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EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Invocación de calidad de ocupante del inmueble objeto de ejecución. Art. 528, CPC. Interpretación. Improcedencia del pedido
1– La intervención de terceros tiene lugar cuando, durante el desarrollo del proceso, y sea en forma espontánea o provocada, se incorporan a él personas distintas a las partes originarias con el objeto de hacer valer derechos o intereses propios aunque vinculados a la causa o al objeto de la pretensión mediante una relación de conexidad objetiva, de conexidad mixta objetiva-causal o de afinidad. Quien pretende ingresar en tal condición al proceso debe esgrimir y probar un derecho conexo con el ejecutado en autos, a los fines de que la cosa juzgada le alcance.
2– En principio no existe impedimento para que intervenga voluntariamente un tercero en cualquier clase de juicio, en calidad de parte, cuando pretendiere –total o parcialmente– la cosa o derecho objeto del juicio. Ello siempre sujeto a que logre invocar un derecho que avale su requerimiento. El rito, cuando se refiere a la ejecución hipotecaria, contempla el caso del tercero en el art. 528. Tercero poseedor es el comprador del inmueble hipotecado que no toma a su cargo la deuda que quien vende mantiene con su acreedor y que sólo responde frente a éste con el inmueble. En contraposición, debe diferenciarse la situación del tercero adquirente del bien que contrae la obligación de pagar el crédito, en los términos del art. 3172, CC.
3– Doctrina destacada sostiene que “tercero poseedor” es el sujeto que adquiere el inmueble en el que se constituyó la hipoteca en garantía de un mutuo, es decir, tiene la titularidad actual del bien; aquel debe contar necesariamente con el título inscripto y además posesión. Por otra parte, “tercero adquirente” es aquel sujeto que con posterioridad a la constitución adquiere el inmueble gravado con hipoteca por un acto en el que manifiesta su expresa voluntad de que asume en forma personal la deuda contraída por el deudor inicial. En ninguna de esas situaciones se encuentra la tercera que pretende insinuarse al proceso, pues sólo denuncia su condición de ocupante del bien sin acreditar titularidad dominial alguna.
4– La tercera –en el sublite– no ha logrado invocar un derecho que ostente preferencia al que sostiene el acreedor hipotecario. El art. 432 inc. 1, CPC, regula la intervención voluntaria adhesiva del tercero que no asume el carácter de parte autónoma en la gestión procesal, pero que debe encontrarse sustentado en un derecho que presente la debida preferencia sobre el invocado por el actor. La ocupación del bien a título de socia de la sociedad conyugal no puede ser opuesta al comprador, para quien las cuestiones entre los cónyuges le son ajenas, por lo cual la esposa no es parte en los trámites de ejecución. Esto es así, pues el tercero poseedor del inmueble solo tiene tres posibilidades: pagar la deuda, abandonar el inmueble o soportar la ejecución, salvo que logre esgrimir un derecho de rango superior al invocado por el acreedor hipotecario.
