LOCACIÓN

Entrega de llaves a corredor inmobiliario sin facultades para recibirlas. Recepción sin reservas. Efectos. DAÑOS EN EL INMUEBLE. Reclamo posterior a su devolución. PRUEBA DEL DAÑO. Procedencia de la indemnización 1– Surge incuestionable que el inquilino entregó las llaves del inmueble al corredor inmobiliario quien “no constató el estado de la casa”. Aunque un testigo haya dicho que éste recibió las llaves por orden del propietario y ese testimonio haya sido impugnado por la actora, la cuestión es intrascendente ya que la recepción sin observaciones implica la aceptación sin derecho a reclamo alguno (arg. art. 1611, CC, a contrario ). Frente a la conclusión anterior de que la recepción sin reserva alguna implica que nada hay para reclamar, era deber de la actora acreditar que los demandados son los autores o responsables de esos supuestos daños. No es suficiente la acreditación de la existencia de daños para que prospere un reclamo indemnizatorio. Es menester, además, probar la culpa y el nexo de causalidad. Y estos dos requisitos no se han acreditado en la causa (Minoría, Dr. Sahab).

2– Si las llaves de la propiedad fueron entregadas a quien no estaba facultado para recibirlas, no puede hablarse de recepción conforme, por lo que, a estar por la secuencia de los daños constatados, puede concluirse que existe relación de causalidad adecuada para condenar al demandado. En efecto, el presupuesto elaborado y reconocido deja ver cuáles son los daños existentes, lo que condice con la constatación notarial y siendo que la buena fe y diligencia del locatario le imponía entregar las llaves a quien correspondía legalmente, para que, efectuada la constatación por el locador o su representante, se exonerara del reclamo por posibles daños, lo que no ha ocurrido, debe concluirse que los daños son vinculables causalmente al locatario (Mayoría, Dr. Fernández).

3– No se cuestiona que el inquilino entregó las llaves del inmueble al corredor inmobiliario, pero tampoco que esta persona no estaba facultada para recibirlas, y así se lo hizo saber el apelante; por ende, que mucho menos lo estaba para exonerar de responsabilidad ni para ingresar al inmueble a realizar la constatación. En tales condiciones, la entrega de la llave configura una especie de abandono de la locación y de ninguna manera refleja la voluntad del locador de aceptar la entrega (Mayoría, Dr. Ávalos Mujica).

4– Si el inquilino hace abandono de la posesión dejando la llave en manos de un tercero que carece de facultades para recibirla y exonerarlo de responsabilidad por los daños que la propiedad evidencia al tiempo de concluir el contrato, ese hecho importa abandono de la locación y torna presumible, juris tantum , su responsabilidad por el estado de deterioro que posteriormente se constate en la propiedad, no acreditándose circunstancias de excepción como la posterior ocupación por un tercero o cuando menos la negligencia del propio locador frente a un cuadro de progresivo deterioro del bien por causas no imputables al inquilino (Mayoría Dr. Ávalos Mujica).

5– La presunción de responsabilidad del inquilino por los daños de la propiedad adquiere mayor fuerza al constatarse que entre el abandono y el momento en que el propietario hace efectuar un presupuesto para la reparación de los daños, sólo han transcurrido tres meses, dado que no es presumible que un inmueble no habitado sufra en ese tiempo la clase de daños de cuya reparación se trata si no existen razones que justifiquen lo contrario. Menor motivo habría para presumir esta última descartada situación, cuando habiendo transcurrido casi dos años entre la elaboración del presupuesto y la pericia técnica, con el agregado de una constatación notarial y de la documentación fotográfica de los daños, producidas durante el curso de tiempo, resulta que no hay evidencia de agravamiento de los daños originales. En tales condiciones, sólo cabe presumir que el estado ruinoso del bien le es achacable al inquilino como correctamente lo ha considerado la sentenciante (Mayoría, Dr. Ávalos Mujica).

15.199 – C4a. CC Cba. 5/3/03. Sentencia Nº 18. Trib. de origen: Juz. 25a. CC Cba. “Cohen Nessin c/ María J. Oyarzún y otro – Ordinario”.

2ª Instancia. Córdoba, 5 de marzo de 2003

¿Procede el recurso de apelación?

