CONTRATOS (Reseña de Fallo)

COMPRAVENTA. Lote de terreno. Pago de una parte sustancial del precio. PACTO COMISORIO EXPRESO. Resolución por parte del vendedor. Inaplicabilidad de la ley 14005. Deuda en dólares estadounidenses. PESIFICACIÓN. CER. INTERESES: aplicación desde la fecha de la resolución Relación de causa En contra de la resolución que resolvió acoger parcialmente la demanda incoada por el actor en contra del demandado, condenando a éste a devolver la suma demandada con más CVS y un interés nominal mensual del 1% más TPP que publica el BCRA, interponen recursos de apelación la actora y la demandada. Se trata de la resolución de una compraventa de un lote de terreno efectuada por el vendedor (hoy demandado), cuando se había abonado el 77% del monto total del precio de venta por parte del comprador (hoy actor). Se agravia el actor porque de la prueba rendida en el proceso surge claro que existen elementos para creer que se encontraría alcanzado el demandado y su venta al supuesto que prevé la ley 14005. Expresa que la cláusula comisoria no puede funcionar porque su aplicación resultaría antitética. Aduce que cuando se ha pagado una parte sustancial del precio, el vendedor pierde el derecho de hacer funcionar el pacto comisorio y sólo puede pedir el cumplimiento del contrato. Asimismo, para el evento de que se entienda que el vendedor, abusador del derecho, obró correcta y legalmente en la rescisión contractual, se agravia porque la sentencia ordenó el reintegro de la suma pagada –que lo fuera en moneda fuerte por parte del actor (dólares estadounidenses)– en moneda simplemente pesificada, más CVS e intereses. Manifiesta que el índice utilizado no refleja ni el concepto y principio del sacrificio compartido a que alude la propia legislación de la pesificación, ni el ajuste común que se aplica a este tipo de casos de variación por el CER. Entiende que si pagó en dólares, debe restituirse en ese tipo de moneda, corriendo por cuenta del demandado las vicisitudes de la variación habida, por su intento de defraudación. Por su parte, el demandado se agravia por el monto excesivo resultante de la condena, violación del derecho de defensa, ejercicio excesivo e infundado de la discrecionalidad, sentencia contradictoria, exceso en la discrecionalidad y falta de adecuada valoración de la prueba.

Doctrina del fallo 1– En autos, la afirmación de la actora en el sentido de que corresponde la aplicación de la ley 14005 carece de sustento. El terreno vendido al actor no proviene de un loteo, sino que ya era propiedad del demandado. La ley citada resulta tuitiva de aquellas personas que han adquirido un lote proveniente de lo que se ha dado en llamar “loteo”, es decir, el fraccionamiento de una extensión más o menos grande de un terreno, y cuyo precio debe ser realizado en forma mensual. No alcanza su previsión a la realizada por quien previamente ha sido adquirente de un lote por el régimen de la ley citada, y a su vez lo vende por un precio a pagar en mensualidades. En la especie, resultan aplicables las disposiciones del CC.

2– Conforme lo dispone el art. 1204, CC, el ejercicio del pacto comisorio expreso, como ocurre en autos, supone que alguna obligación no fue cumplida en las condiciones convenidas. De esta forma, previa mora del obligado, el otro contratante puede resolver el contrato de pleno derecho a partir de la comunicación de la voluntad de hacerlo. Destacada doctrina señala que el derecho a resolver el contrato por incumplimiento constituye una garantía a favor del contratante que no recibe en término la debida prestación, debiendo estarse al incumplimiento objetivo.

3– En determinados contratos es difícil determinar en forma inequívoca si el incumplimiento habido reviste la importancia que posibilite el ejercicio del derecho a resolver el contrato. No hay dudas de que el incumplimiento debe revestir importancia, es decir, que impida el normal desenvolvimiento de la relación contractual. En autos, el comprador no podía ignorar que ante su incumplimiento podría el vendedor hacer uso del pacto comisorio que se había estipulado, ya que si las prestaciones restantes del pago del precio no se cumplieron, nació el derecho del vendedor para resolver el contrato.