16990 – C5a. CC Cba. 29/8/07. AI Nº 268. Trib. de origen: Juzg. 47ª. CC Cba. “First Trust of New York Association c/ Carnaghi César Ariel – Ejecución Hipotecaria”
Córdoba, 29 de agosto de 2007
Y CONSIDERANDO:
1. Estos autos, interpuso recurso de apelación la actora y tercero interesado en contra de lo resuelto mediante AI Nº 495 del 7/7/05, que en su parte pertinente dice: “1) Rechazar el pedido de intervención de la Sra. Silvia Faubriciana Acosta como tercera interesada en este pleito…”. Que la actora ha desistido del recurso de apelación deducido, pidiendo que éste sea sin costas, atento al estado de avance de la causa. Que ello no ha sido contradicho por la contraria, motivo por lo cual corresponde tener por desistida a la actora del recurso de apelación deducido, sin costas. 2. Los agravios invocados por la Sra. Silvia Faubriciana Acosta ameritan la siguiente compulsa. Primer motivo de agravio: Afirma que el fallo en crisis le ha denegado su participación como tercera interesada por no revestir la condición de tercera poseedora, tercera adquirente o constituyente de la hipoteca y por ende carecer de legitimidad para oponerse a la ejecución del bien hipotecado. Que el juez ha considerado que su condición como ocupante del inmueble gravado junto a sus hijos no difiere de la situación de cualquier otro ocupante, sin advertir que habita la vivienda única, familiar y permanente, que ostenta protección legal. Que el hecho de ocupar la vivienda hipotecada juntamente con sus hijos le otorga un interés en su protección, que en modo alguno puede ser enervado por el Tribunal al resistir su petición. Entiende que no es acertado sostener que pretende sustraer el bien de la garantía del acreedor, ni que la sumariedad del juicio ejecutivo obste a la incorporación del proceso de personas distintas al ejecutante y ejecutado. Que la participación de terceros no está acotada a un tipo de proceso especial, motivo por lo cual alcanza a todos ellos. Que su condición de deudora solidaria le autoriza a insinuarse como tercera en el juicio, pues ello denota un interés en sus resultas. En esa línea afirma ser deudora solidaria del mutuo y como tal debió haber sido consentida su participación, más allá de que se haya alegado ese hecho al momento de su presentación. Pide la revocatoria del pronunciamiento recurrido. 3. Adelanto mi voto en el sentido del rechazo del recurso, la confirmación del decisorio, con costas a cargo de la apelante. En primer término advierto que el apelante lejos está de haber introducido una crítica fundamentada del fallo que ataca, pues luego de considerar cada uno de los argumentos expuestos por el magistrado para sustentar el decisorio, le opone razones que no presentan atinencia alguna con lo fallado. Una primera aproximación al tema nos hace decir que la intervención de terceros tiene lugar cuando, durante el desarrollo del proceso, y sea en forma espontánea o provocada, se incorporan a él personas distintas a las partes originarias con el objeto de hacer valer derechos o intereses propios, aunque vinculados a la causa o al objeto de la pretensión mediante una relación de conexidad objetiva, de conexidad mixta objetiva-causal o de afinidad. Ello determina que quien pretende ingresar en tal condición al proceso debe esgrimir y probar un derecho conexo con el ejecutado en autos, a los fines de que la cosa juzgada le alcance. Más aún, para Alsina existen dos formas en que el tercero puede hacer valer su interés: en el proceso de conocimiento, mediante la intervención principal en la relación procesal, esquematizada por el art. 432 inc. 3, CPC, cordobés; y, en proceso de ejecución, vía tercería: de dominio o mejor derecho. Claro está que en principio no existe impedimento alguno de que intervenga voluntariamente un tercero en cualquier clase de juicio, en calidad de parte, cuando pretendiere, total o parcialmente, la cosa o derecho objeto del juicio. Ello siempre sujeto a que logre invocar un derecho que avale su requerimiento. En el sublite, la Sra. Acosta, cuando comparece a fojas 102, lo hace en su condición de tercera interesada y conforme a lo reglado por el art. 432 inc. 1, CPC. Ahora bien, el rito, cuando se refiere a la ejecución hipotecaria, contempla el caso del tercero en las distintas hipótesis fijadas por el art. 528. Tercero poseedor, tal como lo contempla el art. 528, CPC, es el comprador del inmueble hipotecado que no toma a su cargo la deuda que quien vende mantiene con su acreedor y que sólo responde frente a éste con el