El doctor Ricardo Jesús Sahab dijo:

I) El apoderado del codemandado interpone recurso de apelación en contra de la resolución que hace lugar a la demanda de daños promovida por el propietario del inmueble. Que, expresados y contestados los agravios y firme el decreto de autos, queda la causa en estado de resolver. II) Que la Sentencia apelada contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella me remito por razones de brevedad. III) Que el apelante se agravia: 1) Porque la sentencia –carente de estructuración lógica– "ha valorizado como suficientes elementos probatorios que no lo son en absoluto, no habiéndose logrado acreditar el origen de los daños y mucho menos la relación de causalidad entre éstos y la conducta de los condenados, es decir, su culpa". 2) Porque la sentencia no regula honorarios al apelante, lo que fuera solicitado al contestar la demanda cuanto al alegar de bien probado. IV) Que los agravios fueron contestados en los términos del escrito antes citado y que tengo reproducidos aquí por razones de brevedad. En razón de haber solicitado la sanción del art. 83, CPC, se corrió vista al apelante, quien contestó con el escrito de fs. 163/164. Firme el decreto de autos, quedó la causa en estado de ser resuelta. V) Que surge incuestionable la relación que unía a las partes, como así que el 31/07/99 el apelante entregó las llaves del inmueble al Sr. Diego Carlos Cámara, corredor inmobiliario quien "no constató el estado de la casa" (fs.106). Aunque el testigo Ibarrola haya dicho que Cámara recibió las llaves por orden de Cohen y ese testimonio haya sido impugnado por la actora, la cuestión es intrascendente ya que la recepción sin observaciones implica la aceptación sin derecho a reclamo alguno (arg. art. 1611, a contrario). Por ello, resulta inoficioso el análisis de la impugnación del testigo Ibarrola. Que, por otro lado, no surge de ninguna probanza que los supuestos daños sean imputables a los demandados. Frente a la conclusión anterior de que la recepción sin reserva alguna implica que nada hay para reclamar, era deber de la actora acreditar que los demandados son los autores o responsables de esos supuestos daños. Nada ha hecho en este sentido y las actas notariales del 27/12/99 y 17/02/00, esto es, efectuadas cinco y siete meses, respectivamente, después de recibir las llaves, no prueban nada. No obstante debo decir que la primera de ellas contiene afirmaciones inauditas que hacen referencia a la "constatación de lo que no existe o no ve". Así, a fs. 7 Vta. dice la notaria "que no existe un aplique de techo de tres luces..., no hay mangueras..., no hay cuatro rociadores de riego..., no hay una regadera azul de diez litros... (no hay dos cuerpos que la sostienen unidas), tampoco hay ni tijera de podar ni serrucho de hoja ancha ni tijera bordeadora de cortar importada de treintidós centímetros ni una tijera grande de cortar ligustros marca Tres Patungos de cincuenticinco centímetros..., todo lo que constaté de visu ..." (el destacado me pertenece). Adviértase que la actora comparece ante la actuaria y le pide que "verifique" el estado del inmueble (fs.7), por lo que luego procede a "verificar" lo siguiente... La ley la ha conferido la delicada atribución de "dar fe" (art. 1001 y conc., CC). Pero debe dar fe de lo que conoce y ve, y no puede dar fe de lo que no ve, por inexistente, en un acto en el que se le requiere nada menos que la "verificación" del estado de cosas. Se verifica lo que hay, no lo que no existe. Por ello es que, sin perjuicio de las impugnaciones legales de los interesados, debe darse noticia de la presente resolución al Tribunal de Disciplina Notarial a sus efectos. Que no es suficiente la acreditación de la existencia de daños para que prospere un reclamo indemnizatorio. Es menester, además, probar la culpa y el nexo de causalidad. Y estos dos requisitos no se han acreditado en la causa. Que, por lo dicho, prospera el recurso de apelación y se torna abstracto el segundo agravio. Igual suerte corre el pedido de sanción del art. 83 solicitado por la actora. VI) Que las costas deben imponerse en ambas instancias a la actora por resultar vencida (art. 130, CPC), siendo de aplicación los art. 34, 36, 37, 25 y cc. de la ley 8226 a los fines arancelarios.

