traer a colación el objetivo del procedimiento intentado. Se trata justamente de recuperar el bien, en el caso inmueble, que es ocupado por quien carece de derecho para hacerlo. Nótese que los demandados han invocado ejercer la posesión, más lo único que se ha demostrados es la ocupación. En consecuencia el juicio de desalojo, como el que tenemos bajo análisis, el objeto del el proceso se limita a la desocupación del inmueble, ejerciendo el actor una pretensión de carácter personal contra los ocupantes de la cosa y es en estas condiciones que para el demandante es suficiente la demostración que le asiste un derecho a recuperar la cosa y acreditada tal circunstancia, el peso de la carga de la prueba se transporta al perseguido quien, entonces, debe acreditar que siendo sólo tenedor, su obligación de restituir aun no es exigible o que detenta la cosa en situación de poseedor lo que no se encuentra acreditado por los demandados. Jurisprudencialmente en los autos caratulados “S.I.M. y Otros c/ C.D.R. y otros-Desalojo-Comodato” dictado por la CNCiv. - Sala F - con fecha 17/05/2005 dispuso que: “ 1.- La legitimación activa para accionar por desalojo no la tiene únicamente el propietario del inmueble o locador, sino todos aquellos que poseen algún derecho a recuperar la tenencia....3.- La declaratoria de herederos constituye un título oponible “erga ommes”, pues si bien no hace cosa juzgada entre las partes, tiene validez frente a terceros, validez que consiste en una presunción de que los declarados herederos lo son mientras no se resuelva lo contrario. Por ello, no obsta a la legitimación para accionar la falta de anotación de la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad Inmueble, como pretende la apelante. En este sentido se ha sostenido que la publicidad registral de la declaratoria de herederos no importa un requisito para su oponibilidad. 4.- La pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, vale decir contra quienes son tenedores que reconocen en otro la titularidad del dominio, pero no contra quien posee "animus domini". Lo cierto es que los demandados no han aportado elementos de prueba que acrediten su calidad de poseedores...” (Publicado en Pag. 2 Suplemento de Jurisprudencia Civil 35/05 de http://www.ArgentinaJuridica.com (AJ 2-35/05 Civ). V. En consecuencia el recurso de apelación debe receptarse, revocandose el decisorio en todas sus partes ordenándose hacer lugar a la demanda de desalojo deducida por el Sr. M.N.C. y en consecuencia condenar a los demandados Sres. M.L.C. y R.C. a desalojar en el término de diez días el Inmueble ubicado en la calle [...] de esta ciudad de Córdoba juntamente con las personas y/o cosas que de ellos dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. Imponer las costas en ambas instancias a cargo de los demandados por resultar vencidos (art. 130 del C.P.C), difiriéndose la regulación de honorarios de las Dras. M.G. y N.C. por no existir base regulatoria. Voto por la afirmativa a esta cuestión A la primera cuestión planteada el SR. Vocal Julio Sánchez Torres dijo: Por considerar correctos los fundamentos dados por el Señor Vocal preopinante en igual sentido voto. A la segunda cuestión planteada el SR. Vocal Mario Sársfield Novillo dijo: Estimo que corresponde: receptar el recurso de apelación deducido por la parte actora, revocándose el decisorio en todas sus partes ordenándose hacer lugar a la demanda de desalojo deducida por el Sr. M.N.C. y en consecuencia condenar a los demandados Sres. M.L.C. y R.C. a desalojar en el término de diez días el Inmueble ubicado en la calle [...] juntamente con las personas y/o cosas que de ellos dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. Imponer las costas en ambas instancias a cargo de los demandados por resultar vencidos (art. 130 del C.P.C), difiriéndose la regulación de honorarios de las Dras. M.G. y N.C. por no existir base regulatoria. A la seguda cuestión planteada el SR. Vocal Julio Sánchez Torres dijo: Por considerar correctos los fundamentos dados por el Señor Vocal preopinante en igual sentido voto. Por ello: SE RESUELVE: I. Hacer lugar al recurso de apelación deducido por la parte actora y, en su mérito, revocar el decisorio opugnado en todas sus partes, ordenándose hacer lugar a la demanda de desalojo deducida por el Sr. M.N.C. y, en consecuencia, condenar a los demandados Sres. M.L.C. y R.Cs a desalojar en el término de diez días el Inmueble ubicado en la calle Bolivar N° 452 de Barrio Güemes de esta ciudad de Córdoba juntamente con las personas y/o cosas que de ellos dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento. II. Imponer las costas en ambas instancias a cargo de los demandados por resultar vencidos (art. 130 del C.P.C). Diferir la regulación de honorarios de las Dras. M.G. y N.C. por no existir base regulatoria. III. Protocolícese y bajen.-

Mario Sarsfield Novillo -Julio C. Sánchez Torres . Certifico que el Sr. Vocal Dr. Ricardo Jesús Sahab ha fallecido el día 27 de enero de 2007, dictándose la presente resolución en aplicación a lo prescripto por el art. 382 del C.P.C.. Córdoba, de marzo de 2008. Virginia M. Rabellini de Vázquez - Secretaria

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