inmueble. En contraposición, debe diferenciarse la situación del tercero adquirente del bien que contrae la obligación de pagar el crédito, en los términos del art. 3172, CC. Dicen Angelina Ferreyra y Cristina de la Vega de Opl en Cód. Proc. Comentado – Tomo III – p. 968, que bajo el nomen iuris tercero poseedor, se designa al sujeto que adquiere el inmueble en el que se constituyó la hipoteca en garantía de un mutuo, es decir tiene la titularidad actual del bien. Es de señalar que quien se califica como tercero poseedor debe contar necesariamente con el título inscripto y además posesión. Tercero adquirente, agregan las autoras, es aquel sujeto que con posterioridad a la constitución adquiere el inmueble gravado con hipoteca por un acto en el que manifiesta su expresa voluntad de que asume en forma personal la deuda contraída por el deudor inicial. En ninguna de esas situaciones se encuentra la tercera que pretende insinuarse al proceso, pues solo denuncia su condición de ocupante del bien, sin acreditar titularidad dominial alguna y lo hace invocando en su protección lo normado por el art. 432 inc. 1, CPC. Ergo, analizada la cuestión a la luz de lo fijado por el art. 528, la pretensión ha sido correctamente desestimada. Ahora bien, si la Sra. Acosta ha pretendido introducirse en el proceso conforme lo denuncia en su demanda incidental o sea por la fijada por el art. 432 inc. 1 del rito, sostengo que no ha logrado invocar un derecho que ostente preferencia al que sostiene el acreedor hipotecario. El inciso primero del art. 432 regula la intervención voluntaria adhesiva del tercero que no asume el carácter de parte autónoma en la gestión procesal, pero que debe encontrarse sustentado en un derecho que presente la debida preferencia sobre el invocado por el actor. En esa línea se ha dicho que la ocupación del bien a título de socia de la sociedad conyugal no puede ser opuesta al comprador, para quien las cuestiones entre los cónyuges le son ajenas, por lo cual la esposa no es parte en los trámite de ejecución (CNCiv. Sala F ED 37-689 citado por Carlos Colombo en Ejecución Hipotecaria – Ed. LL, p.707). Esto es así, pues el tercero poseedor del inmueble sólo tiene tres posibilidades: pagar la deuda, abandonar el inmueble o soportar la ejecución, salvo que logre esgrimir un derecho de rango superior al invocado por el acreedor hipotecario. En suma, sea porque al momento de insinuarse no ha logrado acreditar la condición fijada por el art. 528 del rito, que le hubiera permitido requerir la participación que pide, o sea porque no ha demostrado un derecho preferente en los términos y condiciones de los arts. 431 y ss., CPC, la resolución apelada aparece ajustada a derecho. En manera alguna ello significa, como pretende hacerlo notar la apelante, que se desconozca el destino del inmueble gravado, sino que lo anteriormente señalado significa adecuar su pretensión a lo reglado por el rito al respecto. No puede perderse de vista que el gravamen cuya ejecución se pretende en autos ha sido constituido con el consentimiento expreso de la compareciente, que lo ha prestado en las condiciones fijadas por el art. 1277, CC. En lo que hace al agravio invocado en su condición de fiadora, ello no fue materia de consideración ni el derecho fue invocado al momento de pretender ingresar en la relación procesal, pues en ese momento únicamente se invocó, como interés legítimo, la ocupación del inmueble por la familia de la compareciente y el convenio que tiene suscripto con su ex cónyuge. Si el tribunal quo no podía fallar sobre una cosa distinta a la pedida ni condenar por más de lo que se le ha pedido, tampoco puede este Tribunal de mérito ingresar en el tratamiento de agravios sobre temas no propuestos en la instancia anterior. Hacerlo significaría violentar el principio de congruencia que debe presentar toda resolución de acuerdo con lo dispuesto por el art. 330, CPC. Corresponde confirmar el decisorio apelado, con costas en la alzada por haber resultado vencida (art. 130, CPC).
Por ello razones invocadas, consideraciones expuestas y lo dispuesto por el art. 382, CPC,
SE RESUELVE: 1. Tener por desistida a la actora del recurso de apelación deducido, sin costas. 2. Rechazar el recurso de apelación deducido por la Sra. Silvia Faubriciana Acosta en contra del AI Nº 495, el que se confirma en todo lo que fue materia de recurso. 3. Costas en la alzada a cargo de la apelante.
Abraham Ricardo Griffi – Abel Fernando Granillo ■
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