El doctor Raúl E. Fernández dijo:

I. Disiento con el análisis que de la causa realiza el señor vocal Dr. Ricardo Jesús Sahab, siendo de destacar que la expresión de agravios no tiene virtualidad suficiente para desbaratar los fundamentos expuestos en primer grado. El apelante se limita a citas doctrinarias respecto de la necesidad de que se encuentre acreditada la relación de causalidad adecuada entre el hecho y el daño, lo que no se discute, y a afirmar que se ha valorado erróneamente la pericia arquitectónica, de la que no se deriva tal condición de la responsabilidad civil, y a imputar omisión de valorar el testimonio del señor Ibarrola, sin detenerse a demostrar el error en el fundamento de la señora juez a quo al desecharlo. Tal actitud hubiera conducido a la deserción del recurso, pues es sabido que el apelante debe hacerse cargo de todos y cada uno de los fundamentos dirimentes expuestos en primer grado para lograr la revocación de la sentencia, lo que no ha ocurrido en la especie. Sin embargo, en virtud del carácter amplio con que debe considerarse este tracto de la apelación, paso a considerarla. II. El testimonio del señor Ibarrola ha sido bien desechado en función de la amistad que existe entre el mismo y el apelante, cuestión que no ha sido desvirtuada en la causa. Tal situación anímica perjudica sus dichos si los mismos no se encuentran corroborados por prueba independiente, la que no ha sido rendida. Y no se diga que se trata de privilegiar un “anquilosado ritual (por sobre)...una sólida búsqueda de la verdad” (fs. 157 vta), porque a la verdad judicial se arriba en el pleito a través de la restante prueba colectada. III. Además de ello, la apelación desatiende un elemento de prueba que resulta trascendente; tal las constataciones efectuadas por la escribana Marta Penforld (fs. 7/10) de las que surgen los daños en la vivienda. Este elemento de prueba ni siquiera ha sido mencionado por el apelante, lo que bastaría, reitero, para rechazar la apelación. Mas como ha sido expresamente aludida en el primer voto, inclusive propugnando se remitan los antecedentes al H. Tribunal de Disciplina Notarial, estimo oportuno expresar lo siguiente. Es real que la constatación debe limitarse a lo que la profesional percibe por sus sentidos, lo que no importa negar que, per se, haga constar la ausencia de algunos elementos que normalmente integran el inmueble, por accesión, como puede suceder con los elementos sanitarios del baño, o de la cocina, etc. En el caso, la notaria también dejó constancia de la ausencia de otros elementos que sólo pudieron considerarse en función de los dichos del solicitante de la medida. Mas tal actitud no importa reproche ético alguno que justifique la medida que se propugna en el primer voto. Se trata de la forma en que de ordinario se practica la constatación, en la que el requirente solicita se deje registrada la falta de algunos elementos en particular a fin de hacer valer sus derechos ante la Justicia. La medida puede realizarse para constatar lo que hay y lo que no hay, como por ejemplo, en esto último, en los casos en que se afirme el incumplimiento de una obligación de hacer. Así, podría solicitarse a la notaria constate la inexistencia de una pared, o de un cartel publicitario, a los que se había obligado realizar o colocar el futuro demandado. Negar esta posibilidad y aun más, sancionar a la escribana por ello, es ir en contra de la naturaleza de las cosas. IV. La mera referencia a la pericia arquitectónica no constituye agravio en sentido técnico, pues el apelante no se hace cargo de los fundamentos expuestos en primer grado. Además, si las llaves de la propiedad fueron entregadas a quien no estaba facultado para recibirlas, no puede hablarse de recepción conforme, por lo que a estar por la secuencia de los daños constatados, puede concluirse que existe relación de causalidad adecuada para condenar al demandado. En efecto, el presupuesto elaborado por el señor Bringas (fs. 15 y 16 y reconocido a fs. 97) deja ver cuáles son los daños existentes, lo que condice con la constatación notarial de fs. 7/8 y 9/10, y siendo que la buena fe diligencia del locatario le imponía entregar las llaves a quien correspondía legalmente, para que, efectuada la constatación por el locador o su representante, se exonerara del reclamo por posibles daños, lo que no ha ocurrido, debe concluirse que los daños son vinculables causalmente al locatario. V. La ausencia de regulación de honorarios al letrado perdidoso obedece al sistema legal que permite la existencia de pactos de honorarios, de modo que presumiéndolos, la ley sólo impone regulación al ganador y a cargo de la contraria, con la que no pudo haber pacto de honorarios (arg. art. 2 y 15 ley 8226). En suma, con la sola petición en primer grado puede lograr la regulación peticionada. VI. Por fin, la solicitud de sanción en virtud del art. 83, CPC, debe ser asumida con prudencia, pues aunque personalmente considere que la actitud del apelante en esta sede roza los límites para ser pasible de sanción, como goza del reconocimiento de su derecho por uno de los vocales de la Cámara, no puede entenderse configurada la existencia de violación al deber de probidad y buena fe en el proceso. Así voto.