4– El procedimiento extrajudicial de resolución por pacto comisorio expreso se desenvuelve fuera de todo juicio y sin necesidad de transitar el carril judicial. Esto significa que tal mecanismo resolutorio se dinamiza con la notificación de la declaración unilateral de voluntad recepticia que implica el ejercicio de un derecho potestativo por parte del contratante cumplidor, frente a la persistencia del incumplimiento con la resolución extrajudicial del contrato que de manera fehaciente se comunica al incumpliente. En la especie, el comprador guarda silencio ante la notificación de resolución y controvierte, tardíamente, la resolución. El deudor ha demostrado su negligencia y la falta de cumplimiento de lo adeudado, y el vendedor obró conforme se había convenido en el contrato de compraventa, sin obtener una respuesta favorable del comprador ni el cuestionamiento oportuno a la resolución operada.

5– “...Aunque el comprador haya pagado una parte sustancial del precio, es aplicable el pacto comisorio si no existe abuso, por ser el comprador el único responsable del incumplimiento si el vendedor ajustó su conducta a las normas de la convención, sin exceder los límites impuestos por la buena fe contractual". Por ello, no había impedimento en autos para que operase la facultad resolutoria por el hecho de que el comprador haya pagado una parte sustancial del precio, toda vez que se encontraban reunidos los requisitos que condicionaban esa facultad de resolver el contrato.

6– Más allá de la tabla de moralidad que importa el art. 1071, CC, en la especie no se acredita que la resolución operada sea resultado del ejercicio irregular de un derecho que le asistía al vendedor. No contraría la buena fe contractual la aplicación del pacto comisorio expreso y se muestra ajustado a derecho el ejercicio de la facultad resolutoria del vendedor, ya que poco o nada ha intentado la actora (compradora) para "salvar el contrato". Ello en tanto, al mismo tiempo que el comprador sostiene el abuso del derecho en la facultad de resolver el contrato, nada hizo para cumplir con las obligaciones a su cargo, ya que no ha habido ofrecimiento de pago acreditado ni juicio de consignación ni conducta enderezada a tal fin, y guardó absoluto silencio al comunicársele la resolución del contrato. Si la voluntad del comprador era mantener la vigencia del contrato, éste debe cumplirse, y en esa senda, nada hizo para honrar sus obligaciones.

7– Es habitual encontrar en los contratos de compraventa a plazo cláusulas como la de autos, es decir, a más de la facultad resolutoria, el derecho a retener en concepto de daños y perjuicios los importes recibidos. Tales estipulaciones resultan en principio inadmisibles, ya que si bien es cierto que le asiste al vendedor cumpliente la legítima expectativa de ver resarcido su perjuicio ante el incumplimiento del comprador, la mera traslación de lo pagado a cuenta de precio como reparación de daños y perjuicios, sin tener en consideración qué porcentaje del precio representa, resulta un abuso inaceptable. Es menester, cuando se pretende retener un importe tan representativo del precio, que el vendedor acredite la efectiva existencia de perjuicios que justifiquen semejante indemnización.

8– La resolución tiene efectos retroactivos quitando toda eficacia al vínculo nacido del contrato y revocando todos los actos cumplidos. "...Desde el momento que la resolución extingue retroactivamente los efectos de la convención, es lícito en principio aplicar por analogía –a falta de un precepto expreso– el art. 1052, CC, que contempla la situación de las partes luego de la anulación de un acto, obligándola a la restitución mutua de lo que han recibido o percibido en virtud de aquel...”. Por ello, y si bien se han pactado en el contrato las consecuencias de la resolución, su aplicación en autos conduce a resultados disvaliosos.

