LOCACIÓN

RESCISIÓN DE CONTRATO. DAÑOS Y PERJUICIOS. Imposibilidad de uso o goce. Prohibición del desarrollo de la actividad del locatario por disposición legal. CONVENCIÓN EXPRESA. Previsión contractual que no exonera al locatario del cumplimiento de sus obligaciones en tal supuesto. RECONVENCIÓN. Cobro de alquileres adeudados. Procedencia 1- Es procedente la pretensión del demandado de que se deje sin efecto la condena al pago de los daños y perjuicios en virtud del acogimiento de la rescisión contractual y se haga lugar a la reconvención por alquileres adeudados. Ello así pues las partes libremente convinieron (art. 1197, CC) que “... En caso de que se le prohíba al locatario el desarrollo de su actividad por disposición legal, ello no lo excusa del pago de los alquileres convenidos y de las obligaciones emergentes del contrato...”. Es claro que si la Municipalidad emplazó al actor a presentar planos en forma, adecuando el inmueble para el destino comercial para el que estaba previsto (venta de agua potable), tal situación engarza en la primera parte de la previsión contractual. Esto es, tal situación no exoneraba al locatario del cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato.

2- La rescisión contractual decidida sobre la base del emplazamiento en cuestión no se adecua a lo que es ley para las partes, por lo cual la decisión del actor no puede ser acogida, debiendo receptarse la apelación del demandado y rechazarse la demanda. De tal suerte, la reconvención desestimada en primer grado debe ser recibida*-, pues la rescisión operó sin causa, de modo que el demandado tenía derecho al cobro de los arriendos convenidos y demás accesorios.

15.267 - C4a. CC Cba. 14/8/03 Sentencia N°119. Trib. de origen: Juz. 14ª. CC Cba. “Urigo, Ricardo c/ Ricardo A. Seropian – Ordinario”.

2a. Instancia. Córdoba 14 de agosto de 2003

1) ¿Procede la apelación del demandado? 2) ¿Procede la apelación del actor?

A LA PRIMERA CUESTIÓN

El doctor Raúl E. Fernández dijo:

I. La pretensión del demandado es que se deje sin efecto la condena al pago de los daños y perjuicios en virtud del acogimiento de la rescisión contractual y se haga lugar a la reconvención por alquileres adeudados. El primer agravio por el cual fustiga la forma cómo el señor Juez a quo expuso sus conclusiones no puede recibirse, tan pronto se repare en que no existe un modo predispuesto de explicitar la motivación de la sentencia, mientras ella sea expuesta de modo acabado. Que se haya anticipado el resultado del razonamiento, ya llevado a cabo con anterioridad por el sentenciante no importa violación formal alguna (Conf. TSJ Sala Civ. y Com. Sentencia N° 7 del 19/5/89, citada por Frondizi, Román Julio, La sentencia civil, Ed. Platense, Buenos Aires, 1994, pág. 12, nota 12). II. Las partes libremente convinieron (art. 1197,CC) que “...En caso de que se le prohíba al locatario el desarrollo de su actividad por disposición legal, ello no lo excusa del pago de los alquileres convenidos y de las obligaciones emergentes del contrato. Queda específicamente prohibida la introducción al inmueble de explosivos, elementos venenosos, tóxicos, etc., y de cualquier otro elemento que por su peligrosidad, peso, combustión, etc., puedan afectar la seguridad del inmueble, de terceros o bienes” (fs.1 vta, cláusula cuarta). Aun cuando se encuentren en un mismo párrafo, interpreto que se trata de la previsión de dos situaciones distintas. Una, referida a la negación de la posibilidad del demandado de escudarse en una prohibición de realizar sus actividades, para no pagar los arriendos y demás obligaciones contractuales. Otra, relativa a la prohibición de la introducción de elementos peligrosos. Siendo así, es claro que si la Municipalidad de Villa Carlos Paz emplazó al actor a presentar planos en forma, adecuando el inmueble para el destino comercial para el que estaba previsto (venta de agua potable), tal situación engarza en la primera parte de la previsión contractual. Esto es, tal situación no exoneraba al locatario del cumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato. No puede aceptarse la interpretación que hacía el actor, según la cual la cláusula en cuestión debía ser interpretada en el sentido que operaba para el caso de que la Municipalidad prohibiera la venta de agua potable o mineralizada (fs. 45/45 vta). Esto porque importa ir en contra de la naturaleza de las cosas, dado que no es lógicamente previsible la existencia de una disposición municipal de tal envergadura, atento el carácter de bien de toda necesidad que se comercializaba, y que, como es de conocimiento público, el agua potable en Carlos Paz es un elemento que se comercializa en grandes proporciones, atento la poca fiabilidad de la que se ofrece por cañería para el consumo humano. De tal modo, la rescisión decidida en base al emplazamiento en cuestión, no se adecua a lo que es ley para las partes, por lo cual la decisión del actor no puede ser acogida, debiendo receptarse la apelación del demandado y rechazarse la demanda, con costas en ambas instancias al accionante vencido. Las pautas legales contenidas en el Código Civil, en este aspecto, no son de orden público, por lo cual las partes pueden apartarse libremente de las mismas, asumiendo los riesgos necesarios para lograr la contratación en cuestión. Lo expuesto torna innecesario el tratamiento particularizado de los demás agravios relativos a la demanda incoada. III. La reconvención desestimada en primer grado debe ser acogida, pues la rescisión operó sin causa, de modo que el demandado tenía derecho al cobro de los arriendos convenidos y demás accesorios. IV. El pedido de sanción fundado en el art. 83 (fs. 354 vta), ha sido desistido (fs. 361 vta) por lo cual así debe considerarse. Así voto.

Los doctores Miguel Ángel Bustos Argañarás y Julio Sánchez Torres adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN

El doctor Raúl E. Fernández dijo:

I. La apelación del actor se centra en la reducción del monto que pretendía en concepto de lucro cesante. Conforme la respuesta dada a la anterior cuestión, la presente se torna abstracta, debiendo rechazarse la apelación, con costas al vencido. Así voto.

Los doctores Miguel Ángel Bustos Argañarás y Julio Sánchez Torres adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante

En su mérito,

SE RESUELVE: I) Acoger la apelación del demandado, revocar la condena en su contra y acoger la reconvención, condenando al actor a pagarle al accionante en el término de diez días de que quede firme esta resolución, bajo apercibimiento, la suma de pesos trece mil seiscientos, conforme lo oportunamente solicitado (cuatrocientos pesos mensuales por treinta y cuatro meses previstos contractualmente). Los intereses punitorios pactados (0,4% diario) luce excesivo si se advierte que los llevaría a un 146% anual, por lo que procede morigerarlos oficiosamente, estableciéndolos en el 36% anual. II) Las costas se imponen al actor.

Raúl E. Fernández - Miguel Angel Bustos Argañarás - Julio Sánchez Torres &#9632;

LOCACIÓN

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