El doctor Jorge Ávalos Mujica dijo:

Con todo respecto, disiento con los fundamentos y conclusiones que propone el Sr. Vocal Dr. Ricardo Jesús Sahab. Doy razones: No se cuestiona que el apelante entregó las llaves del inmueble al Sr. Cámara, pero tampoco que esta persona no estaba facultada para recibirlas; así se lo hizo saber el apelante, y por ende que mucho menos lo estaba para exonerar de responsabilidad ni para ingresar al inmueble a realizar la constatación. En tales condiciones, la entrega de la llave configura una especie de abandono de la locación y de ninguna manera refleja la voluntad del locador de aceptar la entrega. Así lo precedente juzgo, discrepando con mi estimado colega que ha estudiado la causa previamente, que la recepción de las llaves sin observaciones no implica la conformidad del propietario. Dejar las llaves en manos de un tercero que no se encuentra facultado para recibirlas no tiene validez concelatoria de la obligación. Tampoco coincido en que la prueba sustanciada no acredita la relación de causalidad entre el uso derivado de la ejecución del contrato de locación y los daños cuya reparación se pretende. Por el contrario, estimo que la prueba rendida satisface plenamente la postura del locador. Veamos: la irregular entrega de la propiedad tuvo lugar, conforme a los dichos del testigo Diego Carlos Cámara, el 31 de julio de 1999. Ya vimos que conforme lo declarado el testigo puso de manifiesto al señor Lizulli que él no estaba facultado para recibir las llaves y constatar el inmueble. Es más, el testigo aclaró que su intervención como corredor inmobiliario respecto del inmueble de marras se limitó a la confección del contrato original y al cobro de los dos primeros meses porque el actor no estaba en el país. Sólo tres meses después Miguel Bringas elaboró el presupuesto reconocido a fs. 97, el 30/10/1999 (fs. 15). Este presupuesto refiere daños que no son diversos de los constatados notarial y fotográficamente en febrero del año 2000 (fs. 17 a 48) y a su vez se corresponden con el estado de la propiedad, más tarde verificado, el 17/05/2001, por la perito arquitecta Elizabeth Cristina Quinteros. La secuencia temporal de los elementos referidos, que se extiende en un lapso de casi dos años, y la no obstante coincidente relación entre los daños presupuestados originalmente y los verificados pericialmente, a mi juicio descarta la posibilidad de que exista un proceso de agravamiento de los daños que pudiera justificar la interpretación que el Señor Vocal preopinante propicia al sostener la supuesta ineficacia probatoria de las actas notariales efectuadas cinco y siete meses después del abandono de la finca. Si no hay un proceso de agravamiento constante no existe razón para suponer que el estado del inmueble era mejor al ser abandonado que luego al tomar posesión el locador. Por otra parte, resulta que el propio testigo de la demanda, Víctor Omar Ibarrola (fs. 118 vta.), al señalar que le consta que Lizulli se hizo cargo de arreglar los desperfectos que presentaba el inmueble en su piscina, pintura interior y exterior y sistema eléctrico, avala la postura de la actora, claro que a su pesar, dado que si bien la expresión "hacerse cargo" puede ser entendida en dos sentidos, en cualquiera de ellos resulta claro que Lizulli no cumplió debidamente con la obligación supuestamente asumida. En efecto, si se entiende que Lizulli asumió la obligación de efectuar las reparaciones o si se entiende que el testigo quiso decir que se efectuaron las reparaciones, en cualquiera de los dos sentidos que interpretemos la capciosa manifestación del declarante, siempre resultará que el demandado es responsable por lo no hecho o por lo mal hecho. En el primer caso, la subsistencia de los desperfectos en cuya virtud el testigo no alquiló el inmueble antes que el demandado denotaría la violación de la obligación asumida. El locatario debía efectuar las reparaciones y no lo hizo. Ahora, si el testigo quiso decir que los desperfectos que lo determinaran no alquilar para sí, fueron efectivamente reparados por el inquilino, entonces la persistencia de los desperfectos, a sólo tres