9– En el sub lite , la aplicación de la cláusula pactada (derecho a retener los importes recibidos) llevaría a un resultado injusto en cuanto a la forma de devolver el dinero percibido por el vendedor, toda vez que fijó un porcentaje irrisorio para el caso de rescindir el contrato. Ello en virtud de lo dispuesto por los arts. 953 y 1167, CC, por ser contraria a la buena fe que debe dominar el cumplimiento de los contratos. Además, se incurriría en un enriquecimiento sin causa del vendedor, quien ya se ha visto compensado con el precio total del inmueble al venderlo a un tercero.

10– Respecto al agravio expuesto por el accionante sobre la pesificación, corresponde determinar que con el dictado de las leyes 25561 y 25820 han quedado pesificadas todas las obligaciones de dar sumas de dinero. Para los contratos y relaciones jurídicas a las que hace referencia el art. 8, decr. 214, se determinó: “...Las obligaciones exigibles de dar sumas de dinero, expresadas en dólares estadounidenses u otra moneda extranjera, no vinculadas al sistema financiero, cualquiera sea su origen o naturaleza, se convertirán a razón de un dólar estadounidense (1U$S = 1$), aplicándose a ellas lo dispuesto en el art. 4 del presente decreto". Por ello, corresponde rechazar el agravio de la actora en cuanto pretende que la condena sea abonar la condena en dólares.

11– Con relación al coeficiente (CVS) que aplicó el a quo a autos, debe hacerse lugar a lo solicitado por el accionante, esto es, que se aplique el CER, toda vez que conforme lo dispuesto por el art. 2, ley 25713, la relación jurídica no estaría comprendida en el inc. a) del mencionado artículo, para que le resulte aplicable el CVS. En consecuencia, resulta de aplicación el CER, por quedar dicho contrato comprendido dentro de las previsiones del art. 8, decr. 214/02.

12– La pretensión en el sentido de que se aplique el CER desde que cada suma fue abonada no corresponde, dado que deberá estarse a la aplicación de las normas correspondientes, aplicando tal coeficiente en la forma establecida en la normativa de emergencia económica, esto es, a partir de octubre de 2002. Por su parte, la pretensión del demandado de que las sumas sean devueltas sin interés alguno, no puede prosperar. Si bien el comprador no abonó las cuotas pactadas en las fechas estipuladas, no es menos cierto que el vendedor, luego de resolver el contrato, no abonó ni acreditó que intentara abonar la devolución de lo recibido.

13– Respecto a la decisión de cargar intereses desde que se resolvió el contrato, tal decisión luce ajustada a derecho, ya que es a partir de dicha fecha cuando nació la obligación del vendedor de devolver los importes abonados por su contratante, no habiendo acreditado efectuar ningún acto tendiente a devolver tales sumas. Dichos intereses deben computarse necesariamente desde la mora, vale decir, desde el momento en que nace la obligación cuyo cumplimiento tardío constituye la causa de aquellos. El deudor debe esos intereses simplemente por no haber abonado lo recibido por el contrato resuelto. La demora en el pago provoca un perjuicio que es compensado mediante un crédito por intereses. La obligación de pagar intereses es la restitución de esos frutos indebidamente percibidos por el deudor, y es debida a partir del momento en que el acreedor los hubiese devengado, vale decir, desde que él adquirió el derecho a obtener el capital.

Resolución I) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la parte actora. En su mérito, revocar la sentencia de primera instancia modificando el coeficiente por cuanto se debe aplicar a la deuda pesificada el CER, con más sus intereses conforme los estableció el Sr. juez a quo. II) Respecto a las costas por la tramitación ante esta sede, corresponde imponer a la parte actora las costas por la apelación por ella interpuesta y a la parte demandada las costas por su apelación.

16264 – C8a. CC Cba. 13/12/05. Sentencia N° 231. Trib. de origen: 17ª CC Cba.“Millones Ayesta Daniel Alfonso c/ Weissbein Marcelo José –Ordinario -Daños y Perj. -Otras formas de Respons. Extracontractual -Recurso de Apelación”. Dres. Graciela Junyent Bas, José Manuel Díaz Reyna y Héctor Hugo Liendo &#9632;

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