meses de cesada la ocupación del inmueble, daría fe de la mala calidad de la tarea realizada, máxime considerando que ha quedado descartada la existencia a un progresivo agravamiento de los daños. Ello al margen de advertir cómo el dicho luce claramente falso, porque basta considerar los recibos presentados por el propio beneficiario del testimonio para advertir que en los mismos no se alude a los trabajos que debieran haberse concretado teniendo en cuenta la propia declaración del testigo y los daños constatados. En efecto, las tareas supuestamente realizadas sólo comprenden trabajos de pintura y resulta así que no se ha demostrado que el inquilino haya realizado trabajos de clase alguna de albañilería, de aquellos que lucirían esenciales si los desperfectos considerados por el testigo fuesen los que indica y que son coincidentes con aquellos que hay que efectuar para reparar la vivienda. Por otra parte, no ha demostrado el inquilino haber denunciado desperfectos ni ha reclamado su reparación conforme fuera asumido por él en el contrato (cláusula cuarta), no obstante que declara recibir la propiedad en perfecto estado de conservación y mantenimiento (cláusula quinta). En conclusión: si el inquilino hace abandono de la posesión dejando la llave en manos de un tercero que carece de facultades para recibirla y exonerarlo de responsabilidad por los daños que la propiedad evidencia al tiempo de concluir el contrato, ese hecho importa abandono de la locación y torna presumible, juris tantum , su responsabilidad por el estado de deterioro que posteriormente se constate en la propiedad, no acreditándose circunstancias de excepción como la posterior ocupación por un tercero o cuando menos la negligencia del propio locador frente a un cuadro de progresivo deterioro del bien por causas no imputables al inquilino. Dicha presunción adquiere mayor fuerza al constatarse que entre el abandono y el momento que el propietario hace efectuar un presupuesto para la reparación de los daños, sólo han transcurrido tres meses, dado que no es presumible que un inmueble no habitado sufra en ese tiempo la clase de daños de cuya reparación se trata si no existen razones que justifiquen lo contrario. Menor motivo habría para presumir esta última descartada situación, cuando habiendo transcurrido casi dos años entre la elaboración del presupuesto y la pericia técnica, con el agregado de una constatación notarial y de la documentación fotográfica de los daños, producidas durante el curso de tiempo, resulta que no hay evidencia de agravamiento de los daños originales. En tales condiciones, sólo cabe presumir que el estado ruinoso del bien le es achacable al inquilino como correctamente lo ha considerado la sentenciante. También respetuosamente, discrepo respecto del análisis que se hace de la constatación notarial. En rigor no incurre en error el escribano que al dar fe de lo que constata como existente, apunta los faltantes que en relación a ello le va indicando el peticionante del acto puesto que de lo que se trata es de dejar constancia de lo que hay en relación a lo que debería existir. En cuanto al segundo agravio, considero que no puede ser atendido el reclamo porque no existe lesión que emane de la aplicación del artículo 25 de la ley 8226. Peticione el apelante la regulación de sus honorarios devengados y ésta será efectuada en cuanto por derecho corresponda. Respectivamente al pedido de aplicación de la sanción del art. 83 del CPC, aunque es verdad que la debilidad del planteamiento recursivo pone a la parte en el límite de aparecer incurso en un abusivo ejercicio de sus derechos procesales, opino que dado el resultado de la votación no cabría sin violencia lógica sancionar a uno de los litigantes. En su mérito, y por mayoría,

SE RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de apelación incoado por la demandada y en consecuencia confirmar la sentencia en crisis en todo cuanto ha sido objeto de impugnación. 2) Imponer las costas de la alzada a la recurrente.

Ricardo J. Sahab – Raúl E. Fernández – Jorge Ávalos Mujica &#9632;

LOCACIÓN

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